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  國(guó)土局

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  中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建設(shè)用地容積率管理辦法》的通知
  建規(guī)〔2012〕22號(hào)
  各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，直轄市規(guī)劃局（委）：
  為規(guī)范建設(shè)用地容積率管理，提高城鄉(xiāng)規(guī)劃依法行政水平，促進(jìn)反腐倡廉工作，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》，我部制定了《建設(shè)用地容積率管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹落實(shí)。
  附件：建設(shè)用地容積率管理辦法
  中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
  二〇一二年二月十七日
  辦法內(nèi)容編輯
  第一條　為進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)用地容積率的管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》等法律法規(guī)，制定本辦法。
  第二條　在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥或出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)用地的容積率管理，適用本辦法。
  第三條　容積率是指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。
  容積率計(jì)算規(guī)則由?。ㄗ灾螀^(qū)）、市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范確定。
  第四條　以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出容積率等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定容積率等規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。容積率等規(guī)劃條件未納入土地使用權(quán)出讓合同的，土地使用權(quán)出讓合同無效。
  以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地容積率等控制性指標(biāo)，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地主管部門申請(qǐng)用地。
  第五條　任何單位和個(gè)人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)，不得隨意調(diào)整。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按本辦法的規(guī)定進(jìn)行，不得以政府會(huì)議紀(jì)要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率。
  第六條　在國(guó)有土地使用權(quán)劃撥或出讓前需調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率的，應(yīng)當(dāng)遵照《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》第二十條的規(guī)定執(zhí)行。
  第七條　國(guó)有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓或劃撥，任何建設(shè)單位或個(gè)人都不得擅自更改確定的容積率。符合下列情形之一的，方可進(jìn)行調(diào)整：
  （一）因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改造成地塊開發(fā)條件變化的；
  （二）因城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施建設(shè)需要導(dǎo)致已出讓或劃撥地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的；
  （三）國(guó)家和省、自治區(qū)、直轄市的有關(guān)政策發(fā)生變化的；
  （四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
  第八條　國(guó)有土地使用權(quán)劃撥或出讓后，擬調(diào)整的容積率不符合劃撥或出讓地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃要求的，應(yīng)當(dāng)符合以下程序要求：
  （一）建設(shè)單位或個(gè)人向控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制機(jī)關(guān)提出書面申請(qǐng)并說明變更理由；
  （二）控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)就是否需要收回國(guó)有土地使用權(quán)征求有關(guān)部門意見，并組織技術(shù)人員、相關(guān)部門、專家等對(duì)容積率修改的必要性進(jìn)行專題論證；
  （三）控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)通過本地主要媒體和現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行走訪、座談或組織聽證；
  （四）控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制機(jī)關(guān)提出修改或不修改控制性詳細(xì)規(guī)劃的建議，向原審批機(jī)關(guān)專題報(bào)告，并附有關(guān)部門意見及論證、公示等情況。經(jīng)原審批機(jī)關(guān)同意修改的，方可組織編制修改方案；
  （五）修改后的控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)按法定程序報(bào)城市、縣人民政府批準(zhǔn)。報(bào)批材料中應(yīng)當(dāng)附具規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人意見及處理結(jié)果；
  （六）經(jīng)城市、縣人民政府批準(zhǔn)后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并及時(shí)將變更后的容積率抄告土地主管部門。
  第九條　國(guó)有土地使用權(quán)劃撥或出讓后，擬調(diào)整的容積率符合劃撥或出讓地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃要求的，應(yīng)當(dāng)符合以下程序要求：
  （一）建設(shè)單位或個(gè)人向城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出書面申請(qǐng)報(bào)告，說明調(diào)整的理由并附擬調(diào)整方案，調(diào)整方案應(yīng)表明調(diào)整前后的用地總平面布局方案、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、建筑空間環(huán)境、與周圍用地和建筑的關(guān)系、交通影響評(píng)價(jià)等內(nèi)容；
  （二）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)就是否需要收回國(guó)有土地使用權(quán)征求有關(guān)部門意見，并組織技術(shù)人員、相關(guān)部門、專家對(duì)容積率修改的必要性進(jìn)行專題論證；
  專家論證應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況確定專家的專業(yè)構(gòu)成和數(shù)量，從建立的專家?guī)熘须S機(jī)抽取有關(guān)專家，論證意見應(yīng)當(dāng)附專家名單和本人簽名，保證專家論證的公正性、科學(xué)性。專家與申請(qǐng)調(diào)整容積率的單位或個(gè)人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避；
  （三）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)通過本地主要媒體和現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行走訪、座談或組織聽證；
  （四）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法提出修改或不修改建議并附有關(guān)部門意見、論證、公示等情況報(bào)城市、縣人民政府批準(zhǔn)；
  （五）經(jīng)城市、縣人民政府批準(zhǔn)后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并及時(shí)將變更后的容積率抄告土地主管部門。
  第十條　城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)將容積率調(diào)整程序、各環(huán)節(jié)責(zé)任部門等內(nèi)容在辦公地點(diǎn)和政府網(wǎng)站上公開。在論證后，應(yīng)將參與論證的專家名單公開。
  第十一條　城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃管理，必須嚴(yán)格遵守經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率。
  對(duì)同一建設(shè)項(xiàng)目，在給出規(guī)劃條件、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)項(xiàng)目竣工規(guī)劃核實(shí)過程中，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門給定的容積率均應(yīng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率，且前后一致，并將各環(huán)節(jié)的審批結(jié)果公開，直至該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收完成。
  對(duì)于分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，各期建設(shè)工程規(guī)劃許可確定的建筑面積的總和，應(yīng)該符合規(guī)劃條件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的容積率要求。
  第十二條　縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行核實(shí)時(shí)，要嚴(yán)格審查建設(shè)工程是否符合容積率要求。未經(jīng)核實(shí)或經(jīng)核實(shí)不符合容積率要求的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。
  第十三條　因建設(shè)單位或個(gè)人原因提出申請(qǐng)容積率調(diào)整而不能按期開工的項(xiàng)目，依據(jù)土地閑置處置有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
  第十四條　建設(shè)單位或個(gè)人違反本辦法規(guī)定，擅自調(diào)整容積率進(jìn)行建設(shè)的，縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定查處。
  第十五條　違反本辦法規(guī)定進(jìn)行容積率調(diào)整或違反公開公示規(guī)定的，對(duì)相關(guān)責(zé)任人員依法給予處分。
  第十六條　本辦法自2012年3月1日起施行。 [1]

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  容積率=建筑面積/規(guī)劃凈用地面積。
  在建筑學(xué)界、在國(guó)外，容積率是一個(gè)建筑統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，而在我國(guó)，卻被規(guī)劃管理部門濫用于權(quán)力范疇，由統(tǒng)計(jì)指標(biāo)轉(zhuǎn)換為審批控制指標(biāo)。
  在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范的情況下，做多做少應(yīng)是一個(gè)市場(chǎng)行為。其實(shí)，多做對(duì)購(gòu)房者、政府、開發(fā)商都有好處:對(duì)購(gòu)房者，意味著有更多的商品；對(duì)政府，意味著更多的稅收；對(duì)開發(fā)商，意味著更少的土地成本。
  但到了規(guī)劃管理部門，做多做少根本沒有市場(chǎng)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。給你多少容積率我說了算。這是權(quán)力。關(guān)系好，多給點(diǎn)你，關(guān)系不好，那就少給點(diǎn)你。
  正確處理容積率的方法是：淡化其權(quán)力色彩，還原其技術(shù)屬性本身。
  即，規(guī)劃管理部門只需根據(jù)城市規(guī)劃控制要求、依據(jù)國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范，審查開發(fā)商報(bào)送的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。如合理、合規(guī)，所批準(zhǔn)的方案的容積率是多少就是多少。
  這樣，容積率就真正還原其統(tǒng)計(jì)特征了。
  從邏輯上看，容積率發(fā)生的順序也應(yīng)該如此。方案設(shè)計(jì)之前給你是審批，我給你多少你就只能按多少設(shè)計(jì)，這是權(quán)力，你要順著我；方案審批之后就是統(tǒng)計(jì)，只要你的設(shè)計(jì)是合理、合規(guī)，做多少都可以，沒有權(quán)力意義，不需要預(yù)先控制。

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