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• 153****1597

  **近，不少房屋登記工作人士在網(wǎng)上探討城市住宅小區(qū)的車位登記問題，意見頗為分歧。分歧主要在兩個方面：一是對車位的客體認識。車位，尤其是地下車位究竟是什么物?是房屋建筑物的附屬物、還是建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有或共有部分、抑或是地下空間權(quán)的客體?二是能否登記?如何登記?是單獨所有權(quán)、還是建筑物區(qū)分所有的專有部分所有權(quán)、抑或是房屋的從物。

  查看全文↓ 2018-06-20 09:57:14
• 135****8427

  車庫只有使用權(quán)沒有產(chǎn)權(quán)，是因為我國的《產(chǎn)權(quán)登記法》規(guī)定了只有高度達到2.2米以上、符合規(guī)劃要求且封閉式的車庫才可以辦理到產(chǎn)權(quán)所有證。其他類型的車庫在現(xiàn)階段是無法辦理產(chǎn)權(quán)證的。
  對于開發(fā)商無法向業(yè)主提供產(chǎn)權(quán)證明的車庫(位)，業(yè)主應謹慎購買。關(guān)于車庫(位)的歸屬，《物權(quán)法》規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
  對開發(fā)商一次性收取幾萬元錢，和業(yè)主簽訂年限近70年的車庫長期租賃合同的做法，對業(yè)主而言具有風險，因為《合同法》明確規(guī)定，**長物業(yè)出租期限為20年，這適用于各種形態(tài)的物業(yè)租賃協(xié)議，包括地下車庫。超過20年的，超過部分無效。
  業(yè)主準備購買車庫前應詳細了解車庫權(quán)屬，看一下地下停車場的產(chǎn)權(quán)是否屬于開發(fā)商。在簽訂租賃協(xié)議時，需看清協(xié)議條款，另外，租賃時間也不應太長，謹防花大價錢買下的車庫(位)使用權(quán)卻因此與其他業(yè)主就車庫(位)產(chǎn)權(quán)問題產(chǎn)生糾紛。

  查看全文↓ 2018-06-20 09:55:38
• 138****4165

  你好！
  首先你需要了解的一個關(guān)鍵問題是，所謂“開發(fā)商只出售使用權(quán)”的意思就是開發(fā)商只是將車庫出租給你。不管你和開發(fā)商**終合同的名字叫什么，實質(zhì)就是一個車庫租賃協(xié)議。
  1、可以再轉(zhuǎn)手出售嗎？
  如果你說的轉(zhuǎn)手出售意思是你把地下車庫賣掉，那肯定是不行的。如上所述，開發(fā)商只是將車庫出租給你，你獲得的是使用權(quán)而不是所有權(quán)，不是你所有的東西當然不能賣給第三人。
  2、可以再出租嗎？
  這個要看你與開發(fā)商的約定。《合同法》第224條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
  因此，是否可以再出租的關(guān)鍵在于開發(fā)商是否同意，否則，開發(fā)商有權(quán)單方解除與你之間的車庫出租協(xié)議。
  3、國家有規(guī)定車庫的使用權(quán)限**長20年嗎？
  有依據(jù)。《合同法》第214條規(guī)定，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。
  4、沖突怎么辦？
  當然是以法律規(guī)定為準。如果你們簽了50年，你付了50年的錢。那么在前20年，開發(fā)商應當允許你使用。20年以后，開發(fā)商和你都可以隨時解除合同，無論誰提出解除，你都可以要求開發(fā)商把已交的剩下30年的錢還給你。但這么久以后的事，不靠譜，建議你還是在20年以內(nèi)簽吧。

  查看全文↓ 2018-06-20 09:55:11

相關(guān)問題

• 問 開發(fā)商能買賣地下車庫使用權(quán)嗎
  答

  關(guān)于車位使用權(quán)的買賣是否合法，關(guān)鍵是看地下車庫的產(chǎn)權(quán)屬于誰，是全體業(yè)主還是開發(fā)商。 　　如果是全體業(yè)主，開發(fā)商無權(quán)買賣。如果是開發(fā)商，買賣就是合法的。

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• 問 土地使用權(quán)要攤銷嗎
  答

  土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)，由于使用的準則制度的變化，印象中有需要攤銷、不需要攤銷等各種情況，哪位能夠給個準確的變化依據(jù)，謝謝

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• 問 臨時土地使用權(quán)要攤銷嗎
  答

  （一）攤銷方法 無形資產(chǎn)一般采用分期等額法，不考慮凈殘值，攤銷時直接沖減無形資產(chǎn)的價值。按規(guī)定，無形資產(chǎn)按月攤銷，攤銷價值價值，計入“管理費用”，無論是管理部門使用還是生產(chǎn)車間使用該無形資產(chǎn)，都是如此。 （二）年限 1、法律、合同和企業(yè)有關(guān)申請書中分別規(guī)定了有效期限和受益期限的,按法定有效期限與合同或者企業(yè)申請書規(guī)定受益年限孰短的原則確定。 2、法律無有效期限，合同或者申請書中規(guī)定有受益年限的，按照合同或者企業(yè)申請書規(guī)定的受益年限確定。 3、經(jīng)營期短于有效年限的，按經(jīng)營期攤銷。

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• 問 開發(fā)商交房會打電話通知嗎？開發(fā)商電話通知交房可以要求書面通知嗎？
  答

  開發(fā)商不能一個電話通知交房.　　先驗房后辦手續(xù)　　一看房子質(zhì)量 二查“兩書一表” 三簽《房屋驗收單》　　辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應堅持先驗房、后辦理手續(xù)，并應將驗房時發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患?；蛘呖稍谑諛俏募献⒚鳌笆覂?nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣?！　λ徤唐贩窟M行驗收主要應注意以下幾點：　　第一、詳細檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；　　第二、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；　　第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；　　第四、檢查是否有規(guī)劃、設計變更或小區(qū)縮水等問題；　　第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標等問題；　　第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章?！　∷饕皟蓵槐怼薄　∠蜷_發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修。　　《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》?！　“凑沼嘘P(guān)規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等?！犊⒐を炇諅浒副怼穼Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責任?！　『炇铡斗课蒡炇諉巍贰　≡谀榭戳朔慨a(chǎn)后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標準?！　∑浜螅€要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗收單》了?！　〖词挂呀?jīng)入住,延遲交房仍構(gòu)成違約.不過索賠也不過每日萬分之二,是一個很小的數(shù)額.　　至于小區(qū)綠化,一般都是在入住以后逐步完成的.

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• 問 如何申請土地使用權(quán)? 開發(fā)商如何申請土地使用權(quán)
  答

  農(nóng)民如果想要流轉(zhuǎn)土地，必須經(jīng)過國家規(guī)定的合法程序。我國《農(nóng)村土地承包經(jīng)營法》第三十三條規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應當遵循以下原則：1、平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)；2、不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途；3、流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限；4、受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力；5、同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權(quán)。

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