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• 141****8253

  小產(chǎn)權(quán)房辦不了房產(chǎn)證、土地證，也不能貸款，不能抵押，不能做公證。遇到國家拆遷、占地等等，不會給你任何補(bǔ)償。
  1 小產(chǎn)權(quán)房 這個(gè)慨念沒有法律解釋或行政解釋,只具有學(xué)術(shù)意義,通常是指集體建設(shè)用地上違規(guī)開發(fā)的商品房或農(nóng)民自行組織建造的房屋,其土地使用不合法,所以無法辦理房屋交易登記.2 購賣小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)很大,其一,法律不保護(hù)你的物權(quán),其二,交易本身不合法.其三,你得不到法律意義上的房屋所有權(quán).3.購賣小產(chǎn)權(quán)房后,因?yàn)槟惚旧淼玫降奈餀?quán)不合法,所以無法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)再次交易,抵押等.4 拆遷的話,你只能作為房屋使用人獲得相應(yīng)補(bǔ)償,拆遷補(bǔ)償按相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)給予房屋所有權(quán)人(合法擁有物價(jià)的人)5,因另有相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,集體土地上的房屋允許集體內(nèi)部成員中交易,所以如果你和賣房人同屬本村本組戶口的法,房屋交易行為合法有效,可以辦理交易過戶,以上我所述2\3\4點(diǎn)不生效,你可以獲取合法之物價(jià)(房屋所有權(quán)),可以再次交易,抵押,拆遷的話,可以按法律規(guī)定獲得補(bǔ)償.
  “小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
  　　目前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。
  根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。職工購買公有住宅，在國家規(guī)定的住房面積內(nèi)，可以按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售。職工購房后另外擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以后才能進(jìn)行，原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除相關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配

  查看全文↓ 2018-06-16 16:23:34
• 158****6692

  小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎？
  
  首先應(yīng)當(dāng)明確小產(chǎn)權(quán)房包括兩種：
  
  一種是在集體建設(shè)用地上建成的。即“宅基地”上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。
  
  另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。違反《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
  
  因此，并非只要是小產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑。
  
  非法的不可購買，那合法的是否可購買和轉(zhuǎn)讓呢？
  
  根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
  
  由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。
  
  買小產(chǎn)權(quán)有什么法律風(fēng)險(xiǎn)呢？
  
  由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。
  
  所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。
  
  同時(shí)，由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。
  
  但是根據(jù)目前已有的案例來看，如果購房人明知所購房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯(cuò)，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利也無法得到保障。
  
  由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑就非常有限。
  
  同時(shí)，由于所購小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。這對房屋的保值和**也有很大影響。
  
  所以在這里要提醒各位購房者注意，不動(dòng)產(chǎn)登記可能會引發(fā)一批持有小產(chǎn)權(quán)房的房屋所有者低價(jià)拋售，在買房時(shí)一定要擦亮眼睛，切勿為了貪便宜買到了沒有房產(chǎn)證的房子，讓自己的利益受到損害。

  查看全文↓ 2018-06-16 16:23:29
• 144****6189

  外國的富人都是往農(nóng)村住的，而中國人非要在市中心弄套房子才顯出自己的身份，哪怕隔條馬路都可能差出一個(gè)層次，這種觀念到今天也沒有改變。不過這幾年咱們的城里人口也開始向農(nóng)村流動(dòng)了，據(jù)說北京已經(jīng)流出了幾十萬人，這其中自然也有和外國那些富人一樣買了別墅的先富起來的那批人，當(dāng)然更大量的是因?yàn)樵诔抢镔I不起房的那些中低收入者。
  這些鄉(xiāng)下的別墅也好、樓房也好，有一個(gè)共同的特點(diǎn)就是相對來說價(jià)格誘惑人，雖然位置相對偏僻、交通也不便利，但還是搞的熱火朝天的。這些被人們稱為小產(chǎn)權(quán)房、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的房子**近迎面交來了兩盆涼水。一是建設(shè)部公開提示人們小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，購房人應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎購買；二是北京市國土局叫停了小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和銷售。
  一、小產(chǎn)權(quán)房存在的合理性分析
  1、商品房的價(jià)格太高了，高的難以讓人承受，誰不愿意在生活條件便利的城區(qū)買房呀？但高的實(shí)在高的房價(jià)讓人們的住房夢想只能是夢想。鄉(xiāng)下的房子給人們提供了花不多的錢就能住上樓房的機(jī)會。
  2、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)讓廣大的村鎮(zhèn)土地利用獲得較大的**，為農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變提供了資金和機(jī)會。
  3、大量居民小區(qū)在農(nóng)村地區(qū)的建設(shè)，改變了農(nóng)村地區(qū)的落后面貌，使農(nóng)村地區(qū)的生活條件、市政設(shè)施都得到極大的改善和發(fā)展。
  4、為農(nóng)村人口擺脫農(nóng)業(yè)勞作的束縛，轉(zhuǎn)行服務(wù)行業(yè)就業(yè)提供了大量的就業(yè)崗位，大大增加了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的收入。
  5、轉(zhuǎn)移到鄉(xiāng)下的大量城市人口也給農(nóng)村地區(qū)帶來了城市文明和良好的習(xí)慣。
  6、近些年來農(nóng)村地區(qū)的人口外遷量非常大，形成了很多的空殼村，居住土地浪費(fèi)嚴(yán)重，居住小區(qū)的建設(shè)讓農(nóng)民改變了落后的居住傳統(tǒng)，減少了宅基地的浪費(fèi)。
  7、農(nóng)村土地屬于集體所有，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村民委員會有權(quán)利在一定的范圍內(nèi)對土地進(jìn)行開發(fā)利用，獲取**大的經(jīng)濟(jì)利益。
  8、國家鼓勵(lì)農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)展，但對農(nóng)村地區(qū)的房屋開發(fā)沒有形成專門的法律法規(guī)制度，政府也沒有專門的管理機(jī)構(gòu)處理相關(guān)的工作。
  9、購房人和當(dāng)?shù)氐恼馁彿繀f(xié)議也算法律文書，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府也是一級人民政府，特別是項(xiàng)目的建設(shè)、立項(xiàng)、審批肯定還有上級主管部門的認(rèn)可，因此是有一定的合法性的。
  二、小產(chǎn)權(quán)房的非法性分析
  1、關(guān)于房地產(chǎn)的開發(fā)國家有一套完整的政策規(guī)定，商品房的建設(shè)一般是在國有土地上經(jīng)過招拍掛的方式進(jìn)行土地的轉(zhuǎn)讓，由有資質(zhì)的開發(fā)商進(jìn)行建設(shè)銷售，非此均不符合國家的政策法規(guī)規(guī)定。
  2、國家對農(nóng)業(yè)用地有著非常嚴(yán)格的監(jiān)管辦法，任何借口在農(nóng)地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)都是違反國家的土地政策的。
  3、按照有關(guān)規(guī)定鄉(xiāng)產(chǎn)房只能賣給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，比照城市居民購買農(nóng)民宅院非法的道理，城市居民購買定向銷售農(nóng)民的房子也算違法。
  三、小產(chǎn)權(quán)房的出路何在
  1、小產(chǎn)權(quán)房原則上也是得到地方政府的支持和批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)是經(jīng)過規(guī)劃部門審查通過的，因此小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)納入到小城鎮(zhèn)建設(shè)的統(tǒng)一計(jì)劃中。
  2、國家應(yīng)當(dāng)成立像建委一樣的專門機(jī)構(gòu)統(tǒng)籌管理農(nóng)村地區(qū)的建設(shè)問題，不能像現(xiàn)在放羊一樣，需要時(shí)就趕一趕，顧不上就真的放羊了，農(nóng)村地區(qū)的建設(shè)需要統(tǒng)一管理和統(tǒng)一規(guī)劃了。
  3、把小產(chǎn)權(quán)設(shè)定為某種產(chǎn)權(quán)形式，中國的房子本來就有多種產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)或者更像經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。
  4、不能企圖將房子一推了之，北京地區(qū)的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房子已經(jīng)占到18%的市場份額，如果全部以違法建筑的名義進(jìn)行拆除，其損失就不僅是購房人的經(jīng)濟(jì)損失了。
  5、項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)發(fā)展有一個(gè)長期的發(fā)展過程，并且是地方政府主導(dǎo)，各級政府主管部門并沒有在這個(gè)過程中對項(xiàng)目的建設(shè)、出售進(jìn)行干預(yù)、制止，因此各級政府對此非法活動(dòng)難脫干系，因此讓購房人承擔(dān)全部責(zé)任就是不公平的。
  6、從長遠(yuǎn)的觀點(diǎn)來看，城鄉(xiāng)一體化是不可避免的，處理鄉(xiāng)產(chǎn)房問題也應(yīng)當(dāng)站在這樣的高度上審時(shí)度是。
  實(shí)際上產(chǎn)權(quán)本來就沒有大小之分，如果非要分大小，那只能說房子大的利益大當(dāng)然產(chǎn)權(quán)大，房子小的利益小當(dāng)然產(chǎn)權(quán)小，就像公司的股份一樣，按照股份數(shù)劃分話語權(quán)。如果認(rèn)定了鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)是小產(chǎn)權(quán)，那么小產(chǎn)權(quán)也是產(chǎn)權(quán)，自然也應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。對小產(chǎn)權(quán)房的討論，不是主張放棄對土地的管理，對濫用農(nóng)業(yè)耕地的行為應(yīng)當(dāng)強(qiáng)硬處理。

  查看全文↓ 2018-06-16 16:23:22
• 158****8831

  小產(chǎn)權(quán)房是當(dāng)前社會各界關(guān)注的一個(gè)重要話題。圍繞它的產(chǎn)權(quán)合法性討論成為學(xué)界爭議的焦點(diǎn)。產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為“產(chǎn)權(quán)是一束權(quán)利”,通過變更、界定與維持現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu),能夠創(chuàng)造出一個(gè)交易成本低但效率高的產(chǎn)權(quán)制度。[產(chǎn)權(quán)的排他性、獨(dú)立性和明確分離邊界可以有效地分配風(fēng)險(xiǎn)和提高激勵(lì)。從這種思路出發(fā),建造在農(nóng)村集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房必然將面臨由于產(chǎn)權(quán)殘缺而帶來的各種交易風(fēng)險(xiǎn),加上從中央到地方政府推出的監(jiān)管政策,按理說它不應(yīng)該成為一個(gè)大問題。可是據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),全國小產(chǎn)權(quán)房的面積約有66 億平方米,在一些大中城市,甚至占到當(dāng)?shù)胤课菔袌龅娜种?。此?近年來由于拆遷小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)的沖突成為一個(gè)嚴(yán)峻社會問題,但事實(shí)上更多的小產(chǎn)權(quán)房由于沒有面臨拆遷糾紛,反而逃離了大眾的視野。本文的研究問題是,一種被正式法律、政策嚴(yán)令禁止的小產(chǎn)權(quán)房為何會屢禁不絕?在大面積存在的背后是否有一套支持它產(chǎn)生及維續(xù)的社會機(jī)制?
  當(dāng)前學(xué)術(shù)界關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象成因的討論有不少。由于此類文獻(xiàn)繁多,本文將它們概括為市場供需說、城鄉(xiāng)二元土地制度說和政策監(jiān)管漏洞說三種類型。供需說指近些年來涌入城市的大量外來人口由于買不起高昂的商品房,轉(zhuǎn)向購買價(jià)格相對便宜的小產(chǎn)權(quán)房,而城中村和城郊的農(nóng)民或村集體通過建造并出售小產(chǎn)權(quán)房來獲利。[4]制度說指由于地方政府壟斷了土地一級市場,通過拍賣國有土地來獲取土地出讓金,集體土地只有經(jīng)過政府征地后才能拍賣,征地補(bǔ)償金和土地出讓金的差價(jià)推動(dòng)村民和村集體通過建房來獲取利潤。[5]漏洞說指小產(chǎn)權(quán)房處于政策或法律監(jiān)管的空白地帶,地方政府監(jiān)管不力、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府默許乃至變相鼓勵(lì),給它提供了生長空間。[6]上述思路從不同角度還原了小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象的成因,但是仍然留下一些疑惑。其一,以上研究側(cè)重制度分析層面,忽略了小產(chǎn)權(quán)房交易的實(shí)際過程。以市場供需說為例,如果說房價(jià)低是購買小產(chǎn)權(quán)房的誘因,但是這種非法交易將會給當(dāng)事人帶來風(fēng)險(xiǎn),我們?nèi)绾卫斫赓I家的行為?其二,這些研究側(cè)重政策分析,并沒有從中提煉出一套分析性框架。以二元土地制度說為例,如果說二級土地市場推動(dòng)了小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生,那么如何理解在同樣的二元土地制度條件下,小產(chǎn)權(quán)房分布卻存在地區(qū)差異?因此,要理解小產(chǎn)權(quán)房存在的成因,就必須借助產(chǎn)權(quán)交易的框架,重新探討它產(chǎn)生和維持的機(jī)制。
  二重構(gòu)民間合約框架:一個(gè)理論假說
  劉世定在《科斯悖論和當(dāng)事者對產(chǎn)權(quán)的認(rèn)知》一文中以解決科斯悖倫為起點(diǎn),提出了一個(gè)在法定產(chǎn)權(quán)監(jiān)管之外,非正式交易何以可能的話題。他指出,由于雙方對某項(xiàng)權(quán)利的認(rèn)知達(dá)成共識,這種共識超出或違背了現(xiàn)行正式政策的規(guī)定,在此基礎(chǔ)上的合作將會產(chǎn)生一種新的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)安排。參與這種新型結(jié)構(gòu)的當(dāng)事方從中將獲得新的收益,但是要面臨由于缺少法定產(chǎn)權(quán)監(jiān)管而產(chǎn)生的交易風(fēng)險(xiǎn)和來自法定產(chǎn)權(quán)的嚴(yán)厲懲罰。[7]該研究對本文的啟示是,在現(xiàn)實(shí)生活中,與法定產(chǎn)權(quán)規(guī)定不一致的交易秩序要實(shí)現(xiàn)則需要具備三項(xiàng)條件:雙方在法定產(chǎn)權(quán)之外形成的新產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)對彼此有更大收益;由于受法定產(chǎn)權(quán)的制約,雙方會采取策略避免交易過程中產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn);雙方能規(guī)避來自法定產(chǎn)權(quán)第三方的懲罰,而第三方也將付出相應(yīng)的監(jiān)督成本。由于篇幅所限,劉世定在文中并沒有就此展開討論。本文將指出這種新的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)就是,雙方在違背現(xiàn)行政策或法律約束下而達(dá)成的一種民間合約,接下來要討論的小產(chǎn)權(quán)房交易合約將以新材料來補(bǔ)充這種觀點(diǎn)。
  這種處于法定產(chǎn)權(quán)之外的新的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu),是雙方自愿簽訂的一種民間合約。它在不違背現(xiàn)行法律的條件下與正式合同具有同等的法律效力,例如雙方簽訂的借條字據(jù)就是一例。社會學(xué)家關(guān)于民間合約的思考是放在廣義合同研究話題之下,其中又分為兩條研究脈絡(luò)。第一條是與新制度主義經(jīng)濟(jì)學(xué)對話,把正式企業(yè)合同作為檢驗(yàn)對象,探討這種交易關(guān)系是如何嵌入在制度、文化和社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)中。[8]此類研究是用社會學(xué)框架來檢討經(jīng)濟(jì)學(xué)傳統(tǒng)話題,探討其中是否包含社會學(xué)變量,從而豐富合同研究的理論框架。第二條則是將民間合約作為研究素材,探討這種合約實(shí)現(xiàn)的前提條件和遵循原則。中國社會學(xué)者對它的思考集中在集體產(chǎn)權(quán)變更議題上。[9]此類研究是把經(jīng)濟(jì)學(xué)家視為反常或離軌的現(xiàn)象納入分析框架,探索影響民間合約達(dá)成的各種社會因素。研究話題不同,但兩條脈絡(luò)都帶有鮮明的社會學(xué)色彩,即民間合約作為一種市場交易秩序嵌入在正式制度及社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)中。[10]小產(chǎn)權(quán)房買賣合約屬于第二條脈絡(luò)。這種房屋一旦交易就違反了有關(guān)政策與法律規(guī)定,然而大量小產(chǎn)權(quán)房存在的事實(shí)卻說明在正式制度之外,已經(jīng)形成了一種廣泛的民間合約。
  將代表法定產(chǎn)權(quán)的第三方重新引進(jìn)來,嘗試構(gòu)建民間合約的分析框架。只要交易中的任何一方認(rèn)可現(xiàn)行關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的政策,合約就不會簽訂,雙方收益都為零,風(fēng)險(xiǎn)和懲罰也為零。如果雙方都反對現(xiàn)行政策并私下交易,彼此可能獲益,但是要面臨交易風(fēng)險(xiǎn)和來自法定產(chǎn)權(quán)的懲罰。因此,細(xì)致分析各方圍繞民間合約產(chǎn)生的收益、風(fēng)險(xiǎn)及懲罰就成為當(dāng)務(wù)之急。本文提出研究假說,只要雙方從中獲得的收益等于或大于交易風(fēng)險(xiǎn)和法定產(chǎn)權(quán)的懲罰,那么這種脫離正式制度監(jiān)管之外的民間合約就可能實(shí)現(xiàn)。這種民間合約蘊(yùn)含的收益、風(fēng)險(xiǎn)及懲罰之間的分配比重與當(dāng)前我國有關(guān)房屋的正式政策安排之間有密切的聯(lián)系,這將幫助人們理解為什么這種違反有關(guān)法律政策規(guī)定之外的民間合約會長期存在。微信關(guān)注國暉律師事務(wù)所，掌握更多法律知識。

  查看全文↓ 2018-06-16 16:23:16

相關(guān)問題

• 問 怎樣判斷樓盤的合法性??？
  答

  收房的時(shí)候還要看開發(fā)商兩書。 即：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

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• 問 贈送面積的合法性有哪些具體規(guī)定？
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  贈送面積的合法性需根據(jù)政府規(guī)劃和建設(shè)規(guī)定來判斷，這對申請貸款很重要?？梢酝ㄟ^咨詢律師和規(guī)劃部門來確認(rèn)。

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• 問 二手房買賣產(chǎn)權(quán)如何確認(rèn)?買二手房如何確定產(chǎn)權(quán)的合法性？
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  房屋所有權(quán)證是證明房屋所有權(quán)的重要憑證，能否辦到房屋所有權(quán)證對于購房者而言極其重要。在二手房買賣中，關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)證的糾紛時(shí)有發(fā)生，那么怎樣才能盡快取得產(chǎn)權(quán)證呢？下面我們就來一起看看吧！1．弄清楚產(chǎn)權(quán)證上的房主與出賣人是否為同一個(gè)人并要求賣方提供合法證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。不能排除在二手房買賣中會出現(xiàn)有人通過虛假的產(chǎn)權(quán)證騙取買受人的信任，繼而簽署二手房買賣協(xié)議，騙取買受人的錢財(cái)。專家建議是一定要事先確認(rèn)房屋所有權(quán)證的真?zhèn)渭胺课菟袡?quán)證上各項(xiàng)信息。具體的確認(rèn)真?zhèn)蔚姆椒ǎ?1)網(wǎng)上查詢：點(diǎn)擊省市鏈接進(jìn)入各地房產(chǎn)管理局網(wǎng)站進(jìn)行查詢需要輸入產(chǎn)權(quán)人姓名、產(chǎn)權(quán)證號(目前只有部分地區(qū)提供房屋產(chǎn)權(quán)信息查詢);(2)房產(chǎn)局查詢：若要查詢的準(zhǔn)確的個(gè)人房屋所有權(quán)證信息(包括：房屋所有人名稱、產(chǎn)權(quán)證號、登記核準(zhǔn)日期、建筑面積、房屋設(shè)計(jì)用途、權(quán)利來源、房屋是否抵押、是否被查封等等)，則必須攜帶個(gè)人身份證件及房屋所有權(quán)證到當(dāng)?shù)氐姆抗芫?房地產(chǎn)交易中心、房屋管理局、房管處)檔案館或窗口查詢。如果本地《房屋所有權(quán)證》與《土地使用權(quán)》合一，那么您只需要跑一個(gè)部門就行了。如果本地《房屋所有權(quán)證》與《土地使用權(quán)》分離，那么您就需要跑兩個(gè)部門。不過很多地方還無法辦理購房者的“小《土地使用權(quán)證》”，就是我們俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”。2．確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證所標(biāo)注的面積與實(shí)際面積是否相符，向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購房屋產(chǎn)權(quán)來源與其合法性。個(gè)人商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、房改房……房地產(chǎn)市場上對房屋的稱呼越來越多。在購買二手房前一定要明確您要購買的二手房的性質(zhì)，注意區(qū)分共有房產(chǎn)和私有房產(chǎn)，不要因?yàn)樾〖?xì)節(jié)的疏忽造成重大財(cái)產(chǎn)的損失。3．確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)，有無房產(chǎn)抵押，包括私下抵押

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• 問 在太原怎樣的小產(chǎn)權(quán)房是合法 小產(chǎn)權(quán)房合法嗎
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  什么是小產(chǎn)權(quán)房？小產(chǎn)權(quán)房是村集體組織或者開發(fā)商，以新農(nóng)村建設(shè)名義下出售的建筑在集體土地上的房屋，或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。 目前的小產(chǎn)權(quán)房有兩種類型： 1、 是在集體建設(shè)用地上建成的，也就是宅基地上建成的房子，產(chǎn)權(quán)所有人屬于該農(nóng)村的集體所有者，連外村農(nóng)民都不能夠買。 2、 是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。 什么樣的小產(chǎn)權(quán)房是合法的？ 只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房，就是合法建筑，因?yàn)榉墒窃试S鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是“小產(chǎn)權(quán)房”就是非法建筑。目前，有些“小產(chǎn)權(quán)房”在銷售環(huán)節(jié)存在一些問題，與現(xiàn)行法律法規(guī)有沖突，因此，許多人誤以為是“小產(chǎn)權(quán)房”就是非法建筑?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”，只要買方人是本集體成員，并且符合“一戶一宅”規(guī)定，提供了相關(guān)審批手續(xù)，就可以確權(quán)。 小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險(xiǎn) 1、萬一拆遷補(bǔ)償難 小產(chǎn)權(quán)房，除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主得不到拆遷安置補(bǔ)償卻無話可說。 2、五證不全 如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管“小產(chǎn)權(quán)房”由于在價(jià)格上深受資金有限制的購房者的青睞，但“小產(chǎn)權(quán)房”存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，**大的問題就是無法辦理產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)。 3、質(zhì)量安全無保證 一些小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在質(zhì)量安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。 4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或進(jìn)行上市買賣 小產(chǎn)權(quán)房由于不能辦產(chǎn)權(quán)，也就意味著這房子在法律上不是屬于你的，所以如果要抵押一般銀行不會貸款給你，法律也不允許上市買賣。 5、遺贈容易出問題 小產(chǎn)權(quán)房由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運(yùn)作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。 已經(jīng)購買了小產(chǎn)權(quán)房怎么辦 1、如果已經(jīng)購買了集體土地上建造的房屋并取得了當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租，或者出售給有當(dāng)?shù)貞艨诘木用?，這種情況一般無危險(xiǎn)。 2、如果已簽了買賣合同但尚未取得產(chǎn)權(quán)證明，并且該房屋系在集體土地上建設(shè)且購房者非當(dāng)?shù)鼐用?，鑒于可能的政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，可以請求解除合同并退回已支付的購房款這是**直接的方法。 3、如果購買了當(dāng)?shù)鼐用竦霓r(nóng)民房或從他人手上購買了有產(chǎn)權(quán)證明的“紅證房”，房款已經(jīng)支付且已經(jīng)入住，但無法辦理過戶的這種情況就比較麻煩，則要視具體情況而定。 4、如果是在建的集體建設(shè)用地上的商品住宅項(xiàng)目，在委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評估市場風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)之后則應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)有的土地管理規(guī)范，完成土地征用手續(xù)，并按照商品住房項(xiàng)目的規(guī)定手續(xù)報(bào)批采取可能的補(bǔ)救措施。

• 問 買二手房產(chǎn)權(quán)如何確定?買二手房如何確定產(chǎn)權(quán)的合法性？
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  買二手房的產(chǎn)權(quán)是永久的，但是土地使用年限為土地證標(biāo)明的使用年限減去已使用的年限。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條 土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。第二十二條 土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

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