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• 156****3452

  小產權房轉讓合同各地的法院判決不一，參考如下
  (一)合法小產權房買賣合同一般具有法律效力
  
  合法的小產權房，指擁有宅基地使用權證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產權證的村民自住房。
  1、這類小產權房，具備合法的產權證明，法律規(guī)定可以在本集體經濟組織成員(即同村村民)之間轉讓。
  2、對于向外村村民以及城鎮(zhèn)居民出售的行為，分析參考如下：
  《土地管理法》第六十三條“農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用與非農業(yè)建設”、
  《城市房地產管理法》第三十八條“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓”、
  《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》等現行法規(guī)仍做出禁止性規(guī)定，但這些規(guī)定并不屬于效力性強制性規(guī)范，不能以此確認房屋買賣合同的效力。
  從目前司法實踐來看，對小產權房買賣合同效力的認定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用。如確認此類合同無效，出賣方很可能在違規(guī)出賣房屋獲得利益后，再基于土地**、拆遷補償等原因主張合同無效，使遵守誠實信用原則的買房者蒙受損失，從而損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基。因此，合法的小產權房買賣體現了當事人意思自治的原則，司法判決基本傾向于認定合同有效。主要法律依據包括：
  《**高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》(法發(fā)〔2009〕40號)
  第十五條“人民法院應當注意根據《合同法解釋(二)》第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強制規(guī)定和管理性強制規(guī)定。違反效力性強制規(guī)定的，人民法院應當認定合同無效;違反管理性強制規(guī)定的，人民法院應當根據具體情形認定其效力?！?br/>
  《山東省高級人民法院關于印發(fā)全省民事審判工作會議紀要的通知》(魯高法〔2011〕297號)
  第二條第(三)項規(guī)定“《城市房地產管理法》第38、39條的規(guī)定是法律限制未依法登記取得權屬證書的房屋轉讓的管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，未取得權屬證書的房屋買賣合同不違反法律的強制性規(guī)定，應依法認定有效?！?br/>(二)違法小產權房買賣合同一般不具有法律效力或處于效力待定狀況
  違法的小產權房，即非法占用集體用地或者閑置的國有土地，將農村集體用地使用權變相流轉或改變國有土地使用性質，在沒有土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證的情況下，進行非法建設，并直接在市場上銷售的“三無”違法建筑。與農民合法所有的農村房屋不同，這類小產權房沒有土地使用權證，沒有規(guī)劃、土地、建設等部門的審批，建造時就已經違反了《城市管理法》和《土地管理法》的規(guī)定，屬于無法辦理房屋產權登記的違法建筑，具有先天違法性。對于這類違法小產權房買賣合同，一般有兩種處理方式：
  1、直接認定合同無效：作為買賣合同標的物的房屋，即違法建造的小產權房本身就是違法建筑，不能發(fā)生設立物權的法律效果，根本不能流轉，作為合同的標的也就無法實現，無法發(fā)生法律上的效力。而且這種違法小產權房買賣行為絕大多數是在損害城市規(guī)劃環(huán)保、公益事業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體公共利益的前提下實施的，如認定合同有效相當于變相鼓勵違法建設，因此以認定合同無效為基本原則。主要法規(guī)依據：
  國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部于2013年11月下發(fā)《關于堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知》，指出“建設、銷售‘小產權房’，嚴重違反土地和城鄉(xiāng)建設管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農村建設的健康發(fā)展，建設、銷售和購買‘小產權房’均不受法律保護?！?br/>《山東省高級人民法院關于印發(fā)全省民事審判工作會議紀要的通知》(魯高法〔2011〕297號)
  第一條第(七)項規(guī)定“當事人之間以違法建筑為標的物簽訂的買賣、租賃合同發(fā)生的爭議，人民法院應當依法受理，并依法確認以違法建筑為標的物的買賣、租賃合同無效?！?br/>海南省高級人民法院2011年2月通過的《關于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見(試行)》
  第22條規(guī)定“城鎮(zhèn)居民就農村集體土地上修建的‘小產權房’ 與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責任大小分擔?！币虼?，對于這類違法小產權房買賣合同，很多法院都傾向于判決合同無效。
  2、認定合同效力待定，對違法小產權房糾紛按“先行政后司法”原則處理：
  目前我國違法建設的小產權房數量巨大，是歷史長期積累下來的現實問題和社會問題。盡管其合法性存在問題，但確實在一定程度上解決了城鎮(zhèn)中低收入階層的居住需求。如果一律認定合同有效，將會進一步破壞國家土地管理和城市規(guī)劃制度，影響城市科學發(fā)展，并沖擊耕地保護制度，直接威脅中國的糧食安全。反之，如果一刀切地全部否定合同效力，則會直接觸及中低收入階層的切身利益，激化社會矛盾，產生大量糾紛，影響社會穩(wěn)定，同時也對社會資源造成巨大浪費。因此，在處理違法小產權房買賣合同問題上，既要維護社會公共利益、公序良俗，又要尊重合同自由、誠實信用原則。在各種價值沖突中，以效力待定方式處理違法小產權房買賣合同問題符合利益**大化原則。

  查看全文↓ 2018-06-14 16:33:48
• 135****7371

  小產權房一般屬于沒有繳納土地出讓金的集體土地，若戶口在該村（社區(qū)），屬于該村成員，該房屋已經辦好房權證，村委會同意過戶并能出具證明，可以過戶；滿足不了上述條件不能過戶。
  購買小產權二手房的風險遠遠要比收益大得多，消費者**好不要再將目光，集中在這種產權類型的二手房上面。
  所謂小產權、鄉(xiāng)產權只是當地政府用宅基地蓋起的房子，沒有真正的產權，不受國家法律保護，不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產權過戶手續(xù)。其中**為關鍵的是，即使作為完全自住的房屋，沒有房產證，就意味著購房人不是合法產權人，不能以法律為武器來維護自身的權益。

  查看全文↓ 2018-06-14 16:33:42
• 136****6897

  小產權的房子是不能轉讓過戶的，購買小產權房是不受法律保護的。
  1、小產權房在手續(xù)全的情況下，也只能算是合格的農民房；
  2、 現在的小產權方是不能夠在市場流通的，一些中介也只是在暗中兜售；
  3、嚴格意義上說，買賣小產權房是違法行為，小產權房也是禁止市場流通的；
  4、市民購買小產權房利益受到侵害時，也得不到法律保護；
  5、小產權房未經士地行政管理部門批準而使用集體所有土地的涉嫌違法用地；
  6、小產權房無建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證的涉嫌違法建設；
  7、小產權房沒有取得商品房銷售許可證，因而不能辦理《房屋所有權證書》

  查看全文↓ 2018-06-14 16:33:38

相關問題

• 問 ??小產權房為什么會出現?小產權房可以轉讓嗎?
  答

  小產權房一般屬于沒有繳納土地出讓金的集體土地，若戶口在該村（社區(qū)），屬于該村成員，該房屋已經辦好房權證，村委會同意過戶并能出具證明，可以過戶；滿足不了上述條件不能過戶。購買小產權二手房的風險遠遠要比收益大得多，消費者**好不要再將目光，集中在這種產權類型的二手房上面。所謂小產權、鄉(xiāng)產權只是當地政府用宅基地蓋起的房子，沒有真正的產權，不受國家法律保護，不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產權過戶手續(xù)。其中**為關鍵的是，即使作為完全自住的房屋，沒有房產證，就意味著購房人不是合法產權人，不能以法律為武器來維護自身的權益。

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• 問 小產權房能轉讓嗎
  答

  1、小產權房不能過戶“小產權房”是一些村集體組織或者開發(fā)商，打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋小產權房，一般是集體土地建的房子，不是說沒有房產證，它的證一般是綠色的小本本，不過2010年后也有的地方是紅色的大本本，不過你注意看，它上面蓋的一般是鄉(xiāng)政府的章，不是房產局的，小產權房沒有土地證的。不能過戶，當可以協議買賣，有風險。2、小產權產權不受法律保護購買小產權二手房的風險遠遠要比收益大得多，消費者**好不要再將目光，集中在這種產權類型的二手房上面。所謂小產權、鄉(xiāng)產權只是當地政府用宅基地蓋起的房子，沒有真正的產權，不受國家法律保護，不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產權過戶手續(xù)。其中**為關鍵的是，即使作為完全自住的房屋，沒有房產證，就意味著購房人不是合法產權人，不能以法律為武器來維護自身的權益。3、小產權房遭遇拆遷無補償如果小產權、鄉(xiāng)產權在國家規(guī)劃用地范圍之內，那就是“拆你沒商量”，國家不會給你同等于大產權的拆遷款，即使有補償，也是很少的一部分，并且因為法律不承認房主的產權，很可能補償費用只給農村的大隊或者鄉(xiāng)政府，這樣，房主的利益保障，等于是沒有任何的法律支撐。房主沒有權利跟國家討價還價，想當“釘子戶”都沒有機會。小產權、鄉(xiāng)產權還不如使用權有保障。

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• 問 ??小產權房能轉讓嗎?小產權房能夠繼承嗎？繼承合法嗎？
  答

  辦理二手房贈與、繼承等相關手續(xù)，住房局只認可產權證和土地證，其他的證明都不認可。辦理二手房繼承必須提交房屋所有權證、當事人身份證、繼承公證書、見證書、戶型圖復印件等，缺一不可?！　⌒‘a權房在法律性質上屬于不合法，有些是村民宅基地上蓋的房子，不允許賣給村民以外的人，屬于限制銷售，不僅不能合法轉讓過戶和繼承，而且在拆遷補償時，因為買賣不合法，購買人的權利很難得到保障。

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• 問 ??什么是小產權房?為什么會有小產權房?怎樣區(qū)分小產權房?
  答

  “小產權房”，并不是一個法律的概念，知識人們在實踐過程中約定俗稱的稱呼。具體是指在農村集體土地上建設的房屋，房產證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，也稱為“鄉(xiāng)產權房”。一、什么是小產權房？“小產權房”其實就是“鄉(xiāng)產權”、“集體產權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權?！靶‘a權房”是一些村集體組織或開發(fā)商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。我們先來看看相關政策：2011年11月，《關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》政策（2011年國土資發(fā)178號）發(fā)布，明確指出小產權房不得登記發(fā)證?？偨Y來講，“小產權房”就是三無產品：1、沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，買賣合同的效力一般認定為無效；2、購房合同在國土房管局不會給予備案；3、只有使用權，沒有所有權。所謂的房產證也不是真正合法有效的房產證。二、“小產權房”有什么缺點？小產權房交易不受法律保護，同時在轉讓等方面有很大的限制。1、法律效力“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效，但也區(qū)分不同情況：①、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效；②、對于房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經有關部門和組織批準，如果合同尚未實際履行或購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應做無效處理。2、房產轉讓“小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。根據《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產權房不能向本非集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。3、政策風險購買在建小產權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓向產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。三、怎樣辨別小產權房？鑒別是不是小產權房，可以從以下兩個角度來看：1、看有無房本很多小產權房屋是沒有房產證的。不管是小產權房，還是沒辦理下房本的房子，建議不要交易。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條：下列房地產，不得轉讓：①、以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；②、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的；③、依法收回土地使用權的；④、共有房地產、未經其他人書面同意的；⑤、權屬有爭議的；⑥、未依法登記領取權屬證書的；⑦、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。2、看是不是房屋所有權或者不動產權證合法且受法律保護的房屋交易，所交易的房屋必須擁有房屋所有權證或者不動產權證。而小產權房的“房產證”，是由縣政府或鄉(xiāng)政府頒發(fā)，并非由當地不動產登記中心頒發(fā)。綜上所述，小產權房可能在價格上有很大優(yōu)勢，但是購房者必須清楚，小產權房在法律上是明令禁止上市交易的，同樣的，也不能得到法律的保護。購房者切不可貪圖便宜，造成一些不必要的損失。

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• 問 小產權房能轉讓有什么手續(xù)
  答

  1、過戶必須有房產證。小產權房是沒有房產證的，不能辦理過戶手續(xù)。2、小產權房與商品房是不同的，小產權的房主沒有合法的房產證。房屋過戶是到有關部門去辦理過戶手續(xù)，且該部門受一定數額的費用。3、小產權中的“鄉(xiāng)產房”和“村產房”等并沒有國家頒發(fā)的產權證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產權證，所以像這類小產權房都不能像大產權的房子一樣進行抵押、流轉。拓展資料：小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產權房”?！靶‘a權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。小產權房的出現與城市房價躥升密不可分，其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發(fā)證，不受法律保護。來自搜狐焦點網“小產權房新政策是什么 小產權房有哪些政策”

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