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• 157****8546

  所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  　　從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40％～60％； 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅； 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗(yàn)。
  　　小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。
  　　對小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來主要有3種解釋，目前面臨整治的小產(chǎn)權(quán)房，指的是下面的第三種。
  　　第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘彿咳说漠a(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。
  　　第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。
  　　第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。
  　　第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補(bǔ)繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。
  　　從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房價格只有同樣位置商品房價格的40％至60％。
  　　從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅。
  　　從買賣手續(xù)看，沒有繳納商品房買賣的契稅。
  　　從使用成本看，物業(yè)費(fèi)便宜、水電費(fèi)便宜、采暖費(fèi)便宜。
  　　從物業(yè)管理看，由鄉(xiāng)政府指定的開發(fā)商成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，服務(wù)管理水平不是很高。
  
  　　小產(chǎn)權(quán)的房子是集體產(chǎn)權(quán)，土地性質(zhì)是集體所有，購買者只有使用權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓，不能做貸款，不享受國家大產(chǎn)權(quán)房子的待遇！如果考慮買小產(chǎn)權(quán)房子的話請慎重考慮！

  查看全文↓ 2018-06-14 13:36:38
• 141****0164

  　　編輯詞條小產(chǎn)權(quán)房
  　　目錄
  　　什么是小產(chǎn)權(quán)房
  　　法律屬性
  　　小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)
  　　購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房會有什么風(fēng)險
  　　鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋有可能變成大產(chǎn)權(quán)房嗎？
  
  　　編輯本段什么是小產(chǎn)權(quán)房
  　　[英] the housing of small property right
  　　“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，它并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
  　　目前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，連外村農(nóng)民都不能夠買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。
  　　和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低。這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險購買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。
  　　編輯本段法律屬性
  　　那么，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購買或轉(zhuǎn)讓？
  　　首先應(yīng)當(dāng)明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認(rèn)為是非法建筑。
  　　既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購買和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。
  　　編輯本段小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)
  　　1、全部產(chǎn)權(quán)（大產(chǎn)權(quán)）
  　　國務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中規(guī)定：凡按市場價購買的公房，購房者能夠擁有全部產(chǎn)權(quán)。市場價也就是住宅市場的行市價格或牌價價格。國家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買賣雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。按照市場價購得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項(xiàng)支配權(quán)利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。在這里，房屋的全部產(chǎn)權(quán)與房屋的所有權(quán)是等同的，只不過是二者的提法有所不同。相對于“部分產(chǎn)權(quán)”而言，“全部產(chǎn)權(quán)”才有存在的意義。
  　　2、部分產(chǎn)權(quán)。（小產(chǎn)權(quán)）
  　　根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住宅制度改革的通知》，職工購買公有住宅，在國家規(guī)定的住房面積內(nèi)，可以按標(biāo)準(zhǔn)價出售。職工購房后另外擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以后才能進(jìn)行，原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除相關(guān)稅費(fèi)后，按個人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。從這里可以看出部分產(chǎn)權(quán)和全部產(chǎn)權(quán)的一些區(qū)別。部分產(chǎn)權(quán)與全部產(chǎn)權(quán)的不同之處在于，部分產(chǎn)權(quán)是強(qiáng)調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。
  　　編輯本段購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房會有什么風(fēng)險
  　　第一，法律風(fēng)險，前面已經(jīng)詳細(xì)論述了由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)猷l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。同時，由于購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障。由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑就非常有限。
  　　第二，政策風(fēng)險，在購買的是在建鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。
  　　第三，目前，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)還沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預(yù)交給沒有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開發(fā)單位，對購房者而言，資金的安全，開發(fā)商資金是否按時到位，是否能夠按質(zhì)按時的交付房屋存在著很大的風(fēng)險。同時，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。
  　　第四，由于所購鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。同時對房屋的保值和**也有很大影響。
  　　編輯本段鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋有可能變成大產(chǎn)權(quán)房嗎？
  　　有不少人認(rèn)為隨著《物權(quán)法》的出臺，公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利全面被肯定，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房也會被法律所認(rèn)可，**終可以轉(zhuǎn)化為合法的產(chǎn)權(quán)房。那鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋究竟能轉(zhuǎn)化為真正意義上的產(chǎn)權(quán)房嗎？從我國目前的相關(guān)法律規(guī)定來看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房還缺乏法律依據(jù)。而從我國對土地的管理理念與土地管理的價值取向來分析，短期內(nèi)我國還不會放開集體土地的流轉(zhuǎn)。因此，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋向產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化還需要一段較長的時間。同時，即便今后鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋可以轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房，從現(xiàn)有的土地制度來看，購房人還會需要繳納土地出讓金。如此一來購房人購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的費(fèi)用也就與購買商品房相差無幾。
  　　因此，我們建議**好不要購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，已經(jīng)購買了也應(yīng)盡早退房。如果你認(rèn)為自己能夠承擔(dān)文中所述的風(fēng)險，或確實(shí)需要購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋，我們建議你**好能購買現(xiàn)房，并注意考察項(xiàng)目是否辦理了相應(yīng)的審批手續(xù)及開發(fā)商的資質(zhì)和信譽(yù)，從而盡量降低購房風(fēng)險。如果你既無法或不愿承擔(dān)前述風(fēng)險，又想購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋，就目前而言你只有將戶口轉(zhuǎn)到鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋所在的村集體。
  　　以上內(nèi)容均為律師個人觀點(diǎn)，僅供參考！
  　　中央明確不許再建小產(chǎn)權(quán)房
  　　已購者利益受保護(hù)對于民眾普遍關(guān)心的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題,陳錫文明確表示,小產(chǎn)權(quán)房違法,絕對不允許再建設(shè)。對于那些已經(jīng)在農(nóng)村購買了小產(chǎn)權(quán)房的消費(fèi)者,國家相關(guān)部門正在研究制定具體的解決措施。 中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任 陳錫文:很多消費(fèi)者購買的時候,他不可能對國家的法律有這么多的了解,因此糊里糊涂就買了,覺得便宜就買了,對這些人的合法利益,政府是要給予保護(hù)的。小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生是違法的，因?yàn)樗`背了城鄉(xiāng)土地規(guī)劃利用的總體布局，也違反了關(guān)于農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的法律程序，所以它本身是不合法的。

  查看全文↓ 2018-06-14 13:36:33
• 141****5898

  小產(chǎn)權(quán) 顧名思義 大產(chǎn)權(quán)就是把那地都買下來了 自蓋房開始 能使用70年 小產(chǎn)權(quán)的地不是自己的 也不能進(jìn)行買賣 因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)特殊 因此過戶不是由個地方房地局過戶 是有單位 村 街道 或者手寫個過戶的說明 因此 糾紛問題頻繁 現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)集資建房比較多 出現(xiàn)的問題也是日與具增 所以就叫停小產(chǎn)權(quán)房屋的買賣 還有一點(diǎn)是 如果小產(chǎn)權(quán)的業(yè)主買地買下來的話 國家有多一部分錢進(jìn)國庫 這應(yīng)該是**主要的
  小產(chǎn)權(quán)也叫不完全產(chǎn)權(quán),土地使用權(quán)歸集體或單位擁有，不歸業(yè)主。所以會沒有所有權(quán)憑證(房產(chǎn)證 ),所以法律上產(chǎn)權(quán)歸屬不明確,在買賣時存在潛在的風(fēng)險,價格自然也便宜一些.
  舉個簡單的例子就是某單位有一片空地，使用權(quán)歸單位所有，它當(dāng)然可以在這塊地皮上搞任何建筑，然后不需要通過房產(chǎn)部門等，就建起了住宅，這些節(jié)約了土地出讓金等一些費(fèi)用，所以便宜。
  不過可以說，只要單位不倒，你就可以永遠(yuǎn)住下去。相當(dāng)于上不了戶口的房子。

  查看全文↓ 2018-06-14 13:36:26
• 152****8580

  小產(chǎn)權(quán)房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，在現(xiàn)實(shí)中往往是一些村集體組織或者開發(fā)商以新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
  因此它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

  查看全文↓ 2018-06-14 13:36:21

相關(guān)問題

• 問 小產(chǎn)權(quán)大產(chǎn)權(quán)是什么意思? 什么是小產(chǎn)權(quán)房,小產(chǎn)權(quán)房是什么意思
  答

  簡單解釋，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)。如開發(fā)商辦理合法的立項(xiàng)開發(fā)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費(fèi))，由國家發(fā)放給開發(fā)商土地使用證和房屋預(yù)售許可證，這樣的房屋稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。而國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，也就是說在農(nóng)民的集體土地上，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒有國家房管部門的蓋章，這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，即小產(chǎn)權(quán)房屋。　　小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)的區(qū)別是什么？　　大產(chǎn)權(quán)即完全產(chǎn)權(quán),包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國有土地使用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)的房屋在進(jìn)入二級市場時,無需繳納土地出讓金和收益收成。小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán),只包括房屋的使用權(quán),它與大產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)區(qū)別在于土地使用權(quán)。通俗的解釋，買的房再轉(zhuǎn)讓時不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，再轉(zhuǎn)讓時要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。　　小產(chǎn)權(quán)二手房包括哪些房屋？可以買賣嗎？　　嚴(yán)格來說，小產(chǎn)權(quán)二手房包括：已購公房，鄉(xiāng)產(chǎn)房和使用權(quán)房。根據(jù)這些房屋性質(zhì)的不同，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時也會區(qū)別對待。“已購公房”，購房人只要補(bǔ)齊土地出讓金，也就是購買房款的1％，就可以等同為商品房上市出售。“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，歸農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難改變，很難過渡為完全產(chǎn)權(quán)，否則將會動搖國家的土地制度。而對于“使用權(quán)”房來說，上市出售則會有一線希望，因?yàn)?，國家也在一直提倡并做著改革試點(diǎn)的努力?！　≠徺I小產(chǎn)權(quán)房屋存在哪些風(fēng)險？　　第一，根據(jù)北京市建委發(fā)出購房風(fēng)險提示指出，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)?！　〉诙裥‘a(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認(rèn)可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房是什么意思
  答

  小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)就是指村集體，借著新農(nóng)村建設(shè)的名義在集體土地上所建設(shè)的房子，這種房子和商品房比較相似，然而卻并不屬于商品房，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房在建設(shè)時并沒有繳納土地出讓金。小產(chǎn)權(quán)房一般都是由當(dāng)?shù)氐泥l(xiāng)政府來頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，因此才有小產(chǎn)權(quán)房這樣的稱呼，但這種小產(chǎn)權(quán)是不被房管部門所承認(rèn)的。也正是因?yàn)槿绱?，所以購買小產(chǎn)權(quán)房的時候，確實(shí)存在著很多的法律風(fēng)險，因此不建議大家交易小產(chǎn)權(quán)房。不可否認(rèn)的一點(diǎn)是，市面上大部分的小產(chǎn)權(quán)房價格，確實(shí)是比較的便宜，因此也是吸引了很多消費(fèi)者。但是在購買小產(chǎn)權(quán)房時，我們也應(yīng)該清楚的認(rèn)知小產(chǎn)權(quán)房交易的風(fēng)險，比如說無法辦理房產(chǎn)證，在交易之后容易引起經(jīng)濟(jì)糾紛，同時這種小產(chǎn)權(quán)房子的交易還不被法律保護(hù)。

• 問 小產(chǎn)權(quán)房是什么意思
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  小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)指的是農(nóng)村集體土地上建造的房屋沒有繳納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用，而且產(chǎn)權(quán)證并不是由國家房地產(chǎn)管理部門頒布的，而是由鄉(xiāng)政府或者是村政府頒布，常見的小產(chǎn)權(quán)房屋有以下兩種：1、建造在集體土地上的房屋，通常指的是宅基地房屋，只要是辦理了相關(guān)手續(xù)，那么就是合法建筑。2、在集體企業(yè)或者是占用耕地違法建設(shè)的房屋，由于農(nóng)民集體土地使用權(quán)不能出讓或者是轉(zhuǎn)讓，所以并非小產(chǎn)權(quán)房屋就是非法建筑。小產(chǎn)權(quán)房屋通常是不能進(jìn)行公開買賣的，主要是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房屋是沒有產(chǎn)權(quán)證的，舉個簡單的例子，如果是宅基地房屋土地屬于集體所有，不能向非本集體成員的第三人進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或者是出售，如果其他人購買的話，可能會出現(xiàn)一房多賣的情況，而且對于自身的利益沒有什么保障。

• 問 小產(chǎn)權(quán)房是什么意思
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  所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)人團(tuán)體土地上創(chuàng)造的房子，未交納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管有些發(fā)布，而是由鄉(xiāng)政府或村委會發(fā)布，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。 對小產(chǎn)權(quán)的闡明歸納起來首要有3種闡明，現(xiàn)在面對整治的小產(chǎn)權(quán)房，指的是下面的第三種。 　　第1種闡明是關(guān)于發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘彿咳说漠a(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。 　　第2種闡明是按房子再轉(zhuǎn)讓時是不是需要交納土地出讓金來區(qū)其他，不必再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種闡明通常產(chǎn)品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。 　　第3種闡明是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)其他，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真實(shí)規(guī)律意義上的產(chǎn)權(quán)。 　　第1種和第2種闡明的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只需交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補(bǔ)繳土地出讓金就可以安閑生意，其規(guī)律規(guī)則較為清楚。而第三種闡明的小產(chǎn)權(quán)的規(guī)律特點(diǎn)存在較大爭議，并且拿不到真實(shí)規(guī)律意義上的產(chǎn)權(quán)證。 小產(chǎn)權(quán)房的分類 　　第1類小產(chǎn)權(quán)房：占用團(tuán)體用地或犁地違法創(chuàng)造，將農(nóng)人團(tuán)體用地運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于產(chǎn)品居處開發(fā)的違法修建。 　　第2類小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按計(jì)劃功能開發(fā)或運(yùn)用，并將綁縛出售的房子直接在市場上出售，具有產(chǎn)權(quán)膠葛危險的不完全產(chǎn)權(quán)房。 　　第3類小產(chǎn)權(quán)房：在戎行享有運(yùn)用權(quán)的土地進(jìn)步行產(chǎn)品房的開發(fā)，往后賣給武士以外的本地居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。 性質(zhì)介紹： 　　國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在團(tuán)體創(chuàng)造用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只歸于該村莊的團(tuán)體全部者，外村農(nóng)人根柢不可以收買;另一種是在團(tuán)體公司用地或許占用犁地違法創(chuàng)造的。 　　和通常意義上的產(chǎn)品房比照，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商張狂的贏利攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的報價，通常僅是同地區(qū)產(chǎn)品房報價的1/3乃至更低?！氨阋恕笔窃S多城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)危險收買“小產(chǎn)權(quán)房”的根柢要素。闡明一開始恰當(dāng)多的農(nóng)人自身自個沒有創(chuàng)造才干為了趕快建好自個的房子把一有些小產(chǎn)權(quán)的房子賣出去。差不多以集資的辦法把自個的房子建起來。盡管暫時沒有權(quán)證，仍是有恰當(dāng)多城鎮(zhèn)居民和外來人員收買了小產(chǎn)權(quán)房。既收買了恰當(dāng)便宜的房子自個寓居，一起也是很大程度上幫忙了農(nóng)人處理了的建房資金難題。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)人團(tuán)體土地上創(chuàng)造的房子，未交納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管有些發(fā)布，而是由鄉(xiāng)政府或村委會發(fā)布，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。 購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險 （一）法律效力 “小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則，但也區(qū)分不同情況： 1.對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。 2.對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。 3.對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。 （二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)。 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對房屋的保值也有一定影響。 （三）政策風(fēng)險 購買在建小產(chǎn)權(quán)房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。 購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。 （四）監(jiān)督缺位 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)督存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的沒有資質(zhì)，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

• 問 小產(chǎn)權(quán)房是什么意思？
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  　所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

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