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• 158****3820

  過戶如果沒有房產(chǎn)證是無法過戶的。原因在于：到房地產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)過戶，必須提供房產(chǎn)證，否則不會(huì)通過申請(qǐng)，其過戶的要求也會(huì)因房產(chǎn)證的缺失而遭拒絕。
  二手房交易中，應(yīng)遵循一般的流程，買賣雙方要先形成合意，即達(dá)成一致意見，再根據(jù)手續(xù)辦理過戶。具體來說，有以下幾個(gè)步驟：
  1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
  4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
  5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  7、對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  8、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
  

  查看全文↓ 2018-06-12 22:52:20
• 131****7382

  合同房就是房東還沒拿到房產(chǎn)證的房子，因?yàn)榉慨a(chǎn)證一般都是交房一到兩年才拿得到。只要是有產(chǎn)權(quán)的房子到時(shí)候拿得到房產(chǎn)證的
  

  查看全文↓ 2018-06-12 22:50:57
• 146****1026

  所謂的合同房，指的是暫時(shí)沒有產(chǎn)權(quán)證書的房屋，一般常出現(xiàn)在公務(wù)員樓、單位內(nèi)部分房轉(zhuǎn)讓中，這類房屋的交易一般受到公務(wù)員單位、職工單位內(nèi)部文件的約束，如“約定10年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓”或者“約定必須在本單位服務(wù)8年”等。
  這類房屋的轉(zhuǎn)讓，存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)：
  1.
  如果轉(zhuǎn)讓，雙方目前僅僅能夠簽訂私下的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，不能要求對(duì)方立即轉(zhuǎn)讓房屋。
  2.
  如果8年、10年后因房屋的**，導(dǎo)致賣方不愿意履行協(xié)議，拒不辦理房產(chǎn)證變更的，根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，房屋的所有權(quán)仍然屬于賣方，此時(shí)買方僅僅能憑借一紙協(xié)議追究賣方的違約責(zé)任，如果違約責(zé)任約定不明確或者沒有約定違約責(zé)任，那將對(duì)買方造成較大的損失。
  總而言之，在購買“合同房”是，應(yīng)當(dāng)至少關(guān)注以下幾個(gè)法律問題：1.
  買賣雙方之間必須訂立轉(zhuǎn)讓協(xié)議，明確賣方屆時(shí)必須協(xié)助買方辦理房產(chǎn)證書，并約定一定的違約金來約束賣方。2.
  如果該合同房是在賣方結(jié)婚后取得的，此時(shí)訂立轉(zhuǎn)讓協(xié)議必須要賣方配偶簽字，或者讓其配偶單獨(dú)做一份書面的《同意轉(zhuǎn)讓承諾》，以防止其配偶以不知情為由拒絕履行變更義務(wù)。
  3.
  如果賣方年事已高，上有父母，下有妻兒，還有兄弟姐妹，那應(yīng)當(dāng)要求其父母、配偶及子女出具書面的《放棄該合同房的繼承權(quán)的承諾》，以防止在該房屋變更登記至買方前，賣方意外死亡，該房屋成為遺產(chǎn)被其親屬繼承。

  查看全文↓ 2018-06-12 22:50:34

相關(guān)問題

• 問 合同房能辦房產(chǎn)證嗎？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  證件齊全的話是可以辦理房產(chǎn)證的。房產(chǎn)證辦理需要的資料是：（1）房屋購銷合同原件及補(bǔ)充合同原件。（2）商品房銷售統(tǒng)一發(fā)票原件。（3）房屋的外業(yè)測(cè)繪調(diào)查表及分層分戶平面圖原件。（4）完稅憑證（契稅繳款書）。如果購房人已婚，需要交納的資料是：（1）雙方身份證復(fù)印件（原則上需校驗(yàn)原件）。（2）婚姻證明復(fù)印件（帶原件校驗(yàn)）。（3）雙方任何一方不能到場(chǎng)辦理，則需提供私章，若委托第三方代辦則需同時(shí)提供夫妻雙方私章。購房人單身（必須本人到場(chǎng)，不可代辦），需要交納的資料是：（1）身份證復(fù)印件（帶原件校驗(yàn)）。（2）戶口簿或戶籍證明復(fù)印件（帶原件校驗(yàn)）。（3）單身聲明具結(jié)書 購房者在本地則到民政局辦理。

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• 問 只有購房合同房產(chǎn)證沒下來能買嗎?
  答

  風(fēng)險(xiǎn)非常大：沒有房產(chǎn)證 房產(chǎn)證是房屋權(quán)利人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的唯一合法憑證房屋買賣合同簽訂以后，只是產(chǎn)生合同效力，一方不履行合同義務(wù)，你只能追究對(duì)方的違約責(zé)任。這樣很費(fèi)時(shí) 費(fèi)力，房款安全很難保證。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，買房時(shí)如果不登記，房屋仍然屬于原房主，即使簽訂了合同，沒有登記的話，房子永遠(yuǎn)是原房主的。根據(jù)《物權(quán)法》的要求，物權(quán)轉(zhuǎn)移以登記為準(zhǔn)，《房產(chǎn)證》是唯一合法的物權(quán)證明。建議：到房管局咨詢一下，現(xiàn)在的房子雖然產(chǎn)權(quán)證沒有辦理下來，但是是不是具備了預(yù)告登記的條件。如果具備預(yù)告登記的條件，就申請(qǐng)預(yù)告登記，那么在預(yù)告登記期內(nèi)，原房主就不能一房多賣了。

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• 問 ??買房子沒有房產(chǎn)證有合同能買嗎?合同房能買嗎?
  答

  這種房子是可以買的，但是這種房子購買的風(fēng)險(xiǎn)很大，一般情況下是不被建議購買。只有購房合同沒有房產(chǎn)證，不僅會(huì)造成該房的產(chǎn)權(quán)不明晰而且也可能存在一房多賣的情況。

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• 問 如果只有購房合同房產(chǎn)證沒下來能買嗎?
  答

  不能，房產(chǎn)證是國家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。從法律規(guī)定上來看，沒有房產(chǎn)證的房子是不能購買的，建議不要因?yàn)橐粫r(shí)的便宜而走險(xiǎn)買沒有房產(chǎn)證的房子。沒有房產(chǎn)證的房子做不了公證。房產(chǎn)證具有以下顯著特點(diǎn)：(1)房產(chǎn)證只能由房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)發(fā)放。(2)房產(chǎn)證是對(duì)特定房屋所有權(quán)歸屬的書面證明，并可記載特定房屋共有狀況以及是否設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等狀況?；谝晃镆粰?quán)主義，房產(chǎn)證以一房屋一房產(chǎn)證為原則，即一個(gè)具有獨(dú)立建筑結(jié)構(gòu)與使用功能的房屋　(包括區(qū)分所有的房屋)只有一個(gè)所有權(quán)，在不動(dòng)產(chǎn)登記上只能有一項(xiàng)所有權(quán)登記，并且據(jù)此只能發(fā)放一個(gè)房產(chǎn)證。(3)房產(chǎn)證只能向特定房屋的所有權(quán)人發(fā)放，如房屋系共有，在房屋所有權(quán)證之外，還可向共有權(quán)人發(fā)放共有權(quán)證。(4)房產(chǎn)證是登記機(jī)關(guān)在對(duì)特定房屋權(quán)屬情況進(jìn)行登記之后，向特定權(quán)利人發(fā)放的權(quán)屬證明，房產(chǎn)證的內(nèi)容應(yīng)與登記簿的內(nèi)容相一致。

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• 問 對(duì)方有購房合同房產(chǎn)證沒有怎么辦？
  答

  要及時(shí)去當(dāng)?shù)胤抗芫肿稍冝k理。1. 房產(chǎn)證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。2. 購房合同是根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成的協(xié)議。

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