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• 143****0802

  小產(chǎn)權(quán)的房子屬于違建，小產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)是屬于限制性購(gòu)買(mǎi)的房屋！
  　一、小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)
  　　(1)房屋不合法地依附于農(nóng)村集體土地上，具有嚴(yán)重違法性。
  　　《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、農(nóng)村村民住宅等三類(lèi)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)可以使用集體所有土地，其他任何單位和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)顯然不符合現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定。此外，國(guó)務(wù)院辦公廳1999年《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》規(guī)定，農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售。2004年12月國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。國(guó)務(wù)院2008年1月《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》再次明確，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，任何單位和個(gè)人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人簽訂協(xié)議將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地?？傊瑥膰?guó)家相關(guān)法律法規(guī)、政策的規(guī)定可以看出，農(nóng)村集體土地使用權(quán)是該集體組織成員的專有權(quán)利，與農(nóng)民特定身份相聯(lián)系，是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同本身是無(wú)效的，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)證或村集體組織相關(guān)證明文件并不具有法律效力。
  　　(2)開(kāi)發(fā)成本及銷(xiāo)售價(jià)格較為低廉。
  　　由于小產(chǎn)權(quán)房直接在集體土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)，在建設(shè)過(guò)程中沒(méi)有經(jīng)過(guò)規(guī)劃許可、集體土地征用、國(guó)有土地“招、拍、掛”等環(huán)節(jié)，省略繳納國(guó)有土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，節(jié)約了大量資金，降低建設(shè)成本。并且，房屋占用的土地區(qū)位優(yōu)勢(shì)不足，房?jī)r(jià)低廉，故更具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在當(dāng)今商品房市場(chǎng)售價(jià)畸形高漲及購(gòu)買(mǎi)者面臨資金壓力的形勢(shì)下，低廉的銷(xiāo)售價(jià)格成為小產(chǎn)權(quán)房不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的法寶，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房者趨之若鶩?？陀^上刺激了小產(chǎn)權(quán)房違建開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。
  　　(3)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)的缺失和不完整性，這是與具有產(chǎn)權(quán)的“三證”商品房的**大差別。
  　　這一天然不足，注定小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，因不具備合法性，其流通轉(zhuǎn)讓受到諸多限制，既無(wú)法律保障，也不可以上市交易。這已經(jīng)在日常交易中埋下諸多矛盾隱患。
  　　(4)交易風(fēng)險(xiǎn)隱患較大。
  　　當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房交易糾紛已成為法院當(dāng)前審判的難點(diǎn)問(wèn)題之一。
  　　二、小產(chǎn)權(quán)房的違建方式
  　　(1)農(nóng)民利用自己宅基地，或者將其宅基地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓他人或單位違建銷(xiāo)售。若為一處，一般違建規(guī)模不大，但成片銜接的多戶宅基地綜合利用違建開(kāi)發(fā)，違建規(guī)模和影響卻不可小覷，甚至成為違建處理執(zhí)法的難點(diǎn)。
  　　(2)集體經(jīng)濟(jì)組織或其他單位、個(gè)人在集體土地上以集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓、福利房或其他名義，未經(jīng)土地、規(guī)劃、建設(shè)等主管部門(mén)許可，開(kāi)發(fā)商品房，對(duì)外公開(kāi)出售。現(xiàn)實(shí)中，因新農(nóng)村建設(shè)、征地等原因重新建安置房雖不在少數(shù)，但因是對(duì)本村集體組織成員銷(xiāo)售，其違法影響和危害性相對(duì)不大。如對(duì)集體組織以外成員銷(xiāo)售，則另當(dāng)別論，并成為當(dāng)前嚴(yán)厲打擊的重點(diǎn)。

  查看全文↓ 2018-06-06 21:38:34
• 148****4653

  小產(chǎn)權(quán)房可以買(mǎi)賣(mài)嗎？
  
  首先應(yīng)當(dāng)明確小產(chǎn)權(quán)房包括兩種：
  
  一種是在集體建設(shè)用地上建成的。即“宅基地”上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。
  
  另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。違反《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
  
  因此，并非只要是小產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑。
  
  非法的不可購(gòu)買(mǎi)，那合法的是否可購(gòu)買(mǎi)和轉(zhuǎn)讓呢？
  
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對(duì)宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
  
  由此可見(jiàn)，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。
  
  買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)有什么法律風(fēng)險(xiǎn)呢？
  
  由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。
  
  所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的，人民法院也就不能適用商品房買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。
  
  同時(shí)，由于購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的合同是無(wú)效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。
  
  但是根據(jù)目前已有的案例來(lái)看，如果購(gòu)房人明知所購(gòu)房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購(gòu)買(mǎi)的，由于己方有過(guò)錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。而且即使開(kāi)發(fā)商違約，由于合同無(wú)效，購(gòu)買(mǎi)人的權(quán)利也無(wú)法得到保障。
  
  由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門(mén)備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過(guò)程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題，其救濟(jì)途徑就非常有限。
  
  同時(shí)，由于所購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒(méi)有得到國(guó)家房地產(chǎn)主管部門(mén)的批準(zhǔn)，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買(mǎi)后也不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。這對(duì)房屋的保值和**也有很大影響。
  
  所以在這里要提醒各位購(gòu)房者注意，不動(dòng)產(chǎn)登記可能會(huì)引發(fā)一批持有小產(chǎn)權(quán)房的房屋所有者低價(jià)拋售，在買(mǎi)房時(shí)一定要擦亮眼睛，切勿為了貪便宜買(mǎi)到了沒(méi)有房產(chǎn)證的房子，讓自己的利益受到損害。

  查看全文↓ 2018-06-06 21:38:19
• 145****7893

  有法律效力，法律規(guī)定：
  
  1、《憲法》第10條規(guī)定：城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。
  
  2、國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》（國(guó)辦發(fā)（1999）39號(hào)）第二條規(guī)定：加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
  
  3、國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國(guó)辦發(fā)（2007）71號(hào)）規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。
  
  根據(jù)上述法律規(guī)定可以看出，我國(guó)法律明文規(guī)定農(nóng)村住宅即所謂的小產(chǎn)權(quán)房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售，但并沒(méi)有禁止小產(chǎn)權(quán)房在同一集體組織成員之間流轉(zhuǎn)、買(mǎi)賣(mài)，根據(jù)私法原理，法無(wú)禁止即可為，我國(guó)法律法規(guī)并沒(méi)有禁止本集體成員之間的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，因此，只要同一集體成員具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，簽訂小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)意思表示真實(shí)，不違反法律或社會(huì)公共利益，一般認(rèn)定該小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效。

  查看全文↓ 2018-06-06 21:38:05
• 152****4250

  一般來(lái)說(shuō)“小產(chǎn)權(quán)房”是在集體土地上建起來(lái)的房子，并且按照現(xiàn)在的政策，政府一般是不支持的，并且能夠頒發(fā)這種房子的產(chǎn)權(quán)證只有鄉(xiāng)一級(jí)政府和村級(jí)才能頒發(fā)，因此做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。
  鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。從價(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40%～60%; 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅; 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒(méi)有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門(mén)的批復(fù)管理，施工過(guò)程也沒(méi)有監(jiān)督檢驗(yàn)。
  小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，這類(lèi)土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，更沒(méi)有國(guó)家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒(méi)產(chǎn)權(quán)。

  查看全文↓ 2018-06-06 21:37:53
• 155****1560

  小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)
  小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國(guó)農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷(xiāo)售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)并未繳納土地出讓金等費(fèi)用，因此這類(lèi)住房無(wú)法得到由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。
  小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類(lèi)房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房?jī)r(jià)上漲邁入快速之年的2007年開(kāi)始的。按照國(guó)家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。

  查看全文↓ 2018-06-06 21:37:40

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房能買(mǎi)賣(mài)嗎？小產(chǎn)權(quán)房是違法建筑嗎？
  答

  所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 從價(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40％～60％； 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅； 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒(méi)有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門(mén)的批復(fù)管理，施工過(guò)程也沒(méi)有監(jiān)督檢驗(yàn)。 小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，這類(lèi)土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，更沒(méi)有國(guó)家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒(méi)產(chǎn)權(quán)。 由此看來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房雖然不是違法建筑，但也是不能買(mǎi)賣(mài)的。

• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房違法嗎？
  答

  您好，目前我國(guó)并不保護(hù)小產(chǎn)權(quán)房所謂的“產(chǎn)權(quán)”，雖然便宜，但可能有潛在麻煩，比方說(shuō)，賣(mài)方反悔，您的權(quán)利可能得不到保障。免費(fèi)房產(chǎn)糾紛法律咨詢就到法幫網(wǎng)

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房違法嗎? 買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房違法嗎？買(mǎi)了有風(fēng)險(xiǎn)嗎？
  答

  1、小產(chǎn)權(quán)房子從法律上來(lái)說(shuō)是不允許交易的，在購(gòu)買(mǎi)后如果出了問(wèn)題而調(diào)解不成是得不到法律保障的。所以，不建議你購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。2、購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房屋存在的風(fēng)險(xiǎn)：第一，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。第二，像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒(méi)有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國(guó)家征地或拆遷，購(gòu)房人的利益將很難保證。雙方簽署的購(gòu)房合同也不是法律認(rèn)可的正式購(gòu)房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。第三，購(gòu)買(mǎi)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無(wú)形中會(huì)加大購(gòu)房人的資金壓力，增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房違法嗎？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房并不違法，很多房產(chǎn)都是小產(chǎn)權(quán)房，眾所周知的經(jīng)濟(jì)適用房，在上市前就屬于小產(chǎn)權(quán)房。違法的是在沒(méi)取得規(guī)劃的土地上建商品房，并用于商業(yè)銷(xiāo)售。比如在農(nóng)村集體土地上，村委會(huì)給本村村民蓋房居住并不違法，但是把蓋好的房產(chǎn)當(dāng)做商品房出售就是違法行為了。你老公單位，通過(guò)正規(guī)渠道得到土地，通過(guò)了相關(guān)部門(mén)審批后，集資建房用于解決內(nèi)部職工生活居住的，就是合法的小產(chǎn)權(quán)房。這個(gè)小產(chǎn)權(quán)是相對(duì)于你們住戶來(lái)說(shuō)的，只有內(nèi)部產(chǎn)權(quán)，叫做小產(chǎn)權(quán)。而對(duì)于你老公的單位來(lái)說(shuō)，建房有合法手續(xù)，即擁有了合法的大產(chǎn)權(quán)，只不過(guò)沒(méi)有按戶劃分罷了。這種房子，你們自己居住是合理合法的。但是不能出售，一旦出售，就屬于違法了?；蛘叩热舾赡旰螅憷瞎珕挝粚⒋螽a(chǎn)權(quán)分拆為一個(gè)個(gè)具體住戶內(nèi)，你們也就有大產(chǎn)權(quán)了。屆時(shí)就能出售房產(chǎn)了。

• 問(wèn) 銷(xiāo)售小產(chǎn)權(quán)房違法嗎
  答

  小產(chǎn)權(quán)房可以買(mǎi)賣(mài)嗎？首先應(yīng)當(dāng)明確小產(chǎn)權(quán)房包括兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的。即“宅基地”上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。違反《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此，并非只要是小產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑。非法的不可購(gòu)買(mǎi)，那合法的是否可購(gòu)買(mǎi)和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對(duì)宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見(jiàn)，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)有什么法律風(fēng)險(xiǎn)呢？由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的，人民法院也就不能適用商品房買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。同時(shí)，由于購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的合同是無(wú)效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來(lái)看，如果購(gòu)房人明知所購(gòu)房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購(gòu)買(mǎi)的，由于己方有過(guò)錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。而且即使開(kāi)發(fā)商違約，由于合同無(wú)效，購(gòu)買(mǎi)人的權(quán)利也無(wú)法得到保障。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門(mén)備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過(guò)程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題，其救濟(jì)途徑就非常有限。同時(shí)，由于所購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒(méi)有得到國(guó)家房地產(chǎn)主管部門(mén)的批準(zhǔn)，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買(mǎi)后也不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。這對(duì)房屋的保值和**也有很大影響。所以在這里要提醒各位購(gòu)房者注意，不動(dòng)產(chǎn)登記可能會(huì)引發(fā)一批持有小產(chǎn)權(quán)房的房屋所有者低價(jià)拋售，在買(mǎi)房時(shí)一定要擦亮眼睛，切勿為了貪便宜買(mǎi)到了沒(méi)有房產(chǎn)證的房子，讓自己的利益受到損害。

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