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• 148****1685

  購買二手房注意問題：
  選擇中介機(jī)構(gòu)要慎重
  許多購房者在購買二手房時，為省時省力，都會通過中介機(jī)構(gòu)來查找房源，進(jìn)而委托其代理購房。由于房地產(chǎn)交易中介市場魚龍混雜，許多不法中介采取各種手段欺騙購房者，例如，有的中介為促成交易，故意隱瞞房屋質(zhì)量方面存在的瑕疵，有的在告知購房者有關(guān)房屋面積等重要情節(jié)時含糊其辭，故意不明確使用面積、建筑面積、以及建筑面積是否包含了公用面積，從而給購房者設(shè)下陷阱，使購房者蒙受巨大損失。張律師提醒，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu)，必要時可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的“兩證”，其一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，其二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書。
  全面審查**重要環(huán)節(jié)
  全面審查是購買二手房**重要的環(huán)節(jié)之一。張律師說，所謂全面審查，主要包括以下幾個方面：
  １．對賣主的資格審查。要求賣房人出示房屋所有權(quán)證、身份證、戶口簿，查驗(yàn)賣房人與產(chǎn)權(quán)人是否為同一人，如不是同一人，須查看賣房者是否持有產(chǎn)權(quán)人簽發(fā)的有效的授權(quán)委托書；
  ２．對房屋的產(chǎn)權(quán)狀況的審查。房屋產(chǎn)權(quán)證須是縣級以上房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證明，包括“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”，購房者在審查上述證件時，必須查驗(yàn)原件，必要時可到該房屋所在地的房屋管理部門查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。
  ３．對房屋其他上市交易資格的審查。
  （１）如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；
  （２）如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；
  （３）如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件；
  （４）如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標(biāo)準(zhǔn)價，標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房在出讓時須按成本價補(bǔ)足費(fèi) 用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權(quán)，因此，應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；另外，軍隊(duì)、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售；
  （５）如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟(jì)適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準(zhǔn)書；
  （６）如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭議的房屋。
  ４．對房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結(jié)構(gòu)等較直觀的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
  關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在合同當(dāng)中
  除了全面審查之外，交易雙方當(dāng)事人對房地產(chǎn)管理部門申報的成交價明顯低于市場價時，或者以所購房屋進(jìn)行抵押貸款時，要對所購房屋進(jìn)行評估；簽約過程中應(yīng)特別注意，對交易的任何關(guān)鍵性約定或房主的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價款及給付方式、期限、房屋交付期限、違約責(zé)任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)，在這一環(huán)節(jié)，律師會告訴購房者需要準(zhǔn)備哪些證件。**后，購房后應(yīng)及時辦理過戶手續(xù)，以避免節(jié)外生枝。*

  查看全文↓ 2018-06-02 15:59:33
• 132****8737

  在二手房買賣中，**有必要被提醒的是買家，如果買商品房上當(dāng)受騙至少冤有頭債有主，買二手公房上當(dāng)受騙后的追索和賠償難度則要高得多。 　　
  一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度 　　
  1、注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人； 　　
  2、搞清楚是成本價房還是標(biāo)準(zhǔn)價房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房； 　　
  3、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處； 　　
  4、一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。 　　
  二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣 　　
  1、確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成； 　　
  2、大部分公房進(jìn)行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓； 　　
  3、一般來說，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（**）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。 　　
  三、查看是否有私搭私建部分 　　
  1、是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓； 　　
  2、是否改動過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間； 　　
  3、陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問題。 　　
  四、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積 　　
  1、包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積； 　　
  2、產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積； 　　
  3、**保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。 　　
  五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu) 　　
  1、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)； 　　
  2、管線是否太多或者走線不合理； 　　
  3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。 　　
  六、考核房屋的市政配套 　　
  1、打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓； 　　
  2、打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節(jié)目； 　　
  3、確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象； 　　
  4、觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象； 　　
  5、電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線； 　　
  6、煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣； 　　
  7、小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器； 　　
  8、冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。 　　
  七、了解裝修的狀況 　　
  1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉； 　　
  2、了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。 　　
  八、查驗(yàn)物業(yè)管理的水平 　　
  1、水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶； 　　
  2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局； 　　
  3、小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心； 　　
  4、小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。 　　
  九、了解以后居住的費(fèi)用 　　
  1、水、電、煤、暖的價格； 　　
  2、物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)； 　　
  3、車位的費(fèi)用。 　　
  十、追溯舊房的歷史 　　
  1、哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限； 　　
  2、哪些人住過，什么背景，是何種用途； 　　
  3、是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案； 　　
  4、是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用，以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。
  十一、了解鄰居的組合 　　
  1、好鄰居會讓你生活愉快，選不同的時間在社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣首和生活規(guī)律判斷人的社會層次； 　　
  2、拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心； 　　
  3、與居委會或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。 　　
  十二、算計(jì)一下房價 　　
  1、自己通過對市場上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價值； 　　
  2、委托信得過的中介公司或者評估事務(wù)所進(jìn)行評估； 　　
  3、銀行提供按揭時會做保值評估這個價格可以看成是房屋的**低保值價。 　　
  十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的條件是： 　　
  1、年滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，本地、外地均可； 　　
  2、能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明； 　　
  3、愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押； 　　
  4、所購房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠； 　　
  5、支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。 　　
  十四、請律師 　　
  1、二手房買賣的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議參考更可靠； 　　
  2、公房上市的時間不長，能提供這一類服務(wù)的律師并不多，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也無一定之規(guī)； 　　
  3、建議請一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問。 　　
  十五、找代理行 　　
  1、公房上市采取兩頭把關(guān)、中間放開的政策，中間的交易過程完全由代理行來操作； 　　
  2、代理行的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的準(zhǔn)確程度還需要驗(yàn)證； 　　
  3、在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項(xiàng)？是否可以幫助申請二手房按揭？買賣過程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失？代理行的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？是否能保證買到稱心的二手房？ 　　
  十六、考察代理行是否可靠 代理行應(yīng)該提供兩證： 　　
  1、有效的當(dāng)?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書； 　　
  2、資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對保證代理行的可靠性更有作用。 　　
  十七、及時了解政策、程序、費(fèi)用上的變化 　　
  1、公房上市還是一個新鮮事物，因此要做好心理準(zhǔn)備，隨時了解政策的變化； 　　
  2、媒體的報道十分關(guān)注公房上市，要注意報紙的新消息； 　　
  3、向律師及中介代理行咨詢； 　　
  4、**可靠的還是向有關(guān)房管部門咨詢，及時了解**新的信息。 　　
  十八、產(chǎn)權(quán)是否完整 　　
  1、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現(xiàn)這樣的糾紛； 　　
  2、只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。 　　
  十九、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接 　　
  1、不要隨便相信對方的信譽(yù)，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題； 　　
  2、可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理行處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。 　　
  二十、保證產(chǎn)權(quán)順利過戶 　　
  1、必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)；有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程； 　　
  2、從買房的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。

  查看全文↓ 2018-06-02 15:59:27
• 156****8789

  首先，看房過程中，應(yīng)該要求房主攜帶房產(chǎn)證；其次，如果確認(rèn)購買此套房屋，在簽訂合同前，需要購房者出具結(jié)婚證或未婚證明，同時需要到房產(chǎn)檔案館調(diào)取房屋底檔確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性；
  再次，在房產(chǎn)交易大廳辦理過戶手續(xù)時，交易窗口會有回執(zhí)單，購房者一定要注意收好回執(zhí)單；**后，房款的支付時間要注意，以免交付房款后不能取得房屋所有權(quán)。

  查看全文↓ 2018-06-02 15:59:19

相關(guān)問題

• 問 交易二手房注意事項(xiàng)
  答

  交易二手房注意事項(xiàng)：①查看產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房者是否一致。②查詢二手房產(chǎn)證上確認(rèn)的面積以及實(shí)際面積是否相符。③確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，主要是要判斷房產(chǎn)是否出現(xiàn)了抵押的問題。④詳細(xì)的了解小區(qū)的物業(yè)以及環(huán)境等多方面的情況，同時還要考察房屋周圍的環(huán)境是否有噪音，或者是小區(qū)衛(wèi)生清潔的情況問題等等。⑤如果房屋本身就有抵押的情況，那么要看一下是否出現(xiàn)了法院查封的問題，再進(jìn)行交易的過程中簽訂合同，辦理過戶等一系列情況，都要進(jìn)行相應(yīng)的約定。⑥如果房屋是通過中介來進(jìn)行購買的，那么還要仔細(xì)的檢查一下中介是否出現(xiàn)了吃差價的問題。⑦如果交付的房屋存在一定的質(zhì)量問題，那么可以要求索賠或者是解除合同，根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，如果隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵，那么還需要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

• 問 二手房交易注意事項(xiàng)
  答

  二手房交易注意事項(xiàng)：①要注意一下買賣雙方的身份是否是真實(shí)，可以查驗(yàn)一下雙方的身份證明。除此之外還要看一下房子的產(chǎn)權(quán)信息，要查看房子的產(chǎn)權(quán)證以及土地證等證件，通過這些證件，我們可以確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)是否是明確的。②在二手房交易時違約責(zé)任一定要明確一些，雙方在簽訂購房合同時就應(yīng)該考慮到房價上漲等因素，可能會帶來的隱患，所以需要約定好違約賠償責(zé)任。在辦理過戶時應(yīng)該盡快辦理，防止對方出現(xiàn)反悔的現(xiàn)象。③返款支付時需要保證安全，一般可以選擇一次性付款或者是按款付款。不過不建議大家一次性付款，因?yàn)檫@樣的風(fēng)險比較的大，除非雙方有著足夠多的信任，并且買方也有足夠多的資金。④房產(chǎn)證需要辨別真?zhèn)?，一般可以帶上身份證和戶口本，還有房產(chǎn)證到發(fā)證機(jī)關(guān)去核實(shí)。

• 問 二手房交易注意事項(xiàng)
  答

  看清楚合同

  全部10個回答>
• 問 二手房交易注意事項(xiàng)
  答

  二手房交易注意事項(xiàng) 在二手房交易注意事項(xiàng)中要注意的有以下幾點(diǎn) 1.二手房交易注意事項(xiàng)之房屋手續(xù)是否齊全 房產(chǎn)證是必須有的、房屋繳費(fèi)的清單，有效發(fā)票等等一些關(guān)乎于憑證問題的憑據(jù)。 2.二手房交易注意事項(xiàng)之房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰 有很多家庭的房屋產(chǎn)權(quán)都是有幾個人，在確認(rèn)交房時必須所有擁有此套房屋的統(tǒng)一簽字才算有效，反之則交房是無效的。 3.二手房交易注意事項(xiàng)之交易房屋是否在租用 二手房交易注意事項(xiàng)中特別注意的一點(diǎn)，二手房交易流程固然重要卻不能忽視掉交易房的現(xiàn)狀問題。

• 問 二手房交易注意事項(xiàng)
  答

  二手房的交易注意事項(xiàng)：①要注意一下買賣雙方的身份是否是真實(shí)，可以查驗(yàn)一下雙方的身份證明。除此之外還要看一下房子的產(chǎn)權(quán)信息，要查看房子的產(chǎn)權(quán)證以及土地證等證件，通過這些證件，我們可以確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)是否是明確的。②在二手房交易時違約責(zé)任一定要明確一些，雙方在簽訂購房合同時就應(yīng)該考慮到房價上漲等因素，可能會帶來的隱患，所以需要約定好違約賠償責(zé)任。在辦理過戶時應(yīng)該盡快辦理，防止對方出現(xiàn)反悔的現(xiàn)象。③返款支付時需要保證安全，一般可以選擇一次性付款或者是按款付款。不過不建議大家一次性付款，因?yàn)檫@樣的風(fēng)險比較的大，除非雙方有著足夠多的信任，并且買方也有足夠多的資金。④房產(chǎn)證需要辨別真?zhèn)危话憧梢詭仙矸葑C和戶口本，還有房產(chǎn)證到發(fā)證機(jī)關(guān)去核實(shí)。