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• 144****9454

  1、建設(shè)部2001年8月15日修改后的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第六條規(guī)定：“所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔相應(yīng)義務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為?！钡谄邨l規(guī)定：“異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共有部位時，應(yīng)取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。”
  　　據(jù)此，樓頂屋面屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分，任何人（包括房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主）對樓頂屋面不享有專有權(quán)，應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)公司無權(quán)擅自將樓頂屋面售予購房者。如使用樓頂屋面與相鄰人發(fā)生糾紛，在司法實踐中按照以下方式處理：如果商品房內(nèi)有通往樓頂屋面的公共通道的，頂層住戶不得妨礙樓內(nèi)其他業(yè)主經(jīng)過公共通道通往樓頂屋面；如果沒有公共通道的，其他業(yè)主欲從頂層住戶室內(nèi)通往樓頂屋面的，須經(jīng)頂層住戶同意。
  　　2、商品房買賣合同》對此有了進一步的注釋，其第17條規(guī)定：買賣雙方可以就該商品房所在的樓頂?shù)奈菝媸褂脵?quán)、所在外墻面使用權(quán)、所在樓房的命名權(quán)、所在小區(qū)的命名權(quán)做進一步約定。但《民法通則》同時規(guī)定個人行為不能損害公共利益和他人合法權(quán)益。專業(yè)人士認為，這一條款在實踐中對屋頂使用權(quán)有了限制。比如在改建屋頂時，不能破壞樓頂而造成樓下的漏水；或者開設(shè)營業(yè)性場所，影響鄰居休息。而且如果鄰居要在樓頂裝置一些合理的設(shè)施，如太陽能熱水器，根據(jù)這一條款，也不能阻攔。

  查看全文↓ 2018-05-25 15:32:19
• 141****0585

  解決樓頂空間權(quán)屬爭議的具體規(guī)則應(yīng)當是：
  1．樓頂空間的所有權(quán)歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有，原則上不能歸屬于頂層區(qū)分所有權(quán)人所專有使用。建筑物本身與土地權(quán)屬并不相同，區(qū)分所有建筑物的土地還有一個使用權(quán)的問題，開發(fā)商可以在公平合理的條件下做出一定的調(diào)整，把某些方面可以確定土地使用權(quán)歸自己享有，或者歸其他區(qū)分所有權(quán)人享有，只要不將費用分擔在其他區(qū)分所有權(quán)人身上也就行了。而建筑物就是全體區(qū)分所有權(quán)人所有，與開發(fā)商沒有關(guān)系，開發(fā)商無權(quán)處置。可以想象，開發(fā)商不能將一個沒有頂層樓板的建筑物出賣給全體區(qū)分所有權(quán)人，那么也就不能將樓頂空間歸屬于自己所有，也不能通過約定將樓頂空間歸屬于頂層住宅區(qū)分所有權(quán)人專有使用。
  2．開發(fā)商與個別區(qū)分所有權(quán)人約定樓頂空間的專有使用權(quán)的，不發(fā)生法律效力，頂層區(qū)分所有權(quán)人不能夠取得其專有使用的權(quán)利。在區(qū)分所有的建筑物上，頂層樓板都屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有，那么，頂層樓板以上的樓頂空間，當然更屬于區(qū)分所有人所共有，其占有、使用、收益、處分，都是全體區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利，由全體區(qū)分所有權(quán)人共同支配。即使是開發(fā)商與個別區(qū)分所有權(quán)人約定，這個約定也不能對抗全體區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利。因此，開發(fā)商和頂層區(qū)分所有權(quán)人約定樓頂空間歸屬于該區(qū)分所有權(quán)人專有使用的，一律無效。
  3．能夠決定樓頂空間如何使用的，只有全體區(qū)分所有權(quán)人會議。區(qū)分所有建筑物的樓頂空間，對于全體區(qū)分所有權(quán)人而言，具有重要的價值。首先，樓頂空間關(guān)系到建筑物的防雨、壽命和安全，關(guān)乎到全體區(qū)分所有權(quán)人的利益。其次，建設(shè)樓頂空間，可以使全體區(qū)分所有權(quán)人增加活動空間，充分利用樓頂空間豐富區(qū)分所有權(quán)人的生活，提高生活質(zhì)量。再次，樓頂空間的開發(fā)利用，具有豐富的內(nèi)涵，例如利用樓頂空間作廣告等，就是很好的開發(fā)利用，其所得利益歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人。這些利益與全體區(qū)分所有權(quán)人息息相關(guān)，不可任人予以侵害。對于這樣的重大利益，必須由全體區(qū)分所有權(quán)人會議決定。如果區(qū)分所有權(quán)人會議決定樓頂空間可以交給頂層區(qū)分所有權(quán)人所專有使用，那么是有效的，但我想在一般情況下，區(qū)分所有權(quán)人會議是不會作出這樣的決議的。因此，樓頂空間歸屬于頂層區(qū)分所有權(quán)人專有使用的可能性，幾乎為零。
  如果對于將樓頂空間確定為頂層區(qū)分所有權(quán)人專有使用或者專有而發(fā)生權(quán)屬爭議的，法官應(yīng)當判決這樣的約定無效，樓頂空間的所有權(quán)歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。
  不過，樓頂空間的問題還是特殊一些，因為它涉及到建筑物的綜合利用和修繕、管理，應(yīng)當歸屬于共用部分，不應(yīng)歸屬于個別區(qū)分所有權(quán)人專有使用。

  查看全文↓ 2018-05-25 15:31:36
• 132****7757

  屋頂是不能自由改造的，除非是自己建房的。屋頂改造需要到城市規(guī)劃部門申請，不然都是屬于違建。
  

  查看全文↓ 2018-05-25 15:30:55

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• 問 ??買花園洋房要注意什么？花園洋房屋頂不讓用怎么辦？
  答

  防盜。從樓頂?shù)箲叶拢惭b護欄! 2.注意防漏。如果發(fā)現(xiàn)屋頂有滲漏痕跡，重做屋頂防水! 3.如果不安裝護欄，在窗戶附近防意外墜落 4.隔熱和保溫，重點是在吊頂中增加隔熱材料，如用礦棉或苯板。5.空間利用，不要都吊成平的頂，順屋面的斜坡坐定，很別致的。

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• 問 ??花園洋房屋頂不讓用怎么辦？花園洋房頂樓露臺是否可以使用？
  答

  建議先咨詢一下物業(yè)，聽聽物業(yè)方面怎么說。如果物業(yè)不阻攔的話，那就可以了。不過，改動不要太過分。另外，施工過程中不要把樓頂上的防水層弄壞了，**好自己再做一遍防水。

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• 問 毛坯房屋頂不平怎么辦
  答

  頂部找平處理方法：1、首先檢查頂部的膩子層是否存在脫層空鼓、以及平整度偏差大的地方；2、將有空鼓脫層開裂的地方鏟除掉；3、在基層涂刷界面劑，然后采用膩子做找順平處理即可。注意事項：1、頂部找平不建議做大面積的找平，找平面積大，后期可能會導致脫層問題；2、局部平整度偏差過大，采用膩子找平較厚時，需要分批次進行找平。一般來說，膩子層每次找平的厚度不宜超過5mm。

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• 問 ??毛坯房屋頂不平怎么辦？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  如果屋內(nèi)的承重梁和檁條有足夠的承載力的話，可以在屋頂上增添些材料使它平整。屋頂不平**好不要盲目地往屋頂添加材料求得平緩，一定要找到不平整的原因，如房梁彎曲、檁條彎曲等，關(guān)鍵看一下它們的承受能力怎么樣，如果它們還能承受屋頂?shù)闹亓浚?*好在里面把屋頂撐起來再修整屋頂，這樣增加的重量較少，不會給房梁太大的壓力。

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• 問 房屋頂漏水怎么辦?
  答

  1、在施工前現(xiàn)澆房的房頂如果檢測除了漏水問題，就要找物業(yè)及時反應(yīng)情況，再完善防水層，在檢查，直到不再漏水。2、裝修施工時，為了不給樓下人家和以后的生活帶來麻煩，就要叮囑檢查施工工人，除了注意不要破壞掉防水層外，還要做好完善的防漏措施，比如水管之間的銜接是否穩(wěn)固和充分閉合了。3、如果在入住后發(fā)生的自己或樓上人家房頂漏水，可以不必大動干戈的掀開地磚再涂防水。在確定漏水處后使用一種防水卷材也能做到防水的效果或找專門的補漏師傅。需要注意的是，選購防水卷材時要注重它的質(zhì)量，不要貪便宜。

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