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• 156****0348

  一、交房時搜索應注意什么 房屋交付涉及兩方面關系：一是房屋買賣合同的履行，二是物業(yè)管理合同的建立。 收房時主要應注意三個問題：
  1、審查有關證件。首先審查房屋是否具備交房條件，示范合同第八條有明確約定。按《北京市城市房屋轉讓管理辦法》規(guī)定，取得建設工程竣工備案表為交房的法定前提條件。否則，購房者一般可拒絕收房。此外，還需審查幾個證件，包括住宅質量說明書、住宅質量保證書、房屋面積實測表等。
  2、審查房屋質量。主要看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結構等。如這些方面發(fā)生變化，購房者可要求退房。如存在質量問題，應要求開發(fā)商修理，待修理后再重新驗房。
  3、審查交房費用。 房屋價款結算。期房是依據房屋預測面積計算合同價款，收房時雙方應根據面積差異予以結算。物業(yè)管理費用。作為異產毗鄰房產，實行強制性物業(yè)管理制度。購房者接收房屋后，無論是否入住，就開始享受到前期物業(yè)服務，因此收房時就須交納物業(yè)管理費。按北京現行規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)一次**多可收取一年的物業(yè)費。 公共維修基金。公共維修基金是為房屋公共部位和公共設施進行大、中修而準備的基金，按照房款2%交納，可交給開發(fā)商，也可直接去房管局小區(qū)辦交納。
  二、開發(fā)商延期交房如何處理 在房地產買賣合同中，一般均約定有交房時間，但開發(fā)商延期交房的情況仍十分普遍。當業(yè)主遭遇開發(fā)商延期交房時，應根據不同情況進行處理：
  1、雙方在《房地產買賣合同》中的約定有違約責任的，則根據合同的約定進行處理。
  2、如合同沒有約定的，則依照法律規(guī)定進行處理。根據《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條、第十七條的規(guī)定，可作如下處理：
  （1）、出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，業(yè)主一方可以請求解除合同的，但合同另有約定的除外。解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
  （2）業(yè)主可以主張逾期交房違約金。逾期交付使用房屋的違約金，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

  查看全文↓ 2017-03-16 10:51:41
• 158****7461

  一、交房時應注意什么 房屋交付涉及兩方面關系：一是房屋買賣合同的履行，二是物業(yè)管理合同的建立。 收房時主要應注意三個問題：
  1、審查有關證件。首先審查房屋是否具備交房條件，示范合同第八條有明確約定。按《北京市城市房屋轉讓管理辦法》規(guī)定，取得建設工程竣工備案表為交房的法定前提條件。否則，購房者一般可拒絕收房。此外，還需審查幾個證件，包括住宅質量說明書、住宅質量保證書、房屋面積實測表等。
  2、審查房屋質量。主要看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結構等。如這些方面發(fā)生變化，購房者可要求退房。如存在質量問題，應要求開發(fā)商修理，待修理后再重新驗房。
  3、審查交房費用。 房屋價款結算。期房是依據房屋預測面積計算合同價款，收房時雙方應根據面積差異予以結算。物業(yè)管理費用。作為異產毗鄰房產，實行強制性物業(yè)管理制度。購房者接收房屋后，無論是否入住，就開始享受到前期物業(yè)服務，因此收房時就須交納物業(yè)管理費。按北京現行規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)一次**多可收取一年的物業(yè)費。 公共維修基金。公共維修基金是為房屋公共部位和公共設施進行大、中修而準備的基金，按照房款2%交納，可交給開發(fā)商，也可直接去房管局小區(qū)辦交納。
  二、開發(fā)商延期交房如何處理 在房地產買賣合同中，一般均約定有交房時間，但開發(fā)商延期交房的情況仍十分普遍。當業(yè)主遭遇開發(fā)商延期交房時，應根據不同情況進行處理：
  1、雙方在《房地產買賣合同》中的約定有違約責任的，則根據合同的約定進行處理。
  2、如合同沒有約定的，則依照法律規(guī)定進行處理。根據《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條、第十七條的規(guī)定，可作如下處理：
  （1）、出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，業(yè)主一方可以請求解除合同的，但合同另有約定的除外。解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
  （2）業(yè)主可以主張逾期交房違約金。逾期交付使用房屋的違約金，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

  查看全文↓ 2017-03-16 10:38:55
• 141****4041

  一般房地產開發(fā)商在出售期房時，通常以入住的時間為促銷的手段，引起廣大 購房者的興趣。但是開發(fā)商能否按期交房，這將取決于開發(fā)商的資金情況。由于房地產開發(fā)需要大量的資金投入，開發(fā)商的自有資金只占開發(fā)項目所需資金的很少一部分，銀行貸款和預售房屋所得的售房款。如果開發(fā)商不能成功地從銀行獲得貸款或房屋預售不太理想，那么所購期房往往不能按時完工，開發(fā)商也就不能按期交房了。為了讓開發(fā)商保證按期交房和避免在開發(fā)商不能按期交房時產生糾紛，購房者一定要在購房合同中就開發(fā)商不能按規(guī)定的時間內交房時，應該如何處理作出明確的規(guī)定。這些規(guī)定可以包括：
  　?。?）開發(fā)商須于某年某月某日前將合同中約定的房屋交付購房者。
  　?。?）假如開發(fā)商不能按期交房，那么購房者應給開發(fā)商一個寬限期，允許開發(fā)
  商在該寬限期內交房。但開發(fā)商應承擔違約責任，違約金按購房者已交付的購房款
  從合同規(guī)定的交房期限到實際交房日期所發(fā)生的利息計算。
  　?。?）假如寬限期過后，開發(fā)商仍不能交房，那么購房者有權解除合同。同時購房者有權要求開發(fā)商返還他所交的購房款及利息，并支付違約金。
  根據合同法規(guī)定，只有當一方當事人有重大違約行為時，那么另一方當事人有權解除合同。因此，當開發(fā)商不能按期交房時一般來說購房者并不能馬上解除合同，但是按照上述在合同中對于開發(fā)商略微遲延履行合同，對購房者不會造成很大的傷害，購房者只是略微推遲入住時間而已，但是如果在寬限期限過后，開發(fā)商仍不能交房，購房者有權解除合同，并要求其返還所交的預售購房款和利息，并支付違約金。

  查看全文↓ 2017-03-16 10:38:09

相關問題

• 問 開發(fā)商延期交房怎么辦？
  答

  1、與開發(fā)商協(xié)商解決 與開發(fā)商協(xié)商解決是**快捷、**經濟的解決方法。首先，購房者（或者是委托律師）應該與開發(fā)商當面交涉，說明自己遇到的延期交房的情況，并提出協(xié)商和解的要求，比如要求賠償等。 如果購房者與開發(fā)商能協(xié)商一致，那么就能省去許多麻煩。另外需要注意的是，如果協(xié)商解決成功，雙方應當以書面形式確認和解的內容，以免一方事后反悔。 2、向當地的消費者協(xié)會投訴 向消協(xié)投訴也是一個維權的切實可行的途徑。如果與開發(fā)商協(xié)商不成功，那購房者也可以向開發(fā)商所在地或是房屋所在地的消費者協(xié)會進行投訴維權。向消協(xié)投訴應當提交詳細的文字材料和證明材料。 雖然消協(xié)的決定對雙方并沒有強制性的約束力，但會影響開發(fā)商的社會形象，給開發(fā)商造成一定的壓力，因此這種方法會有一定效果。 3、向房屋管理機關反映 第三種方法是向房屋建設管理機關反映，請求對開發(fā)商進行處罰。這種方法也能起到一定的效果。但是房屋建設管理機關的權力是有限的，一般只有行政權，沒有民事審判權，只能處罰開發(fā)商，而不能采取強制手段要求開發(fā)商及時地、足額地對業(yè)主進行補償。 所以，對于業(yè)主的反映的問題，房屋建設管理機關只能在中間起到調解的作用。如果多次調解無果，那么房屋管理機關就會建議業(yè)主采取法律手段維護權益。 4、進行訴訟 向法院提出訴訟是**后的解決之道，因為訴訟耗時耗力，會給業(yè)主帶來很多麻煩。業(yè)主可以要求判令開發(fā)商支付延期交房的違約金，或根據法律規(guī)定或合同約定解除房屋買賣合同。訴訟講求證據，業(yè)主一定要注意收集開發(fā)商延期交房證據。比如用采取錄像、文字記錄等形式保留證據。

• 問 開發(fā)商延期交房怎么辦？
  答

  現在很多樓盤都沒辦法準時交房，開發(fā)商不按時交付房屋，這是令購房者頗為頭疼的事。很多業(yè)主就是為了更快住進新房，而延期交房后不少開發(fā)商卻以各種”不可抗拒“的理由推脫責任，這讓很多購房者氣憤不已，卻又不知該如何維權，們一起來學習一下，維護自己的正當權益。第一步：購房者在實際驗收房屋時，應當注意水、電、氣是否開通，是否達到基本入住條件，規(guī)劃是否被擅自更改，同時應當要求開發(fā)商出示商品房綜合驗收備案證明并提供《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》等材料第二步：　不可抗力非全免責。開發(fā)商原因并不等同于不可抗力。根據《合同法》的規(guī)定：不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。在沒有特別約定的情況下，只有發(fā)生不可抗力的情況，開發(fā)商才能免除延期交房的賠償責任。而要主張延期交房是不可抗力造成的，開發(fā)商應當提供相關機構的證明文件，證明該情況符合法律認可的條件。第三步、保留相關證據材料。不論在與開發(fā)商協(xié)商過程中還是在提起訴訟時，都能夠明確其違約事實，既可以按照合同條款主張約定的違約金，在實際損失超過約定的違約金的情況下，也可以要求開發(fā)商按照購房者的實際損失承擔賠償責任，從而以事實為依據充分地維護自身的合法權益。第四步；　注意訴訟時效。鑒于房屋延期交付的時間存在不確定性，購房者應當注意訴訟時效問題。根據法律規(guī)定，購房者應當自約定的交房之日起兩年內向開發(fā)商索賠延期交房的損失。如果在訴訟時效期限內向開發(fā)商主張上述權利，則新的訴訟時效就自主張之日起重新計算兩年。以上是開發(fā)商逾期交房該怎么處理的4個步驟，還應該注意的是購房者在解決延期交房糾紛時，應保留向開發(fā)商提起索賠的證據，如通過書面函件以郵寄方式索賠，以避免因索賠超過訴訟時效而得不到法律的保護。

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• 問 開發(fā)商延期交房怎么辦
  答

         開發(fā)商延期交房應該這樣做：1、向開發(fā)商了解具體的延期的原因。2、催促開發(fā)商在約定時間內交付。3、在催促后未果的按照合同解除合約?！　?、先向開發(fā)商了解具體的延期原因。先咨詢開發(fā)商的相關負責人員，如果負責人員不能提供滿意的答復的，可以咨詢相關政府部門的負責人員。開發(fā)商自身的原因造成的延期，在與開發(fā)商交涉后應該催促其盡快交房，并且按照合同依法要求開發(fā)商支付違約金。但是合同約定中如果沒有特別說明開發(fā)商在什么情況承擔賠償責任的，購房者無權追責要求賠償，所以簽訂合同的時候一定要明確責任義務，約定清楚豁免范圍。　　2、催促開發(fā)商在約定時間內交付。經過交涉后，購房者應催告開發(fā)商在法律規(guī)定的期限內按時交付，催促后仍不能交房的，此時若是開發(fā)商給出了合理的理由，比如天氣條件影響了施工或者政府一些問題導致施工延后的，購房者可以繼續(xù)等待但是要求開發(fā)商按照合同約定賠償違約金?！　?、催促未果后按照合同約定解除合約。房屋延期交付后，在催促后的合理時間范圍內仍然沒有履行交付義務的，也沒有給出任何合理理由的，買房人有權利依法要求解除購房合同即合約，開發(fā)商承擔全部責任和經濟損失。但是此時一定要注意保留延遲交付的證據，只有有證據情況消費者權利才能受到法律保護。　　延期交房在現實情況中還是很常見的，消費者在遇到這種情況時要保護好自己的利益，存留證據，對開發(fā)商的違約行為不能姑息。必要時使用法律武器進行追責和要求賠償。

• 問 開發(fā)商延期交房怎么辦
  答

  催告首先如果開發(fā)商不能按期交房，購房者要催告，延期交付經催告后開發(fā)商在合理期限內交付的，購房者不能要求解除合同，但是可以讓開發(fā)商按延期天數承擔違約金賠償。 如果開發(fā)商經催告后在合理期限內仍然沒有履行的，但是給出了延期交房的理由，這種情況購房者沒必要解除合同。例如開發(fā)商資金出現問題導致停工了一段時間現已恢復等，購房者可以選擇等待并且要求開發(fā)商承擔違約金賠償。

• 問 開發(fā)商延期交房怎么辦？
  答

  一、購房人的合同解除權《合同法》第九十四條規(guī)定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行的，對方可以解除合同。**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對“合理期限”進行了明確，該解釋規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。該解釋又規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。以上法律規(guī)定的含義有三點：1、購房人如欲解除合同，應當先進行催告。2、經催告后過了三個月，開發(fā)商仍然沒有交房的，購房者取得合同解除權。就是說購房者解除合同的條件是第一開發(fā)商延遲交房;第二經過催告;第三催告后滿三個月仍未交房。3、購房者合同解除權的有效期是從催告日起三個月后開始，一年后結束，即解除權的有效期為一年。在此一年內都可以隨時通知開發(fā)商解除合同，超過一年期限，則永久性地喪失了解除權(當然以其它理由如嚴重質量問題而解除合同的除外)。并且，如果在購房者取得解除權后，開發(fā)商有催告購房者行使解除權的，則解除權的有效期縮短為三個月。以上規(guī)定中，兩個催告和兩個三個月的規(guī)定應當區(qū)分清楚，一為購房者催告開發(fā)商交房，一為開發(fā)商催告購房者行使解除權;一為購房者催告后經過三個月取得解除權，一為開發(fā)商催告后購房者的解除權有效期縮短為三個月。鑒于以上的規(guī)定，在開發(fā)商延遲交房時，不管購房者是不是真的準備解除合同，都應當在開發(fā)商延遲交房后立即發(fā)函催告，一是在開發(fā)商遲遲不能交付房屋時采取的一個應對舉措;二是催告后可解除合同對開發(fā)商也是一種壓力。催告**好以快遞等可保留憑證的方式進行。在沒有催告的情況下，開發(fā)商長期拖延，是否可以解除合同?依合同法和司法解釋的規(guī)定，應當是不可以的，催告是解除合同的前提條件。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使;延期不行使的，解除權消滅。二、購房者要求支付違約金或者賠償損失按照《合同法》的有關規(guī)定，出賣人延期交付房屋的，應當支付違約金或者賠償損失。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

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