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• 151****9635

  1產(chǎn)權(quán)問題： 　　所購商品房一定是“大產(chǎn)權(quán)”這點(diǎn)應(yīng)該不必再說了。我們這里講的是應(yīng)與開發(fā)商具體約定辦好“產(chǎn)權(quán)證”并交付到業(yè)主手中的時間。一般來講，在“主合同”中對取得產(chǎn)權(quán)證的時間都有具體約定，但是在未如期取得產(chǎn)權(quán)證的情況下對業(yè)主的權(quán)益保護(hù)力度存在明顯欠缺。所以，我們應(yīng)在“補(bǔ)充協(xié)議”中做出更確實(shí)的約定如下。 　　
  1、應(yīng)對取得產(chǎn)權(quán)證的具體日期做出明確規(guī)定。如2008年2月18日。 　　
  2、注明如果在上述規(guī)定日期未能取得房產(chǎn)證應(yīng)視為“房產(chǎn)證無法取得的開發(fā)商一方的單方面違約行為”。 　　
  3、對于此項(xiàng)“開發(fā)商的單方面違約行為”業(yè)主有權(quán)選擇退房。開發(fā)商必須在15個工做日內(nèi)（業(yè)主可自行商議）退還所有業(yè)主已交納房款。 　　
  4、業(yè)主退房時如該房產(chǎn)價格已經(jīng)上漲應(yīng)按照上漲后的實(shí)際價格清退購房款項(xiàng)。 　　
  5、除了退還房款以外開發(fā)商還應(yīng)對業(yè)主已發(fā)生的銀行利息、裝修費(fèi)、誤工費(fèi)等款項(xiàng)進(jìn)行賠償（金額按具體情況協(xié)商）。

  查看全文↓ 2017-03-15 14:10:01
• 155****0457

  買房簽合同注意事項(xiàng)：
  1、首先看開發(fā)商是否具備“五證”
  五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第2是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有 ，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
  那么怎么樣看待“五證”?，這五證**主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。
  2、使用規(guī)范的合同文本
  一定要參照較好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對自己尤其不利。較好能夠直接與開發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個步驟，一定不能馬虎啊!否則到時吃大虧就慘了。
  3、查驗(yàn)有關(guān)證明文件
  買期房要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi)，買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。
  4、買期房要注意建筑面積的約定
  在填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e。
  5、買期房要約定條件和時限
  所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。
  6、簽約時要注意房屋質(zhì)量問題
  購房者在簽約時，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。
  7、簽約時明確物業(yè)管理事項(xiàng)
  合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
  8、注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容
  購房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開發(fā)商，將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款，通過補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責(zé)任。
  9、注意約定違約責(zé)任
  這里指的違約包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。

  查看全文↓ 2017-03-15 11:57:42
• 147****9943

  1、認(rèn)購書及定金
  認(rèn)購書是商品房交易時，購房者交納一定的定金后而訂立的，在約定的時間內(nèi)與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同的文書。
  認(rèn)購書中往往約定，如果購房者違約，定金將不予退還。對于定金是否應(yīng)該退還，有些購房者并不清楚，根據(jù)較高人民法院《關(guān)于審理商品買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確規(guī)定，如果因?qū)贤瑮l款內(nèi)容如何約定而達(dá)不成一致意見時，屬于不可歸責(zé)于任何一方的責(zé)任，定金應(yīng)當(dāng)退還。
  2、合同條款約定
  開發(fā)商取得預(yù)售許可后，為盡早回收資金，事先約定好合同條款后把合同制成一個統(tǒng)一的模板，便通知購房者簽訂合同，所以購房者在簽訂合同時一定要看清楚合同里的每條手寫規(guī)定，尤其是對開發(fā)商免責(zé)條款及補(bǔ)充條款，其中補(bǔ)充條款是合同中沒有約定而補(bǔ)充說明的。
  合同內(nèi)容應(yīng)該是雙方約定的，如果購房者覺得不滿意，千萬別草草簽字。
  3、廣告內(nèi)容約定
  每個開發(fā)商在推出房產(chǎn)時都作有廣告宣傳，有些廣告內(nèi)容對開發(fā)商有約束力。
  根據(jù)較高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，商品房銷售廣告及宣傳資料屬于要約邀請，購房者有權(quán)要求將相關(guān)內(nèi)容寫入合同，對日后維護(hù)自己的合法權(quán)益是非常必要的。
  4、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更
  如果開發(fā)商在交付房屋后，將原有的景觀、綠化等進(jìn)行拆除改為他用，就會損害購房者的利益，由于合同條款中很少涉及，如果可以，雙方協(xié)商盡量把相關(guān)材料也附到補(bǔ)充條款中。

  查看全文↓ 2017-03-15 11:53:46
• 134****4258

  基本的“五證”齊全。一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可證，則通常開發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、建設(shè)工程開發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。
  使用規(guī)范的合同文本。一定要參照較好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對自己尤其不利。較好能夠直接與開發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個步驟，一定不能馬虎啊!否則到時吃大虧就慘了。
  相關(guān)證明文件有效。如果是買期房(在建、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋)要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi);買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證(預(yù)售許可證之后取得，即由期房變現(xiàn)房了)和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對一下其營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)證書，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。
  買期房要約定條件和時限。所謂交房有兩個意思：一是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清楚，不能接受沒有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。
  合同注意事項(xiàng)
  
  明確具體時間和違約責(zé)任。對于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的《文本》，則開發(fā)商在合同上務(wù)必會大做文章，對買房者極為不利。如只注明竣工日期，而不無交付使用日期;運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔(dān)的責(zé)任。
  檢查房屋質(zhì)量。在簽約時，應(yīng)查看并檢查《住宅使用說明書》和《商品住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件，檢查是否有開發(fā)商對質(zhì)量問題的責(zé)任。
  明確物業(yè)管理事項(xiàng)。一個不好的物業(yè)管理公司，一定讓你永遠(yuǎn)覺得不舒暢。所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
  核心約定違約責(zé)任。對于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開發(fā)商的描述不一樣，此時應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任?？蓞⒖迹汉灱s后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責(zé)任的平等性。

  查看全文↓ 2017-03-15 11:50:36

相關(guān)問題

• 問 簽購房合同需要注意什么 有哪幾類購房合同要注意
  答

  購房合同是購房者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成的協(xié)議，內(nèi)容要合乎法律、合乎法規(guī)。但是很多時候購房者因?yàn)槿狈ο嚓P(guān)經(jīng)驗(yàn)和法律知識，不能真正認(rèn)識購房合同的重要性，簽訂了有瑕疵的購房合同，糾紛不斷。今天小編將目前市場上存在幾種購房合同進(jìn)行整理，注意簽合同時要小心哦！ 一、紙質(zhì)合同 這是一種完全手工的合同，購房者在簽訂紙質(zhì)合同前，要仔細(xì)研究各個條款，按標(biāo)準(zhǔn)合同文本格式要求開發(fā)商填寫相關(guān)內(nèi)容簽訂紙質(zhì)合同，并約定“商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向房產(chǎn)局申請登記備案?！边@是制約開發(fā)商備案的重要條款，購房者一定要留意。 二、半網(wǎng)簽合同 合同文體中如果沒有“已備案”水印字樣，合同編號為10位阿拉伯?dāng)?shù)字，沒有英文字母，而且是手寫，非機(jī)打。購房者為規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，可在簽訂合同后，要求開發(fā)商出示《合同備案登記表》，以證明將辦理備案。 三、網(wǎng)簽合同 網(wǎng)簽合同文本中，帶有“已備案”的水印字樣，其**大的標(biāo)志是合同首頁有“合同編號”，以英文字母E開始，后排10位阿拉伯?dāng)?shù)字，并且是機(jī)打顯示，這種合同簽訂后，開發(fā)商在網(wǎng)上輸入合同內(nèi)容即為備案。 知識小貼士：簽署購房合同注意事項(xiàng) 1、買受人（購房者）應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢，如無異議視為雙方同意內(nèi)容。 2、在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件。 3、合同條款應(yīng)該嚴(yán)格遵守《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，并由中華人民共和國建設(shè)部和國家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。

• 問 購房合同要注意什么? 簽購房合同要注意什么
  答

  簽合同要注意以下問題：一、合同中的空白條款在簽訂合同時，你會發(fā)現(xiàn)，一些條款下面，會有空白條款的存在。有一些空白條款需要雙方確認(rèn)后填寫或者需要特殊注明的，但有的開發(fā)商會告知購房者合同是同一版本，有的空白地方可以不填，這樣開發(fā)商就有可能在空白地方做手腳。因此購房者如果確實(shí)沒有特殊說明，可以在空白地方劃一道斜線表示此處無內(nèi)容，以免給開發(fā)商留下可乘之機(jī)。二、補(bǔ)充協(xié)議中的義務(wù)與權(quán)利是不是對等補(bǔ)充協(xié)議是對購房合同的補(bǔ)充，一般會在補(bǔ)充協(xié)議中約定很多合同中沒法明說的約定。有些開發(fā)商會在此時玩起了文字游戲，比如開發(fā)商會約定自己的違約責(zé)任是月的萬分之幾，購房者的違約責(zé)任變成了日的萬分之幾，一字之差，違約款就相差30倍。在簽合同時，需要重點(diǎn)關(guān)注補(bǔ)充協(xié)議中的責(zé)任劃分是否合理，不要讓自己吃虧。三、違約責(zé)任和賠償約定合同中的違約責(zé)任和賠償約定，需要大家重點(diǎn)關(guān)注。在整個購房流程中，時刻都有可能出現(xiàn)違約行為，一旦出現(xiàn)違約，法院判定責(zé)任及賠償，首先參照的是合同中的約定。例如什么情況下房子可以退、出現(xiàn)什么違約行為，定金雙倍補(bǔ)償?shù)?。如果這兩項(xiàng)沒有約定清楚，購房者會吃啞巴虧，維權(quán)會繞遠(yuǎn)路。

  全部5個回答>
• 問 新手簽購房合同需要注意什么
  答

  新手簽購房合同需要注意：1、在購房合同當(dāng)中一定要寫清楚房屋所處地點(diǎn)，樓層，樓號，單元，門牌號，朝向，各房間布局寫的越詳細(xì)越好。2、要寫清楚房子的建筑面積以及公攤面積，或者是公攤系數(shù)，普通住房的話，公攤面積不能夠超過30%。3、現(xiàn)在的房屋在購買的時候，基本上都是要要求繳納定金的，要寫清楚定金的數(shù)量以及違約所需要賠付的款項(xiàng)。4、如果遇到有逾期交房開發(fā)商需要承擔(dān)的責(zé)任和給予的賠償。購買新房的注意事項(xiàng)：1、要了解清楚開發(fā)商是否有五證，因?yàn)橛幸恍╅_發(fā)商還沒有辦理相關(guān)的證件，就開盤預(yù)售，導(dǎo)致后續(xù)房子無法交房或者是沒有辦法辦理房屋所有產(chǎn)權(quán)證。2、要注意均價和售價之間的區(qū)別。3、房屋的宣傳面積與實(shí)測面積可能有出入所以一定要把購房的實(shí)際面積寫在合同當(dāng)中。4、在買房之前需要有一個整體的規(guī)劃，根據(jù)自己的收入和支出來確定購買適合的房屋。5、購買房屋還要考慮平時的出行成本，然后再篩選買房的范圍。6、如果打算按揭購房的話，購房之前是不要使用公積金的。

• 問 簽購房合同前需要注意什么
  答

         簽購房合同前需要注意房屋手續(xù)，產(chǎn)權(quán)歸屬，房屋租賃情況，土地使用性質(zhì)，市政規(guī)劃情況，福利房合法性，物業(yè)費(fèi)用繳納情況等?！　?、房屋手續(xù)。是否擁有房產(chǎn)證，確定房屋所有權(quán)唯一歸屬是房主。沒有房產(chǎn)證交易風(fēng)險(xiǎn)很大?！　?、產(chǎn)權(quán)歸屬。確定房屋的產(chǎn)權(quán)是獨(dú)有還是共有的，如果是共有人擅自出賣房屋，簽訂的合同一般情況是無效的?！　?、房屋租賃情況。在簽訂房屋買賣合同前，要注意房屋的租賃情況，如果簽訂合同后發(fā)現(xiàn)房屋處于租賃狀態(tài)，這個時候就無法及時入住，因?yàn)樽赓U合同是不與買賣合同相沖突的，一定要注意，避免糾紛?！　?、土地使用性質(zhì)。簽訂房屋買賣合同前，要注意購買的房屋的土地出讓性質(zhì)，以及該性質(zhì)下土地出讓的年限?！　?、市政規(guī)劃情況。如果市政規(guī)劃會影響到房屋的使用年限，比如拆遷之類的問題，一定要提前了解情況?！　?、福利房合法性。如果購買的房屋是屬于福利政策性質(zhì)的房屋，簽訂房屋買賣合同之前一定要注意所有權(quán)的合法性，避免法律上的沖突?！　?、物業(yè)費(fèi)用繳納情況。在簽訂合同之前，也要注意物業(yè)費(fèi)用繳納的情況，是否有拖欠。如果沒搞清楚可能在簽訂后要自行承擔(dān)?！　≠彿亢贤炗喦耙欢ㄒ闱宄@些事情，不然等到合同簽訂完成再發(fā)現(xiàn)一些問題，就很難解決，權(quán)益也得不到保障，所以該注意的事情一定要提前調(diào)查清楚。

• 問 ?? 網(wǎng)簽購房合同需要注意什么
  答

  網(wǎng)簽：網(wǎng)上簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，通過網(wǎng)絡(luò)平臺，進(jìn)入房管局信息中心對外的一個網(wǎng)上房屋轉(zhuǎn)讓合同簽訂系統(tǒng)，進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓合同的訂立、簽訂、備案等信息處理。網(wǎng)簽的作用：實(shí)時登錄網(wǎng)簽系統(tǒng)，準(zhǔn)確地調(diào)取賣家房屋的權(quán)屬信息，核對身份、權(quán)屬信息的真實(shí)性級有效性；其次錄入買家信息，輸入買賣價格、約定付款方式（一次性、銀行按揭等）、交房方式、違約責(zé)任和違約金額、買賣雙方其他的自行約定等內(nèi)容；錄入完畢后，直接提交信息并報(bào)備房管局信息中心，打印網(wǎng)簽合同，簽字畫押；等買賣雙方一起到房管局辦理過戶時，以備房管局工作人員核對打印合同信息與房管局信息中心的報(bào)備合同信息是否一致。除了正式合同需要注意的內(nèi)容，合同價格、付款方式、交房方式、違約責(zé)任和違約金額等事項(xiàng)，還需要注意一點(diǎn)（很重要）：網(wǎng)簽合同打印、簽字畫押之后，索要一份自己保管，等過戶之時，核對房管局信息中心的報(bào)備合同信息是否和簽字的這份合同內(nèi)容相符。

  全部3個回答>