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• 153****8376

  當(dāng)業(yè)主不交納或者沒有及時(shí)交納物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)時(shí)，有個(gè)別物業(yè)公司以此為由停電、停水、停暖，造成整個(gè)小區(qū)的使用不便。這樣的解決辦法嚴(yán)重侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，對(duì)此，物權(quán)法明確了“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人與業(yè)主關(guān)系”。 物業(yè)與業(yè)主關(guān)系 根據(jù)物權(quán)法第81條的規(guī)定，業(yè)主可以選擇物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行管理。業(yè)主選好物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人后，應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)管理合同，將自己對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施的管理權(quán)利委托給選聘的物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人。因此，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人之問是一種合同關(guān)系。 物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定向業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理?xiàng)l例第36條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向**終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。 物業(yè)管理是否符合合同約定，涉及建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施能否正常有效的運(yùn)轉(zhuǎn)，建筑區(qū)劃內(nèi)的治安、環(huán)保、衛(wèi)生、消防等許多方面，涉及每個(gè)業(yè)主的切身利益，關(guān)系著社會(huì)的和諧與安定，因此，在履行物業(yè)服務(wù)合同的過程中，物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主的監(jiān)督。城市新建住宅小區(qū)管理辦法規(guī)定，物業(yè)管理公司的義務(wù)有：(一)履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；(二)接受管委會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；(三)接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和西助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人的監(jiān)督可以采取如下不同形式，如對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評(píng)、建議，查詢物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關(guān)物業(yè)管理的各種檔案材料，查詢物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)情況等。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督有利于其更好地向業(yè)主提供服務(wù)，履行好合同規(guī)定的義務(wù)。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:37

相關(guān)問題

• 問 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)有什么關(guān)系 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)作用是什么
  答

  近年來，住房商品化和住房管理商品化成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，隨之產(chǎn)生了許多新的矛盾和糾紛，訴至法院的物業(yè)管理糾紛案件呈明顯上升趨勢(shì)，究其原因，大多都是由于物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中的法律關(guān)系不明確，各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清晰，搜房網(wǎng)就此問題在本文中作一些初淺探討。 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè) 一、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理中的地位和作用 與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代由政府或企事業(yè)單位采用行政手段進(jìn)行的傳統(tǒng)房產(chǎn)管理相比，物業(yè)管理作為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下產(chǎn)生的一種新型管理服務(wù)體制，其**基本的特點(diǎn)是業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合。 全體業(yè)主擁有對(duì)建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權(quán)利，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。它由業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部各個(gè)成員按一定程序選舉產(chǎn)生，負(fù)責(zé)具體處理業(yè)主團(tuán)體的日常事務(wù)。業(yè)主委員會(huì)是廣大業(yè)主實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治自律的前提和關(guān)鍵。物業(yè)管理企業(yè)則是對(duì)建筑物進(jìn)行統(tǒng)一專業(yè)化管理服務(wù)的企業(yè)。 二、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系 在實(shí)踐中，過去我們大都將業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系鎖定在“委托”或“委托代理”上，其實(shí)這是望文生義引起的片面理解，對(duì)物業(yè)管理的健康發(fā)展會(huì)造成極大的危害。 （一）委托的產(chǎn)生、發(fā)展是由于因商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)，個(gè)人囿于有限的時(shí)間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將部分事務(wù)交由他人處理，法律對(duì)這種關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)和調(diào)整，由此而生委托。這與我國(guó)《合同法》第二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是一致的，委托合同是新合同法直接規(guī)定的十五種有名合同的類型之一，結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際認(rèn)真對(duì)照新合同法就會(huì)發(fā)現(xiàn)委托合同與物業(yè)管理是有本質(zhì)上的區(qū)別的，具體反映在以下幾個(gè)方面： 1.合同的目的不同?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第三百九十六條明確規(guī)定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同”。這條規(guī)定是法律對(duì)委托合同概念的界定。依據(jù)這條法律規(guī)定委托合同的**主要特征就是以處理委托人事務(wù)為目的。所謂委托人的事務(wù)，是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。首先，物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是事務(wù)，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是作為管理服務(wù)人的物業(yè)管理企業(yè)所提供的專業(yè)化、技術(shù)化的有償服務(wù)；其次，由于物業(yè)管理具有需要專業(yè)化、技術(shù)化的技術(shù)服務(wù)的特點(diǎn)，作為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)并不能親自來處理，同時(shí)對(duì)于一個(gè)大型的住宅區(qū)，業(yè)主人數(shù)可能會(huì)達(dá)數(shù)千人，如果每一個(gè)業(yè)主都直接親自從事物業(yè)管理的具體管理服務(wù)工作，那么住宅區(qū)的秩序就可能天下大亂，**終導(dǎo)致表面上人人都在管，實(shí)際上人人都不管，也無法管的局面。“ 2.《中華人民共和國(guó)合同法》第三百九十九條明確規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。”這實(shí)質(zhì)上是規(guī)定了受托人的忠實(shí)義務(wù)。但物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的指示處理的，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理的管理服務(wù)工作是依據(jù)合同的范圍、項(xiàng)目，遵循物業(yè)管理法律、法規(guī)，獨(dú)立自主地開展物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的。在物業(yè)管理企業(yè)開展的物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)只有監(jiān)督權(quán)，而沒有干涉和指揮權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)也沒有服從業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)指示的忠實(shí)義務(wù)。 3.物業(yè)管理收費(fèi)的方式與委托合同不同。眾所周知，物業(yè)管理收費(fèi)方式一般是依據(jù)業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶按月交交納的。而委托合同所規(guī)定的費(fèi)用是將處理事務(wù)的費(fèi)用與給委托人的報(bào)酬分別規(guī)定的，處理事務(wù)的費(fèi)用可以預(yù)付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對(duì)于報(bào)酬則采用完成委托事務(wù)后支付或無償委托不支付報(bào)酬，這種支付費(fèi)用及報(bào)酬的方式顯然與物業(yè)管理收費(fèi)有著本質(zhì)的區(qū)別。 4.依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百零八條：“委托人經(jīng)受托人同意，可以在受托人之外委托第三人處理委托事務(wù)”的規(guī)定，委托合同可以采取重復(fù)委托；而物業(yè)管理法律、法律規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)只可以將專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專營(yíng)公司，不得將整體管理服務(wù)責(zé)任交給他人。 5.《中華人民共和國(guó)合同法》第四百一十條規(guī)定：“委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。”即法律規(guī)定了委托人和受托人都具有合同的解除權(quán)。委托關(guān)系建立在當(dāng)事人信任關(guān)系的基礎(chǔ)上，若一方對(duì)另一方的信任有所動(dòng)搖，則不問客觀上是否有理由，均應(yīng)準(zhǔn)許其終止委托關(guān)系。雙方當(dāng)事人可隨時(shí)行使解除權(quán)，并依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（五）款：“法律規(guī)定的其他情形”的規(guī)定，將其解除合同的主張通知對(duì)方即可，而無須征得對(duì)方的同意。至于委托合同為有償或無償，定有期限或未定期限，或事務(wù)的處理是否已經(jīng)告一段落，在所不問。而物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人顯然沒有這種可以隨時(shí)隨意解除合同的權(quán)利的，如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同，就必須依據(jù)合同的具體條款進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。 從上述五個(gè)方面的本質(zhì)量區(qū)別可見，物業(yè)管理合同與《中華人民共和國(guó)合同法》的法律規(guī)定相差甚遠(yuǎn)，有著明顯的本質(zhì)差別，顯然無論是將物業(yè)管理合同定位在“委托合同”的范圍上，還是將物業(yè)管理定位在“物業(yè)管理委托”的范圍上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。當(dāng)然在物業(yè)管理活動(dòng)中是存在著委托行為的，例如：委托專營(yíng)公司提供專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)并投票等行為都屬于委托行為。 在物業(yè)管理發(fā)展的初期，由于我們物業(yè)管理理論研究的滯后，認(rèn)識(shí)的不清晰，加上《中華人民共和國(guó)合同法》沒有頒布，對(duì)委托合同的概念沒有一個(gè)明確法律規(guī)定等種種局限性的因素造成了我們將物業(yè)管理合同錯(cuò)誤的定位成為委托合同。如果今天我們?nèi)匀粚⑽飿I(yè)管理合同以“物業(yè)管理委托合同”的形式出現(xiàn)，一旦出現(xiàn)合同糾紛進(jìn)行法律訴訟，那么作為人民法院自然就要首先用《中華人民共和國(guó)合同法》委托合同的法律條款逐條審查。而這個(gè)“物業(yè)管理委托合同”卻與《中華人民共和國(guó)合同法》委托合同的法律條款的規(guī)定格格不入，相距甚遠(yuǎn)，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然會(huì)誤導(dǎo)法官作出“物業(yè)管理委托合同”屬于無效的委托合同的判決，**終必然給整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展造成重大的損害。 （二）所謂代理，是指代理人在代理權(quán)范圍內(nèi)以被代理人名義與第三人實(shí)施的且法律效果直接歸屬于被代理人的行為及相應(yīng)的法律制度。代理作為一種獨(dú)立的民事法律制度，同樣是商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的產(chǎn)物。在處于簡(jiǎn)單商品經(jīng)濟(jì)時(shí)期的羅馬法中，并沒有關(guān)于代理的規(guī)定。資本主義社會(huì)以后，科技發(fā)展、交易擴(kuò)大，個(gè)人由于知識(shí)、才能、時(shí)間、健康等條件的限制，已難以事必躬親，因此產(chǎn)生了代理的需求。代理制度在民法中的確立，使民事主體的行為擴(kuò)大了有效的時(shí)間及空間范圍。在民法上成為一項(xiàng)不可缺少的重要內(nèi)容。 代理關(guān)系的基礎(chǔ)，是代理權(quán)，代理人之所以能代替被代理人實(shí)施法律行為，就在于代理人擁有代理權(quán)。代理行為**根本的核心，首先是所代理的行為必須限于法律行為，不涉及法律的行為就根本不存在代理的問題；其次涉及到法律行為，但并不需要代理人代理，被代理人可以直接而為之的行為，也不存在代理的問題。代理行為的結(jié)果是“設(shè)定、變更、終止民事法律關(guān)系”。 在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)通常是沒有代理權(quán)的。物業(yè)管理活動(dòng)中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業(yè)管理企業(yè)來代理，而且物業(yè)管理活動(dòng)中的大量活動(dòng)是不涉及法律行為，根本就沒有必要進(jìn)行代理。因此，代理行為與物業(yè)管理活動(dòng)不存在因果關(guān)系，絕不能用代理的概念來涵蓋物業(yè)管理的概念。 委托代理，又稱為意定代理，是基于被代理人授權(quán)的意思表示而發(fā)生的代理。委托代理是代理的一種形式。委托代理的核心是必須完全忠實(shí)地按照被代理人的指示進(jìn)行代理活動(dòng)。但物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中是根本不可能完全忠實(shí)地按照業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)指示從事物業(yè)管理服務(wù)工作的，物業(yè)管理企業(yè)作為企業(yè)法人，是獨(dú)立運(yùn)作的。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)只是享有監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，并且要承擔(dān)服從物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)的義務(wù)。同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)又有監(jiān)督業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利。因此，物業(yè)管理從根本上不構(gòu)成委托代理的關(guān)系。至于“委托——代理”，在民法的法律體系中根本就沒有這樣的提法和法律概念，自然也不可能構(gòu)成物業(yè)管理的法律關(guān)系。

• 問 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生糾紛怎么辦 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)如何避免糾紛
  答

  物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生糾紛多是因?yàn)橘I房時(shí)買賣雙方對(duì)房屋售后各方關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)沒有界定清楚而造成的。解決物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生的糾紛，需要了解糾紛的的類型，發(fā)生的原因和法律方面的界定。 物業(yè)管理糾紛 一、物業(yè)管理糾紛的類型及其特征 實(shí)踐中，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛可以分為這樣三種類型： （一） 基于物業(yè)管理合同的糾紛 依據(jù)業(yè)主和開發(fā)商之前簽訂的或者由業(yè)主委員會(huì)于專門的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的有關(guān)物業(yè)管理合同，雙方確立一系列權(quán)利義務(wù)。如物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)安全及服務(wù)義務(wù)。如果物業(yè)管理企業(yè)顛倒市場(chǎng)主體的位置和不履行應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，管而不理，致使業(yè)主享受不到繳費(fèi)后的服務(wù)。或者，業(yè)主因?yàn)榉N種原因拒繳物業(yè)管理費(fèi)。這些都可能引起糾紛。而且，由于我國(guó)目前物業(yè)管理市場(chǎng)體制發(fā)展不成熟，主要是物業(yè)管理企業(yè)不作為導(dǎo)致糾紛發(fā)生，進(jìn)而引發(fā)各種極端事件。 根據(jù)**高人民法院2000年法發(fā) [2000]26號(hào)文件即《民事案件案由規(guī)定（試行）》第一部分的規(guī)定，這類糾紛本質(zhì)上屬于合同糾紛。應(yīng)當(dāng)按照合同法等相關(guān)法律進(jìn)行處理。 （二） 物業(yè)管理企業(yè)侵犯業(yè)主權(quán)益的糾紛 第一種類型中，物業(yè)管理企業(yè)也侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，但因?yàn)槭且驗(yàn)榛谖飿I(yè)管理合同發(fā)生，而且往往是消極侵權(quán)，所以將其單列。第二種類型特指，物業(yè)管理企業(yè)的積極侵權(quán)行為引起的糾紛。例如侵占業(yè)主財(cái)產(chǎn)，阻撓業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)，侵占業(yè)主共有房產(chǎn)等等。 這類糾紛一般與物業(yè)管理服務(wù)合同的履行沒有直接關(guān)系，屬于一般侵權(quán)糾紛，**高院《民事案件案由規(guī)定（試行）》講物業(yè)管理糾紛不加區(qū)別地規(guī)定為合同糾紛欠妥。當(dāng)然，第一類和第二類往往會(huì)同時(shí)發(fā)生，出現(xiàn)競(jìng)合的現(xiàn)象。根據(jù)民法通則的規(guī)定，當(dāng)事人由選擇權(quán)。 （三） 開發(fā)商遺留問題引起的糾紛 業(yè)主入主后，還可能出現(xiàn)公攤面積不清、房屋質(zhì)量不合格或不符合約定、開發(fā)商在賣房過程中的許多承諾未能按時(shí)兌現(xiàn)……嚴(yán)格地講，這類糾紛與物業(yè)管理企業(yè)沒有直接關(guān)系，而屬于業(yè)主與開發(fā)商的糾紛。但是因?yàn)檫@些問題往往是在業(yè)主入住以后出現(xiàn)，而且物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)的維護(hù)管理負(fù)有責(zé)任。故將此類糾紛也納入物業(yè)管理糾紛中來一并研究。 二、糾紛發(fā)生的原因 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的糾紛可能因各種具體原因而發(fā)生，但從根本上說，主要是由于以下幾個(gè)原因： （一）我國(guó)現(xiàn)有的物業(yè)管理模式弊端是重要原因 物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行自治管理的活動(dòng)，是一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)人對(duì)財(cái)產(chǎn)特別是共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置的活動(dòng)。業(yè)主作為產(chǎn)權(quán)人當(dāng)然地享有物業(yè)的管理權(quán)，業(yè)主有權(quán)決定是否聘請(qǐng)、聘請(qǐng)哪家物業(yè)管理企業(yè)；而從另一方面而言，隨著住房制度等的改革，物業(yè)管理的社會(huì)化、專業(yè)化成為一種趨勢(shì)，但即使如此，從物業(yè)管理企業(yè)角度看，物業(yè)管理也是一種服務(wù)，是接受委托、按照業(yè)主的要求提供服務(wù)的一種活動(dòng)。但實(shí)際上，一方面，幾乎所有的相關(guān)法規(guī)、規(guī)章均規(guī)定業(yè)主需要聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，而且大都用很長(zhǎng)的章節(jié)來規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)，甚至連業(yè)主委員會(huì)的成立都需要物業(yè)管理企業(yè)參與。另一方面，物業(yè)管理企業(yè)不能正確把握自己的“定位”，經(jīng)常人為造成主仆顛倒和概念混淆,把所管理的小區(qū)當(dāng)作自己的“獨(dú)立王國(guó)”，侵害業(yè)主權(quán)益。 （二） 我國(guó)現(xiàn)有物業(yè)管理模式固然是導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生的重要原因，但因?yàn)槲飿I(yè)管理模式的形成與國(guó)家相關(guān)法制的健全有莫大的關(guān)系，所以進(jìn)一步，應(yīng)當(dāng)看到我國(guó)物業(yè)管理方面的法制不健全是糾紛多發(fā)又難處理的主要原因。 2003年6月8日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)國(guó)務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議審議通過后正式對(duì)外公布，并于9月1日起正式實(shí)施。這是我國(guó)第一部物業(yè)管理的專門法規(guī)，此前僅有建設(shè)部1994年的33號(hào)令，以及一些地方性法規(guī)對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行規(guī)范，1995年的《城市房地產(chǎn)管理法》未涉及物業(yè)管理的規(guī)范。 物業(yè)管理在我國(guó)是一個(gè)新興行業(yè)，由于法律規(guī)范未能對(duì)物業(yè)管理中各方包括物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主以及政府部門的法律關(guān)系做出明確規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)和一般業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)存在很大的錯(cuò)位。物業(yè)管理企業(yè)往往有越位之舉，或直接侵犯業(yè)主權(quán)利，或者違反了法律，例如物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)制拆除小區(qū)內(nèi)違章建筑等；業(yè)主一方也經(jīng)常因?yàn)檎矫婊蛘咂渌麡I(yè)主侵犯自己權(quán)利而遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，比如，鄰居之間因相鄰關(guān)系發(fā)生糾紛，不適當(dāng)?shù)匾晕飿I(yè)管理企業(yè)為被告起訴等等。 綜上所述，物業(yè)管理糾紛的多發(fā)根本的原因在于人們對(duì)于物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足，各方當(dāng)事人法律地位不明確，而這些又是現(xiàn)有的物業(yè)管理模式以及相關(guān)法律規(guī)范不健全尤其是對(duì)物業(yè)管理中各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系規(guī)定不明確導(dǎo)致的。 三、物業(yè)管理法律關(guān)系分析 研究物業(yè)管理法律關(guān)系，有利于通過完善立法、嚴(yán)格執(zhí)法、加強(qiáng)司法，采用促進(jìn)自覺守法綜合措施，來針對(duì)性地解決中國(guó)現(xiàn)實(shí)改革和發(fā)展中所產(chǎn)生的物業(yè)管理關(guān)系各類主體間居處境位所含利益、權(quán)利和義務(wù)的不平等、不公平、不協(xié)調(diào)的矛盾問題，有效化解有關(guān)當(dāng)事人間的利益沖突，從而對(duì)建立穩(wěn)定和諧的物業(yè)管理法律秩序起到積極影響效應(yīng)。 物業(yè)管理法律關(guān)系的基本主體包括業(yè)主（物業(yè)所有人）及其自治管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)的行政機(jī)關(guān)。 （一）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系： 物業(yè)管理企業(yè)是在工商部門領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，受業(yè)主委員會(huì)（或管理委員會(huì)）的聘請(qǐng)委托，依照有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和物業(yè)管理合同，實(shí)施管理服務(wù)的企業(yè)。 而業(yè)主委員會(huì)則是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉產(chǎn)生的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。 可見，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是一種委托合同關(guān)系或者服務(wù)提供商與消費(fèi)者的關(guān)系，而且這種關(guān)系的發(fā)生以業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的選聘為前提。 這二者的關(guān)系具體表現(xiàn)就是各自根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定以及物業(yè)管理合同的約定而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)。 2003年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例）對(duì)二者的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容有詳細(xì)規(guī)定。 一言蔽之，業(yè)主是小區(qū)的主人，對(duì)物業(yè)的管理權(quán)首先屬于業(yè)主（以業(yè)主委員會(huì)為代表），物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主聘請(qǐng)的保姆，保姆要做的就是按照合同的約定和法律規(guī)定為業(yè)主提供管理服務(wù)，收取業(yè)主的管理費(fèi)用，未經(jīng)業(yè)主同意委托的事項(xiàng)，物業(yè)管理企業(yè)不能去隨便插手。 （二）物業(yè)管理企業(yè)的管理與政府管理的關(guān)系： 一方面，物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)行政部門、有關(guān)行政主管部門以及住宅小區(qū)所在地政府的監(jiān)督指導(dǎo)下，對(duì)小區(qū)同意實(shí)施專業(yè)化管理，推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式，這也是我國(guó)住房制度改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)化的必然要求；另一方面，物業(yè)管理企業(yè)的管理不能取代政府的管理，住宅小區(qū)不是那個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的“獨(dú)立王國(guó)”。小區(qū)需要政府的管理。 例如，小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章建筑，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止，甚至可以要求拆除，但是他沒有強(qiáng)制拆除違章建筑的權(quán)利，這個(gè)權(quán)力屬于城建規(guī)劃部門。又如，小區(qū)住宅內(nèi)失盜等治安問題(或刑事犯罪）應(yīng)由公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)處理，物管公司對(duì)此類事件一般不承擔(dān)責(zé)任，除非其有保安失職的過錯(cuò)。 所以，物業(yè)管理企業(yè)作為以追求利潤(rùn)為目的的企業(yè)，他的所謂管理是很有限度的，他只能在法律和業(yè)主賦予它的權(quán)限范圍內(nèi)進(jìn)行管理工作，同時(shí)還要接受政府對(duì)他的管理；對(duì)于自己權(quán)限范圍外，應(yīng)由政府部門處理的事務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)管。

• 問 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法有哪些 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理分級(jí)條件是什么
  答

  業(yè)主大會(huì)在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)如何確定問題，建設(shè)部出臺(tái)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》并于2004年5月1日開始施行。下面附《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》全文。 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì) 建設(shè)部關(guān)于修改《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的決定 中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第164號(hào) 《建設(shè)部關(guān)于修改〈物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法〉的決定》已于2007年10月30日經(jīng)建設(shè)部第142次常務(wù)會(huì)議討論通過，現(xiàn)予發(fā)布，自發(fā)布之日起施行。 建設(shè)部部長(zhǎng) 汪光燾 二○○七年十一月二十六日 建設(shè)部關(guān)于修改《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的決定 建設(shè)部決定對(duì)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(建設(shè)部令第125號(hào))作如下修改： 一、刪去第十七條、第十八條、第二十二條。 二、將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。 此外，對(duì)條文順序作相應(yīng)的調(diào)整。 本決定自發(fā)布之日起施行?！段飿I(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修改，重新發(fā)布。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 （2004年3月17日建設(shè)部令第125號(hào)，2007年11月26日根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于修改<物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法>的決定》修正） 第一條 為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。 第二條 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)申請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，實(shí)施對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，適用本辦法。 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。 第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。 第四條 國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。 省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 第五條 各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件如下： （一）一級(jí)資質(zhì)： 1.注冊(cè)資本人民幣500萬元以上； 2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； 3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％： （1）多層住宅200萬平方米； （2）高層住宅100萬平方米； （3）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬平方米； （4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。 5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。 （二）二級(jí)資質(zhì)： 1.注冊(cè)資本人民幣300萬元以上； 2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； 3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％： （1）多層住宅100萬平方米； （2）高層住宅50萬平方米； （3）獨(dú)立式住宅（別墅）8萬平方米； （4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。 5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。 （三）三級(jí)資質(zhì)： 1.注冊(cè)資本人民幣50萬元以上； 2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； 3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書 4.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目； 5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 第六條 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)： （一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照； （二）企業(yè)章程； （三）驗(yàn)資證明； （四）企業(yè)法定代表人的身份證明； （五）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。 第七條 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照**低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。 第八條 一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。 二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 第九條 申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料： （一）企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表； （二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照； （三）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本； （四）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同； （五）物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件； （六）物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。 第十條 資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請(qǐng)之日起20個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；一級(jí)資質(zhì)審批前，應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為20個(gè)工作日。 第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)，在申請(qǐng)之日前一年內(nèi)有下列行為之一的，資質(zhì)審批部門不予批準(zhǔn)： （一）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的； （二）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的； （三）挪用專項(xiàng)維修資金的； （四）擅自改變物業(yè)管理用房用途的； （五）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的； （六）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的； （七）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的； （八）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按照規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的； （九）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的； （十）不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實(shí)的； （十一）超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的； （十二）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的； （十三）發(fā)生重大責(zé)任事故的。 第十二條 資質(zhì)證書分為正本和副本，由國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門統(tǒng)一印制，正、副本具有同等法律效力。 第十三條 任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。 企業(yè)遺失資質(zhì)證書，應(yīng)當(dāng)在新聞媒體上聲明后，方可申請(qǐng)補(bǔ)領(lǐng)。 第十四條 企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請(qǐng)辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級(jí)。 第十五條 企業(yè)的名稱、法定代表人等事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。 第十六條 企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。 第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得資質(zhì)證書后，不得降低企業(yè)的資質(zhì)條件，并應(yīng)當(dāng)接受資質(zhì)審批部門的監(jiān)督檢查。 資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查。 第十八條 有下列情形之一的，資質(zhì)審批部門或者其上級(jí)主管部門，根據(jù)利害關(guān)系人的請(qǐng)求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷資質(zhì)證書： （一）審批部門工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的； （二）超越法定職權(quán)作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的； （三）違反法定程序作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的； （四）對(duì)不具備申請(qǐng)資格或者不符合法定條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的； （五）依法可以撤銷審批的其他情形。 第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。 第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。 第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時(shí)辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，可處2萬元以下的罰款。 第二十二條 資質(zhì)審批部門有下列情形之一的，由其上級(jí)主管部門或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任： （一）對(duì)不符合法定條件的企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的； （二）對(duì)符合法定條件的企業(yè)不予頒發(fā)資質(zhì)證書的； （三）對(duì)符合法定條件的企業(yè)未在法定期限內(nèi)予以審批的； （四）利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處的； （五）不履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的。 第二十三條 本辦法自2004年5月1日起施行。

• 問 ??什么是物業(yè)管理服務(wù)?物業(yè)管理服務(wù)的作用是什么?
  答

  物業(yè)管理的主要工作內(nèi)容分為以下幾個(gè)方面：1、建立物業(yè)檔案：物業(yè)管理公司會(huì)建立一個(gè)物業(yè)檔案，包括物業(yè)設(shè)計(jì)施工圖、住戶檔案、物業(yè)產(chǎn)權(quán)檔案、電子信息檔案等，方便服務(wù)于住戶，為住戶提供一個(gè)全面安全舒適居住環(huán)境。2、負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的清潔保潔：物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)的保潔區(qū)域包括除住戶進(jìn)戶門以外的所有公共部位，如樓梯道、小區(qū)大道、小區(qū)廣場(chǎng)等。3、負(fù)責(zé)裝飾裝修管理工作：對(duì)住戶裝飾裝修過程中涉及的各個(gè)方面進(jìn)行全面管理，其中包括對(duì)嚴(yán)禁改動(dòng)的墻體、承重結(jié)構(gòu)、外觀等，對(duì)裝修隊(duì)伍管理、對(duì)裝修垃圾實(shí)行清運(yùn)、保潔管理等。4、負(fù)責(zé)公共設(shè)施設(shè)備的管護(hù)、養(yǎng)護(hù)：物業(yè)管理的設(shè)施設(shè)備主要包含供電線路給排水管網(wǎng)、二次生活用水加壓設(shè)備、各類配電設(shè)備、電梯、消防設(shè)備等，公共設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，住戶才能生活的安寧。5、從事物業(yè)管理范圍內(nèi)的生態(tài)環(huán)境管理：物業(yè)需定期開展對(duì)小區(qū)路面保潔、對(duì)花草樹木養(yǎng)護(hù)修剪、殺蟲施肥、補(bǔ)種栽植等工作，同時(shí)添置了部分設(shè)施用于路燈、大道照明設(shè)施及局部亮化的管護(hù)工作。物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)；物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進(jìn)行管理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分；狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)，修繕活動(dòng)；廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行的管理過程。

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• 問 ??什么是物業(yè)管理服務(wù)?物業(yè)管理服務(wù)的作用是什么?
  答

  簡(jiǎn)單來說：是指專業(yè)化的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，對(duì)業(yè)主所擁有的房屋及其設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并對(duì)相關(guān)環(huán)境和秩序進(jìn)行維護(hù)的一系列管理和服務(wù)活動(dòng)。詳細(xì)來說：一、物業(yè)管理的概念　　物業(yè)，具有財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等方面的含義。按照物業(yè)類型的不同可以簡(jiǎn)略地分為土地和建成后物業(yè)兩種。顯然我們這里所探討的物業(yè)屬后者——建成后物業(yè)，即：已建成投入使用的建筑物、建筑物配套設(shè)施與附屬設(shè)備及相關(guān)土地?！　∥飿I(yè)管理就是物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)專業(yè)機(jī)構(gòu)人員，受物業(yè)所有人(業(yè)主)的委托，依照有關(guān)的法律、法規(guī)，按照合同或契約，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理科學(xué)和先進(jìn)的維修保養(yǎng)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)的手段管理房屋及其附屬設(shè)施，并對(duì)房屋周圍的環(huán)境實(shí)施有償管理活動(dòng)的總稱?！　《?、物業(yè)管理的行業(yè)性質(zhì)　　物業(yè)管理以服務(wù)為宗旨。　　物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理模式下的經(jīng)營(yíng)型服務(wù)性的管理?！　∥飿I(yè)管理實(shí)施的實(shí)體是具有法人資格的專業(yè)企業(yè)?！　∥飿I(yè)管理管理的客體是受委托人委托管理的房屋及其附屬設(shè)施，以及房屋周圍的環(huán)境?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是一個(gè)委托與被委托、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系：由于房屋產(chǎn)權(quán)屬個(gè)人所有(產(chǎn)權(quán)多元化)，物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約，接受業(yè)主的委托(雇傭)，代表業(yè)主對(duì)房屋及其附屬設(shè)施、外部環(huán)境實(shí)施管理。業(yè)主處于主導(dǎo)的地位，而物業(yè)管理企業(yè)則是一個(gè)“管家”的角色?！　∥飿I(yè)管理的內(nèi)容：物業(yè)管理企業(yè)除了要對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)以外，還要提供專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)——多功能、全方位的統(tǒng)一服務(wù)?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)是有償?shù)?，?shí)施“以業(yè)養(yǎng)房”的方針?！　∪⑽飿I(yè)管理的服務(wù)范圍　　由于社會(huì)生活水平與質(zhì)量的提高，物業(yè)管理的服務(wù)范圍已由提供一般的房屋維修保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生、保安等，發(fā)展到了一個(gè)為業(yè)主(住戶)提供優(yōu)質(zhì)生活服務(wù)與優(yōu)良生活環(huán)境的水平。概括起來可劃分為以下四類：　　1)物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)　　物業(yè)管理的基本任務(wù)就是對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常維修保養(yǎng)和計(jì)劃修理工作。對(duì)于一項(xiàng)物業(yè)來說，其房屋建筑、機(jī)電設(shè)備、供電供水、公共設(shè)施等都必須時(shí)時(shí)刻刻處于良好的工作狀態(tài)，否則就難以發(fā)揮該物業(yè)應(yīng)有的效能。而這良好的狀態(tài)則又必須通過經(jīng)常性的維護(hù)保養(yǎng)和計(jì)劃修理才能達(dá)到。因此，維護(hù)保養(yǎng)是物業(yè)管理**基本的業(yè)務(wù)，也是保持物業(yè)完好、延長(zhǎng)其壽命的重要保證。　　2)物業(yè)管理的專項(xiàng)業(yè)務(wù)　　物業(yè)管理的專項(xiàng)業(yè)務(wù)包括下列幾個(gè)方面：　　(1)治安保衛(wèi)　　保安人員要加強(qiáng)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的安全、保衛(wèi)、警戒等工作，還可以延伸為排除各種干擾，保持生活、工作環(huán)境的安靜。不管是住宅區(qū)還是其他類型的物業(yè)，具有良好的治安保衛(wèi)就能確保業(yè)主和住戶的生命和財(cái)產(chǎn)的安全，并消除他們的后顧之憂?！　?2)環(huán)境衛(wèi)生　　清潔人員要定時(shí)、定點(diǎn)收集和清運(yùn)垃圾廢物，包括污水、雨水的排泄，保持物業(yè)及其周圍環(huán)境的干凈、整潔?！　?3)消防安全　　建立并執(zhí)行消防制度，配備消防器械并使之常年處于良好狀態(tài)。　　(4)園林綠化　　從事物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)及保養(yǎng)，以提供清新適人的生態(tài)環(huán)境?！　?5)日常修理　　對(duì)于業(yè)主／住戶提出的報(bào)修項(xiàng)目，必須盡快地予以解決?！　?6)車輛交通　　統(tǒng)一管理物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的車輛停放，保持物業(yè)轄區(qū)的道路、過道、電梯、扶梯等平面及垂直交通的暢通?！　?)物業(yè)管理的特色業(yè)務(wù)　　物業(yè)管理的特色業(yè)務(wù)包括兩個(gè)方面：特約服務(wù)和便民服務(wù)?！　√丶s服務(wù)主要是接受業(yè)主的委托，提供諸如車輛保管、房屋代管、室內(nèi)清潔、家電維修、土建維修、裝飾工程、代購車船機(jī)票、代購商品、代付各種公用事業(yè)費(fèi)、代訂報(bào)刊雜志、代聘保姆、家庭護(hù)理和接送小孩等內(nèi)容豐富的服務(wù)項(xiàng)目?！　”忝穹?wù)是物業(yè)管理企業(yè)和社會(huì)聯(lián)合舉辦的服務(wù)項(xiàng)目，包括：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文體娛樂、教育衛(wèi)生、交通網(wǎng)點(diǎn)(配置必要的物業(yè)轄區(qū)與市中心的來往班車網(wǎng)絡(luò)，并與交通部門協(xié)作在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)增設(shè)交通網(wǎng)點(diǎn)，以改善交通條件，為業(yè)主／住戶提供方便)?！　?)物業(yè)管理的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)　　目前物業(yè)管理企業(yè)開設(shè)的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)一般有：投資咨詢、中介、代理經(jīng)租、住房交換、住房改建、房屋更新、開發(fā)裝潢、設(shè)備安裝和經(jīng)營(yíng)建材等。實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)則可以選擇其中的若干項(xiàng)開展多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。　　上述四個(gè)類別的業(yè)務(wù)項(xiàng)目具有相互促進(jìn)、相互補(bǔ)充的內(nèi)在聯(lián)系。其中基本業(yè)務(wù)和專項(xiàng)業(yè)務(wù)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，任何物業(yè)管理企業(yè)要樹立起企業(yè)形象，均必須努力完成好這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，為企業(yè)的物業(yè)管理打下扎實(shí)的基礎(chǔ)；特色業(yè)務(wù)是物業(yè)管理在基礎(chǔ)工作上的進(jìn)一步拓展，是從深度和廣度上進(jìn)一步滿足業(yè)主和住戶的需要；多種經(jīng)營(yíng)屬物業(yè)管理企業(yè)的“副業(yè)”。

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