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• 153****8335

  活躍和發(fā)展本市房地產(chǎn)市場，必須以房地產(chǎn)市場的規(guī)范運作為前提。對于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易的收費標準，上海有著比較嚴格的規(guī)定。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人將其依法擁有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為，一般有幾種方式：(一)買賣;(二)交換;(三)贈與;(四)以房地產(chǎn)抵債;(五)以房地產(chǎn)作價出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式中交易手續(xù)費如下： 1、一般標準內(nèi)銷商品房首次交易手續(xù)費按交易雙方各支付房價的0.08%;外銷商品房、標準內(nèi)銷商品房首次交易手續(xù)費由受讓方支付房價的0.5%。 2、存量房地產(chǎn)交易以及以房地產(chǎn)抵債的，由受讓方(或債權(quán)人)支付房價的0.5%。 3、房地產(chǎn)交換，由交換中支付差額的一方按差額的0.5%繳納。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，為了體現(xiàn)對國有企業(yè)改革及現(xiàn)代企業(yè)制度改革的支持，凡經(jīng)企業(yè)主管部門。國有資產(chǎn)管理部門批準的，以房地產(chǎn)作價出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人或者因企業(yè)兼并、合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的，不收交易手續(xù)費。另外，凡經(jīng)有關(guān)部門認定的房地產(chǎn)贈與的，不收交易手續(xù)費。 如發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓當事人申報的價格明顯低于正常市場價格的，交易手續(xù)費應(yīng)當按照具有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估價格計收。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)收費時必須使用由上海市財政局統(tǒng)一監(jiān)制的房地產(chǎn)交易手續(xù)費專用收據(jù)。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)除按規(guī)定收取交易手續(xù)費外，不得再向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓各方以“咨詢費”、“服務(wù)費”等各種名目收取其他費用。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:30

相關(guān)問題

• 問 ??房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件是什么呢？
  答

  辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要的手續(xù)如下：1、轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同;2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格;3、房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進行審查，并在7日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復，7日內(nèi)未作書面答復的，視為同意受理;4、房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估;5、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費;房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。此外，凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉(zhuǎn)移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。不按上述法定程序辦理的，其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更一律無效。對此，《城市房地產(chǎn)管理法》做了明確規(guī)定，對劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式，一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金;另一種是不改變原有土地的劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金。

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• 問 ??房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)是什么呢？
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓并非是一個嚴格意義上的法律概念，因為房地產(chǎn)開發(fā)項目本身并不直接具有財產(chǎn)內(nèi)容或直接表現(xiàn)為一種可交易的財產(chǎn)，只能說房地產(chǎn)開發(fā)項目的主體擁有著以土地使用權(quán)為核心的多種權(quán)利。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓，就是項目原業(yè)主所擁有的與項目有關(guān)的各種權(quán)利的總體移轉(zhuǎn)。而該項權(quán)利中土地使用權(quán)是核心，而且土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)必然帶動其他相關(guān)權(quán)利的轉(zhuǎn)移。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)，就是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。反而言之，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也必然帶動房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)和房地產(chǎn)項目不可能分別轉(zhuǎn)讓。 　　正因為房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)就是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》明確規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件”，而該兩條內(nèi)容正是針對以出讓方式或劃撥方式所獲得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而設(shè)定的條件。 　　根據(jù)上述第三十八條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目時應(yīng)當符合以下兩個條件： 　　1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； 　　2、按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 　　如果房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓欠缺上述兩個法定條件，將會產(chǎn)生怎樣的法律后果？ 　　首先，從我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》及《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定的精神來看，欠缺上述任何一個條件，都將導致房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓不能為相關(guān)行政管理部門認可，不能完成項目轉(zhuǎn)讓所需的相關(guān)手續(xù)的變更，受讓方不能獲得土地使用權(quán)，也不能獲得房地產(chǎn)項目。也就是說，該轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的行為不能得以完成，項目轉(zhuǎn)讓合同的目的不能實現(xiàn)。其次，從對合同的效力影響來看，單純地審視上述關(guān)于兩個條件的規(guī)定和《中華人民共和國合同法》第五十二條關(guān)于合同無效情形的規(guī)定，我們可以得出一個似乎非常明確的結(jié)論，即：關(guān)于房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的兩個條件的規(guī)定屬于行政法規(guī)的強制性規(guī)定，欠缺該條件則意味著違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，在此情形下簽訂的房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同則應(yīng)當屬于無效的合同。這一觀點在2004年以前的司法實務(wù)中基本上得到了各級法院的普遍認同。直到2004年，才有個別法院的相關(guān)判例對此試探性地提出了不同見解。而**高人民法院在2005年8月發(fā)布的《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中，充分考慮到我國現(xiàn)行的物權(quán)變動模式，第一次明確顛覆了這一觀點。根據(jù)《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》之相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓，如果欠缺上述第一項條件，即未取得土地使用權(quán)證書（未付清土地使用權(quán)出讓金僅僅是未取得土地使用權(quán)證的原因，就土地使用權(quán)的處分而言，處分人是否付清出讓金并無民事法律意義，除非出讓合同對此有明確約定），則該房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓將構(gòu)成無權(quán)處分，形成效力待定的效果。因為，房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓就是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當首先擁有針對某特定地塊的土地使用權(quán)，方能轉(zhuǎn)讓該權(quán)利，否則其訂立項目轉(zhuǎn)讓合同或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的行為就屬于無權(quán)處分行為；而土地使用權(quán)作為一種不動產(chǎn)物權(quán)，擁有該物權(quán)的表征就是取得了相應(yīng)的土地使用權(quán)證書。因此，轉(zhuǎn)讓方在取得土地使用權(quán)證書之前訂立轉(zhuǎn)讓合同的行為，便構(gòu)成無權(quán)處分的行為，“該轉(zhuǎn)讓合同為效力待定的合同”。其效力的補正條件為：轉(zhuǎn)讓方在當事人向人民法院起訴前取得了土地使用權(quán)證書，否則，該轉(zhuǎn)讓合同將成為一個無效合同。如果欠缺上述第二項條件，即未達到一定的投資開發(fā)條件，行政部門將不予辦理與項目轉(zhuǎn)讓有關(guān)的權(quán)屬變更登記，轉(zhuǎn)讓合同之目的不能達成，轉(zhuǎn)讓方的義務(wù)將不能完全履行。但是，轉(zhuǎn)讓合同的效力并不因此遭受影響，轉(zhuǎn)讓合同屬于有效合同，而受讓方可以就此通過瑕疵擔保責任制度和違約責任制度追究轉(zhuǎn)讓方的責任，從而獲得救濟。 　　此外，有一種觀點認為，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的市場準入制度，狹義的房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓，受讓方還必須是具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)。《重慶市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦法》（重建委發(fā)【1995】288號）曾經(jīng)明文規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目的“受讓方應(yīng)當具備從事房地產(chǎn)開發(fā)的資格”。不過，目前占主流的觀點認為，受讓方可以是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之外的主體，因為受讓方雖然不具備開發(fā)資質(zhì)，不能獨自實施房地產(chǎn)項目的開發(fā)權(quán)，但可以聯(lián)合其他具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)對其所獲得的房地產(chǎn)項目進行開發(fā)。同時，受讓方還可以選擇不實施開發(fā)行為，而是將獲得的房地產(chǎn)項目直接再轉(zhuǎn)讓給他方。 　　鑒于開發(fā)商所從事的房地產(chǎn)開發(fā)不可能在以劃撥方式取得之土地上進行，因此，本文所探討的房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓從嚴格意義而言，應(yīng)當不涉及到劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。但我們不能否認，在很多法律規(guī)定中載明的“劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”，有可能使得受讓方**終獲得對該土地的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)，不過這應(yīng)當界定為受讓方新獲得了一個出讓地的使用權(quán)、新獲得了一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，而非從原劃撥土地使用權(quán)人處受讓了一個房地產(chǎn)項目。其理由在于：劃撥土地使用權(quán)在經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，可以轉(zhuǎn)讓，這是劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，也是建立在劃撥土地使用權(quán)基礎(chǔ)上的廣義的房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的條件。但是，劃撥土地使用權(quán)本身不能用于以營利為目的的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，故在劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時不可能同時轉(zhuǎn)讓一房地產(chǎn)開發(fā)項目。但是，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，如受讓方將該土地用作非公益目的的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，則受讓方應(yīng)當辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。受讓方也由此獲得了一個房地產(chǎn)開發(fā)項目。從形式上看來，受讓方是通過一劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓獲得了一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，但實質(zhì)上這一過程應(yīng)當理解為：原劃撥土地使用權(quán)人將其土地使用權(quán)交還給了國家，國家將該土地的使用權(quán)出讓給受讓方，并允許受讓方以該土地進行一定條件的房地產(chǎn)開發(fā)。而所謂的劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價款，應(yīng)當被定義為轉(zhuǎn)讓方因放棄原擁有的劃撥土地使用權(quán)而應(yīng)獲得的一定補償。在2002年5月國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》出臺后，用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的土地之使用權(quán)必須由土地行政主管部門公開以競買的方式出讓，所謂的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓更明顯地失去了其“轉(zhuǎn)讓”的含義。

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• 問 房地產(chǎn)評估收費標準是什么樣的？
  答

  房產(chǎn)評估的收費標準是：住房評估價格的千分之六，評估價格是評估機構(gòu)依據(jù)住房面積，裝修，周邊房價，折舊等因素給出的一個公道價格，所有過戶稅費，依照這個價格計算和繳納。

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• 問 什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
  答

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他方式包括互易、繼承、遺贈等。

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• 問 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
  答

  價錢都不一樣啊，您找個會計吧，

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