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  依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，由煙臺市物價局、市住建局制定發(fā)布的《煙臺市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》(以下簡稱《實施辦法》)將于2015年10月1日起施行。 煙臺市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法 一、為什么要出臺《實施辦法》 答：物業(yè)服務(wù)收費管理與千家萬戶的切身利益息息相關(guān)，涉及城市發(fā)展、管理和社區(qū)治理的方方面面，事關(guān)改革發(fā)展穩(wěn)定和民生大局。 近年來我市物業(yè)服務(wù)收費方面出現(xiàn)了許多新情況、新問題。主要是執(zhí)行多年的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法及相關(guān)政策，滯后于城市建設(shè)管理、滯后于業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)需求的矛盾日益突出，持續(xù)增多的物業(yè)服務(wù)收費糾紛和價格舉報居高不下。在近3年的價格投訴舉報案件數(shù)量上，涉及物業(yè)服務(wù)收費的問題一直高居首位，成為久治不愈的熱點難點“頑疾”。 《實施辦法》依據(jù)《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，對涉及物業(yè)服務(wù)收費的各種行為，聯(lián)系我市實際，與時俱進、依法依規(guī)做了科學合理規(guī)范，能夠?qū)崒嵲谠诮鉀Q現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費管理存在的“空白”和合理性、操作性不強等問題。 二、《實施辦法》有哪些新特點 答：《實施辦法》與現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費管理辦法相比，更具時代性、規(guī)范性、操作性。《實施辦法》共分二十九條，全部沿用了《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，只是對其中有原則規(guī)定的內(nèi)容，結(jié)合我市實際做了具有操作性的細化規(guī)定，如對“空置房收費減免”的原則規(guī)定，規(guī)定了量化的減免比例。 《實施辦法》堅持市場導向、放管結(jié)合的價格改革原則，對能由市場形成的價格，還權(quán)于市場，交給業(yè)主自治。如規(guī)定，非普通住宅及業(yè)主大會選舉的業(yè)主委員會成立后的普通住宅，其物業(yè)服務(wù)收費、停車服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。 《實施辦法》堅持問題導向，對近年來物業(yè)服務(wù)收費管理方面存在的熱點難點問題，如物業(yè)服務(wù)收費減免、裝修涉及的管理與電梯使用費、停車收費等問題，都做了明晰具有操作性的規(guī)定，使解決這些熱點、難點問題有了可靠依據(jù)。 三、政策解讀 (一)物業(yè)服務(wù)收費定價形式有哪些？實行政府指導價的都有哪些收費項目？每種定價形式由誰來定？ 答：《實施辦法》第七條規(guī)定，“住宅物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務(wù)階段，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價”。 實行政府指導價的收費項目有“普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費、前期物業(yè)停車服務(wù)費、車位租賃費”等三大類收費項目。市政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定市區(qū)普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費、前期物業(yè)停車服務(wù)費、車位租賃費收費標準，報市政府批準并向社會公布；各區(qū)政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門組織實施。各縣、市政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門可參照市制定的收費標準，制定本行政區(qū)域內(nèi)的收費標準，報當?shù)卣鷾屎蠼M織實施，并向社會公布。 普通住宅小區(qū)是指建筑容積率1.0以上的住宅小區(qū)，其前期物業(yè)服務(wù)收費具體收費標準，由開發(fā)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在“規(guī)定的收費標準”內(nèi)約定。普通住宅前期物業(yè)停車服務(wù)費具體收費標準，由車位使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在“規(guī)定的收費標準”內(nèi)約定；普通住宅車位租賃費具體收費標準，由承租人與開發(fā)建設(shè)單位在“規(guī)定的收費標準”內(nèi)約定。 實行市場調(diào)節(jié)價的包括非普通住宅物業(yè)服務(wù)費、車位租賃費、車位服務(wù)費及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)費、車位服務(wù)費。非普通住宅物業(yè)服務(wù)費、車位租賃費，由開發(fā)企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人根據(jù)服務(wù)成本和市場狀況，雙方協(xié)定。車位服務(wù)費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人根據(jù)服務(wù)成本和市場狀況，雙方約定。 (二)物業(yè)服務(wù)收費政府指導價是如何制定的？何時出臺？ 答：根據(jù)《實施辦法》第八條規(guī)定，“普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實行分等級定價。” 我市的《物業(yè)服務(wù)等級標準》由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會同市物價局，根據(jù)山東省物業(yè)服務(wù)等級規(guī)范，結(jié)合煙臺的實際情況制定。物業(yè)服務(wù)等級標準按物業(yè)服務(wù)人員的素質(zhì)、物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量、服務(wù)小區(qū)的設(shè)施硬件等條件劃分1級、2級、3級、4級、5級等5個等級，物業(yè)等級越高，服務(wù)標準就越高，收費標準也就越高。 市區(qū)普通住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導價，由市價格主管部門會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標準、物業(yè)服務(wù)成本等因素，參照省內(nèi)其他城市的價格水平合理制定。其他縣(市)的物業(yè)服務(wù)收費政府指導價格，由當?shù)卣畠r格主管部門會同同級物業(yè)主管部門，根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況制定，經(jīng)當?shù)卣鷾屎髮嵤? 《煙臺市物業(yè)服務(wù)等級標準》和市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(含車位租賃費、停車服務(wù)費)近期將公布實施。 (三)在小區(qū)共有道路或者其他場地上停車是否可以收費，具體都有哪些規(guī)定？ 答：《實施辦法》第十五條規(guī)定，“占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)在確保消防、行車等公共安全和業(yè)主權(quán)益的前提下，按照有關(guān)規(guī)定劃定車位。車位使用人在劃定的車位上停放汽車的，應(yīng)當交納車位場地使用費。劃定車位及收費標準由業(yè)主大會綜合考慮公共安全、車位租賃費價格等因素確定。業(yè)主大會成立前，經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意，在確保公共安全和業(yè)主權(quán)益的前提下，可以按照有關(guān)規(guī)定劃定車位停放汽車；車位場地使用費收取標準可參照規(guī)定的車位租賃費標準執(zhí)行”。 車位場地使用費收入屬全體業(yè)主共有，主要用于補充物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)專項維修資金。車位場地使用費的具體管理模式，由業(yè)主大會或者半數(shù)以上業(yè)主確定。 停車場地的保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費用，可依照物業(yè)服務(wù)合同約定，按實際支出在車位場地使用費中列支；業(yè)主大會成立前，支出比例或金額由市政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門核定。

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  煙臺市中心區(qū)經(jīng)濟適用住房申請條件是：1）申請人具有芝罘區(qū)或萊山區(qū)的城市常住戶口；2）申請人屬無房戶或家庭成員人均現(xiàn)住房建筑面積低于15平方米；3）申請人家庭成員上年度人均年收入低于14256元，高于3840元（不含）；4）申請人屬未婚人員的須年滿35周歲（含）；5）申請家庭從未享受過福利分房、也從未參加過單位集資建房或購買過經(jīng)濟適用住房。其中，無房戶，是指從無自有產(chǎn)權(quán)住房并未承租公有住房的家庭；家庭成員，是指家庭夫婦雙方與同戶口未婚子女。

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  金橋澎湖灣總建筑面積48.2萬㎡，商業(yè)配套面積4萬㎡，綠化面積10萬㎡，以一條長約500米的綠化景觀主軸連系6個建筑組團和東西兩個主要出入口，投入重金打造10㎡地中海風情園林。金橋澎湖灣戶型建筑面積80-182㎡，格局通透、功能劃區(qū)合理，多種角度瞰河觀海，平均得房 達83%。

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  日前山東省出臺新政規(guī)定普通住宅物業(yè)費將政府定價，煙臺物業(yè)費會漲嗎？小區(qū)物業(yè)管理費到底怎么收？收多少合適？如何對物業(yè)服務(wù)的資質(zhì)等級進行量化考核？看看以下內(nèi)容吧。 山東省將進一步完善物業(yè)服務(wù)規(guī)范和收費標準，研究制定完善《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，其中普通住宅物業(yè)收費將實行政府定價，并隨物價指數(shù)波動等予以動態(tài)調(diào)整。 小區(qū)物業(yè)管理費到底怎么收？ 據(jù)了解，新管理辦法將根據(jù)物業(yè)類型和服務(wù)內(nèi)容、標準執(zhí)行與之匹配的價格基準進行定價。其中，普通住宅物業(yè)收費將實行政府定價，并隨物價指數(shù)波動、人工成本變化予以動態(tài)調(diào)整。同時，將進一步督導落實物業(yè)質(zhì)量保修金、住宅專項維修資金制度，并建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案制度，將信用情況與資質(zhì)管理、項目招投標掛鉤，構(gòu)建守信激勵、失信懲戒機制。 煙臺住宅物業(yè)費怎么管？ 2015年10月1日起，由煙臺市物價局、市住建局制定發(fā)布的《煙臺市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》正式施行。新辦法第七條規(guī)定，“住宅物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務(wù)階段，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價”。 煙臺物業(yè)收費項目內(nèi)容： 1、普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費； 2、前期物業(yè)停車服務(wù)費； 3、車位租賃費。 煙臺物業(yè)服務(wù)收費標準： 1、根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實行分等級定價。 2、物業(yè)服務(wù)等級標準按物業(yè)服務(wù)人員的素質(zhì)、物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量、服務(wù)小區(qū)的設(shè)施硬件等條件劃分1級、2級、3級、4級、5級等5個等級，物業(yè)等級越高，服務(wù)標準就越高，收費標準也就越高。

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  2004年1月1日起，《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（以下簡稱《辦法》）將正式施行?！掇k法》第九條規(guī)定“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用”。包干制是目前內(nèi)地常見的收費方式，本文不再贅述。酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的服務(wù)計費方式，筆者在這里單就“酬金制”的收費方式淺議之“長短”?！俺杲鹬啤敝伴L”：1、有利于物業(yè)收費的陽光操作和健康發(fā)展采用酬金制的前提是年度決算、專業(yè)審計，物業(yè)管理企業(yè)除按其成本的比例提取酬金外，其余的費用多退少補，讓業(yè)主有“明明白白消費”的健康消費心態(tài)，同時，避免了物業(yè)管理企業(yè)辛辛苦苦，結(jié)果一年下來還出現(xiàn)虧損的尷尬局面。2、有利于成片開發(fā)、分期支付項目的管理內(nèi)陸省份的大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，遇到成片開發(fā)、分期交付房屋的局面，如果不實行酬金制而是實行較傳統(tǒng)的包干制，在此項目上將面臨虧損。例如，2003年7月，我公司在安徽蚌埠陽光花園接受某小區(qū)托管時，雖然甲方成片開發(fā)的小區(qū)總建筑面積為15萬平方米，但首期開發(fā)交付只有5萬平方米，假定物管費為0.5元，采用包干制收費，物業(yè)管理企業(yè)每月可收2萬元，該項目按15名安全員、5名保潔員、4名水電工、2名財會人員、1名管理員、1名項目**配置合計為28名員工，平均每人月收入按900元（含四金）計算，每月員工工資及附加工資為25200元，再加上小修費及辦公房水電費、辦公費、固定資產(chǎn)折舊、清潔費、保潔費約合計為5000元，每月該項目的支出為30200元。（總收入）25000元－（總支出）30200=－5200元（虧損），全年虧損62400元。據(jù)此，我公司提出采用酬金制更符合雙方利益，甲方采納了公司意見：即物業(yè)管理公司出人、出管理，員工工資及附加工資、運行維護費用、辦公費均由甲方據(jù)實出資，每年支付12萬元酬金，按月支付。3、更適用于單一業(yè)主單位的委托管理對單一業(yè)主單位委托的物業(yè)管理，實行酬金制比包干制更易操作。作為委托方，本身不懂物業(yè)管理或不太了解物業(yè)管理的成本，因此采用酬金制比包干制更透明。