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• 157****0207

  一、購房者在哪些情況下?lián)碛蟹ǘǖ慕獬贤臋?quán)利？ 依據(jù)《中華人民共和國合同法》及**高人民法院《關(guān)于審理商品房買房合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將購房人可以單方面通知開發(fā)商解除購房合同的情形簡述如下: 1、不可抗力:因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)購房合同目的的，買房人有權(quán)解除合同。 2、賣方明示違約:在履行期限屆滿前，開發(fā)商明確表示或者以自己的行為表明不履行主要義務(wù)的，即開發(fā)商明確表示不交付房屋的，買房人有權(quán)解除購房合同。 3、先賣后抵押:商品房買賣合同訂立后，賣方未告知買方又將該房屋抵押給第三人導(dǎo)致買方購房合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買房人有權(quán)解除購房合同。 4、一房二賣:商品房買賣同訂立后，賣方又將該房屋出賣給第三人導(dǎo)致買方購房合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買房人有權(quán)解除購房合同。 5、隱瞞無證售房事實(shí):賣房人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假的預(yù)售許可證明的，買房人有權(quán)解除購房合同 6、隱瞞房屋抵押的事實(shí):賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)的，買房人有權(quán)解除購房合同。 7、隱瞞房屋已出賣或?yàn)椴疬w安置房屋的事實(shí):賣方故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)的，買房人有權(quán)解除購房合同。 8、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格:因房屋主體質(zhì)量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主體質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格，買房人有權(quán)解除購房合同。 9、房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題:因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住的，買房人有權(quán)解除購房合同。 10、面積誤差比超過3％:賣方交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同沒有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對值超出3％的，買受人有權(quán)解除購房合同，請求返還購房款及利息。 11、過分遲延交付房屋的:賣方遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買房人有權(quán)解除購房合同。 12、過分遲延產(chǎn)權(quán)過戶:商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限(商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日)屆滿后超過一年，由于賣方的原因，導(dǎo)致買房人無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買房人有權(quán)解除購房合同。 二、購房者解除權(quán)的行使？ 主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。 三、購房者行使解除權(quán)的時間期限？ 對于商品房買賣合同來講，法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。 四、合同中約定購房者不能解除合同的情況下，購房者能否解除房屋買賣合同？ 首先，根據(jù)《合同法》第93條第2款“當(dāng)事人可以約定解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。”的規(guī)定，當(dāng)事人在約定解除權(quán)時，對此種權(quán)利的行使可以附加一定的條件，如解除權(quán)的發(fā)生情形、行使條件以及行使解除權(quán)的效力等?？梢姰?dāng)事人之間是可以約定合同解除的條件的。 如果在房屋買賣合同之中規(guī)定了解除合同的條件，但是在購房附加協(xié)議中又約定購房者不能解除合同需繼續(xù)履行，即排除了購房者的解除權(quán)，則該條款是無效的。 或者是在房屋買賣合同附加協(xié)議之中對于是否有解除權(quán)規(guī)定不明，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第七十八條“當(dāng)事人對合同變更的內(nèi)容約定不明確的，推定為未變更”的規(guī)定，雙方依舊依據(jù)簽訂的《商品房買賣合同》履行，購房者依舊是享有解除權(quán)的。 五、如果在房屋買賣合同與附加協(xié)議之中都未規(guī)定解除條件，購房者能否解除合同？ 購房合同只要是雙方真實(shí)意思表示，在平等的基礎(chǔ)上，未違反相關(guān)法律規(guī)定，就算沒有約定解除條件也是合法有效的。不存在約定解除權(quán)的情形下，如果達(dá)到法定的解除情形，當(dāng)事人可以通過行使解除權(quán)來解除合同。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:18

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• 問 在什么情況下可以解除贈送合同
  答

  1、離婚協(xié)議只要是雙方的合意即算生效，而且你們已經(jīng)離婚了，該協(xié)議已經(jīng)生效了；2、不動產(chǎn)的物權(quán)變動以登記為準(zhǔn)，就是說，你的房屋房產(chǎn)證上的名字一直是你，那房屋的所有權(quán)就一直都是你了；3、你與你女兒簽的協(xié)議有無效是要看你女兒的年紀(jì)，她現(xiàn)在是成年人了，只要你們的協(xié)議沒有違反國家的法律法規(guī)就是有效的。4、當(dāng)拆遷部門所填寫的拆遷補(bǔ)償跟購置房屋都是你女兒的名字時，雖然房產(chǎn)證還沒出來，但是，現(xiàn)在已經(jīng)可以算產(chǎn)權(quán)已經(jīng)開始轉(zhuǎn)移了。5,、如果當(dāng)時沒有離婚協(xié)議和承諾書，那么，你把房屋給予你女兒的行為就是贈與合同了，贈與合同根據(jù)合同法第186條，贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與合同。在簽字之前房子的產(chǎn)權(quán)未完全轉(zhuǎn)移，如果你們的合同是贈與合同的話，你是可以撤銷的。這件事關(guān)鍵是你們夫妻離婚時，房子是作為夫妻共同財產(chǎn)分割的（有孩子一方所有）還是作為共同財產(chǎn)贈與你們的女兒的。從你的描述中看，房子是贈與給你女兒的，根據(jù)你們的離婚協(xié)議（簽訂時已經(jīng)生效了）在你女兒16歲時她便可以獲得你們的贈與了，但實(shí)際上由于未變更登記，你還是房屋的所有者，你女兒也沒有取得所有權(quán)。后來你們有簽訂了承諾，即贈與合同，在房屋產(chǎn)權(quán)開始變更但還未完全變更時你便反悔了，根據(jù)上述法條，你在此時是可以撤銷贈與的，你女兒也無權(quán)起訴你的。你可以請律師幫你看看你們之間的兩個合同算不算贈與合同，如果是的話，你是可以撤銷的，但是不是的話，你就沒有撤銷權(quán)了，要違約的話你女兒就有權(quán)請求強(qiáng)行履行，或讓你負(fù)違約賠償責(zé)任了。

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• 問 什么情況下購房合同無效？有哪些情況要注意？
  答

  購房合同可能在違法、欺詐等情況下無效。

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• 問 什么情況下可以解除房產(chǎn)交易合同？
  答

  1、 房屋主體質(zhì)量不合格時，買受人可以請求解除合同。按照《解釋》第十二條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。2、 開發(fā)商將商品房出賣后，又將同一房屋進(jìn)行抵押的，買受人可以請求解除合同。按照《解釋》第八條規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同。此外，買受人還可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任。3、 由于出賣人的原因?qū)е沦I受人無法按期辦理房屋所有權(quán)登記，買受人可以請求解除合同。按照《解釋》第十九條規(guī)定，商品房買賣合同約定或辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。4、 出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，將房屋出售給買受人的，買受人知情后可以解除合同。按照《解釋》第九條第二項規(guī)定，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。5、 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人可以請求解除合同。按照《解釋》第十三條第一款規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。6、 套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同也無處理約定，且面積誤差比絕對值超出3%，買受人可以解除合同。按照《解釋》第十四條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。7、 出賣人遲延交房經(jīng)催告后三個月期滿出賣人仍未交房，買受人可以請求解除合同。按照《解釋》第十五條規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持。

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• 問 購房者在什么情況下可以解除購房合同，流程如何？
  答

  購房者可在合同違約、無法履行等情況下解除購房合同。需先與開發(fā)商溝通，協(xié)商不成可訴訟解除。

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• 問 ??如何解除房屋合同?購房者在什么情況下能解除購房合同?
  答

  根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。

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