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  商品房認(rèn)購合同是約定商品房買賣合同基本事項(xiàng)，以約束雙方繼續(xù)就合同訂立進(jìn)行磋商談判的合同。合同載體包括認(rèn)購書、訂購書、優(yōu)先購買協(xié)議等文書。 認(rèn)購合同與商品房買賣合同屬于預(yù)約與本約之關(guān)系，二者合同內(nèi)容、合同目的、權(quán)利義務(wù)、違約形態(tài)、違約責(zé)任形式等存在較大區(qū)別，但認(rèn)購書具備一定條件可以認(rèn)定為買賣合同，當(dāng)事人義務(wù)將產(chǎn)生質(zhì)的變化，由雙方履行磋商義務(wù)變更為出賣人交付房屋、買受人支付價(jià)款?！秾徖砩唐贩抠I賣合同糾紛的解釋》第5條規(guī)定了認(rèn)定條件：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。 一、 認(rèn)購書認(rèn)定為商品房買賣合同的條件。 根據(jù)司法解釋，條件一是認(rèn)購書具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，二是出賣人已經(jīng)收受購房款。認(rèn)定條件二相對(duì)簡(jiǎn)單，購房款可以是全部付款，也可以是部分房款， 二、認(rèn)購書認(rèn)定為買賣合同的法律后果。 1、一方違約，應(yīng)當(dāng)就商品房買賣合同承擔(dān)違約責(zé)任。 認(rèn)購合同認(rèn)定為買賣合同后出賣人應(yīng)當(dāng)交付房屋并移轉(zhuǎn)所有權(quán)、買受人應(yīng)當(dāng)支付價(jià)款。一方不履行義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，故守約方可以要求對(duì)方交付房屋、支付房款和賠償損失。損失范圍包括直接損失和可得利益，即現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)減損滅失和費(fèi)用支出以及買賣合同履行后可獲得的利益。 2、出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。 　 能夠認(rèn)定為買賣合同的認(rèn)購書后，出賣人轉(zhuǎn)賣、抵押房屋于第三人導(dǎo)致買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;或者訂立此種性質(zhì)認(rèn)購書時(shí)，出賣人隱瞞房屋未取得預(yù)售許可證明、已經(jīng)抵押、轉(zhuǎn)賣、拆遷補(bǔ)償安置的事實(shí)導(dǎo)致買賣合同無效、被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:16

相關(guān)問題

• 問 [購房流程]#認(rèn)購#商品房認(rèn)購書的作用是什么？
  答

  1.約束開發(fā)商在一定時(shí)間內(nèi)保留購房者選中的目標(biāo)房。2.約束購房者不能隨便放棄交易，必須與開發(fā)商誠(chéng)信地談判正式的購房合同。3.在商品房認(rèn)購書中已經(jīng)約定的事項(xiàng)，除非對(duì)方也同意變更，將成為將來正式購房合同的條款，也就是不能作為將來的正式購房合同無法達(dá)成的理由。這種約束一般是以定金作為保證的，所以商品房認(rèn)購書也被稱為定金合同。在實(shí)踐中，商品房認(rèn)購書中**普遍的糾紛都是圍繞定金產(chǎn)生的。而又不會(huì)使自己陷入被動(dòng)，等等。這些實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的得來，**好去請(qǐng)教一下有過購房經(jīng)驗(yàn)的人。

• 問 購房合同的作用是什么？
  答

  購房合同的作用還是比較大的，首先購房合同能夠確認(rèn)買賣雙方的買賣關(guān)系。而且購房合同中寫明了買賣雙方的義務(wù)。特別是在雙方簽訂了購房合同后，有可能會(huì)發(fā)生不履行合同義務(wù)的情況，由此引發(fā)糾紛問題，而購房合同中關(guān)于違約責(zé)任的處理，就可以作為解決問題的依據(jù)。其次申請(qǐng)按揭貸款的時(shí)候，我們需要提供購房合同。辦理房產(chǎn)證登記的時(shí)候，我們也需要提供購房合同，所以購房合同還是非常重要的，我們一定要保留好。

• 問 認(rèn)購金和定金的不同是什么
  答

  ①法律性質(zhì)不同。住房認(rèn)購金屬于購房款的一部分，不具有由擔(dān)保性質(zhì);而定金是在合同訂立或在履行合同之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。②違約責(zé)任不同。繳納認(rèn)購金后，如果乙方違約，解除購房合同，則認(rèn)購金應(yīng)當(dāng)歸還，另行追究違約責(zé)任;而交付定金后，違約方將承擔(dān)定金損失。③交付數(shù)額不同。認(rèn)購金完全由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定，沒有數(shù)額限制；而定金不超過購房款的20%。

• 問 ??認(rèn)購合同和購房合同的區(qū)別是什么呢？
  答

  一、《認(rèn)購合同》或《房屋認(rèn)購協(xié)議書》是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。簡(jiǎn)單說來，即是開發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除認(rèn)購人以外的第三人，認(rèn)購人則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與開發(fā)商就買房事項(xiàng)進(jìn)行商談。這種認(rèn)購行為的主要特征是買賣雙方約定的為將來訂立合同而談判的義務(wù)，而并非**終達(dá)到簽約?！墩J(rèn)購合同》或《房屋認(rèn)購協(xié)議書》中一般確認(rèn)認(rèn)購人打算購買的商品房的位置、朝向、樓層、房?jī)r(jià)及簽訂《商品房買賣合同》的時(shí)間。認(rèn)購人在購房前作為簽訂《商品房買賣合同》的保證，向開發(fā)商支付一定數(shù)額的訂金或者定金。二、《購房合同》是根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成的協(xié)議?！顿彿亢贤芬彩谴_定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》和確定業(yè)主人的重要依據(jù)。

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• 問 認(rèn)購金和定金的不同是什么
  答

  ①法律性質(zhì)不同。住房認(rèn)購金屬于購房款的一部分，不具有由擔(dān)保性質(zhì);而定金是在合同訂立或在履行合同之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。②違約責(zé)任不同。繳納認(rèn)購金后，如果乙方違約，解除購房合同，則認(rèn)購金應(yīng)當(dāng)歸還，另行追究違約責(zé)任;而交付定金后，違約方將承擔(dān)定金損失。③交付數(shù)額不同。認(rèn)購金完全由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定，沒有數(shù)額限制；而定金不超過購房款的20%。