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• 158****2045

  買房簽正式合同之前都會(huì)有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，但是補(bǔ)充協(xié)議怎么簽，也是各有說(shuō)法。比如今天的案例中，就有這么一個(gè)情況，補(bǔ)充協(xié)議沒(méi)有簽，3萬(wàn)定金沒(méi)有了。 看完房子，交完定金，滿心歡喜等著簽合同，可正式簽合同時(shí)，發(fā)現(xiàn)除格式合同外還有補(bǔ)充協(xié)議。簽吧，覺(jué)得大部分的補(bǔ)充協(xié)議都偏向開發(fā)商的權(quán)益；不簽吧，房子買不成，定金也不能退。近日，在石橋鋪附近工作的張海（化名）在買房時(shí)，遇到了這樣兩難的問(wèn)題。 補(bǔ)充協(xié)議與格式合同不一樣 前天上午，重慶晚報(bào)記者在江北區(qū)九街見到了張海。張海說(shuō)，此前，自己和家人看中了九龍坡區(qū)陳家坪玖城壹號(hào)項(xiàng)目的一套三室的房子，并繳納了3萬(wàn)多元的定金。 上周，一家人高高興興去售房部簽合同時(shí)，銷售人員除出具由市國(guó)土資源和房屋管理局印制的商品房買賣合同（即大家常說(shuō)的購(gòu)房格式合同）外，還合訂了一份補(bǔ)充協(xié)議要求同時(shí)簽訂。 翻閱這份補(bǔ)充協(xié)議后，張海認(rèn)為，一些內(nèi)容還與格式合同相悖。比如，關(guān)于逾期交房的約定，開發(fā)商在收到購(gòu)房者解除合同正式書面通知，且由購(gòu)房者配合開發(fā)商完成配合注銷合同備案登記義務(wù)后的90日內(nèi)退還款項(xiàng)，但在格式合同中，這一日期僅為30日。 張海還發(fā)現(xiàn)，如果公攤面積與買賣合同存在差異，房?jī)r(jià)沒(méi)有變化，雙方互不追責(zé)。如果接房時(shí)發(fā)現(xiàn)有非屬主體結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問(wèn)題，保修范圍內(nèi)由開發(fā)商按照規(guī)定在“合理期限內(nèi)”整改。張海要求對(duì)方說(shuō)明合理期限是多久，對(duì)方表示無(wú)法說(shuō)明。 補(bǔ)充協(xié)議中的大部分內(nèi)容，在張海看來(lái)都規(guī)避了開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。 想更改補(bǔ)充協(xié)議 不行 張海和家人認(rèn)為，既是補(bǔ)充協(xié)議，那就有商議空間，但要求增加合理要求時(shí)遭拒。開發(fā)商告知，已在主管部門備案，無(wú)法更改。 對(duì)此，張海和家人不滿意，詢問(wèn)可否退房并收回定金，銷售人員表示，3萬(wàn)多元是定金，如果不同時(shí)簽訂購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議，視為自身放棄購(gòu)房，定金無(wú)法退還。 “無(wú)法協(xié)商，不簽還不退定金，這不是霸王條款嗎？”張海認(rèn)為，補(bǔ)充協(xié)議表面上是一紙協(xié)議，雙方能夠坐下來(lái)就關(guān)心的問(wèn)題一一協(xié)商，但實(shí)質(zhì)卻是：必須接受條件選擇買房，否則損失定金。 “這份幾十萬(wàn)的合同應(yīng)該是人生中**重要、金額**大的一筆合同，只需要簽字的格式合同，很少有人逐字逐句去理解，但沒(méi)想到這份合同還有這些內(nèi)容，那不就等于挖好了坑等著消費(fèi)者跳？” 張海說(shuō)，由于銷售人員沒(méi)有主動(dòng)告知，補(bǔ)充協(xié)議是直到簽合同時(shí)才看到，很多購(gòu)房者也沒(méi)有引起重視。他希望更多的買房者在購(gòu)買房屋時(shí)能更謹(jǐn)慎些，才能保障合法權(quán)益。 銷售主動(dòng)提醒補(bǔ)充協(xié)議？ 不會(huì) 前天中午，重慶晚報(bào)記者來(lái)到陳家坪玖城壹號(hào)項(xiàng)目，銷售經(jīng)理陳先生回應(yīng)了張海的質(zhì)疑。 陳經(jīng)理說(shuō)，根據(jù)規(guī)定，售房合同已在九龍坡區(qū)房管局等主管部門備案，主管部門已知悉，售房部也有專門區(qū)域進(jìn)行公示（重慶晚報(bào)記者在售房部大門左側(cè)，見到了包括格式合同和補(bǔ)充協(xié)議在內(nèi)的售房合同）。陳經(jīng)理還稱，不能更改附加協(xié)議，是因?yàn)榫琵埰聟^(qū)商品房成交套數(shù)眾多，主管部門無(wú)法一一更改備案。在具體操作過(guò)程中，如果購(gòu)房者有要求，售房部工作人員都會(huì)對(duì)合同內(nèi)容和預(yù)售許可證等方面說(shuō)明，但如果購(gòu)房者沒(méi)有主動(dòng)要求，每天的客戶量大，很難強(qiáng)制要求銷售人員主動(dòng)對(duì)每一位客戶都說(shuō)明。 針對(duì)張海認(rèn)為大部分補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容都對(duì)開發(fā)商有利，如未標(biāo)明合理維修期限究竟是多久,陳經(jīng)理表示，不同維修項(xiàng)目所需要的時(shí)間肯定不同，無(wú)法強(qiáng)制規(guī)定。 至于購(gòu)房者不簽訂補(bǔ)充協(xié)議就不能退定金的問(wèn)題，陳經(jīng)理認(rèn)為，對(duì)不退定金如果有異議，可以向重慶仲裁委員會(huì)仲裁或采取法律途徑解決。 補(bǔ)充協(xié)議成業(yè)內(nèi)潛規(guī)則 銷售經(jīng)理自曝：很少有人要求更改補(bǔ)充協(xié)議，就算要求開發(fā)商也不大可能答應(yīng) 購(gòu)房遭遇補(bǔ)充協(xié)議，這事你遇到過(guò)嗎？近日，重慶晚報(bào)記者走訪了多家房地產(chǎn)公司。 “在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中，除格式合同還有補(bǔ)充協(xié)議簽訂的情況，屢見不鮮，幾乎稱為業(yè)內(nèi)潛規(guī)則——只是有的開發(fā)商根據(jù)各自實(shí)際各有不同或側(cè)重?！苯眳^(qū)一家央企開發(fā)樓盤的銷售經(jīng)理王先生表示，一般開發(fā)商都會(huì)在格式合同后附帶一份補(bǔ)充協(xié)議，內(nèi)容主要對(duì)格式合同中的未盡事宜說(shuō)明，一般由開發(fā)商的法務(wù)團(tuán)隊(duì)起草，因此盡可能規(guī)避掉開發(fā)商可能的一些風(fēng)險(xiǎn)，并保證開發(fā)商能盡快回款。其中包含產(chǎn)權(quán)證延期領(lǐng)取、接房退款延期等各種有利于開發(fā)商的說(shuō)法。很少有顧客對(duì)此補(bǔ)充協(xié)議知悉并要求更改，就算要求更改，開發(fā)商也不大可能答應(yīng)；如果不買，定金也幾乎不可能退。 另一家大型房地產(chǎn)開發(fā)公司的工作人員表示，一般買房需要至少交付2~3成**，現(xiàn)在一些開發(fā)商為去庫(kù)存促銷，會(huì)推出**分期的活動(dòng)——只需要付幾萬(wàn)元甚至一兩萬(wàn)元的款項(xiàng)，在接下來(lái)半年或一年內(nèi)再付清款項(xiàng)。這時(shí)，格式合同就不夠了，需要補(bǔ)充協(xié)議說(shuō)明。再比如一些項(xiàng)目的商業(yè)車庫(kù)辦證流程較長(zhǎng)，這時(shí)候開發(fā)商會(huì)先約定，將車庫(kù)先租后售。 追問(wèn)1 發(fā)生沖突時(shí)以哪一份為準(zhǔn)？ 重慶晚報(bào)新聞律師團(tuán)成員、原野律師事務(wù)所律師曾杰表示，大部分補(bǔ)充協(xié)議都會(huì)規(guī)定，補(bǔ)充協(xié)議是《重慶市商品房買賣合同》的重要組成部分，與《重慶市商品房買賣合同》具同等法律效應(yīng)。當(dāng)補(bǔ)充協(xié)議的條款與商品房買賣的格式合同發(fā)生沖突時(shí)，以補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)。因此消費(fèi)者簽署合同，則視為接受合同中所提的條款，以補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)。 追問(wèn)2 補(bǔ)充協(xié)議到底難不難改？ 九龍坡土地房屋權(quán)屬登記中心主任助理何顯華認(rèn)為，購(gòu)房合同按照規(guī)定需要到土地房屋權(quán)屬登記中心備案。針對(duì)陳經(jīng)理說(shuō)法，因?yàn)榫琵埰聟^(qū)商品房成交套數(shù)眾多，主管部門無(wú)法一一更改備案的問(wèn)題，何顯華說(shuō)，并不是不能更改。如果購(gòu)房者有合理需求，既然是補(bǔ)充協(xié)議，就可以由購(gòu)房者和開發(fā)商坐下來(lái)商談，并非鐵板釘釘，一字不能更改。 重慶晚報(bào)記者了解到，購(gòu)房者修改補(bǔ)充協(xié)議，并非沒(méi)有先例。家住沙區(qū)欣陽(yáng)廣場(chǎng)的朱先生就告訴重慶晚報(bào)記者，他曾于2006年購(gòu)買了位于冉家壩一套4樓的住房。他在查看完補(bǔ)充協(xié)議后，要求開發(fā)商增加一條內(nèi)容：如果今后房前的空地上增加廣告牌或高樓，遮擋影響視線，開發(fā)商要進(jìn)行賠償。不久后，一塊高高立起的廣告牌遮住了視線。**后，經(jīng)雙方協(xié)商，朱先生獲得了3萬(wàn)多元的賠償。 追問(wèn)3 不簽補(bǔ)充協(xié)議能退定金嗎？ 曾杰律師說(shuō)，定金是對(duì)雙方進(jìn)行買賣合同時(shí)的一個(gè)保障，如果沒(méi)有正當(dāng)理由，靠不正當(dāng)途徑維權(quán)肯定不能退。如果買賣合同不能簽訂是由于雙方對(duì)購(gòu)房合同的條款不能達(dá)成一致意見所致，則定金應(yīng)退還。他曾幫兩名客戶成功維權(quán)。購(gòu)房者應(yīng)按認(rèn)購(gòu)書規(guī)定的期限、地點(diǎn)去簽約，但如果雙方僅僅因正式合同、有關(guān)補(bǔ)充協(xié)議之內(nèi)容無(wú)法達(dá)成一致，而與認(rèn)購(gòu)意向書內(nèi)容無(wú)關(guān)，致使簽約不成的，有望退回定金。比如明明在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中寫的認(rèn)購(gòu)1-3，**后簽合同卻要求買1-4的房子，這種屬于不合理需求，無(wú)法獲得法律支持。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:12

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 什么是補(bǔ)充協(xié)議 買房簽補(bǔ)充協(xié)議時(shí)要注意些什么
  答

  補(bǔ)充協(xié)議是啥？買房還要簽訂補(bǔ)充協(xié)議，你知道嗎？如果你第一次聽說(shuō)，就一定要注意了。開發(fā)商**容易動(dòng)手腳的地方，就在補(bǔ)充協(xié)議里。快看看簽訂補(bǔ)充協(xié)議有哪些注意事項(xiàng)！ 補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購(gòu)買合同里沒(méi)有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購(gòu)房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來(lái)約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問(wèn)題。 問(wèn)題一、明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。 因?yàn)橘?gòu)銷合同里通常沒(méi)有說(shuō)多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)，這通常在補(bǔ)充條款里約定。 問(wèn)題二、要明確按揭辦不下來(lái)的話，雙方的責(zé)任。 現(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái)，沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來(lái)，雙方各自的責(zé)任是什么。 問(wèn)題三、應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去。 這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。 問(wèn)題四、明確關(guān)于公攤建筑面積。 現(xiàn)在面積爭(zhēng)議**多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。 問(wèn)題五、明確退房的責(zé)任。 購(gòu)房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說(shuō)買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。 問(wèn)題六、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。 以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。 買房簽合同注意事項(xiàng)就和大家這里了，買房是比較重要的一件事情，會(huì)花費(fèi)我們大量的精力財(cái)力投入，所以大家一定要謹(jǐn)慎對(duì)待，買房簽合同的時(shí)候一定要清楚明確里面的內(nèi)容，這可都關(guān)系到大家的切身利益，要注意條款細(xì)節(jié)以免損害自身利益。

• 問(wèn) 補(bǔ)充協(xié)議中有哪些陷阱 簽補(bǔ)充協(xié)議時(shí)要注意什么
  答

    買房簽合同時(shí)，我們通常會(huì)簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議。不少人只關(guān)注購(gòu)房合同，其實(shí)補(bǔ)充協(xié)議也非常重要。補(bǔ)充協(xié)議是對(duì)原來(lái)所簽合同的補(bǔ)充或者變更，一般要明確約定，如果補(bǔ)充協(xié)議條款與原合同不一致或發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)，但原合同中明示不得變更的條款，則補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)該項(xiàng)條款的變更不發(fā)生法律效力。很多情況下，補(bǔ)充協(xié)議甚至完全顛覆了原本的購(gòu)房合同中的條款，所以的以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)等，從而導(dǎo)致了一些開發(fā)商單方面的霸王條款。補(bǔ)充協(xié)議常見陷阱有哪些？簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，我們要注意些什么？ 一、補(bǔ)充協(xié)議中的陷阱有哪些？ 1、分?jǐn)偨ㄖ娣e約定不合理 作為房屋總建筑面積的一部分，分?jǐn)偯娣e的多少，直接發(fā)影響購(gòu)房者實(shí)際獲得的使用面積。對(duì)此盡管一些法規(guī)作了明確規(guī)定，實(shí)際操作中個(gè)別發(fā)展商仍然將經(jīng)營(yíng)性用房、人防工程或其他與房屋無(wú)關(guān)的面積調(diào)整實(shí)測(cè)面積和暫測(cè)面積的誤差。 購(gòu)房者可以參照上述有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真審核發(fā)展商在補(bǔ)充協(xié)議中列明的分?jǐn)偡秶?，?duì)不符合法律規(guī)定的部分堅(jiān)決要求予以刪除?；蛘咴谘a(bǔ)充協(xié)議中明確所購(gòu)房屋的實(shí)際使用率，當(dāng)發(fā)展商交付的房屋達(dá)不到約定時(shí)需要承擔(dān)違約責(zé)任。 2、裝修標(biāo)準(zhǔn)模糊 對(duì)于欲售商品房，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購(gòu)房者一定要明確該等商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，防止被發(fā)展商以“進(jìn)口”、“高級(jí)”、“先進(jìn)”等不明確的表述誤導(dǎo)。 建議購(gòu)房人在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的所有內(nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備的種類、型號(hào)、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場(chǎng)價(jià)格、達(dá)不到上述標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任等，以**大限度地保護(hù)自己的利益。 3、擴(kuò)大不可抗力范圍 導(dǎo)致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力是其中之一。由于相關(guān)法律規(guī)定難以對(duì)不可抗力的規(guī)定比較籠統(tǒng)，開發(fā)商通常會(huì)對(duì)不可抗力的范圍作擴(kuò)大性解釋，例如將施工過(guò)程中出現(xiàn)的重大技術(shù)問(wèn)題或其它發(fā)展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔(dān)的違約責(zé)任。 對(duì)此購(gòu)房者應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時(shí)發(fā)展商應(yīng)該提供政府主管部門、公證機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由，同時(shí)約定當(dāng)不可抗力事件導(dǎo)致逾期交房超過(guò)一定期限時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)終止合同，要求發(fā)展商退還已經(jīng)支付的全部款項(xiàng)，或者就逾期實(shí)際天數(shù)要求發(fā)展商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 二、簽訂補(bǔ)充協(xié)議要注意什么？ 補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來(lái)約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該注意以下幾個(gè)問(wèn)題。 1、 要明確按揭辦不下來(lái)的話，雙方的責(zé)任 現(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái)，沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來(lái)，雙方各自的責(zé)任是什么。 2、 明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間 因?yàn)橘?gòu)銷合同里通常沒(méi)有說(shuō)多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)，這通常在補(bǔ)充條款里約定。 3、應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。 4、明確關(guān)于公攤建筑面積 現(xiàn)在面積爭(zhēng)議**多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。 5、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn) 如果購(gòu)買的是精裝修的房子，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。 6、明確退房的責(zé)任 購(gòu)房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說(shuō)買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。 若買的是二手房一定約定好付款事項(xiàng)，分期付款還是貸款，分期的話什么時(shí)間付清多少一定在協(xié)議上寫清楚，貸款的話一旦貸款辦不下來(lái)產(chǎn)生的違約責(zé)任問(wèn)題；再有就是騰房時(shí)間以及賣主留給買方的室內(nèi)物品如熱水器、空調(diào)、燃?xì)庠畹鹊纫欢ㄔ趨f(xié)議上標(biāo)注清楚，以便后期不兌現(xiàn)。 以上就是關(guān)于什么是補(bǔ)充協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議常見陷阱以及簽訂補(bǔ)充協(xié)議需要注意的相關(guān)事項(xiàng)。買房子是一件大事，尤其在簽訂購(gòu)房合同、補(bǔ)充協(xié)議等這些法律文件時(shí)，一定要仔細(xì)查看相關(guān)的內(nèi)容，了解容易發(fā)生糾紛的點(diǎn)，避免出現(xiàn)不必要的問(wèn)題。

• 問(wèn) 泰州買房注意事項(xiàng)有哪些 樓市潛規(guī)則是什么
  答

  在泰州如果準(zhǔn)備買房了，就一定要了解清楚房子的各方各面。到底該如何買房？不可不注意以下幾個(gè)暗藏玄機(jī)的“潛規(guī)則”，泰州買房注意事項(xiàng)一定要知道。 第一原則：買房盡量選品牌開發(fā)商 首先，大開發(fā)商的實(shí)力不容小覷，他們的產(chǎn)品多是經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)的拳頭產(chǎn)品，值得信賴。其次，大開發(fā)商一般都有自己的物業(yè)管理公司，后期管理一條龍服務(wù)，物業(yè)品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量也相對(duì)好一點(diǎn)，如果后期遇到問(wèn)題更容易解決。一般品牌房企對(duì)小區(qū)的建設(shè)質(zhì)量上要求比較嚴(yán)格，后期出質(zhì)量問(wèn)題的幾率也要小一些。 第二原則：地段要優(yōu)先考慮 什么戶型啊，環(huán)境啊都不重要，大家都知道，房子的價(jià)格主要是取決于地段，戶型再爛、環(huán)境再爛的房子，只要是在市中心就沒(méi)便宜過(guò)，即使是拆遷補(bǔ)助也一定比地段不好的高很多。你首先保證不賠錢，才能考慮掙錢和養(yǎng)老的事情。 第三原則：交通因素很重要 一般來(lái)講，在選擇合適的房源時(shí)，總價(jià)低，戶型小的房源更受年輕人青睞。但是買自住房，不只要看價(jià)格，還要考慮諸多因素，交通是要考慮因素。買房可盡量選擇離工作地點(diǎn)較近的區(qū)域，哪怕面積小一點(diǎn)，夠住實(shí)用就可以。 第四原則：買成熟的社區(qū) 買房買的不僅是容身之地，更是一種生活方式，一種生活環(huán)境。因此，周邊的配套一定要完善。除了房子本身，周邊配套**能滿足人們對(duì)于生活品質(zhì)的要求。生活配套主要有**、公交、銀行、醫(yī)院、超市、餐飲、公園等，這些因素決定人們的出行成本，影響人們的居住感受。

• 問(wèn) 房產(chǎn)中介潛規(guī)則是什么？房產(chǎn)中介有什么潛規(guī)則？請(qǐng)懂的人回答？
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  用虛假信息拉攏顧客 “中介發(fā)布一些比較受歡迎的房源信息，但你去看房時(shí)才發(fā)現(xiàn)，這些房子要么已被賣掉，要么就是貨不對(duì)板，價(jià)格也貴出數(shù)萬(wàn)元?！?一中介公司的田小姐表示，同一個(gè)房源一般會(huì)放出一個(gè)比市場(chǎng)價(jià)低的價(jià)格，另一個(gè)則和市場(chǎng)價(jià)持平，如果消費(fèi)者根據(jù)放出的低價(jià)來(lái)咨詢，中介一般都會(huì)稱該房已賣或被訂，然后趁機(jī)推薦新的房源。

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• 問(wèn) 怎樣簽訂購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議 基本原則是什么
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  在買房的時(shí)候，除了與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，還被要求簽訂一份由開發(fā)商起草的買賣合同補(bǔ)充協(xié)議。這份協(xié)議里的內(nèi)容很有可能違反了平等公平的基本原則，損害了買方的合法權(quán)益，在簽訂的時(shí)候一定要謹(jǐn)慎小心了。 購(gòu)房者在簽補(bǔ)充協(xié)議時(shí)應(yīng)注意以下幾方面： 一、公平原則 補(bǔ)充協(xié)議條款的制定并不是房地產(chǎn)商的單方行為，購(gòu)房者作為合同的另一方，同樣具有平等主張、保護(hù)自身利益的合法權(quán)利。任何發(fā)展商以單方名義制訂并要求購(gòu)房者無(wú)條件簽署的補(bǔ)充協(xié)議都有可能是違背購(gòu)房者意愿的，在法律上是無(wú)效的。因此，開發(fā)商在要求購(gòu)房者簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，應(yīng)對(duì)其內(nèi)容予以明釋。例如，在銷售精裝修房屋時(shí)，有的開發(fā)商對(duì)于合同約定的裝修材料裝修標(biāo)準(zhǔn)的改變，只是明確了告知購(gòu)房者的義務(wù)，而對(duì)于改變后的質(zhì)量、價(jià)格、檔次、環(huán)保均不予明確，根本沒(méi)有給予購(gòu)房者選擇或是確認(rèn)的權(quán)利，這在實(shí)際上已經(jīng)嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房者的合法利益。一旦出現(xiàn)問(wèn)題，極易使買賣雙方產(chǎn)生糾紛。 開發(fā)商制定的補(bǔ)充協(xié)議往往有失公正 買房合同補(bǔ)充協(xié)議屬于格式條款合同。 所謂格式條款合同，又稱格式合同，它是指由一方當(dāng)事人預(yù)先制定的，并由不特定的第三人所接受的，具有完整性和定型化的合同條款。 格式條款合同的特征是：(1)格式條款合同文本是由一方當(dāng)事人預(yù)先制定的。(2)格式條款合同要具有廣泛性、持久性和細(xì)節(jié)性。(3)格式條款合同的內(nèi)容具有完整性和定型化的特點(diǎn)。(4)在格式條款合同中，條款制定人在訂約中處于優(yōu)勢(shì)地位。由于雙方地位差異，合同條款容易顯失公平。 二、合法原則 雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議作為合同不可分割的組成部分，只有約定的內(nèi)容合法，才能得到法律的保護(hù)。 在實(shí)際交易中，開發(fā)商在起草補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，有時(shí)為了迎合或是滿足個(gè)別購(gòu)房者的利益要求，將一些公用面積和使用空間擅自“許配”，從而損害了其他購(gòu)房者的利益。例如，一家開發(fā)商在銷售寫字樓時(shí)，購(gòu)房單位提出了一個(gè)條件，即將寫字樓的外墻使用權(quán)歸該購(gòu)房單位無(wú)償使用。開發(fā)商明明知道外墻使用權(quán)歸所有購(gòu)買寫字樓的業(yè)主，開發(fā)商個(gè)人沒(méi)有任何承諾的權(quán)利，但是，為了促進(jìn)銷售，在沒(méi)有得到其他業(yè)主同意的情況下，開發(fā)商便同意了這家購(gòu)房單位的要求，并將此條款寫入補(bǔ)充協(xié)議。事后可想而知，由于合同約定的該內(nèi)容損害了其他人的合法利益而導(dǎo)致此項(xiàng)內(nèi)容無(wú)效。 購(gòu)房人簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)有權(quán)伸張合法權(quán)益 我國(guó)《合同法》第39條明確規(guī)定：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求對(duì)該條款予以說(shuō)明。因此，購(gòu)房者在簽署由賣方起草的補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，有權(quán)要求賣方對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行解釋說(shuō)明。 《合同法》第41條規(guī)定：當(dāng)對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋，對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)采納不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。在通常情況下，提供格式條款的一方往往在交易中處于優(yōu)勢(shì)地位。因此，在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，購(gòu)房者完全有權(quán)利要求在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，對(duì)補(bǔ)充協(xié)議加以修改和補(bǔ)充，充分維護(hù)自身的合法權(quán)益。任何開發(fā)商以單方名義制訂并要求購(gòu)房者無(wú)條件簽署的補(bǔ)充協(xié)議，在法律上都是無(wú)效的。 三、注意事項(xiàng) 1、廣告和售樓書中的有關(guān)內(nèi)容。消費(fèi)者入住時(shí)發(fā)現(xiàn)房子有些地方與當(dāng)初廣告和樓收中承諾的并不一樣，這種情況在生活中并不鮮見。把廣告和樓書中的相關(guān)內(nèi)容加入合同，產(chǎn)生糾紛時(shí)可以作為消費(fèi)者投訴的有利證據(jù)。2003年6月生效的《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問(wèn)題的解釋》中為了保護(hù)購(gòu)房人利益，規(guī)定將開發(fā)商就商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的具體明確的、并且對(duì)買賣合同的訂立及房屋價(jià)格有重大影響的說(shuō)明和允諾視為合同內(nèi)容。開發(fā)商如果違反這樣的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 2、補(bǔ)充協(xié)議中一定要注明因開發(fā)商違約造成退房的違約責(zé)任。由于開發(fā)商原因?qū)е孪M(fèi)者退房的事很多。但也僅限退房，對(duì)開發(fā)商如何“補(bǔ)償”要求的不多。開發(fā)商違約致使退房，負(fù)些賠償也是應(yīng)該的，因?yàn)檫@種“賠償”和消費(fèi)者交定金但“不買不退”的道理一樣。許多合同中都約定因“不可抗力”導(dǎo)致誤工等，開發(fā)商可以不負(fù)違約責(zé)任，但卻不可作為開發(fā)商推脫責(zé)任的借口。 3、對(duì)物業(yè)服務(wù)所達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)注明。物業(yè)服務(wù)是辦完入住手續(xù)后才發(fā)生的事實(shí)，與業(yè)主當(dāng)初想象的可能存在著這樣或那樣的差異，容易產(chǎn)生糾紛。在合同中注明要求及責(zé)任，對(duì)雙方都有利。 商品房買賣合同不能把所有內(nèi)容規(guī)定完整，也很難具體、明確。制定補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)依照以下三個(gè)原則進(jìn)行： 一是細(xì)致：包括三方面內(nèi)容，首先將整個(gè)交易的全過(guò)程，包括合同簽訂、履行的全過(guò)程，其中涉及廣告、合同、退房、退款甚至離婚和死亡等都應(yīng)予以充分考慮;其次是對(duì)涉及房屋的質(zhì)量、面積、配套設(shè)施及社區(qū)環(huán)境等方面內(nèi)容加以明確;**后是對(duì)可能產(chǎn)生爭(zhēng)議的地方，包括一些有借鑒意義的案例訂入?yún)f(xié)議。 二是違約責(zé)任：訂立補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，應(yīng)該注意權(quán)利與義務(wù)的對(duì)應(yīng)，每一項(xiàng)義務(wù)都意味著責(zé)任，每一個(gè)責(zé)任都會(huì)產(chǎn)生違約對(duì)應(yīng)的后果。 三是舉證責(zé)任：購(gòu)房者在目前的全部房地產(chǎn)交易過(guò)程中較難行使知情權(quán)，在訴訟或仲裁中無(wú)法提供相應(yīng)的證據(jù)，如果按照一般舉證原則即誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的做法，是無(wú)法有效地保護(hù)購(gòu)房者權(quán)利的，所以補(bǔ)充協(xié)議在某些方面采用舉證責(zé)任倒置的方法，規(guī)定由開發(fā)商來(lái)承擔(dān)舉證責(zé)任，以此來(lái)保護(hù)購(gòu)房者利益。