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• 144****1540

    買房簽合同時，我們通常會簽訂一個補充協議。不少人只關注購房合同，其實補充協議也非常重要。補充協議是對原來所簽合同的補充或者變更，一般要明確約定，如果補充協議條款與原合同不一致或發(fā)生沖突時，應當以補充協議為準，但原合同中明示不得變更的條款，則補充協議中對該項條款的變更不發(fā)生法律效力。很多情況下，補充協議甚至完全顛覆了原本的購房合同中的條款，所以的以補充協議為準等，從而導致了一些開發(fā)商單方面的霸王條款。補充協議常見陷阱有哪些？簽訂補充協議時，我們要注意些什么？ 一、補充協議中的陷阱有哪些？ 1、分攤建筑面積約定不合理 作為房屋總建筑面積的一部分，分攤面積的多少，直接發(fā)影響購房者實際獲得的使用面積。對此盡管一些法規(guī)作了明確規(guī)定，實際操作中個別發(fā)展商仍然將經營性用房、人防工程或其他與房屋無關的面積調整實測面積和暫測面積的誤差。 購房者可以參照上述有關規(guī)定，認真審核發(fā)展商在補充協議中列明的分攤范圍，對不符合法律規(guī)定的部分堅決要求予以刪除。或者在補充協議中明確所購房屋的實際使用率，當發(fā)展商交付的房屋達不到約定時需要承擔違約責任。 2、裝修標準模糊 對于欲售商品房，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購房者一定要明確該等商品房的裝修標準，防止被發(fā)展商以“進口”、“高級”、“先進”等不明確的表述誤導。 建議購房人在補充協議中詳細約定與房屋有關的所有內外裝修、設施設備的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場價格、達不到上述標準的違約責任等，以**大限度地保護自己的利益。 3、擴大不可抗力范圍 導致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力是其中之一。由于相關法律規(guī)定難以對不可抗力的規(guī)定比較籠統，開發(fā)商通常會對不可抗力的范圍作擴大性解釋，例如將施工過程中出現的重大技術問題或其它發(fā)展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔的違約責任。 對此購房者應該在補充協議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現不可抗力時發(fā)展商應該提供政府主管部門、公證機構或專業(yè)鑒定機構的證明性文件才能作為其免責的理由，同時約定當不可抗力事件導致逾期交房超過一定期限時，購房者有權終止合同，要求發(fā)展商退還已經支付的全部款項，或者就逾期實際天數要求發(fā)展商給予一定數額的經濟補償。 二、簽訂補充協議要注意什么？ 補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該注意以下幾個問題。 1、 要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任 現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。 2、 明確房屋所有權證辦理的時間 因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款里約定。 3、應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議里去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。 4、明確關于公攤建筑面積 現在面積爭議**多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發(fā)商經常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。 5、應該明確裝修標準 如果購買的是精裝修的房子，那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。 6、明確退房的責任 購房者接到入住通知之后，經常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責任，寫名在確定的日期內把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。 若買的是二手房一定約定好付款事項，分期付款還是貸款，分期的話什么時間付清多少一定在協議上寫清楚，貸款的話一旦貸款辦不下來產生的違約責任問題；再有就是騰房時間以及賣主留給買方的室內物品如熱水器、空調、燃氣灶等等一定在協議上標注清楚，以便后期不兌現。 以上就是關于什么是補充協議、補充協議常見陷阱以及簽訂補充協議需要注意的相關事項。買房子是一件大事，尤其在簽訂購房合同、補充協議等這些法律文件時，一定要仔細查看相關的內容，了解容易發(fā)生糾紛的點，避免出現不必要的問題。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:12

相關問題

• 問 如何簽定購房合同補充協議 補充協議中有哪些陷阱
  答

  由于標準的購房合同條款具有一定的局限性，幾乎每個開發(fā)商都會要求購房者另外簽訂一份購房合同補充協議。標準的購房合同由于是國家有關部門制定的，條款相對比較公平合理。而補充條款是由開發(fā)商制定的，往往會限制購房者的權利，甚至采用一些不平等條款侵害購房者利益。在這種情況下，購房者更需了解以下這些注意事項，從而更好地維護自身利益。 關于不可抗力： 導致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。 由于相關法律規(guī)定難以對不可抗力事件一一列明，發(fā)展商通常會對不可抗力的范圍作擴大性解釋，例如將施工過程中出現的重大技術問題或其它發(fā)展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔的違約責任。 對此購房者應該在補充協議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現不可抗力時發(fā)展商應該提供政府主管部門、公證機構或專業(yè)鑒定機構的證明性文件才能作為其免責的理由，同時約定當不可抗力事件導致逾期交房超過一定期限時，購房者有權終止合同，要求發(fā)展商退還已經支付的全部款項，或者就逾期實際天數要求發(fā)展商給予一定數額的經濟補償。 關于分攤建筑面積： 作為房屋總建筑面積的一部分，分攤面積的多少，直接影響購房者實際獲得的使用面積。 對此盡管《北京市商品房銷售面積計算及建筑面積分攤暫行規(guī)定》等法規(guī)作了明確規(guī)定，實際操作中個別發(fā)展商仍然將經營性用房、人防工程或其他與房屋無關的面積調整實測面積和暫測面積的誤差。 購房者可以參照上述有關規(guī)定，認真審核發(fā)展商在補充協議中列明的分攤范圍，對不符合法律規(guī)定的部分堅決要求予以刪除?；蛘咴谘a充協議中明確所購房屋的實際使用率，即實際使用面積與房屋總建筑面積的比率，當發(fā)展商交付的房屋達不到約定的標準時，購房者即可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔違約責任。 關于裝修標準： 對于預售商品房，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購房者一定要明確該等商品房的裝修標準，防止被發(fā)展商以“進口”、“高級”、“先進”等不明確的表述誤導。 建議在補充協議中詳細約定與房屋有關的所有內外裝修、設施設備的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場價格、達不到上述標準的違約責任等，以**大限度地保護自己的利益。 房屋所有權證辦理的時間： 盡管從表面上看，房屋所有權是由房地產管理部門頒發(fā)的，與發(fā)展商并沒有直接的關系，不應構成其義務。但在實踐中，房屋所有權權證頒發(fā)的延遲往往是由于發(fā)展商手續(xù)不完整、未能履行交納土地出讓金、測繪費等義務。 因此需要讓發(fā)展商作出相應的承諾，保證在規(guī)定期限內履行各項義務以確保購房者順利取得房屋所有權證，否則應承擔一定數額的罰金，超過約定期限的，購房者還可以退房并要求開發(fā)商承擔由此給購房者造成的經濟損失。 貸款辦不來怎么辦？ 由于在商品房購房購銷過程中，普遍采用按揭貸款或公積金貸款方式分期支付購房款項。而上述貸款是否會得到批準主要依賴發(fā)展商提供的擔保情況、購房者本人的資信狀況等因素。 如果購房者在簽訂購房合同并支付了首期購房款后貸款得不到批準，就會面臨無法自行支付全部剩余款項，從而承擔違約責任的風險。因此應該在補充協議中分清責任，如果由于開發(fā)商原因導致貸款得不到批準，則購房者可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔違約責任；如果由于自身原因，則屆時可以選擇變更付款方式或要求退房。 關于保修責任： 有關房屋質量的保修責任，國家已經作了明確規(guī)定，在此不再贅述。**好在補充協議中將開發(fā)商的責任和廠商的保修、維修、更換的責任連帶起來，要求開發(fā)商在購房者聯系不到廠商的情況下保證正常保修，并負擔一定的維修費用。 關于開發(fā)商在促銷過程中的承諾： 為配合商品房的銷售，開發(fā)商或個別銷售人員都會通過口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷過程中就與商品房有關的小區(qū)環(huán)境、會所、托幼、**、醫(yī)院、停車位、物業(yè)管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購房者的居住和生活質量，實際是構成房屋價格的一部分，如果不能兌現，必定會使購房者的期望值大打折扣。 對于開發(fā)商作出的種種承諾，一定要不厭其煩，一一在補充協議中予以落實，并明確開發(fā)商違反該約定的違約責任。

• 問 什么是補充協議 買房簽補充協議時要注意些什么
  答

  補充協議是啥？買房還要簽訂補充協議，你知道嗎？如果你第一次聽說，就一定要注意了。開發(fā)商**容易動手腳的地方，就在補充協議里。快看看簽訂補充協議有哪些注意事項！ 補充協議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。 問題一、明確房屋所有權證辦理的時間。 因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款里約定。 問題二、要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。 現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。 問題三、應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議里去。 這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。 問題四、明確關于公攤建筑面積。 現在面積爭議**多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發(fā)商經常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。 問題五、明確退房的責任。 購房者接到入住通知之后，經常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責任，寫名在確定的日期內把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。 問題六、應該明確裝修標準。 以后逐漸的房地產開發(fā)項目是精裝修，那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。 買房簽合同注意事項就和大家這里了，買房是比較重要的一件事情，會花費我們大量的精力財力投入，所以大家一定要謹慎對待，買房簽合同的時候一定要清楚明確里面的內容，這可都關系到大家的切身利益，要注意條款細節(jié)以免損害自身利益。

• 問 購房合同補充協議中有哪些陷阱 簽訂時需要注意什么
  答

  購房合同有一個補充協議，這個補充協議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。補充協議在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充協議是根據不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候一定要注意防范下面這些陷阱。 購房合同補充協議陷阱：補充協議效力大于合同條款 補充協議原文：若本補充協議與本合同有關規(guī)定有抵觸，則以本補充協議規(guī)定為準。 點評：有關法規(guī)規(guī)定，合同格式條款是指合同文本提供方為重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與消費者協商的條款。對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋;有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋;格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。 據此，就商品房買賣合同而言，其效力從大到小的順序依次為：現場簽約條款第一;標準合同條款第二;開發(fā)商單方提供的補充協議、以及填充條款第三。 結論：補充協議所設格式化條款，效力大于非格式條款(標準合同示范文本)，違背了法律法規(guī)相關規(guī)定。 購房合同補充協議陷阱：宣傳廣告不承擔法律責任 補充協議原文：本合同與宣傳資料、樣板房的畫片、數據、文字如有出入，以本合同內容為準。凡本合同未約定之事項，對雙方無約束力。 點評：有關法規(guī)規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，必須真實、合法、科學、準確;其銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的則視為實際交付的商品房應與樣板房一致。 結論：補充協議將商品房銷售發(fā)放的宣傳資料、樣板房畫片等僅視為購買參考，其實質是不對這類宣傳資料的真實性負責，不按宣傳履約，也不承擔違約責任。 購房合同補充協議陷阱：購房總價成違約金基數 補充協議原文：任何一方在本合同簽訂后單方面終止合同，應承擔終止合同違約金，比例為合同總價款的20%。 點評：有關法規(guī)解釋規(guī)定，當事雙方約定違約金，標準應以違約造成的實際損失計費，**高比例30%。很明顯，消費者單方面終止買房合同，開發(fā)商損失再怎么也不超過總房價，因為房產始終擺在那里。 結論：補充協議看似對買賣雙方有利，實則是單方面加大了消費者違約責任。 購房合同補充協議陷阱：限定買家商品房用途 補充協議原文：該商品房僅為住宅用途。 點評：有關法規(guī)規(guī)定，財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處置的權利。業(yè)主享有房屋的所有權，享有對該房屋占有、使用、收益和處置的權利。換言之，只要業(yè)主對房屋處置不違法，他人就無權干涉。 結論：補充協議剝奪了消費者應享有的權利。

• 問 購房合同補充協議中有哪些陷阱 補充協議范本是什么樣的
  答

  在購房者簽署購房合同的時候，部分房地產企業(yè)會在商品房買賣合同中新增的補充協議，其中，多有免除自身責任、加重購房人責任，或排除購房人合法權利的內容。因此，在簽署補充協議時購房者一定要擦亮眼睛，認清其中暗藏的玄機。下面是小編整理的補充協議范本，可以為購房者做個參照。 賣方：（以下簡稱甲方）______________ 買方：（以下簡稱乙方）______________ 1、如果補充協議和購房合同沖突，以購房合同為準。 2、甲方應保證該房屋產權無任何瑕疵、符合國家法律和法規(guī)交易條件，房屋無抵押、無貸款、無凍結、無查封、無任何質量問題、房屋共有人書面同意出售、房屋交易過程中的委托代理關系真實、合法、有效以及無其他導致交易失敗的風險，保證該房屋不受合法追索，如因上述原因而導致本交易無法實現甲方應及時通知乙方并在兩個工作日內退還乙方全部付款（包括定金），甲方另支付給乙方定金同等額的違約賠償金。 3、自購房合同和本協議簽訂后，甲方應在_ _ 年_ _ 月_ _日前_ _日內辦理完畢產權轉讓過戶手續(xù)，乙方予以協助，如因甲方原因而逾期，甲方向乙方支付違約金100元/天。約定期限逾期30日，乙方可單方面解除合同，甲方在乙方送達收到書面解除合同通知2個工作日內，甲方應退還乙方已交全部房款及稅金、交易費用及其他費用，甲方另支付給乙方定金同等額的違約賠償金。乙方全部或一部分不履行本合同約定的日期給付房價款時，其逾期部分，乙方應加付按日3‰計算的違約金給與甲方。逾期超過3個月時，甲方有權解除本合同。 4、乙方購房承諾定金在簽訂購房合同當天支付，**款在辦理完產權過戶申報手續(xù)和查驗房屋有無尾欠費用后當天支付，尾款在房管部門領取到雙證并驗收房屋以后支付。 甲方應在房屋產權過戶前辦理完畢房屋相關轉戶手續(xù)，并結清有線電視費、電話上網費、電費，水費，氣費、物業(yè)費等相關費用，如逾期，甲方向乙方支付違約金100元/天。 5、甲方承諾該房產無隱瞞違法情況，且無產權爭議，房屋所有共有人都愿意出售此房產。如出現產權爭議或其他一切導致該房產無法正常過戶的事項，甲方承擔違約責任，甲方另支付給乙方定金同等額的違約賠償金，甲方共有人負連帶責任。如過戶后的交易過程中或交易結束后該房產受合法追索，甲方將乙方支付的購房款和辦理過戶相關稅費足額補償歸還乙方，并賠償乙方其他各項損失。甲方保證在過戶前不再改變約定交易價格，若改變交易價格，甲方承擔違約責任，甲方需支付給乙方定金同等額的違約賠償金，同時承擔乙方所有相關費用。 6、如因政策變化影響本條約定，合同自動解除，乙方不承擔過戶前發(fā)生的任何其它費用，否則乙方有權單方面解除合同，甲方應在收到乙方解除合同通知后兩天內，退還乙方已交付給甲方的全部款項。逾期超過兩天，甲方向乙方支付逾期違約金100元/天。 7、所述房屋內的各種電器、家具、設備、裝修的價值均已包括在房屋交易價內，甲方在交接房屋前須保持完好并轉交給乙方。上述電器、家具、設備、裝修包括：熱水器、電視、家俱、不銹鋼或鋁合金門窗、灶臺、廚房設備、整體浴室等。公共維修基金一并轉讓不另收費。 8、逾期交房的違約責任。甲方如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付乙方使用，或因甲方的責任，乙方不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列方式處理： (1)乙方有權退房，甲方在乙方提出退房要求之日起兩日內將乙方已付房款全部退還給乙方，并按乙方已付房款利率的1%賠償乙方損失。 (2)房屋交付期限逾期超過15日后，乙方有權解除合同。乙方解除合同的，甲方應當自乙方解除合同通知到達之日起兩天內退還全部已付款，并按交付期限逾期100元/天向乙方支付違約金。 (3)乙方不退房，甲方按乙方已付房款利率的1%向乙方支付違約金，乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行。 9、規(guī)劃變更拆遷的約定。一年內由于當地城建規(guī)劃部門城建規(guī)劃變更、拆遷，導致使乙方所購商品房拆遷的，甲方應當在有關部門正式拆遷公告之日起10日內，書面通知乙方，乙方有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。乙方在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受變更。甲方未在規(guī)定時限內通知買受人的，乙方有權退房。乙方退房的，甲方須在乙方提出退房要求之日起7天內將乙方已付款項全額退還給買受人，并按乙方已付款的1%利率付給利息。乙方不退房的，應當與甲方另行簽訂補充協議。 10、 11、本補充協議上的印刷文字經雙方簽字（章）確認后與購房合同正文條款具有同等效力，購房合同及補充協議內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。 12、本補充協議共兩頁。一式 份。其中甲方留執(zhí) 份，乙方留執(zhí) 份，為申請房屋所有權轉移登記提交房屋權屬登記機關一份。與購房合同均具有相同的法律效力。 13、本協議自甲乙雙方簽訂之日起生效。 第20條 管線安裝 出賣人承諾不在商品房內通行任何公用管線。所謂公用管線是指管線內的物、氣體不直接從此管內進入到買受人室內且供買受人單獨使用；如有通過，則視為合同的變更，買受人有權拒絕支付任何費用，并有權要求出賣人進行修改；在修改完成以前，視為商品房仍末交付；不能修改的，則買受人有權解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。 第21條 消防設施 出賣人提供的消防設施為：___________________；并在交房時取得消防機構的認可；如不能達到此要求，則買受人有權解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。 第22條 暖氣計費 暖氣價格不高于政府規(guī)定的標準，計費方式及價格每季度每平米。 第23條 健康保證 考慮到房屋室內外的各項設備及設施將對買受人的健康產生長久的影響，因此出賣人承諾與本房屋的全部設計條件均依據政府的要求進行設計；如果存有可能導致疾病傳播的設計缺陷；如不能達到此標準，則買受人有權解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。 第24條 綠地定義 所謂綠地是處于房屋以外，種植于地面的自然植物，指高度不低于50厘米，可以包括楊樹、柳樹、槐樹、梧桐，其目的在于給買受人以心理上的舒適感覺，并且能夠產生隔音、清潔空氣的作用，綠化植物壽命不應低于10年。 第25條 綠地面積 考慮到綠地面積將對買受人生活有重要影響，出賣人承諾本社區(qū)綠地面積為：_________平方米，綠化率不應低于北京市標準，交付時綠化率的計算方法為地面綠地面積與總建筑面積之比，房屋交付時本社區(qū)的綠化率不低于30%，交付使用時間：_________年_________月_________日；如不能達到此要求，則買受人有權解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人向買受人按日支付違約金，違約金標準為總房價的千分之一。

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• 問 簽新房補充協議時要注意哪些問題？
  答

  我聽說簽訂補充協議要注意產權、違約、物業(yè)、付款方式、質量和解除條件這些，但具體不太懂。

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