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• 151****7696

  購房者在繳納定金后，因為種種原因取消購房計劃的情況時有發(fā)生，此時定金是退還是不退，同時困擾著開發(fā)商與購房者。要道清個中奧秘，關鍵就在于商品房認購書之法律效力的認定，我們通過具體案例來了解一下。 案例 劉先生與某房地產(chǎn)公司簽訂了一份商品房認購書，約定劉先生向該房地產(chǎn)公司預訂商品房一套，價款為人民幣40萬元。在簽訂認購書后的15日內(nèi)，劉先生必須與該房地產(chǎn)公司簽訂正式的商品房買賣合同。認購書簽訂時劉先生向該房地產(chǎn)公司交納定金2萬元，作為雙方簽訂正式商品房買賣合同的保證。當劉先生要與該房地產(chǎn)公司簽訂正式的商品房買賣合同時，卻無法與該公司就合同具體條款協(xié)商一致，導致未能簽訂正式合同。劉先生提出要退回定金，而該房地產(chǎn)公司則提出劉先生所交定金不予退回。 商品房認購書 在我國法律中，并沒有明確界定“商品房認購書”這一文書形式，簽定該文件也不是購買商品房的必經(jīng)程序。通過總結，我們得出了一份商品房認購書發(fā)生法律效力所必須同時具備的幾個條件： 1、所購的房地產(chǎn)符合商品房預售條件，即取得《商品房預售許可證》。如果開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》就采用內(nèi)部認購等方式與購房者簽訂該商品房的認購書，該樓宇認購書會因違反《城市房地產(chǎn)管理法》中有關商品房預售條件的強制性規(guī)定而無效。 2、認購書要具備合同生效的主要條款，至少要包括如下條款：認購房屋的位置、面積、單價、總價及簽訂正式合同的時間等，否則認購書無法實際履行，沒有產(chǎn)生效力的事實基礎。 3、內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。 一般來說，一份具備以上條件的商品房認購書才能對雙方具有約束力。那么在上述案例中劉先生要求退回定金能得到法律的支持嗎?如果該認購書不具備上述條件，無法律效力，則劉先生可取回所交“定金”。但如果認購書具備上述條件，又會出現(xiàn)何種情況呢?要想得出一個明晰的答案，就要分析一下認購書中所稱定金的性質(zhì)了。 根據(jù)認購書本身作為預約合同的性質(zhì)，這里的定金應該理解為立約定金。《**高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方‘拒絕訂立’主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方‘拒絕訂立’合同的，應當雙倍返還定金?！?因此，如果買賣雙方都不是“拒絕訂立”或“不簽訂”正式的商品房買賣合同，而只是因一些具體條款無法達成一致意見，導致未能簽約，那么賣方應把定金全部返還買方，不應以此為由“沒收定金”。通過分析，可以得出結論，劉先生仍是可以要求取回定金的。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:10

相關問題

• 問 購房定金可以退嗎?如何防范商品房認購書定金糾紛？
  答

  我國法律規(guī)定，“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！蹦壳暗亩ń鸺m紛主要是因為開發(fā)商的行為沒有統(tǒng)一的規(guī)范，多數(shù)情況是先交定金、簽協(xié)議，后看合同，而合同中又包含一些由開發(fā)商自己擬訂的附加條款。由于擔保法對定金的規(guī)定不夠詳細，缺乏可操作性，使得不同的當事人對定金的理解差別很大。從開發(fā)商角度考慮，認為定金是一種擔保，購房者交納定金卻不簽訂主合同顯然構成違約，因此應當不返還購房者的定金。而從購房者的角度理解，定金是主合同的擔保，主合同還沒有訂立，因此也就無從談起什么擔保，不能按照擔保法的條款來適用定金罰則，應該退還購房者已經(jīng)交納的定金。

• 問 如何退回購房定金 怎樣認定商品房認購書的法律效力
  答

  購房者在繳納定金后，因為種種原因取消購房計劃的情況時有發(fā)生，此時定金是退還是不退，同時困擾著開發(fā)商與購房者。要道清個中奧秘，關鍵就在于商品房認購書之法律效力的認定，我們通過具體案例來了解一下。 案例 劉先生與某房地產(chǎn)公司簽訂了一份商品房認購書，約定劉先生向該房地產(chǎn)公司預訂商品房一套，價款為人民幣40萬元。在簽訂認購書后的15日內(nèi)，劉先生必須與該房地產(chǎn)公司簽訂正式的商品房買賣合同。認購書簽訂時劉先生向該房地產(chǎn)公司交納定金2萬元，作為雙方簽訂正式商品房買賣合同的保證。當劉先生要與該房地產(chǎn)公司簽訂正式的商品房買賣合同時，卻無法與該公司就合同具體條款協(xié)商一致，導致未能簽訂正式合同。劉先生提出要退回定金，而該房地產(chǎn)公司則提出劉先生所交定金不予退回。 商品房認購書 在我國法律中，并沒有明確界定“商品房認購書”這一文書形式，簽定該文件也不是購買商品房的必經(jīng)程序。通過總結，我們得出了一份商品房認購書發(fā)生法律效力所必須同時具備的幾個條件： 1、所購的房地產(chǎn)符合商品房預售條件，即取得《商品房預售許可證》。如果開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》就采用內(nèi)部認購等方式與購房者簽訂該商品房的認購書，該樓宇認購書會因違反《城市房地產(chǎn)管理法》中有關商品房預售條件的強制性規(guī)定而無效。 2、認購書要具備合同生效的主要條款，至少要包括如下條款：認購房屋的位置、面積、單價、總價及簽訂正式合同的時間等，否則認購書無法實際履行，沒有產(chǎn)生效力的事實基礎。 3、內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。 一般來說，一份具備以上條件的商品房認購書才能對雙方具有約束力。那么在上述案例中劉先生要求退回定金能得到法律的支持嗎?如果該認購書不具備上述條件，無法律效力，則劉先生可取回所交“定金”。但如果認購書具備上述條件，又會出現(xiàn)何種情況呢？要想得出一個明晰的答案，就要分析一下認購書中所稱定金的性質(zhì)了。 根據(jù)認購書本身作為預約合同的性質(zhì)，這里的定金應該理解為立約定金。《**高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方‘拒絕訂立’主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方‘拒絕訂立’合同的，應當雙倍返還定金?！?因此，如果買賣雙方都不是“拒絕訂立”或“不簽訂”正式的商品房買賣合同，而只是因一些具體條款無法達成一致意見，導致未能簽約，那么賣方應把定金全部返還買方，不應以此為由“沒收定金”。通過分析，可以得出結論，劉先生仍是可以要求取回定金的。

• 問 商品房認購書的法律效應是怎的？
  答

  商品房認購書屬于無名合同，只要該合同不違***公德、社會公共行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，當事人可以創(chuàng)設，法律承認其法律效力。因此，商品房認購書的存在是有效的，一經(jīng)簽訂便發(fā)生法律效力，當事人都不按照約定履行義務的都要承擔違約責任。

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• 問 認購書定金可以退嗎
  答

  認購書定金通常在簽訂完畢之后是不可以退還的。當購房者不想購買房屋時，那么就構成了違約，應當承擔相應的違約責任，但是，如果是由于出售方出現(xiàn)了違約等相關情況，那么是可以要求退還定金的。在簽訂認購書時，應當注意認購書中的權利與義務的對等性，應當體現(xiàn)平等自愿的原則，購房者與出售方在簽訂認購協(xié)議的過程中應當規(guī)定相應的義務，而且義務應當圍繞合同的目的實現(xiàn)而進行確定，雙方中的任何一方的義務都不能過多或者是過少。另外，如果出售方在簽訂認購書時，對于購房者承諾了一些相應的條件，比如，對于房屋的價格進行保留或者是保留相應的房號等情況時，應當把這些內(nèi)容全部寫入認購書中，這樣也就避免了之后出現(xiàn)糾紛的情況，更好的保障了購房者的利益。

• 問 簽了購房認購書定金可以退嗎
  答

  簽了購房認購書定金一般是不可以進行退款的，因為定金已經(jīng)等同于具有擔保性質(zhì)的資金保障，特別是已經(jīng)簽訂認購書的情況之下，會受到法律的保護。在特定的情況之下才能夠退還定金，通常是收定金的一方?jīng)]有履行約定，除了會退還定金之外，支付定金的一方也可以要求雙倍返還，并且提供相應的賠償。也就是說，只有在開發(fā)商不具備有銷售的前提條件之下，才能夠退還定金。房屋認購書當中約定的相關事宜，一般就包括認購人所繳納約定數(shù)額的定金，而且也會對購買人所要承擔的合同義務進行詳細的標注，在簽署認購書之前要做好調(diào)查明確自己實際的購房需求，并且有購房的需要，如果是認購人違約的話，是無法要求開發(fā)商返還定金的。除此之外也可以在認購書上附加相應的違約金條款，盡可能的減少自己的損失。