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  在買(mǎi)房時(shí)，不少開(kāi)發(fā)商在正式簽合同前，都會(huì)和購(gòu)房者簽一份認(rèn)購(gòu)書(shū)。這份認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)于購(gòu)房者而言，意味著什么呢？認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容都有什么？認(rèn)購(gòu)書(shū)又到底屬于什么性質(zhì)呢？這些問(wèn)題對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，并不清楚。下面，就為大家分析下認(rèn)購(gòu)書(shū)是個(gè)什么東西。 認(rèn)購(gòu)書(shū)定義 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，顧名思義，就是指房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂房子的預(yù)售合同，或者是房子的買(mǎi)賣(mài)合同之前所簽訂的文書(shū)，表示對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。 認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容 房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容一般包括： （1）買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的基本情況； （2）房屋的基本情況（如房屋位置、面積等）； （3）房屋價(jià)款計(jì)算； （4）定金； （5）簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同的期限。 認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì) 對(duì)房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)的認(rèn)定，歸納起來(lái)有兩種觀點(diǎn)： 一種觀點(diǎn)認(rèn)為房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)就是正式預(yù)售合同，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方平等自愿基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示； 另一種觀點(diǎn)認(rèn)為房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)非獨(dú)立的合同，因?yàn)榉课菡J(rèn)購(gòu)書(shū)僅是對(duì)簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定。 **新的法律觀點(diǎn)認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同，與商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。 首先，認(rèn)購(gòu)書(shū)是平等主體之間為設(shè)立買(mǎi)賣(mài)商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，根據(jù)我國(guó)合同法第二條規(guī)定，“本法所稱(chēng)合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”，認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)為獨(dú)立的合同。 其次，認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以也不應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 **后，認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間還存在許多不可預(yù)測(cè)的環(huán)節(jié)與風(fēng)險(xiǎn)，如果將認(rèn)購(gòu)書(shū)直接認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，那么開(kāi)發(fā)商在掌握優(yōu)勢(shì)信息的情況下，可能附加種種不合理?xiàng)l件，強(qiáng)行要求買(mǎi)方履行此“買(mǎi)賣(mài)合同”或承擔(dān)違約責(zé)任，則會(huì)嚴(yán)重?fù)p害買(mǎi)方的利益。 看完這些，想必大家都對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)有所了解了。如果在買(mǎi)房時(shí)看到開(kāi)發(fā)商給你的認(rèn)購(gòu)書(shū)里少了上面五項(xiàng)中任意一項(xiàng)，都不能隨意簽下自己的名字。畢竟，一旦落成白字黑字，再來(lái)捍衛(wèi)自己的權(quán)益就晚了。

  查看全文↓ 2016-07-05 10:20:58

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 蘇州房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容有哪些 認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容和效力是什么
  答

  在蘇州買(mǎi)房時(shí)，很多開(kāi)發(fā)商都會(huì)要求購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)。那么認(rèn)購(gòu)書(shū)到底是什么？是不是必須要簽訂的呢？讓小編為你來(lái)解答。 認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容包括： 1、發(fā)展商、銷(xiāo)售方及認(rèn)購(gòu)書(shū)的基本情況； 2、所認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)的基本情況（戶(hù)型、建筑面積、單位價(jià)格、幣種、房產(chǎn)的總價(jià)）； 3、訂金數(shù)額、付款方式（一次性付款、分期付款、銀行按揭貸款、公積金貸款、組合貸款）； 4、付款時(shí)間（主要針對(duì)分期付款方式）、付款地點(diǎn)、帳戶(hù)等； 5、簽訂正式條約的時(shí)間（一般為認(rèn)購(gòu)后的一周以?xún)?nèi)）。 簽完了認(rèn)購(gòu)書(shū)，銷(xiāo)售方應(yīng)該給買(mǎi)房人發(fā)放《簽約須知》，以便買(mǎi)房人了解以后的細(xì)節(jié)，為正式簽約作準(zhǔn)備。 《簽約須知》的內(nèi)容有： A購(gòu)房者若委托他人簽約，委托書(shū)的有關(guān)證明； B關(guān)于貸款所需憑證的說(shuō)明； C需要交納的相關(guān)稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等說(shuō)明； D購(gòu)房人在簽訂條約時(shí)需攜帶的證件； E簽約地點(diǎn)。 專(zhuān)業(yè)人士表示,認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容遠(yuǎn)較正式買(mǎi)賣(mài)合同簡(jiǎn)單，它大致包括以下幾部分內(nèi)容：1.客戶(hù)所認(rèn)購(gòu)房屋的房號(hào)、面積、單價(jià)、總價(jià)；2.買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)該簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同的期限；3.認(rèn)購(gòu)方交納一定數(shù)額的定金，并約定如未能在約定期限內(nèi)簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同，或開(kāi)發(fā)商對(duì)該房屋再行銷(xiāo)售時(shí)，對(duì)定金的處理方式。 所謂房屋買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)，是指房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同前所簽訂的約定將來(lái)訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的協(xié)議。房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)不同于房屋預(yù)售合同、買(mǎi)賣(mài)合同，它的作用僅僅是確定雙方的買(mǎi)賣(mài)意向。 但是，根據(jù)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 認(rèn)購(gòu)書(shū)符合有效合同的構(gòu)成要件，具有合同的法律效力，對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生相應(yīng)約束力。購(gòu)房者在簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)千萬(wàn)不能因其內(nèi)容簡(jiǎn)單而掉以輕心。

• 問(wèn) 認(rèn)購(gòu)書(shū)主要內(nèi)容包括哪些內(nèi)容？
  答

  認(rèn)購(gòu)書(shū)主要內(nèi)容包括：1．認(rèn)購(gòu)物業(yè)；2．房?jī)r(jià)，包括戶(hù)型、面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)等；3．付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；4．認(rèn)購(gòu)條件，包括認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、鑒定正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、帳戶(hù)、簽約地點(diǎn)等。在簽定完認(rèn)購(gòu)書(shū)后，銷(xiāo)售方還應(yīng)給購(gòu)房人發(fā)放《簽約須知》，以便使購(gòu)房者明白下一個(gè)細(xì)節(jié)，購(gòu)房人只有明白其中內(nèi)容，才能順利簽定購(gòu)房契約，其內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購(gòu)房者應(yīng)帶證件、購(gòu)房者委托他人簽約時(shí)有關(guān)委托書(shū)的證明、有關(guān)貸款憑證的說(shuō)明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說(shuō)明。

• 問(wèn) 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)有什么作用？?jī)?nèi)容是什么？
  答

  商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同之前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容一般包括：(1)買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的基本情況;(2)房屋的基本情況(如房屋位置、面積等);(3)房屋價(jià)款計(jì)算;(4)定金;(5)簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同的期限。

• 問(wèn) 認(rèn)購(gòu)書(shū)包含哪些內(nèi)容 如何規(guī)避被認(rèn)購(gòu)書(shū)套牢
  答

  購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)一般會(huì)要求簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，認(rèn)購(gòu)書(shū)一般是開(kāi)發(fā)商提供的模板，認(rèn)購(gòu)書(shū)里會(huì)有現(xiàn)金的擔(dān)保。萬(wàn)一購(gòu)房者不想買(mǎi)了怎么辦。那么認(rèn)購(gòu)書(shū)包含內(nèi)容有哪些呢？ 如何規(guī)避被認(rèn)購(gòu)書(shū)套牢。 簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的在于對(duì)雙方交易房屋相關(guān)事宜進(jìn)行初步確認(rèn)，而且往往會(huì)以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)在實(shí)踐中稱(chēng)謂不一，如認(rèn)購(gòu)意向書(shū)、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu)房屋協(xié)議等等。顯示中也沒(méi)不是買(mǎi)房必經(jīng)的程序。 一、認(rèn)購(gòu)書(shū)一般需要包含哪些內(nèi)容 （1）買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的基本情況；（2）房屋的基本情況（如房屋位置、面積等）；（3）房屋價(jià)款計(jì)算；（4）定金；（5）簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同的期限。 二、認(rèn)購(gòu)書(shū)有法律效力嗎？ 相信有不少額度購(gòu)房者會(huì)認(rèn)為只有買(mǎi)賣(mài)合同才是合同，才具有法律效力。而認(rèn)購(gòu)書(shū)并不是正式合同，充其量也就是意向書(shū)并不具備合同的約束力，因而商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中所列有關(guān)定金罰則自然也就沒(méi)有約束力?，F(xiàn)實(shí)是認(rèn)購(gòu)書(shū)是具有法律約束力的，定金法則也是有效的。 “定金罰則”：根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔(dān)保，如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無(wú)權(quán)要求返還定金；如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 **高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立過(guò)程中的適用。這也就意味著，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中一旦約定了定金，如果不想簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，開(kāi)發(fā)商就有權(quán)“不返還”。當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商不愿訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，就要雙倍返還。 三、如何規(guī)避認(rèn)購(gòu)書(shū)風(fēng)險(xiǎn)？ 首先，要理性對(duì)待銷(xiāo)售人員和開(kāi)發(fā)商的宣傳。開(kāi)發(fā)商往往為了銷(xiāo)售會(huì)夸大甚至用模糊詞語(yǔ)去誘導(dǎo)購(gòu)房者去購(gòu)房，無(wú)論銷(xiāo)售人員怎么用促銷(xiāo)手段去讓您買(mǎi)房，一定要冷靜下來(lái)去分析事實(shí)的可信度，如果不知道該買(mǎi)還是不該買(mǎi)可以選擇離開(kāi)售樓處安靜的去整理思路。 其次，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)交定金請(qǐng)三思。只要錢(qián)一交出去要收回來(lái)就比較困難，為了不損失自己利益，一定要慎重。因?yàn)樵诙ń鸾桓吨?，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中的定金條款并不生效，因此如果在已經(jīng)簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》之后，但是尚未交付錢(qián)款之前改變主意，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》又沒(méi)有約定其他懲罰性條款的情況下，消費(fèi)者還可以選擇及時(shí)抽身，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司無(wú)權(quán)要求或起訴消費(fèi)者支付錢(qián)款。 第三，簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》并非必經(jīng)程序。雖然很多樓盤(pán)都要求購(gòu)房者簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，但從法律上講，簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》并不是房屋買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序，購(gòu)房者可以爭(zhēng)取直接與開(kāi)發(fā)商就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及合同全部附件(包括補(bǔ)充協(xié)議)等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)后直接簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。 第四，就是盡量不交定金。如果還沒(méi)有下定**后的決心要買(mǎi)這套房子的話(huà)，可以要求不交定金，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠(chéng)意金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金等。這些是比較容易退換的。 **后，要抓住對(duì)方違約機(jī)會(huì)。如果開(kāi)發(fā)商一旦出現(xiàn)違約，就要求開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司解除《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，并全額退還已經(jīng)收取的款項(xiàng)，如果是定金，還可以要求雙倍返還。認(rèn)購(gòu)書(shū)可以把銷(xiāo)售人員的承諾寫(xiě)入，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，消費(fèi)者才能夠底氣十足并證據(jù)充分地要求對(duì)方返還款項(xiàng)。  

• 問(wèn) 《認(rèn)購(gòu)書(shū)》一般包括哪些內(nèi)容？
  答

  《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的內(nèi)容包括：①房號(hào)及戶(hù)型。②房屋的建筑面積。③房屋的價(jià)款及計(jì)算方式。④簽訂正式購(gòu)房的日期。⑤在一方不履行的處理問(wèn)題。⑥開(kāi)發(fā)商的預(yù)售許可證號(hào)。⑦當(dāng)事人雙方基本情況。