已有1個回答

• 154****9503

  在簽下正式的買房合同之前，通常都會簽一個商品房認購書。這個認購書是干什么的？里面會寫些什么內(nèi)容？有什么法律效力？ 商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。 認購書內(nèi)容一般包括： （1）買賣雙方當事人的基本情況； （2）房屋的基本情況（如房屋位置、面積等）； （3）房屋價款計算； （4）定金； （5）簽署正式買賣合同的期限。 認購書常見于商品房交易中，由其引起的法律糾紛也不少?！?*高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第四條、第五條第一次以規(guī)范的形式對認購書進行規(guī)定。以下就認購書相關法律問題進行簡要分析。 認購書的性質 審判實踐中，對商品房認購書性質的認定，歸納起來有兩種觀點： 一種觀點認為認購書就是正式預售合同，因為認購書是買賣雙方平等自愿基礎上的真實意思表示；另一種觀點認為認購書非獨立的合同，因為認購書僅是對簽訂正式合同相關事宜的約定。 我們認為，認購書應屬于商品房買賣合同的預約合同，與商品房買賣合同之間是預約與本約的關系。 首先，認購書是平等主體之間為設立買賣商品房民事權利義務關系而簽訂的協(xié)議，根據(jù)我國合同法第二條規(guī)定，“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議”，認購書應為獨立的合同。 其次，認購書是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認，所以也不應屬于商品房買賣合同。 **后，認購書與商品房買賣合同之間還存在許多不可預測的環(huán)節(jié)與風險，如果將認購書直接認定為商品房買賣合同，那么開發(fā)商在掌握優(yōu)勢信息的情況下，可能附加種種不合理條件，強行要求買方履行此“買賣合同”或承擔違約責任，則會嚴重損害買方的利益。 認購書的效力 認購書為預約合同，其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷售合同的效力。 一般認為，預約合同是談判當事人一方或雙方為將來訂立確定性合同達成的書面允諾或協(xié)議。預約和本約**根本的區(qū)別在于：預約合同僅能請求對方誠信談判，履行訂立本約的義務，不得直接就本約內(nèi)容請求履行。審判實務中，常有原告根據(jù)認購書，訴請法院判令被告履行交房，**后被判決駁回訴訟請求，原因就在于交付商品房是本約即商品房買賣合同的內(nèi)容而非認購書的內(nèi)容。 認購書屬于學理上的“將行談判的預約”，即哪怕雙方當事人在預約合同中規(guī)定了交易的實質性具體條款，但雙方當事人不受其約束，他們僅承擔繼續(xù)談判直至達成**后本約的義務，其特點： 一是當事人要對違反誠信談判義務，導致不能達成本約的行為承擔責任； 二是當事人如果盡到誠信的談判義務，即使不能達成本約，也不承擔任何責任。因此可以說，認購書的效力主要體現(xiàn)在以下三個方面：一是鑒于買賣雙方對交易標的物所擁有的信息不對稱，開發(fā)商應當充分披露可能影響買方訂立本約的信息。二是不應強加具有不合理條件的實際談判義務，特別是開發(fā)商不得利用自身的優(yōu)勢，免除自己的責任或加重買方的責任。 三是持續(xù)談判的義務，除非出現(xiàn)重大僵局或終止談判的事由，雙方當事人應恪守誠信義務，繼續(xù)進行談判。

  查看全文↓ 2016-07-05 10:20:57

相關問題

• 問 什么是購房認購書 法律效力是什么
  答

  認購書發(fā)生在購房合同簽定之前，僅對即將簽定的商品房銷、預售合同基本內(nèi)容的初步確認，其內(nèi)容一般為房屋的坐落位置、單價和總價等。通過認購書的簽署，購房者認可房屋位置及價格并承諾于限定期限內(nèi)購買，而開發(fā)商則保證為購房者保留特定的房屋。從認購書內(nèi)容和功能上看，認購書符合民法理論中預約合同的特征，本質上仍為一種合同。 按照民法理論，合同分預約和本約。預約，是指當事人之間約定將來訂立一定合同的合同。將來應當訂立的合同，稱為“本約”，而約定訂立本約的合同，稱為“預約”。在預約中，本合同在預約成立時尚未成立，預約合同的成立和生效，僅使當事人負有將來按預約規(guī)定的條件訂立合同的義務，而不負履行將來要訂立的合同中的義務。 但實際操作中因認購書具體內(nèi)容不同應作出不同定性： 1、認購書約定模糊，權利義務不明確，則應將其定性為意向書，違反意向書商定事宜應承擔締約責任； 2、認購書對即將簽定購房合同等事宜作出了明確約定，應視為購房合同的預約合同，違反認購書約定者應承擔的是違約責任； 3、認購書就購房事宜作出了較為全面的約定，則應認定為購房合同草簽形式，其實質為購房合同。 購房認購書的法律效力是什么？ 無論認購書是預約合同、還是意向書或者是購房合同，均應具有法律效力，違反認購書約定內(nèi)容都有可能產(chǎn)生相應民事責任。當然，認購書作為一種民事行為，其合法有效的前提是不得違反強行法規(guī)定。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第六條規(guī)定：未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發(fā)商盡管未正式簽署商品房預售合同，但認購書的簽署也是一種預售行為，簽署認購書時也應取得預售許可證，否則認購書無效；如在起訴前開發(fā)商取得認購證書，依照《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，可以認定認購書有效。

• 問 房屋認購書的法律效力有嗎？
  答

  商品房認購書，是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認，雙方約定在簽訂認購書后，開發(fā)商在一定期限內(nèi)為購房人保留房屋，不得自行售于他人。商品房認購書有法律效力：（1）沒有取得預售許可證的情況下簽訂人購協(xié)議的效力。《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。根據(jù)以上解釋以及相關的立法背景來看，要簽訂一份受法律保護的商品房認購書必須滿足以下條件：1、開發(fā)商已經(jīng)辦妥了立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)，也就是說只要認購書是在該手續(xù)辦理完之后簽訂的，即使項目沒有辦理商品房預售許可證也是有效的；2、如果沒有辦妥以上審批手續(xù)，那么極有可能被法院認定為非法融資，甚至有合同欺詐之嫌疑，不但不受法律保護，嚴重的還會受到行政處罰甚至承擔刑事責任。（2）取得預售許可證的情況下簽訂的認購協(xié)議的效力?！?*高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。

  全部3個回答>
• 問 認購書是否具有法律效力？
  答

  您好,你**好看下認購書里面的內(nèi)容!謝謝!

  全部9個回答>
• 問 購房認購書的法律效力是什么？簽訂時要注意什么？
  答

  購房認購書法律效力顯著，影響后續(xù)交易。簽訂合同前應關注市場動態(tài)和價格趨勢，確保條款合理，有利自身。

  全部4個回答>
• 問 ??住宅認購書是否具有法律效力？
  答

  一、房屋認購書是否具有法律效力根據(jù)《司法解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同?！?第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！庇缮厦鎯蓷l規(guī)定可以看出，認購書在一定的情況下是具有法律效力的，認購書中約定的定金、訂金，在一定情況下也是可以要回來的，只要購房者在簽訂合同時多多留意，避免吃虧上當。二、如何避免房屋認購書定金糾紛1、需要確認到認購書中的“定金”二字，區(qū)分清“定金”與“訂金”的區(qū)別。因為定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用，并有特定適用于定金的法律規(guī)定，即給付定金的一方不履行債務的無權要求返還定金，接受定金的一方不履行債務的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同的成立起擔保作用，它只是起預訂作用，叫做給付訂金的一方不履行債務的可以要求返還訂金。所以，在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂)，因為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認購書中有這樣的條款，買房應該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的;2、一般在實際交易的過程中，開放商提供的都是格式合同，寫的都是“定金”，購房者一定要注意;3、購房者一定要了解清楚定金的退還條件，在合同上要有相應的說明。因為到銀行的按揭辦理是在簽訂購房合同后，那就肯定在簽訂認購合同后，而銀行是否按照購房者所意愿的給予意向中的按揭比例、貸款年限及利率是不能事先確定的，因此在認購合同中一定要對這類情況具體約定退款條件。

  全部4個回答>