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• 148****5130

  對于地塊成本較高的項目，為了降低單位內土地費用，提高建筑密度，中、高層住宅是比較經濟的選擇。建筑物層數對造價的影響，因建筑類型、形式和結構不同而不同。理論上如果增加一個樓層不影響建筑物的結構形式，單位建筑面積的成本可能會降低。但是當建筑物超過一定層數時，結構形式就要改變，單位成本通常又會增加。所以在項目總體規(guī)劃允許高度范圍內，項目決策人掌握降低開發(fā)成本的臨界點是非常關健的。 一、建筑物的層高在滿足建筑使用功能的前題下應盡可能降低。 據資料分析，住宅層高從3米降到2.8米，平均每套住宅綜合造價可下降4%左右。平均每降低0.1米，能降低造價2%左右。這是因為層高和凈高的降低可以使基礎、墻體、柱、內外裝修、管線、采暖等工程量減少，從而降低工程造價。一般住宅層高可控制在2.7米～2.8米。 二、根據不同性質的工程綜合測算建筑層高每增加10cm相應造成建筑造價增加2～3％左右。 但當建筑層數增加時，單位建筑面積所分攤的土地費用及外部流通空間費用將有所降低，從而使建筑物單位面積造價發(fā)生變化。因此對于地皮特別昂貴的地區(qū)，為了降低土地費用，提高建筑密度，中、高層住宅也是比較經濟的選擇。 僅從住宅建筑的經濟角度考慮，應該說多層住宅具有降低造價和使用費用、節(jié)約用地的優(yōu)點。據資料分析，多層住宅樓層層數與造價關系如下。 三、住宅層數與造價的關系 根據建筑結構、設備綜合、規(guī)范要求等大體可以劃分為以下幾個層數段： 1F～6F：將一層住宅造價定為100，則二層為84.72，三層為78.51，四層為74.98，五層為73.65，六層為72.37。因此，可得出結論，六層以內住宅的層數越多，造價越低，且相鄰層次間造價差值也越小，多層住宅以采用5～6層為好。 6F～12F：7層及以上住宅入口層樓面距室外設計地面的高度超過16m以上的住宅必須設置電梯。11層及11層以下單元式住宅可不設封閉樓梯間，但開向樓梯間的戶門應為乙級防火門，且梯間應靠外墻，并應直接天然采光和自然通風。 12F～18F：12層及以上的高層每棟樓設置電梯不應少于2臺，其中宜配置一臺可容納擔架的電梯。 19F～30F：19層及19層以上的單元式住宅應設防煙樓梯間。 結論：在確定的各范圍段內，（例如確定的層數段為12～18F,如果規(guī)范都滿足的情況下，采取18F比較合適）層數越高則越經濟、單方造價成本越低、獲利越大。 四、建筑高度與成本控制的關系 民用住宅按層數劃分為多層建筑住宅（4～6層）、中高層住宅（7～9層）、高層住宅（10層以上）。 眾所周知，在多層建筑中層數越多越經濟，即六層**經濟。當住宅超過七層，就要增加電梯費用，需要較多的交通空間（過道、走廊要加寬）和補充設備（供水設備和供電設備等）。特別是高層住宅，要經受較強的風力荷載，需要提高結構強度，改變結構形式，從而使工程造價大幅度上升。 五、規(guī)范標準經濟技術要求 當然還跟房屋整體荷載及抗震等級有關，理論上說房屋越高，整體強度要求更高，單位平方米用鋼量及混凝土標號越高，造價也越高。隨著建筑高度的增加，抗震等級隨之提高，這樣就導致配筋加大，而且建筑要按高層規(guī)范，防火，疏散，給排水，共攤面積就會增加。 從結構形式說，要根據建筑物高度、抗震設防烈度等選擇合適的結構體系，具體到一個建筑物，抗震設防類度、結構形式、地基情況已經確定，建筑高度不同，抗震等級也不同，相應的構造措施也不一樣，成本也會有變化。 各種結構形式都有高度方面的限制，比如框架結構，抗震設防烈度為7度時，不大于24m時為三級抗震等級，大于24m為二級抗震等級，抗震等級變化，相應的構造措施就會變化，成本也會變化，剪力墻80米是個界限，大于80米以上又要提高一個等級。 綜合上述因素，在規(guī)劃允許的高度范圍內合理確定建筑高度有利降低開發(fā)成本。在多個因素中找出臨界點的交叉點是必須的。 六、綜合以上因素一般經濟（即臨界）層數為6層、11層、18層、30層。 一般建筑層數宜應選擇接近臨界點高度的層數。當然，除此之外，影響建安成本的因素還有很多，主要包括了兩個階段：一是工程項目規(guī)劃設計階段，二是工程項目施工階段。在規(guī)劃設計階段中概念方案設計，建筑物功能、大小，平面形狀等都是主要因素；建筑工程成本由材料費、人工費、機械臺班費、其他直接費和現場經費、管理費（間接成本）構成，其中影響**大的是材料費，人工費次之。

  查看全文↓ 2016-07-05 10:20:34

相關問題

• 問 買房選房如何考慮樓層問題 有哪些注意事項
  答

  有一部分在買房時常忽略樓層對日后生活的影響。選擇一個合適的樓層其實對每一個購房者來說，都是很關鍵的事。因為不同的人群適合的樓層不一樣，比如老人就不適合頂樓；家里有孩子的也不應該買太高等等。  一層至三層的利與弊 利：當發(fā)生意外時，比如地震、倒塌、火災等事故，一層至三層當屬**安全的樓層了。尤其是對那些有小孩的家庭而言，更是如此。綜合各方面因素，如果是普通老式的五、六層樓高的住宅，三層是**理想的。 弊：一層至三層，在居住方面可能會很不安靜，如果臨街，受路上的汽車尾氣、揚塵污染**重。在一些老小區(qū)，地下室還會返上來潮氣，而且更易受到蚊蟲的侵擾。此外，一樓還**易遭盜竊。 四層至六層的利與弊 利：對于高層住宅來說，從環(huán)境的角度來看，四層至六層安全性**好。 弊：如果電梯出現故障，或者是電梯擁擠的時候，四層至六層可能對于老年人和小孩來說，上下樓會很不方便。 七層、八層的利與弊 利：對于高層住宅樓來說，七層、八層是黃金樓層段。這個樓層安靜，不受汽車尾氣等影響，并且也不至于讓人達到恐高的程度。 弊：七層、八層對于人們來說，雖然居住方便，但是對于有心腦血管疾病的人來說，是**不適宜居住的，因為氣壓會很低，很容易讓人感覺上不來氣，所以有心腦血管疾病的人切勿購買。 九層至十五層的利與弊 利：從九層到十五層及以上樓層，是**明亮的樓層。**高的樹也達不到這個高度，因此光線不易被遮擋。 弊：如果在這幾層上下有排放廢棄物的管道，那么這幾層所受的影響是**大的。 十五層以上的利與弊 利：視野**好，空氣**清新。住宅樓暖氣是往上升的，所以十六層以上**暖和。 弊：在一些老的小區(qū)，高層住宅樓一般水壓較小，有時會出現停水的現象。而且，生火災時不易逃生，并且火災散發(fā)的有毒氣體都是由下向上擴散的，因此是**危險的樓層。 買房選樓層也是一門學問，樓層并沒有**好**壞的區(qū)別，需求不同，適合的樓層就不同。

• 問 如何選房屋樓層？有哪些注意事項？
  答

  買房挑選樓層注意事項：1、光線從光線的角度考慮，樓層自然不適宜于太低，低層單位的陽光會被周圍的建筑物遮擋。但樓層過高，角度不對，也會影響陽光的照射。2、噪聲城市的噪音源很多，噪音會影響人體的健康，讓人吃不香、睡不著、學習效率降低等。樓層低吸收的噪音就多。但如果低層單位周圍有樹木、隔音板之類吸收聲波的物體，就會好一些。而聲音就會向上傳，高層單位也不能幸免。一般來說，20層以上的單位噪音影響較小。3、灰塵一般認為10層是揚灰層，灰塵都會懸浮在這個高度，不上不下。10層以上的單位基本不會受到灰塵的困擾。4、視野這一條不必多說，肯定樓層越高視野越好。但是頂層單位太陽直射樓頂，夏天會很熱，32層的住宅31層會相對好些。5、風水根據五行八卦來說，每個屬相都有對應的屬性，而每個樓層也都有對應的屬性。人應該選擇與自己屬性相同的樓層居住，有利于自己的工作等。6、民俗中國人一向偏愛數字6、8，討厭4。而西方視13、18都是不吉利的數字，這個要根據個人信仰作出選擇。選一樓需要注意下面幾點：1、避免濕氣??一樓相對潮濕，而且回潮現象較為嚴重，但如果下面有架空層則無大礙。在選擇此類房屋時要注意室內墻壁是否有霉斑，即便是選擇了之后，室內一般不要鋪設地板，應以地磚為宜。而且，一般底層接近地面，周邊管道井較多，墻皮與樓板防潮問題是關鍵?，F在有些小區(qū)底層住宅往往高架半層或1-1.5米，底下做半地下室處理，對防潮起到較好作用。2、采光問題??目前，新房在設計和建造房屋時都會充分考慮到這個問題，基本上都能達到國家規(guī)定的**低日照標準，而房齡相對較老的房屋此類問題就較為突出，應盡量挑選棟距較大的住宅小區(qū)，爭取主采光面為正南向。如果有老人、小孩，更應考慮冬季自然日照的問題。影響底層日照的主要原因在于鄰棟樓宇的遮擋，因此可以自己計算一下：本樓應與南向相鄰樓座棟距是否小于相鄰樓座的樓高，如果棟距高于樓高，就不會影響45°的陽光入射角。3、安全問題??對于追求高生活品質的人們來說，安全問題是**關心的，也是**在意的環(huán)節(jié)。對于選擇底層住宅的消費者來說，社區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理是必須要考慮的重要因素。如果整個社區(qū)內的安全管理措施得當，人員進出把關嚴格，并經常有保安人員進行巡查，那么底層住宅的安全系數就可以大大增加。選擇此類房屋時應仔細考察房屋所處的小區(qū)地理位置、周邊的居住人群、小區(qū)的性質、物業(yè)管理公司的質量。另外，自我防范也是很重要的。4、噪音問題??一樓是樓上居民的必經之路，人多了，就會發(fā)出聲響，例如：關單元門的聲音、腳步聲、嬉鬧聲等等。所以為了避免日常的干擾，選擇底層住宅時應該重點考察房屋的隔音質量，包括墻壁和門窗。尤其是窗戶，選擇中空、密閉性能好的隔音玻璃能夠有效地避免外界聲音的干擾。所以在選擇底層住房時，應盡量避開小區(qū)地下車庫的出入口、交通主干道，正對馬路、娛樂區(qū)或小區(qū)大門的房慎選，以避免塵埃、噪聲的干擾和夜間汽車燈光的閃動及鳴笛。5、衛(wèi)生問題??在房齡不是很新的小區(qū)或者是物業(yè)公司不是很負責任的小區(qū)，隨意丟棄和高空拋物的現象時常發(fā)生。因此，在選擇此類房屋時應考察小區(qū)居住人群的素質以及物業(yè)公司的服務質量等。

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• 問 高層樓房樓層如何考慮 有哪些注意事項
  答

  南京市環(huán)保局發(fā)布數據，2015年南京控制在55分貝標準以下的“安靜區(qū)”縮小了，全市近7成區(qū)域“比較安靜”，交通噪音問題越來越突出，在監(jiān)測的200多條交通干道中，低于70分貝的達標路段只有74.8%，同比下降了7.5個百分點。這就是說，南京有近3成監(jiān)測路段噪音不達標。環(huán)保部門專家還發(fā)現，高層建筑噪音分貝“兩頭小中間大”，5到24層噪音**大，30層以上又變得較為安靜。   30到70米 高層建筑噪音**大 買房時，很多人喜歡住在高層，不僅是因為站得高看得遠，而且離馬路較遠，受車流等交通噪音影響小。事實上，想圖清靜也并非那么簡單，高層的噪音污染同樣也很大。 實際上，高層和低層受到的噪音污染形式不太相同。對于低層而言，它的噪聲源表現為震動和聲音兩部分。對于高層的住戶而言，震動的影響會被不斷減弱，但聲音以聲波的形式傳遞，當某層的高度正好達到噪聲聲波波長的整數倍時，噪聲就會表現得十分明顯。 為什么呢，高層周圍沒有什么建筑物遮擋，高層完全暴露在聲波的立體傳播下，所以噪音就大了。然而，由于噪音到一定高度開始衰減，因此更高樓層住戶受到的影響就較小。 另外，噪音與樓層分布是什么關系呢？南京環(huán)保局的專家研究發(fā)現，噪聲向上傳播，高層住宅在30到70米間噪聲**大。樓層矮反而噪聲小，除了因為綠化帶、行道樹可以降低噪聲，還因為矮樓層只接收近距離的噪聲，而樓層越高接收噪聲的范圍越廣，遠距離的交通噪聲都可以傳送到高層。 根據監(jiān)測人員測試，一般5樓以上，噪音分貝會隨著樓層增高而變大，當樓層更高時，噪音又出現下降。一般來說高層建筑中，5到24層噪聲**大，其中噪聲在11層到22層上升**多，30層以上又較為安靜。如果是1幢26層高的樓房，20—22層噪聲**大。 1--3層 這幾層空氣**“臟” 除了噪音外，很多民間關于“9至11層是PM2.5**愛，是揚灰層，不能買”的說法在網上流傳。對此，專家予以辟謠，他們認為無論是更“輕”的PM2.5還是更大的PM10“灰”粒，在越接近地面的樓層，才濃度越高。 南京環(huán)保專家曾監(jiān)測發(fā)現：一到三層為濃度**高的區(qū)域，即10米以下才是**臟的。數據顯示，PM2.5和PM10，濃度是1到3樓**高，后面就開始下降，并呈現分布均勻的狀態(tài)。即使揚塵顆粒在特定條件下短暫盤旋到9-11層的高度，那也是偶然現象，必須具備很多氣象條件。 而且專家強調PM2.5分布比PM10更均勻。此外，PM10相對PM2.5，雖然顆粒會大一些，但是其重力沉降作用依然非常小，只有一點點，所以只會在底層地面濃度相對高一些，其他更高層的分布，依然均勻。 交通噪音是投訴**多的污染源 在城市里，交通噪音是城市環(huán)境噪聲污染的重要來源，其“能量”通常占環(huán)境噪音總能量的70%至80%。近年來，南京交通噪音也已經取代施工噪音，成為投訴**多的污染源。 2015年11月，南京市環(huán)保局發(fā)布2015年的聲環(huán)境狀況，數據顯示：2015年，城區(qū)區(qū)域環(huán)境噪聲均值為55.2分貝，同比上升1.4分貝?？刂圃?5分貝標準以下較安靜的覆蓋面積比為68.5%，同比下降1.2個百分點。南京城區(qū)交通噪聲均值為67.8分貝，同比上升0.6分貝，其中達標路段(低于70分貝)占總監(jiān)測路段的74.8%，同比下降7.5個百分點。 專家介紹說，機動車快速增長是交通噪音快速增長的主要原因，南京交通噪音污染加重的第一要素就是車輛的激增，大量汽車擠在公路上通行，發(fā)聲功率提高是必然情況。 專家還表示，近幾年來，南京的多條道路處于‘禁止通行’的施工狀態(tài)，大量車輛需要繞行，這造成車流量的不均衡發(fā)展態(tài)勢：車擁擠在同一干道，在堵塞的時候，原本禁止的鳴笛狀態(tài)也時有發(fā)生。 有路段噪音100分貝，怎么辦？ 那么交通道路上的噪音是如何監(jiān)測出來的？2014年南京環(huán)保部門曾經選擇了位于河西、城東干道以及江東路的3個檢測點進行測試，采用的是儀器手動監(jiān)測，測試中發(fā)現**高噪音值接近100分貝。據介紹，根據相關規(guī)定，城市交通噪音白天不得高于70分貝，晚間10點以后不得高于55分貝。 其實日益上升的交通噪音給周圍居民帶來嚴重污染，有沒有解決之道？專家認為，安裝隔音屏以及使用降噪路面材料是現階段**好的方法。前年江蘇省環(huán)境監(jiān)測站對南京市區(qū)一高架橋的交通噪聲進行了監(jiān)測。這一路段已經安裝了隔音屏，結果顯示，不論聲屏障的高低，對于較低樓層的中頻段噪聲有比較好的隔聲效果；而對于高樓層的噪聲，加高聲屏障對其有一定的抑制作用。 事實上，許多建筑在做環(huán)評時確實有安裝隔音屏的要求，但是因缺乏硬性的規(guī)定，實施起來也存在困難。往往一些開發(fā)商把房子建好賣完后就走了，居民入住后發(fā)現噪音問題再去找開發(fā)商掏錢建隔音屏，這非常困難。所以，一些路段的隔音屏**后只好由政府掏錢建設。 名詞解釋： 分貝 分貝是聲壓級的大小單位(符號：db)，聲音壓力每增加一倍，聲壓量級增加6分貝。 1分貝 人耳剛能聽到 20分貝以下 安靜 40—60分貝 正常交談聲音 60分貝以上 屬于吵鬧范圍 大于90分貝 會使聽力受損 100—120分貝 待1分鐘可暫時失聰

• 問 樓層風水注意事項有哪些 如何考慮樓層風水問題
  答

  風水學作為中國非物質文化遺產，影響中國一代又一代，無論它的可信度如何，我們在做重大決定之前似乎多多少少會將其考慮在內，自從買房選樓層和風水聯(lián)系起來之后，更是涵蓋尤多。如果你看重，那你點對文章了。 購房置業(yè)中，其實樓層風水十分有講究。樓層選擇除了高層中層底層，具體的樓層數你知道如何選嗎？樓層風水到底有哪些講究？ 由于存在著命相與層數之間五行的問題以及磁場信息對人體產生的影響，在同一大廈或同一座樓內，不同的樓層對不同的居住者會產生不同的風水效果。那么樓層風水究竟有何講究？又如何選擇符合自己風水的樓層呢？ 樓層風水第一步 首先必須了解自己的生肖與五行的關系，即自己主命屬什么？ 生肖屬鼠，在五行方面屬水。 生肖屬牛，在五行方面屬土。 生肖屬虎，在五行方面屬木。 生肖屬兔，在五行方面屬木。 生肖屬龍，在五行方面屬土。 生肖屬蛇，在五行方面屬火。 生肖屬馬，在五行方面屬火。 生肖屬羊，在五行方面屬土。 生肖屬猴，在五行方面屬金。 生肖屬雞，在五生方面屬金。 生肖屬狗，在五行方面屬土。 生肖屬豬，在五行方面屬水。 怎樣選樓層樓層風水注意事項 樓層風水第二步 接下來看看樓層與五行的關系： 一樓和六樓屬于北方，屬水。故樓宇的第1層和第6層或尾數是1或6的層面均屬水。 二樓和七樓屬于南方，屬火。故樓宇的第2層和第7層或尾數是2或7的層面均屬火。 三樓和八樓屬于東方，屬木。故樓宇的第3層和第8層或尾數是3或8的層面均屬木。 四樓和九樓屬于西方，屬金。故樓宇的第4層和第9層或尾數是4或9的層面均屬金。 五樓和十樓屬于中央，屬土。故樓宇的第5層和第10層或尾數是5或0的層面均屬土。 怎樣選樓層 樓層風水注意事項 樓層風水第三步 樓層風水幫你選樓層： 五行相生相克，每一個元素都不是獨立存在。相生：火生土、土生金、金生水、水生木、木生火；相克：火克金、金克木、木克土、土克水、水克火。 樓宇的五行，對居住人之命中五行，有相生和相助作用的為吉。相反，有相克作用，則為不吉。如果樓宇的層數五行生主命，助主命，吉論。克主命，作不吉論。而主命五行克層數五行，中等論。 試舉一例說明如下：某人生肖屬豬，五行屬水，居住在一樓或六樓，則水可助其主命水，吉論；居住在四樓或九樓，則金生其主命水，吉論；居住在五樓或十樓，則土克其主命水，兇論；居住在三樓或八樓，則木泄其主命水，兇論；居住在二樓或七樓，則火被其主命水克制，中等論。

• 問 選樓層如何挑底層 有哪些注意事項
  答

  底層住宅在人們觀念中，尤其是年輕人看來，有著容易潮濕、私密性不強、陽光少等多個問題，一直不太受歡迎。但是，也有一些人群就是對底層青睞有加。底層沒有電梯乘坐困擾、可能還能贈送花園，還有**重要的是價錢便宜。其實，選樓層只要注意以下幾點，選擇得當，底層也能淘到好房子。 避免濕氣 一樓相對潮濕，而且回潮現象較為嚴重，但如果下面有架空層則無大礙。在選擇此類房屋時要注意室內墻壁是否有霉斑，即便是選擇了之后，室內一般不要鋪設地板，應以地磚為宜。而且，一般底層接近地面，周邊管道井較多，墻皮與樓板防潮問題是關鍵?，F在有些小區(qū)底層住宅往往高架半層或1-1.5米，底下做半地下室處理，對防潮起到較好作用。 采光問題 目前，新房在設計和建造房屋時都會充分考慮到這個問題，基本上都能達到國家規(guī)定的**低日照標準，而房齡相對較老的房屋此類問題就較為突出，應盡量挑選棟距較大的住宅小區(qū)，爭取主采光面為正南向。如果有老人、小孩，更應考慮冬季自然日照的問題。影響底層日照的主要原因在于鄰棟樓宇的遮擋，因此可以自己計算一下：本樓應與南向相鄰樓座棟距是否小于相鄰樓座的樓高，如果棟距高于樓高，就不會影響45°的陽光入射角。 安全問題 對于追求高生活品質的人們來說，安全問題是**關心的，也是**在意的環(huán)節(jié)。對于選擇底層住宅的消費者來說，社區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理是必須要考慮的重要因素。如果整個社區(qū)內的安全管理措施得當，人員進出把關嚴格，并經常有保安人員進行巡查，那么底層住宅的安全系數就可以大大增加。選擇此類房屋時應仔細考察房屋所處的小區(qū)地理位置、周邊的居住人群、小區(qū)的性質、物業(yè)管理公司的質量。另外，自我防范也是很重要的。 噪音問題 一樓是樓上居民的必經之路，人多了，就會發(fā)出聲響，例如：關單元門的聲音、腳步聲、嬉鬧聲等等。所以為了避免日常的干擾，選擇底層住宅時應該重點考察房屋的隔音質量，包括墻壁和門窗。尤其是窗戶，選擇中空、密閉性能好的隔音玻璃能夠有效地避免外界聲音的干擾。所以在選擇底層住房時，應盡量避開小區(qū)地下車庫的出入口、交通主干道，正對馬路、娛樂區(qū)或小區(qū)大門的房慎選，以避免塵埃、噪聲的干擾和夜間汽車燈光的閃動及鳴笛。 衛(wèi)生問題 在房齡不是很新的小區(qū)或者是物業(yè)公司不是很負責任的小區(qū)，隨意丟棄和高空拋物的現象時常發(fā)生。因此，在選擇此類房屋時應考察小區(qū)居住人群的素質以及物業(yè)公司的服務質量等。