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• 135****7710

  商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓條件 商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓，指購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了預(yù)購商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，把原來因簽訂購房合同而獲得的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人的行為。也成為“房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓”。從法律角度分析，房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)尚未形成，因此，這是一種合同債權(quán)的轉(zhuǎn)讓。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。”以法律條文的形式允許商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓。 那么，商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓需要什么條件呢? 首先，沒有辦理商品房預(yù)售登記的商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓比較簡單。開發(fā)商、買受人、受讓人協(xié)商一致后，解除買受人與開發(fā)商原先簽訂的預(yù)售合同，再由新的受讓人與開發(fā)商另簽一份商品房買賣合同即可，不須經(jīng)過房屋主管部門的批準和履行預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓程序。 如果預(yù)售合同已經(jīng)在房屋主管部門進行了商品房預(yù)售合同登記，那么。商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓需要符合下列條件才可以辦理： 1、符合當?shù)胤伞⒎ㄒ?guī)的要求，允許預(yù)售轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓、不允許預(yù)售轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓。這個要求需要查閱當?shù)胤康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法。例如《深圳經(jīng)濟特區(qū)商品住宅外銷管理辦法》規(guī)定：預(yù)售的外銷商品住宅，未取得房地產(chǎn)證之前，不得轉(zhuǎn)讓。 2、商品房預(yù)售合同合法有效。**高人民法院民1996(2)號文件第28條規(guī)定：商品房預(yù)售合同無效的，商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)認定為無效。 3、預(yù)售房屋尚未實際交付。 4、預(yù)購人履行了預(yù)購合同約定的義務(wù)。預(yù)購人沒有履行預(yù)購合同的義務(wù)時，預(yù)購人無權(quán)轉(zhuǎn)讓該預(yù)售房屋。在商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓中，債務(wù)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當征得預(yù)售人的同意;如果預(yù)購人擅自轉(zhuǎn)讓，預(yù)售人享有合同解除權(quán)，并可以要求預(yù)購人承擔締約過失責任。同時，我國法律嚴禁買空賣空、倒賣合同的行為，不允許利用預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓做變相期貨交易。 5、簽訂商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同。無需簽訂新的預(yù)售合同。 另外，北京市的商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓，根據(jù)北京市人民政府關(guān)于修改《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》的決定第四十四條的規(guī)定：預(yù)購人在預(yù)售合同登記備案后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房的，按照下列規(guī)定辦理： (一)未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價款的，預(yù)購人應(yīng)當取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意; (二)已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價款的，預(yù)購人應(yīng)當將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

  查看全文↓ 2016-06-27 12:22:09

相關(guān)問題

• 問 商品房預(yù)售合同如何轉(zhuǎn)讓 須滿足什么條件
  答

  　商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓是指商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓他人的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預(yù)售合同的主體，預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化，由商品房預(yù)購人將原預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間設(shè)立新的民事法律關(guān)系。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)的二手交易，即通常所稱的三級市場。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定?！边@一規(guī)定實際上是商品房的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的認可。事實上，我國商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓在房地產(chǎn)市場中大量存在。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條之規(guī)定，說明預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。筆者以為預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓有如下條件： 1.轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售合同不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國家加強宏觀管理，加強國家稅收。因為預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓主體與預(yù)售主體不同，轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份，它是前一預(yù)售合同的預(yù)購方，同時又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方，而不是未竣工商品房預(yù)售方，故轉(zhuǎn)讓人不具備預(yù)售方的主體資格，也不必具有商品房預(yù)售許可證，但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預(yù)售轉(zhuǎn)讓的主體資格。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓后，新預(yù)購人取代原預(yù)購人成為新的權(quán)利主體，也是預(yù)售商品房竣工后的產(chǎn)權(quán)人。 2.預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的標的物必須是尚未竣工的，正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，如果轉(zhuǎn)讓的標的物已經(jīng)竣工驗收，預(yù)購方已經(jīng)實際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，不是預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按商品房買賣關(guān)系處理，同時，預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。由于房地產(chǎn)市場價格不穩(wěn)定，轉(zhuǎn)讓人將預(yù)售合同提前轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)移跌價風險；新預(yù)購人自愿承擔跌價風險，冒著風險提前買受，然后再次轉(zhuǎn)讓，這種轉(zhuǎn)移風險和買受風險必須是平等自愿的。當然，與之相對應(yīng)也有獲得利益的機會。 3.預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓，否則預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓無效。**高人民法院民（1996）2號文件第28條規(guī)定：“商品房的預(yù)售合同無效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當認定無效?！睆念A(yù)售合同內(nèi)容看，分以下幾種情況：第一，如果預(yù)售合同對轉(zhuǎn)讓有約定，當雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時，可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中，預(yù)售合同約定必須付清前二次應(yīng)付款項或者付清應(yīng)付款項達到2/3后方可轉(zhuǎn)讓。第二，預(yù)售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件，預(yù)售合同履行中，預(yù)購方提出轉(zhuǎn)讓，必須征得預(yù)售人同意，否則轉(zhuǎn)讓無效。這樣規(guī)定既可預(yù)防預(yù)購人倒賣合同，牟取非法利益，又可以保證預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓及預(yù)售合同的順利履行。第三，預(yù)購方已經(jīng)全部履行預(yù)售合同規(guī)定的全部義務(wù)，對預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓，不必征得預(yù)售人的同意，但事后應(yīng)及時通知預(yù)售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人，轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人持原經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同通知預(yù)售人，并了解后預(yù)購人履行合同情況。 4.預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預(yù)售合同。因為轉(zhuǎn)讓人與新預(yù)購人簽訂預(yù)售合同將后預(yù)售合同的預(yù)購人（轉(zhuǎn)讓人）更名為新的預(yù)購人，新預(yù)購人通過預(yù)售轉(zhuǎn)讓字目取得原預(yù)售合同預(yù)購的地位。 這種預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)依法繳納有關(guān)稅費。轉(zhuǎn)讓人無論是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，還是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓，都只是合同主體的變更，而合同內(nèi)容即權(quán)利義務(wù)并沒有改變。如果轉(zhuǎn)讓人是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，預(yù)售人拒絕重新簽訂預(yù)售合同，將阻止轉(zhuǎn)讓人對債權(quán)人的處分權(quán)，故新預(yù)購人沒有必要與預(yù)售人重新簽訂預(yù)售合同，預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后，具有不可逆轉(zhuǎn)性，即新的法律關(guān)系形成，原預(yù)購人和新預(yù)購人均不得反悔，但新預(yù)購人符合轉(zhuǎn)讓條件時仍可以再行轉(zhuǎn)讓。 預(yù)售人、轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人持經(jīng)登記備案的原預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓雙方新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同及預(yù)售方或履行出具的已付足約定的預(yù)購款證明文書，到標的物所在地房產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)，對符合轉(zhuǎn)讓條件的，房地產(chǎn)管理部門可予以轉(zhuǎn)讓登記。同時辦理原預(yù)售合同的更名手續(xù)，明確預(yù)售方向受讓人履行原預(yù)售合同的標的物。若需再次轉(zhuǎn)讓者，仍按上述手續(xù)辦理。經(jīng)過**后轉(zhuǎn)讓登記的受讓人，為預(yù)售后竣工的商品房產(chǎn)權(quán)人。

• 問 什么是商品房預(yù)售合同，商品房預(yù)售需滿足哪些條件？
  答

  不是的，只是規(guī)定商品房預(yù)售合同應(yīng)當進行登記。商品房預(yù)售――是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未竣工的、將來才能交付的、具備法定銷售條件的房屋售與買受人，由買受人支付房屋價款。登記備案的時間是：自商品房預(yù)售合同簽訂之日起３０日內(nèi)。如果沒有備案的話，不能對抗善意第三人。《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條：“當事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。 當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。”相關(guān)法條連接：《房地產(chǎn)管理法》第44條第2款：“商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門和土地主管部門登記備案?！眹鴦?wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第27條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自商品房預(yù)售合同簽訂之日起３０日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案?！苯ㄔO(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條：“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。”

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• 問 商品房預(yù)售須符合哪些條件？
  答

  1、商品房預(yù)售人（開發(fā)商）必須已經(jīng)向政府主管部門交付全部土地使用權(quán)出讓金，并依法取得土地使用權(quán)證書。2、房地產(chǎn)開放商必須持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。3、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日，預(yù)售人方能預(yù)售房屋給預(yù)購人。4、商品房預(yù)售人（房地產(chǎn)開發(fā)商）須向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人（房地產(chǎn)開發(fā)商）應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。6、商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。7商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。

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• 問 商品房預(yù)售須符合哪些條件？
  答

  應(yīng)該是至少要拿到五證吧

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• 問 商品房預(yù)購合同中預(yù)售方需要滿足哪些條件？
  答

  預(yù)售方需滿足房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、資金實力等條件，并確保項目進展順利。購房者應(yīng)通過市場數(shù)據(jù)和行業(yè)報告，評估預(yù)售方的實力和信譽。

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