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• 147****2202

  九十年代以來(lái)，上海市購(gòu)房者購(gòu)買預(yù)售商品房，大都按要求使用官方推薦使用的示范文本來(lái)簽署合同、這些示范文本前后共有95版、97版和現(xiàn)正在使用的2000版三種。2000版示范文本雖較前兩種在規(guī)范商品房預(yù)售、保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益方面有不少改進(jìn)，但正如前兩個(gè)版本由于合同本身?xiàng)l款設(shè)計(jì)的缺陷，使其設(shè)計(jì)的文本條款還側(cè)重于保護(hù)房產(chǎn)商的利益，這樣就依然導(dǎo)致了房地產(chǎn)糾紛仍在不斷增加。預(yù)售合同規(guī)定“以取得《住宅交付使用許可證》為交房條件”，購(gòu)房害陷入兩難境地 在筆者**近辦理的個(gè)案中，張鳴先生的遭遇頗能說明問題。張鳴先生的兒子張杰長(zhǎng)期生活在國(guó)外，他主要從事生物技術(shù)研究。幾年前，張杰被上海市政府針對(duì)境外優(yōu)秀人才回滬創(chuàng)業(yè)的優(yōu)惠政策所吸引，萌發(fā)了回滬大干一番事業(yè)的想法，作為父親的張鳴自然非常贊同兒子的這一打算。兵馬未動(dòng)，糧草先行，張杰決定先在上海購(gòu)買一套房子。為此，父親張鳴親自在上海操辦，跑了不少樓盤，通過篩選比較，相中了一套地段較好，位于市區(qū)正在建造的三室一廳的商品房。 簽約時(shí)，售樓小姐拿出2000版《商品房預(yù)售合同》，只見上面大部分空格處開發(fā)商已作了填寫，其主要條款約定：房屋在2001年10月31日前交付，房屋交付以取得《住宅交付使用許可證》為條件，并且開發(fā)商承諾在200i年12月31日前取得大產(chǎn)證，如到時(shí)不能取得大產(chǎn)證，張鳴有權(quán)單方面解除合同;如果張鳴選擇單方面退房時(shí)，開發(fā)商將以總房?jī)r(jià)的10%予以賠償。另外，開發(fā)商還與張鳴在合同的第五條中約定、當(dāng)暫側(cè)面積與實(shí)側(cè)面積不一致時(shí)，選擇按房屋每平方米建筑面積單價(jià)計(jì)算，多退少補(bǔ)。 起先，張鳴對(duì)開發(fā)商不選擇以取得大產(chǎn)證為交房依據(jù)的條款設(shè)置心存疑慮，但售樓小姐很肯定地告訴老張，開發(fā)商只要取得《住宅交付使用許可證》就表示一定能取得大產(chǎn)證，我們簽的預(yù)售合同是政府推薦的文本，不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)的。這一番解釋打消了張鳴的顧慮，**后經(jīng)張杰同意，張鳴以自己名義與開發(fā)商簽訂了《預(yù)售合同》。 簽約后，開發(fā)商果然如期通知張鳴已經(jīng)取得《住宅交付使用許可證》業(yè)主可以人住了，但對(duì)張鳴詢問的房屋實(shí)測(cè)面積，開發(fā)商則表示房屋面積的實(shí)測(cè)工作正在進(jìn)行，無(wú)法奉告。無(wú)奈之下張鳴只得驗(yàn)收房屋辦理了交接鑰匙手續(xù)，并通知兒子回滬與裝演公司簽訂了包工包料總價(jià)為20萬(wàn)開人民幣的裝潢協(xié)議，對(duì)新居進(jìn)行了豪華裝修。 個(gè)月后新居裝飾工程結(jié)束，張鳴想起辦小產(chǎn)證事宜就找一開發(fā)商提出這 要求此時(shí)售樓小姐拿出房屋面積的實(shí)測(cè)報(bào)告，要求張鳴按多退少補(bǔ)的約定支付超出5平方米建筑面積部分的差價(jià)款共計(jì)人民幣50000元;并告訴張鳴，要等到大產(chǎn)證辦共后才能辦理個(gè)人的小產(chǎn)權(quán)證，目前大產(chǎn)證還在辦理這中、售樓小姐稱老板正在努力，要張鳴安心等待。

  查看全文↓ 2016-06-27 12:22:09

相關(guān)問題

• 問 商品房買賣合同注意事項(xiàng)有哪些 如何避開商品房買賣合同陷阱
  答

  根據(jù)目前市場(chǎng)碰到的商品房買賣合同中，普遍存在爭(zhēng)議的條款及注意事項(xiàng)，先總結(jié)一下幾條，大家可以參考一下。 1、簽合同前先查看政府相關(guān)部門頒發(fā)的《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售預(yù)售許可證》及營(yíng)業(yè)執(zhí)照;交房前應(yīng)查看《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》及《消防安全合格證》。 2、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人，應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。 3、預(yù)售的商品房的基本情況，預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。 4、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。 5、價(jià)款。即預(yù)售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。 6、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。 7、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。 8、房地產(chǎn)權(quán)的辦理屬于登記義務(wù)，辦理不應(yīng)收取費(fèi)用(除各項(xiàng)的過戶費(fèi)、維修基金等國(guó)家要求交納的) 9、物業(yè)管理?xiàng)l款，要明確物業(yè)費(fèi)所收取的項(xiàng)目為哪些，交房時(shí)應(yīng)提前繳納幾個(gè)月的物業(yè)費(fèi)， 10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。 11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。 12、注意開發(fā)商的廣告是否和合同上所要求的一致 13、針對(duì)付款方式、核算方式與開發(fā)商達(dá)成協(xié)議，并把雙方允諾的內(nèi)容寫人正式合同。要注意公平合理，慎防開發(fā)商設(shè)置過重義務(wù)，日后無(wú)法履行 14、對(duì)于付款延期，付款延期的違約責(zé)任，可以根據(jù)開發(fā)商延期交付房屋的違約責(zé)任書寫相同。 15、商品房質(zhì)量，與開發(fā)商協(xié)定房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)主要包括：房型、使用功能、用料、施工、配套等;對(duì)于房屋交付使用時(shí)，其達(dá)不到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的處罰方式由雙方協(xié)商作出明確規(guī)定;對(duì)于違約條款要明確到具體情況。 對(duì)于商品房的質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商約定的內(nèi)容包括：墻體平直的標(biāo)準(zhǔn);防水的標(biāo)準(zhǔn)，即房屋頂棚無(wú)水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無(wú)漏水、滲水;表面裂縫的標(biāo)準(zhǔn)：即開發(fā)商承諾商品房?jī)?nèi)部無(wú)任何裂縫，保溫層墻壁表面平整，瓷磚地板平整無(wú)松動(dòng)、無(wú)爆裂、無(wú)間隙;管線安裝與室內(nèi)表面的平整標(biāo)準(zhǔn)：即開發(fā)商承諾不在商品房?jī)?nèi)通行任何公用管線，承諾任何管道的安裝不影響房屋室內(nèi)表面的平整。采用的建筑材料應(yīng)達(dá)到國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)等。

• 問 商品房預(yù)售合同簽訂有什么注意事項(xiàng) 應(yīng)具備哪些條款
  答

  商品房預(yù)售合同通常是在房屋尚未建成時(shí)簽訂的，買方并不能預(yù)見到房屋的實(shí)際形態(tài)，所以對(duì)于買方來(lái)說，就必須將一些可能產(chǎn)生變化的內(nèi)容寫入預(yù)售合同，以便房屋建成后依據(jù)此約定來(lái)進(jìn)行衡量。簽訂預(yù)售合同前買方必須查驗(yàn)賣方是否獲得銷售許可證，否則賣方無(wú)權(quán)進(jìn)行房屋預(yù)售，這樣的房屋**好不要購(gòu)買，以免日后出現(xiàn)糾紛。在確信賣方的房屋銷售行為合法后，買方應(yīng)當(dāng)和賣方簽訂書面購(gòu)房合同，其中必須包括： 1、房屋坐落位置和房屋編號(hào)； 2、房屋面積。其中必須注明是否是建筑面積，是否包括共用分?jǐn)偯娣e； 3、面積誤差。暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差大于或小于一定比例，買方擁有退房的權(quán)利； 4、房屋價(jià)格。因?yàn)閮r(jià)格是以建筑面積來(lái)計(jì)算的，所以實(shí)測(cè)建筑面積的超出或小于暫測(cè)建筑面積部分是否需要重新結(jié)算； 5、交房時(shí)間。賣方必須于某個(gè)具體時(shí)間前交付房屋，否則賣方應(yīng)付違約責(zé)任，逾期超過多少天，賣方有權(quán)解除合同； 6、付款方式。雙方應(yīng)明確約定付款的時(shí)間表和每期付款數(shù)額； 7、賣方應(yīng)保證買方可以獲得合法的房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)； 8、雙方還應(yīng)約定房屋的裝修和建材標(biāo)準(zhǔn)，以便在交付房屋時(shí)有所參照。 以上都是預(yù)售合同所必須具備的重要條款，買賣雙方還可以根據(jù)自己的實(shí)際情況來(lái)添加其他內(nèi)容。

• 問 商品房預(yù)售合同基本內(nèi)容是什么 商品房預(yù)售合同有什么注意事項(xiàng)
  答

  1、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人，應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。 2、預(yù)售的商品房的基本情況。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。 3、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。 4、價(jià)款。即預(yù)售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。 5、房屋交付方式和期限及逾期交房的免責(zé)條件。例如合同中可以約定由于一定的自然**，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。 6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。 7、違約責(zé)任。包括購(gòu)房一方不能依約支付價(jià)款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時(shí)、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。 8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。 9、物業(yè)管理?xiàng)l款。 10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。 11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。

• 問 商品房預(yù)售網(wǎng)簽的注意事項(xiàng)有哪些?
  答

  網(wǎng)簽注意事項(xiàng)：第一，網(wǎng)簽時(shí)一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證，則通常開發(fā)商也具有了土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。 第二，網(wǎng)簽時(shí)一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫，千萬(wàn)不能馬虎。 第三，網(wǎng)簽時(shí)一定要注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。 第四，面積確認(rèn)及面積差異處理。如果選擇按套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理時(shí)，應(yīng)當(dāng)在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。 第五，網(wǎng)簽時(shí)一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對(duì)此，購(gòu)房者在簽訂什么是網(wǎng)簽合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。 另外，在什么是網(wǎng)簽時(shí)時(shí)需要注意，對(duì)于開發(fā)商提出的自己認(rèn)為不合理的條款，需要提出自己的修改意見，進(jìn)行協(xié)商，如果您認(rèn)為您的利益在合同當(dāng)中無(wú)法保障，而開發(fā)商又不同意修改或補(bǔ)充的話，購(gòu)房者有權(quán)重新選擇開發(fā)商及樓盤。

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• 問 商品房預(yù)售網(wǎng)簽的注意事項(xiàng)有哪些?
  答

  無(wú)論您買新房還是買二手房，--網(wǎng)簽是在買房的時(shí)候都會(huì)遇到的一個(gè)流程。有不少買房的朋友對(duì)網(wǎng)簽有些疑惑，不清楚網(wǎng)簽的意思，也就沒有太在意網(wǎng)簽的重要性，但實(shí)際上網(wǎng)簽也是非常重要的。對(duì)于打算買房的人們，網(wǎng)簽有哪些需要注意的地方呢？小編就和大家說一說房產(chǎn)網(wǎng)簽的相關(guān)知識(shí)。網(wǎng)簽有哪些分類？房屋買賣交易根據(jù)交易房屋狀態(tài)的不同，可以分為新房網(wǎng)簽和二手房網(wǎng)簽。1、新房網(wǎng)簽增量商品房網(wǎng)簽是指將買賣合同的簽約過程及簽約內(nèi)容通過房地產(chǎn)交易監(jiān)管部門的網(wǎng)上系統(tǒng)進(jìn)行備案的行為，合同雙方若要解除合同，雙方必須簽訂解除協(xié)議并且向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)才可以取消網(wǎng)上備案的買賣合同。增量房買賣合同的網(wǎng)簽實(shí)際上是房屋買賣合同的網(wǎng)絡(luò)備案，主要目的是為了約束開發(fā)商，規(guī)范市場(chǎng)、保證交易安全和保護(hù)購(gòu)房人利益。2、二手房網(wǎng)簽存量房網(wǎng)簽是指買賣雙方簽訂合同并將自愿達(dá)成的房屋交易結(jié)果的主要內(nèi)容如房屋狀況、成交價(jià)格及成交方式等基本信息，通過房地產(chǎn)管理部門的網(wǎng)上簽約系統(tǒng)錄入備案。存量房網(wǎng)簽?zāi)康氖菫榱俗尫课萁灰淄该骰?、信息化，有效保障買賣雙方各自的權(quán)益。網(wǎng)簽有哪些注意事項(xiàng)？1、注意開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證在準(zhǔn)備網(wǎng)簽的時(shí)候需要仔細(xì)注意開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，而要想取得預(yù)售許可證開發(fā)商，還必須有土地使用權(quán)證書和建設(shè)工程規(guī)劃許可證等各種相關(guān)證件。2、注意房屋買賣合同文本在準(zhǔn)備網(wǎng)簽時(shí)要注意，房屋買賣合同的文本是否與房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本相一致，并且一定要按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫，千萬(wàn)不能馬虎。3、注意合同中涉及的雙方的權(quán)利和義務(wù)合同中涉及的方面很多，文字也特別多，有很多人就不愿意仔細(xì)去研究合同。殊不知，合同上的內(nèi)容是**容易出差錯(cuò)的地方，有很多開發(fā)商會(huì)在合同上附加一些霸王條款，千萬(wàn)不要忽視這些小細(xì)節(jié)。4、房屋面積出現(xiàn)差異要明確處理方式如果買房者選擇的是按照套房?jī)?nèi)部的建筑面積為參考依據(jù)來(lái)確認(rèn)房屋面積，那么雙方應(yīng)當(dāng)在“面積差異處理”這一條款中明確面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式?？傊?，買房對(duì)于家庭而言是一件大事，因此購(gòu)房者在辦理房產(chǎn)網(wǎng)簽的過程中，購(gòu)房者一定要仔細(xì)閱讀合同條款以及細(xì)則，以防止自己以后的權(quán)益得不到保障！

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