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  商品房預(yù)售合同通常是在房屋尚未建成時(shí)簽訂的，買方并不能預(yù)見到房屋的實(shí)際形態(tài)，所以對(duì)于買方來說，就必須將一些可能產(chǎn)生變化的內(nèi)容寫入預(yù)售合同，以便房屋建成后依據(jù)此約定來進(jìn)行衡量。簽訂預(yù)售合同前買方必須查驗(yàn)賣方是否獲得銷售許可證，否則賣方無權(quán)進(jìn)行房屋預(yù)售，這樣的房屋**好不要購買，以免日后出現(xiàn)糾紛。在確信賣方的房屋銷售行為合法后，買方應(yīng)當(dāng)和賣方簽訂書面購房合同，其中必須包括： 1、房屋坐落位置和房屋編號(hào)； 2、房屋面積。其中必須注明是否是建筑面積，是否包括共用分?jǐn)偯娣e； 3、面積誤差。暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差大于或小于一定比例，買方擁有退房的權(quán)利； 4、房屋價(jià)格。因?yàn)閮r(jià)格是以建筑面積來計(jì)算的，所以實(shí)測(cè)建筑面積的超出或小于暫測(cè)建筑面積部分是否需要重新結(jié)算； 5、交房時(shí)間。賣方必須于某個(gè)具體時(shí)間前交付房屋，否則賣方應(yīng)付違約責(zé)任，逾期超過多少天，賣方有權(quán)解除合同； 6、付款方式。雙方應(yīng)明確約定付款的時(shí)間表和每期付款數(shù)額； 7、賣方應(yīng)保證買方可以獲得合法的房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)； 8、雙方還應(yīng)約定房屋的裝修和建材標(biāo)準(zhǔn)，以便在交付房屋時(shí)有所參照。 以上都是預(yù)售合同所必須具備的重要條款，買賣雙方還可以根據(jù)自己的實(shí)際情況來添加其他內(nèi)容。

  查看全文↓ 2016-06-27 12:22:05

相關(guān)問題

• 問 商品房預(yù)售面積的含義是什么？簽訂預(yù)售合同時(shí)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？
  答

  聽人說商品房預(yù)售面積是指預(yù)售給購房者時(shí)的房屋面積。簽合同時(shí)，要看清房屋信息，最好找懂行的人一起看合同吧。

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• 問 新房購房合同簽訂有哪些注意事項(xiàng) 有哪些條款
  答

    購房如何簽訂購房合同，注意點(diǎn)有哪些？ 在簽訂購房合同時(shí)，因?yàn)橘I賣雙方在專業(yè)知識(shí)上信息不對(duì)稱，有時(shí)購房者并非出于本意或者不知道如何把握合同，以至**后在合同履行中處于被動(dòng)地位。購房者在簽訂商品房買賣合同前，應(yīng)對(duì)合同條款及專業(yè)術(shù)語仔細(xì)閱讀、理解，必要時(shí)可向房地產(chǎn)專業(yè)律師以及房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進(jìn)行咨詢。工作室就合同主要條款說明如下： (1)關(guān)于房屋面積方面的條款按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時(shí)，一般按照**高法院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。 (2)關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額等條款 價(jià)格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束開發(fā)商不得隨意加價(jià)，不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等。 可注明在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，如果不能通過的話，購房者可以取消合同，全數(shù)取回定金。 建議購房者無論有無貸款的必要，**好爭(zhēng)取加入此條款，留給自己一個(gè)冷靜期。 (3)關(guān)于房屋質(zhì)量的條款 購房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)，建材配備清單、等級(jí)，屋內(nèi)設(shè)備清單，水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保修期等。 有些購房者認(rèn)為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題，而且還有住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，這兩書已對(duì)商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)做了規(guī)定，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實(shí)并非如此！ 商品房竣工驗(yàn)收是以抽查的方式進(jìn)行驗(yàn)收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，而且竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書中關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護(hù)開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。 墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等需要進(jìn)行必要約定。(4) 關(guān)于售后物業(yè)管理的條款 這是購房者在簽合同時(shí)容易忽略的內(nèi)容。在實(shí)際簽約時(shí)，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時(shí)與買受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對(duì)此，買受人應(yīng)該據(jù)理力爭(zhēng)，簽署相關(guān)協(xié)議，防止交房時(shí)物業(yè)管理公司變更物業(yè)費(fèi)。 (5) 關(guān)于履行合同的期限和方法的條款 應(yīng)寫明房屋交付的日期，房屋價(jià)金的交付日期、金額和方法。例如交付房?jī)r(jià)款，是一次付清，還是分期付清。(6) 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的條款 由雙方依規(guī)定的日期會(huì)同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，賣方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人的書面報(bào)告以及繳納的稅單。 按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為20個(gè)工作日。北京剛剛規(guī)定把產(chǎn)權(quán)證辦理的時(shí)間縮短為10個(gè)工作日。但是，實(shí)際簽約時(shí)，出賣人往往將此期限延長(zhǎng)，通常有90日、180日等。購房者應(yīng)力爭(zhēng)在合同中，將辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定在國家規(guī)定的時(shí)間內(nèi)。如果此期限時(shí)間過長(zhǎng)，如365天以上，表明此項(xiàng)目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保，短期內(nèi)不能解除抵押，就會(huì)對(duì)購房者采用公積金貸款和盡快取得產(chǎn)權(quán)證有很大影響。 (7) 關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的條款 房屋買賣中應(yīng)繳納的一切捐稅、費(fèi)用，應(yīng)按法律規(guī)定，各自承擔(dān)，并明確載入合同。 (8) 關(guān)于違約責(zé)任的條款 論壇包括出賣人逾期交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任，或不能或不履行交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任；買受人逾期付款應(yīng)負(fù)的責(zé)任，以及毀約不買應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。根據(jù)我國《民法通則》第153條規(guī)定，不可抗力，是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。但開發(fā)商不能把自己的過錯(cuò)，如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意不可抗力在合同中是如何界定的。 現(xiàn)在開發(fā)商在購房合同中，關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每遲延一日承擔(dān)全部房款萬分之二或三的違約金。這個(gè)違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當(dāng)，違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠，買房者應(yīng)爭(zhēng)取提高該比例，可以考慮在‰ ～1‰之間。 (9)關(guān)于不可抗力 簽訂合同時(shí)，注意不可抗力在合同中是如何界定的。不可抗力指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況(僅指自然災(zāi)害，不包括政府行為或社會(huì)異常事件)。任何一方不得就此做擴(kuò)大解釋，否則，該解釋不具有約束力，并應(yīng)約定一個(gè)告知期限。 出賣人有時(shí)提出以下免責(zé)條款，買受人**好不要同意：非出賣人原因，有關(guān)部門延遲發(fā)出有關(guān)批準(zhǔn)文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決的。 進(jìn)行網(wǎng)上簽約的時(shí)候，購房者要注意房產(chǎn)狀態(tài)為可售時(shí)才可簽約；在完成網(wǎng)上簽約后，購房者一般可在次日查詢此房產(chǎn)是否備案。 各地的網(wǎng)上簽約程序會(huì)有不同。以南京為例，商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約的程序： (1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人就可預(yù)售的房屋協(xié)商擬訂商品房預(yù)售合同的相關(guān)條款； (2)經(jīng)雙方當(dāng)事人確認(rèn)后，通過管理系統(tǒng)在線填寫商品房預(yù)售合同的內(nèi)容，買受人自行設(shè)置查詢密碼，網(wǎng)上提交后，系統(tǒng)自動(dòng)生成合同編號(hào)； (3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從網(wǎng)上正式打印商品房預(yù)售合同，同時(shí)在管理系統(tǒng)聯(lián)機(jī)備案，并下載打印商品房預(yù)售合同簽約證明和預(yù)售登記申請(qǐng)書； (4)樓盤表標(biāo)識(shí)公示，即商品房樓盤表內(nèi)及時(shí)標(biāo)明該單元(套)商品房已預(yù)售。

• 問 簽訂商品房買賣合同時(shí)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？
  答

  ①五證要齊全： ， 買房前一定要確認(rèn)開發(fā)商是否，具有開發(fā)資質(zhì)和預(yù)售許可；②當(dāng)心空白條款有貓膩：，簽合同的時(shí)候注意不要留空白③違約責(zé)任及賠償約定要明晰：，比如何時(shí)交房、延遲交房該如何賠償?shù)龋?xì)節(jié)都要標(biāo)注清楚； ④貸款批不下來處理方式：，在合同中約定好貸款批不下來怎么解決，如果是開發(fā)商的原因，應(yīng)當(dāng)無條件退還首付，如個(gè)人原因需要自行承擔(dān)責(zé)任。

• 問 簽訂商品房購房合同注意事項(xiàng)
  答

  ①簽訂購房合同注意應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容②應(yīng)當(dāng)向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件③應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e各是多少④購房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把房屋的質(zhì)量要求寫進(jìn)合同⑤合同中應(yīng)該明確規(guī)定交房的裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)等，同時(shí)還應(yīng)明確違約責(zé)任。注意開發(fā)商利用“合理順延”權(quán)利過長(zhǎng)來延遲交樓時(shí)間

• 問 商品房合同簽訂的注意事項(xiàng)是哪些？
  答

  在簽訂商品房預(yù)售合同過程中應(yīng)注意審核土地使用權(quán)是否存在抵押，仔細(xì)審核開發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理的法定手續(xù)和相關(guān)證件?！　。?） 確認(rèn)開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證等證件。要看開發(fā)商是否具備“五證”，即房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、該工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷（預(yù)）售許可證?！　。?）審查開發(fā)商提供的格式合同，在簽訂正式預(yù)售合同前，雙方當(dāng)事人往往會(huì)先簽訂一個(gè)認(rèn)購協(xié)議，用來約定未來某個(gè)時(shí)候簽訂買賣合同?！　。?）注意土地使用年限。出讓土地的年限是從開發(fā)商國有土地使用證獲得審批時(shí)開始起算，但是房地產(chǎn)開發(fā)過程中由于種種原因可能導(dǎo)致項(xiàng)目延期，從而使商品房售出時(shí)的實(shí)際土地使用年限已經(jīng)大幅縮水。　?。?）約定抵押權(quán)的處理方式。絕大多數(shù)開發(fā)商的投資并不完全是自有資金，為籌集建設(shè)資金，開發(fā)商往往會(huì)設(shè)定土地抵押權(quán)或在建工程抵押權(quán)，把在建的商品房抵押給銀行以獲得貸款。抵押權(quán)人在法律上有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。　?。?）約定房屋交付條件和遲延交房的違約責(zé)任。預(yù)售合同示范文本對(duì)房屋交付條件做了基本規(guī)定，保障了購房人**基本的權(quán)益。但示范文本已有的內(nèi)容并不能完全滿足所有購房人的需求?！　。?）仔細(xì)了解開發(fā)商的按揭政策。購房人如需按揭貸款，在簽訂預(yù)售合同前，需認(rèn)真了解相關(guān)政策，避免在籌措房款中發(fā)生意外?！　。?）重要公共配套設(shè)施寫入合同?！　。?）約定面積誤差的處理結(jié)算辦法?！　。?）簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問題。購房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。

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