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• 141****2446

  很多沒(méi)買過(guò)房的人在購(gòu)房時(shí)都會(huì)忽略掉公攤。其實(shí)對(duì)于現(xiàn)在的商品房來(lái)說(shuō)，公攤是一塊很大的面積?！凹哟蠊珨偙壤苊黠@會(huì)使得居住面積縮水”。 一、“公攤”9項(xiàng)每平方都是錢 很多沒(méi)買過(guò)房的人在購(gòu)房時(shí)都會(huì)忽略掉公攤。其實(shí)對(duì)于現(xiàn)在的商品房來(lái)說(shuō)，公攤是一塊很大的面積?！凹哟蠊珨偙壤苊黠@會(huì)使得居住面積縮水”，周先生(化名)表示，“當(dāng)然也有人認(rèn)為公攤是花在自己身上的，電梯間很寬敞、雙電梯設(shè)計(jì)、進(jìn)樓大廳很大等等，覺(jué)得如果這部分小了就會(huì)影響到生活”他認(rèn)為，這個(gè)問(wèn)題可能見(jiàn)仁見(jiàn)智，不同的買房者能接受的公攤面積并不一樣，不過(guò)，**要緊的還是先搞清楚“買房的錢哪些都用到了公攤上，畢竟每平方都是錢啊”。 據(jù)了解，“公攤”主要包括9項(xiàng)： 1、電梯井，尺寸是按照電梯選型來(lái)確定的，井壁上安裝電梯軌道和配重軌道，預(yù)留的門洞安裝電梯門； 2、管道井，走各種管道的空間，有垂直的，也有水平向的，有貫通的，也有分隔的； 3、樓梯間，容納樓梯的結(jié)構(gòu)，包圍樓梯的建筑部件(如墻或欄桿)，同時(shí)它是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的的建筑部分，聯(lián)系整個(gè)建筑的交通運(yùn)輸； 4、變電室，小區(qū)的電力系統(tǒng)中對(duì)電能的電壓和電流進(jìn)行變換、集中和分配的場(chǎng)所； 5、設(shè)備間，設(shè)備間是在每一幢大樓的適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)設(shè)置電信設(shè)備和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，以及建筑物配線設(shè)備，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)管理的場(chǎng)所； 6、公共門廳，進(jìn)入住宅后的一個(gè)較大公共空間，屬于室內(nèi)空間，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求設(shè)置； 7、過(guò)道，住宅套內(nèi)使用的水平交通空間； 8、值班警衛(wèi)室，設(shè)在小區(qū)大門口一側(cè)的門房，警衛(wèi)室外門口處還有升降欄桿； 9、共用墻體，住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面等。 二、不同樓宇公攤的比例各不同 7層以下住宅公攤率為7-12%。多層建筑一般是指層數(shù)在6層左右磗混結(jié)構(gòu)的建筑，其參與公攤部分的面積包括外墻水平投影的1/2，樓梯，樓梯間，為住戶提供服務(wù)的物管用房(熱交換站、水泵房、配電室等)。一般占房屋建筑面積的13%到18%。室內(nèi)的層高分為室內(nèi)凈高(地板與天花板之間的距離)和室內(nèi)層高(地板與上層地板間的距離)，一般情況下，層高在2.8米左右，室內(nèi)凈高在2.65米到2.7米之間。如果室內(nèi)層高超過(guò)4.7米以上應(yīng)按照兩層計(jì)算室內(nèi)面積。 7-11層住宅公攤率為10%-16%。樓層為7—9層為小高層，一般小高層公攤?cè)Q于各樓盤自身的情況，不同的小高層樓盤公攤也有差異。在沒(méi)有地下設(shè)備用房、底層沒(méi)有商鋪、底層架空的情況下，小高層公攤系數(shù)在10%-15%之間，而帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在15%-20%之間。按規(guī)定7層以上必須配電梯，所以小高層屬于配電梯的范圍之內(nèi)，它的特點(diǎn)是方便的同時(shí)又能給生活一種新的高度。 12-33層住宅公攤率為14%-24%。高層住宅的公攤面積是**大的。根據(jù)建筑規(guī)模的不同，高層建筑一般在25-33層之間，而且高層住宅的樓梯高度**高。另外高層建筑有電梯及電梯前室占用了空間，也有安全通道樓梯占用空間，還有“管道井”、“強(qiáng)電井”、“弱電井”等公用設(shè)施都占用了空間。所以高層建筑較多層建筑的公攤面積要大得多。 別墅類的公攤率為1%-8%。別墅是包括地下層在內(nèi)的**多三層的獨(dú)棟住宅形式，帶室內(nèi)車庫(kù)。一般來(lái)說(shuō)獨(dú)立別墅沒(méi)有公攤面積，聯(lián)體別墅有較少的公攤面積。公用面積分?jǐn)偟脑瓌t是僅存在于本樓內(nèi)部并與本樓建筑結(jié)構(gòu)存有連接的部分，并且僅向本樓居住者提供非營(yíng)利性服務(wù)，不符合此條件的建筑不得計(jì)入公攤面積。 總體而言，公攤面積計(jì)算公式為：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積，公攤面積=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積，公攤系數(shù)=總公共分?jǐn)偯娣e/(套內(nèi)建筑面積*總套數(shù))；套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積。

  查看全文↓ 2016-06-27 12:21:42

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 公攤面積是什么 公攤面積有什么值得注意的
  答

  公攤面積要詳細(xì)的說(shuō)起來(lái)，其實(shí)是一道復(fù)雜的數(shù)學(xué)題，不是每個(gè)購(gòu)房者都能算明白這筆賬的。你的房子公攤到底是多少，你測(cè)算過(guò)嗎？同一面積同一戶型的房子有時(shí)候公攤面積卻不一樣，你又知道嗎？本期購(gòu)房指南將帶你一起來(lái)算算公攤的賬。 公用建筑面積的構(gòu)成 一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；二是套內(nèi)公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半。購(gòu)房者所購(gòu)商品房的套內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e即為商品房銷售面積。 公攤實(shí)際百分比，并不是開(kāi)發(fā)商完全說(shuō)了算 一般測(cè)量單位先計(jì)算整棟樓的公攤面積，除以整棟樓建筑面積，得出公攤比例數(shù)據(jù)，再乘以每套房的套內(nèi)面積，得出單套住宅公攤面積。而住房公攤實(shí)際到底是多少百分比，并不是開(kāi)發(fā)商完全說(shuō)了算的。其中還牽扯到國(guó)土規(guī)劃部等部門。 置業(yè)顧問(wèn)口中的公攤百分比確實(shí)與公攤面積沒(méi)任何關(guān)系 公攤百分比得出的程序是測(cè)繪部門測(cè)算整個(gè)小區(qū)的結(jié)果，而不是單純的某一套房子，這也就解釋了為何具體到每套房子的面積就會(huì)有一定的差距。而現(xiàn)在公攤百分比的誤差允許上下浮動(dòng)3%，且這樣的誤差受到法律保。因此有些開(kāi)發(fā)商則會(huì)利用公攤面積來(lái)做文章。 買房時(shí)如何避免在公攤面積上吃虧？ 那么購(gòu)房者面對(duì)復(fù)雜的公攤問(wèn)題要注意哪些事項(xiàng)才能保證自己買房不吃虧呢？筆者在此盤點(diǎn)一下： 一：并不是低公攤的房子就一定好 盲目追求低公攤或許只能換來(lái)狹窄的公共空間，影響住宅整體舒適性。對(duì)于自己究竟對(duì)多大的公攤滿意，購(gòu)房者不妨親自去樓盤感受一下走道、大堂等公共設(shè)施的面積大小。 二：有些低價(jià)的房子，反而公攤高，并不劃算 例如房?jī)r(jià)12000元/平方米的項(xiàng)目，公攤在18%左右；而房?jī)r(jià)11000元/平方米的項(xiàng)目，公攤高達(dá)30%。折合到套內(nèi)面積上來(lái)計(jì)算，實(shí)際上分別為每平方米的套內(nèi)建筑面積支付了14634元和15714元。 因此，低價(jià)的房子有時(shí)候也并不劃算，必須要根據(jù)公攤情況來(lái)算出套內(nèi)建筑面積的支付價(jià)格。 三：不要相信售樓部給出的公攤百分比 自己買的房子，可以自己估算公攤。購(gòu)房者要注意在購(gòu)房初期注意對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行觀察，同一棟樓是一梯幾戶；單層房子是大還是??；是只有樓梯還是既有樓梯又有電梯,公共設(shè)施、走廊有多少……這些雖然不能幫助購(gòu)房者計(jì)算出具體項(xiàng)目的公攤，但完全可以對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目之間的公攤大小進(jìn)行對(duì)比。 四：購(gòu)房者在選購(gòu)住宅時(shí)，弄清哪些部分是算在公攤里面的 一般來(lái)說(shuō)房屋公攤建筑面積主要涉及有大堂、走道、電梯間、樓梯間、外墻面等因素，因此在購(gòu)房時(shí)，**好盡可能選擇純住宅小區(qū)，以避免大堂造成額外的公攤。而很多樓盤都設(shè)計(jì)的獨(dú)立的單元門廳，也可能提升公攤率0.5—1%。 五：不要相信開(kāi)發(fā)商打出“零公攤”的銷售噱頭 通過(guò)送入戶露臺(tái)等方式，將送的面積“對(duì)沖”公攤面積。但國(guó)家對(duì)哪些面積要計(jì)入公攤已經(jīng)有明文規(guī)定，因此真正意義上的“零公攤”住宅是根本不存在的。 **后，筆者想說(shuō)，對(duì)于現(xiàn)在武漢市商品房普遍已達(dá)到20%以上公攤面積的事實(shí)，購(gòu)房者也只能接受。但關(guān)鍵是，一定要估算自己所購(gòu)房屋的公攤面積，不要被開(kāi)發(fā)商低價(jià)房、零公攤的噱頭沖昏了頭。 公攤面積訛過(guò)我們多少錢？我們的住宅面積是怎樣被偷走的？ 對(duì)于筆者心中仍留有的疑問(wèn)，一位曾在漢南某盤當(dāng)過(guò)置業(yè)顧問(wèn)的業(yè)內(nèi)人士向筆者說(shuō)出了實(shí)話：一般我們告訴客戶的公攤面積都是**低的，但實(shí)際交房時(shí)公攤面積都會(huì)有差，有的高出百分比，也有的低一些。但一般來(lái)說(shuō)都要更高一些。 問(wèn)：“那具體誤差有多少？” 該業(yè)內(nèi)人士解釋：“例如我們樓盤曾賣過(guò)面積為130平的房子，我們不會(huì)跟購(gòu)房者說(shuō)精確的百分比數(shù)字，例如百分之幾點(diǎn)幾，而是直接告訴他們24%。而實(shí)際在交房時(shí)，住宅的公攤可能會(huì)高于這個(gè)數(shù)值！” 問(wèn)：“那購(gòu)房者能維權(quán)嗎？” 該業(yè)內(nèi)人士繼續(xù)爆料：“一般來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商都會(huì)在開(kāi)盤當(dāng)天公示出住宅的公攤比，但都會(huì)放在較不顯眼的位置。而購(gòu)房者多數(shù)也會(huì)忽略去看這些公示，**后收房了想再找開(kāi)發(fā)商也是沒(méi)用的。因?yàn)榘凑障嚓P(guān)規(guī)定，是允許一定的公攤差存在的?！? 聽(tīng)完該業(yè)內(nèi)人士的“實(shí)話”，筆者感覺(jué)房屋公攤面積的水還是比較深的，不是一般人可以弄的明白的。 那么關(guān)于公攤，究竟有哪些是必須要了解的呢？ 一：公用建筑面積由兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；二是套內(nèi)公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半。購(gòu)房者所購(gòu)商品房的套內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e即為商品房銷售面積。 二：一般測(cè)量單位先計(jì)算整棟樓的公攤面積，除以整棟樓建筑面積，得出公攤比例數(shù)據(jù)，再乘以每套房的套內(nèi)面積，得出單套住宅公攤面積。而住房公攤實(shí)際到底是多少百分比，并不是開(kāi)發(fā)商完全說(shuō)了算的。其中還牽扯到國(guó)土規(guī)劃部等部門。 三：置業(yè)顧問(wèn)口中的公攤百分比確實(shí)與公攤面積沒(méi)有任何關(guān)系，公攤百分比得出的程序是測(cè)繪部門測(cè)算整個(gè)小區(qū)的結(jié)果，而不是單純的某一套房子，這也就解釋了為何具體到每套房子的面積就會(huì)有一定的差距。而現(xiàn)在公攤百分比的誤差允許上下浮動(dòng)3%，且這樣的誤差受到法律保。因此有些開(kāi)發(fā)商則會(huì)利用公攤面積來(lái)做文章。 國(guó)外根本沒(méi)有公攤面積之說(shuō)！ 說(shuō)起國(guó)內(nèi)的樓市，特別像小編這樣的屌絲，沒(méi)有存款，沒(méi)有背景，買房簡(jiǎn)直是奢望?？傆蟹N蛋蛋的憂桑，**近看了一條新聞，更讓人生氣了。 舉個(gè)例子： 一般高層的得房率都在80%左右，也就是說(shuō)有20%的公攤面積。假設(shè)你買了一套100平米高層住宅，拿房時(shí)實(shí)得面積只有80平米左右，原本看似面積夠大的房子，瞬間就擠了。 100萬(wàn)的房子，20萬(wàn)是在給公攤面積買單。 如果所有的房產(chǎn)情況都是這樣的話，心里還是平衡的，讓人不可思議的是，國(guó)外的房產(chǎn)根本沒(méi)有什么公攤面積之說(shuō)，好像臺(tái)灣都沒(méi)有這樣的說(shuō)法。接下來(lái)就有幾個(gè)疑問(wèn)了，每家每戶加納的公攤面那么多，究竟我們得到了什么實(shí)惠呢? 公攤指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。無(wú)論是多層、高層還是商品房都有公攤。公攤面積越大，得房率就越低，反之，則越高。 20萬(wàn)花在什么地方? 電梯井、管道井、樓梯間、設(shè)備間、保安室、變電室、過(guò)道走廊、公共門廳、垃圾道、共用墻體。 這是什么鬼呢?赤裸裸的壓榨消費(fèi)者，我們拿錢買的是自己居住的房屋，買的是自己的室內(nèi)面積和產(chǎn)權(quán)，這些必須通道怎么強(qiáng)加在消費(fèi)者身上。反正都這樣的，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)真是傷人透透的。 國(guó)外沒(méi)有公攤面積之說(shuō)？ 一、開(kāi)發(fā)商必須按住戶要求蓋房子 買新房子情況稍有不同。一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在買了地皮之后，不是自己想蓋什么樣就蓋成什么樣，而是要根據(jù)買主的要求蓋房子。所以，美國(guó)人的房子都是個(gè)性化的。買賣雙方先商定一個(gè)建房圖紙，臥室、客廳、廚房、陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間、地下室、樓梯等都清楚地標(biāo)出位置和面積，就連電話插座、電燈開(kāi)關(guān)的位置都要標(biāo)得一清二楚，建筑商必須按圖施工。交房子時(shí)，如果買主發(fā)現(xiàn)任何與圖紙有出入的地方，建筑商必須免費(fèi)修改。如果是大問(wèn)題修改不了，就要賠款、退款，甚至全部重建。 二、開(kāi)發(fā)商不僅負(fù)責(zé)蓋房，還負(fù)責(zé)裝修 美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)糾紛少的另一個(gè)原因是，開(kāi)發(fā)商不僅負(fù)責(zé)蓋房子，還負(fù)責(zé)裝修。美國(guó)人從未聽(tīng)說(shuō)過(guò)什么“毛坯房”，因?yàn)樗蟹孔颖仨氀b修好了才能交付使用，不能有一點(diǎn)裸露。 三、房屋廣告，只準(zhǔn)現(xiàn)成的房子登照片 美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)糾紛少的第一個(gè)原因是，賣房子的人一般不能，也不敢說(shuō)假話，尤其是在對(duì)房子的宣傳上，絕對(duì)不能用天花亂墜的承諾或虛假信息來(lái)迷惑顧客。打開(kāi)美國(guó)的房屋廣告，就能看到實(shí)實(shí)在在的一幢幢房屋的照片，這些都是二手房。在美國(guó)，為了避免因宣傳不實(shí)而引起糾紛，一般只有現(xiàn)成的房子才能在廣告上登照片，而那些未建成房子的模型照片是不允許出現(xiàn)在廣告上的。

• 問(wèn) 樓房公攤面積怎么算？樓房公攤面積有什么值得注意的
  答

   在我們買房選房的過(guò)程中，我們經(jīng)常會(huì)問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)樓盤的公攤是多少？公攤越小，同樣的建筑面積下，我們所獲得的套內(nèi)面積也就越大。比如說(shuō)同樣以1萬(wàn)每平的均價(jià)購(gòu)買建筑面積100平的房屋，如果一個(gè)的公攤是20%，那么其套內(nèi)面積則為80平；如果公攤面積為30%，則實(shí)際得到的房屋套內(nèi)面積為70平。那么樓房的公攤面積又是怎么計(jì)算的呢？公攤面積如何區(qū)分？哪些是需要計(jì)入到公攤面積的？本期購(gòu)房指南就為大家一一解答，為大家在看房選房時(shí)提供參考。 一、公攤面積如何區(qū)分？ 目前我國(guó)尚無(wú)法律對(duì)公攤面積加以約束，只有建設(shè)部的行政規(guī)章和地方政府的部門文件做出的原則性規(guī)定?，F(xiàn)在政策主要是根據(jù)2000年8月1日開(kāi)始實(shí)施的中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》執(zhí)行。依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e即公攤面積為： 1. 大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。 2. 每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。 二、不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間的有： 1. 倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。 2. 售房單位自營(yíng)、自用的房屋。 3. 為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(其中包括物業(yè)管理)用房。 需要分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面積。 三、公攤面積怎么攤？ 公攤面積過(guò)大，勢(shì)必降低房屋的性價(jià)比;過(guò)小，則影響居住的舒適度。那么公攤面積如何攤才算合理？ 目前有一個(gè)可以用來(lái)考量的概念，即住宅樓公攤系數(shù)。住宅樓公攤系數(shù)計(jì)算方法為:需要公攤的共有建筑面積總和除以參加公攤的各單元的建筑面積總和，然后用各單元參加公攤的建筑面積乘以分?jǐn)傁禂?shù)，就可以得出各套房屋的公攤面積。其中，需要公攤的面積要由產(chǎn)權(quán)部門測(cè)繪隊(duì)實(shí)地測(cè)量。 一般來(lái)說(shuō)，高層樓房的公攤面積要大于多層的公攤面積。高層公攤系數(shù)一般在0.18～0.26之間，而多層的公攤系數(shù)則在0.11～0.16之間。不過(guò)，每個(gè)樓盤，甚至一個(gè)樓盤各幢房子的情況都不一樣，因此房屋的公攤面積要實(shí)地測(cè)量，要根據(jù)房屋的使用功能和相關(guān)配套情況來(lái)定，沒(méi)有限定的范圍。 公攤面積越大，意味著我們?cè)谫?gòu)買房子時(shí)，在公攤面積這方面，就需要花費(fèi)不少錢，然而卻也并不能讓我們購(gòu)買的房屋實(shí)際使用的面積變大。所以，我們?cè)谫I房時(shí)，一定要向售樓部置業(yè)顧問(wèn)問(wèn)清楚弄明白公攤的面積是多少，以及哪些面積是計(jì)入到公攤面積的。  

• 問(wèn) 什么是公攤面積 公攤面積有什么注意事項(xiàng)
  答

  買房時(shí)經(jīng)常聽(tīng)到人說(shuō)公攤面積，明明是交了錢的，但卻不是你能掌控的面積。關(guān)于公攤面積，你一定有很多問(wèn)題，比如為什么會(huì)有公攤面積？公攤的原則是什么？什么樣的面積不應(yīng)分?jǐn)偅? 問(wèn)題一：什么是公用建筑面積和分?jǐn)偣媒ㄖ娣e？ 公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購(gòu)房人共有，購(gòu)房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會(huì)依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計(jì)的使用功能。 問(wèn)題二：公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么？ 公用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t有以下三點(diǎn)： ①公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。 ②為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 ③用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房分?jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。 問(wèn)題三：整幢樓的哪些公用面積可以分?jǐn)偅? 整幢樓的以下公用面積可以分?jǐn)偅孩俅筇谩⒐查T廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道，變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。 問(wèn)題四：哪些建筑面積不應(yīng)分?jǐn)偅? 不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積被分?jǐn)偟牟糠钟校孩賯}(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。②售房單位自營(yíng)、自用的房屋。③為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。 問(wèn)題五：開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明示哪些公攤情況？ 在預(yù)售商品住宅之前和商品房竣工之后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明示下列分?jǐn)偳闆r：①被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積；②參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù) ；③不分?jǐn)偟墓灿貌课?。這里需要說(shuō)明的是，除法定情形外，開(kāi)發(fā)商兩次向購(gòu)房人兩次明示的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)一致，否則，購(gòu)房人就可以依據(jù)《商品房買賣合同》的約定追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。 問(wèn)題六：購(gòu)房人應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是如何計(jì)算出來(lái)的？ 根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積，而公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=整棟建筑物的公用建筑面積/整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之和，其中，整棟建筑物的公用建筑面積等于整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并應(yīng)扣除整幢樓不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。 問(wèn)題七：物業(yè)管理用房的分?jǐn)傆惺裁匆?guī)定？ 為防止開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)以物業(yè)管理用房的名義侵占、使用小區(qū)房屋，提高購(gòu)房人分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，從而增加購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，我國(guó)物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，新建小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)管理用房面積**高不得超過(guò)該棟樓建筑面積的6‰。 問(wèn)題八：對(duì)于公用建筑面積部位的建設(shè)與使用，購(gòu)房人有無(wú)知情權(quán)？ 當(dāng)然有。因?yàn)橘?gòu)房人購(gòu)房的商品房的面積由套內(nèi)建筑面積和公用分?jǐn)偨ㄖ娣e兩部分組成，套內(nèi)建筑面積歸購(gòu)房人個(gè)人所有、自己使用；公用分?jǐn)偨ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整幢樓業(yè)主共同所有，購(gòu)房人根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。而且可以根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，通過(guò)選舉、參加業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等形式參與、決定商品房公用建筑面積部位的建設(shè)與使用。此外，《辦法》明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房人明示公用分?jǐn)偛课坏墓δ芗熬唧w情況，這就以法律形式賦予了購(gòu)房人對(duì)商品房公用分?jǐn)偛课坏慕ㄔO(shè)與使用的知情權(quán)。

• 問(wèn) 什么是住宅使用面積 住宅使用面積有什么值得注意的地方
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  住宅使用面積是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e的總和（即地毯面積）。 簡(jiǎn)介 住宅使用面積是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e的總和（即地毯面積）。其中包括臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜(不含吊柜)、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽(yáng)臺(tái)。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.20米的部分不計(jì)入面積。 計(jì)算 建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋公攤面積． 套內(nèi)使用面積=實(shí)用面積(地磚面積)+內(nèi)墻體面積 住宅使用面積和居住面積的區(qū)別 得房率=套內(nèi)使用面積/建筑面積房屋建筑面積[2]是房屋各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻面積水平截面計(jì)算。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。 住宅使用面積是指住宅中分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和,包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽(yáng)臺(tái)和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等等。 居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。當(dāng)分戶門內(nèi)的廳和過(guò)道的面積超過(guò)6平方米時(shí),可按其面積的二分之一計(jì)算在居住面積內(nèi)。

• 問(wèn) 什么是公攤面積 公攤面積包括什么
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  很多人都不知道買房時(shí)候的各種面積，所謂的公攤面積到底包括哪些？買房該如何搞清楚被“公攤”了多少？ “公攤”9項(xiàng) 每平方都是錢 很多沒(méi)買過(guò)房的人在購(gòu)房時(shí)都會(huì)忽略掉公攤。其實(shí)對(duì)于現(xiàn)在的商品房來(lái)說(shuō)，公攤是一塊很大的面積。 “公攤”主要包括9項(xiàng)： 1、電梯井，尺寸是按照電梯選型來(lái)確定的，井壁上安裝電梯軌道和配重軌道，預(yù)留的門洞安裝電梯門； 2、管道井，走各種管道的空間，有垂直的，也有水平向的，有貫通的，也有分隔的； 3、樓梯間，容納樓梯的結(jié)構(gòu)，包圍樓梯的建筑部件（如墻或欄桿），同時(shí)它是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的的建筑部分，聯(lián)系整個(gè)建筑的交通運(yùn)輸； 4、變電室，小區(qū)的電力系統(tǒng)中對(duì)電能的電壓和電流進(jìn)行變換、集中和分配的場(chǎng)所； 5、設(shè)備間，設(shè)備間是在每一幢大樓的適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)設(shè)置電信設(shè)備和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，以及建筑物配線設(shè)備，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)管理的場(chǎng)所； 6、公共門廳，進(jìn)入住宅后的一個(gè)較大公共空間，屬于室內(nèi)空間，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求設(shè)置； 7、過(guò)道，住宅套內(nèi)使用的水平交通空間； 8、值班警衛(wèi)室，設(shè)在小區(qū)大門口一側(cè)的門房，警衛(wèi)室外門口處還有升降欄桿； 9、共用墻體，住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ娴取? 不同樓宇公攤的比例各不同 值得注意的是，不同樓宇公攤比例也是不同的。 7層以下住宅公攤率為7-12%。多層建筑一般是指層數(shù)在6層左右磗混結(jié)構(gòu)的建筑，其參與公攤部分的面積包括外墻水平投影的1/2，樓梯，樓梯間，為住戶提供服務(wù)的物管用房（熱交換站、水泵房、配電室等）。一般占房屋建筑面積的13%到18%。室內(nèi)的層高分為室內(nèi)凈高（地板與天花板之間的距離）和室內(nèi)層高（地板與上層地板間的距離），一般情況下，層高在2.8米左右，室內(nèi)凈高在2.65米到2.7米之間。如果室內(nèi)層高超過(guò)4.7米以上應(yīng)按照兩層計(jì)算室內(nèi)面積。 7-11層住宅公攤率為10%-16%。樓層為7—9層為小高層，一般小高層公攤?cè)Q于各樓盤自身的情況，不同的小高層樓盤公攤也有差異。在沒(méi)有地下設(shè)備用房、底層沒(méi)有商鋪、底層架空的情況下，小高層公攤系數(shù)在10%-15%之間，而帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在15%-20%之間。按規(guī)定7層以上必須配電梯，所以小高層屬于配電梯的范圍之內(nèi)，它的特點(diǎn)是方便的同時(shí)又能給生活一種新的高度。 12-33層住宅公攤率為14%-24%。高層住宅的公攤面積是**大的。根據(jù)建筑規(guī)模的不同，高層建筑一般在25-33層之間，而且高層住宅的樓梯高度**高。另外高層建筑有電梯及電梯前室占用了空間，也有安全通道樓梯占用空間，還有“管道井”、“強(qiáng)電井”、“弱電井”等公用設(shè)施都占用了空間。所以高層建筑較多層建筑的公攤面積要大得多。 別墅類的公攤率為1%-8%。別墅是包括地下層在內(nèi)的**多三層的獨(dú)棟住宅形式，帶室內(nèi)車庫(kù)。一般來(lái)說(shuō)獨(dú)立別墅沒(méi)有公攤面積，聯(lián)體別墅有較少的公攤面積。公用面積分?jǐn)偟脑瓌t是僅存在于本樓內(nèi)部并與本樓建筑結(jié)構(gòu)存有連接的部分，并且僅向本樓居住者提供非營(yíng)利性服務(wù)，不符合此條件的建筑不得計(jì)入公攤面積。 總體而言，公攤面積計(jì)算公式為：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積，公攤面積=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積，公攤系數(shù)=總公共分?jǐn)偯娣e/（套內(nèi)建筑面積*總套數(shù)）；套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積。