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• 154****0077

  買房時經常聽到人說公攤面積，明明是交了錢的，但卻不是你能掌控的面積。關于公攤面積，你一定有很多問題，比如為什么會有公攤面積？公攤的原則是什么？什么樣的面積不應分攤？ 問題一：什么是公用建筑面積和分攤公用建筑面積？ 公用建筑面積是指由整幢樓的產權人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。公用分攤建筑面積是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。未經全體共有人或業(yè)主大會依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變全樓公用建筑空間原始設計的使用功能。 問題二：公用建筑面積的分攤原則是什么？ 公用建筑面積分攤的原則有以下三點： ①公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內。 ②為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。 ③用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房分攤的建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。 問題三：整幢樓的哪些公用面積可以分攤？ 整幢樓的以下公用面積可以分攤：①大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道，變（配）電室、煤氣調壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房。②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。 問題四：哪些建筑面積不應分攤？ 不應計入公用建筑面積被分攤的部分有：①倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。②售房單位自營、自用的房屋。③為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。 問題五：開發(fā)商應當向購房人明示哪些公攤情況？ 在預售商品住宅之前和商品房竣工之后，開發(fā)商應當向購房人明示下列分攤情況：①被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；②參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數(shù) ；③不分攤的共用部位。這里需要說明的是，除法定情形外，開發(fā)商兩次向購房人兩次明示的內容應當一致，否則，購房人就可以依據(jù)《商品房買賣合同》的約定追究開發(fā)商的違約責任。 問題六：購房人應分攤的公用建筑面積是如何計算出來的？ 根據(jù)建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分攤的公用建筑面積=公用建筑面積分攤系數(shù)×套內建筑面積，而公用建筑面積分攤系數(shù)=整棟建筑物的公用建筑面積/整棟建筑物的各套內建筑面積之和，其中，整棟建筑物的公用建筑面積等于整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑各套（單元）套內建筑面積之和，并應扣除整幢樓不應分攤的建筑面積。 問題七：物業(yè)管理用房的分攤有什么規(guī)定？ 為防止開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)以物業(yè)管理用房的名義侵占、使用小區(qū)房屋，提高購房人分攤的公用建筑面積，從而增加購房人的經濟負擔，我國物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，新建小區(qū)房地產項目的物業(yè)管理用房面積**高不得超過該棟樓建筑面積的6‰。 問題八：對于公用建筑面積部位的建設與使用，購房人有無知情權？ 當然有。因為購房人購房的商品房的面積由套內建筑面積和公用分攤建筑面積兩部分組成，套內建筑面積歸購房人個人所有、自己使用；公用分攤建筑面積的產權歸整幢樓業(yè)主共同所有，購房人根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定對其享有權利、承擔義務。而且可以根據(jù)《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，通過選舉、參加業(yè)主大會、業(yè)主委員會等形式參與、決定商品房公用建筑面積部位的建設與使用。此外，《辦法》明確規(guī)定開發(fā)商應向購房人明示公用分攤部位的功能及具體情況，這就以法律形式賦予了購房人對商品房公用分攤部位的建設與使用的知情權。

  查看全文↓ 2016-06-27 12:21:38

相關問題

• 問 公攤面積怎么算 公攤面積有什么注意事項
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  大家在買房子的時候除了考慮樓盤的地段、配套以及價格之外，往往還會注意一個很重要的問題——公攤面積。因為在房價高企不下的今天，我們都希望花的每一分錢都物超所值，而公攤面積的大小與房子的總價有直接的關系，換句話說對我們的荷包是一種考驗。 在討論這個問題前，我們先看看什么是公攤面積：公攤面積是分攤的共有建筑面積的簡稱，即指各產權共同占有或共同使用的共有建筑面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室、為整幢樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積等。 下面是公攤面積的計算公式： 公攤面積=公攤系數(shù)*套內建筑面積 公攤系數(shù)=總公共分攤面積/（套內建筑面積*總套數(shù)） 套內建筑面積=套內使用面積+墻體面積 +陽臺面積 普通多層住宅樓在沒有地下設備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數(shù)約在10%-15%;帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)約在15%-20%; 高層住宅相對更高一些，約在20%-25%。在簽訂購房合同時，合同上都會注明房屋的公攤系數(shù)范圍。房屋面積以房地產交易權屬登記中心測繪部的測繪結果為準，房產證上標注的面積也以此為準。 不過現(xiàn)實中，開發(fā)商往往不會主動提及公攤，一些公攤大的房子則通過“贈送面積”來達到公攤較小甚至“零公攤”的效果。。。不過群眾的眼睛是雪亮的，公攤不合理的戶型往往會為人所詬?。欢嬲珨傂〉臉潜P并不多見，尤其是在寸土寸金的市區(qū)，更是如此。 雖然我們都希望公攤越小越好，但畢竟公攤面積中的各類生活設備跟大家的生活又是密不可分的，過分追求公攤低也是不現(xiàn)實的。

• 問 公攤面積怎么算？房屋公攤面積有什么注意事項
  答

  我們經常聽到別人說起公攤面積，但是購房者首次置業(yè)往往對公攤面積這個概念不是很清楚，公攤面積怎么算也不知道。結果就是公攤面積過大，花了大把的銀子卻住很小面積，維權都找不到門路。那么什么是公攤面積？公攤面積怎么算？ 公攤面積怎么算？當心花了冤枉錢 1、什么是公攤面積 公攤指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。無論是多層、高層還是商品房都有公攤。公攤面積越大，得房率就越低，反之，則越高。 一般高層的得房率都在80%左右，也就是說有20%的公攤面積。假設你買了一套100平米高層住宅，拿房時實得面積只有80平米左右，原本看似面積夠大的房子，瞬間就擠了。100萬的房子，20萬是在給公攤面積買單。 2、根據(jù)規(guī)定，以下共有建筑面積應單獨設置戶室不進行分攤，但應分攤僅為本幢服務的相應共有建筑面積。 A、為多幢服務的管理用房、警衛(wèi)室; B、獨立使用的地下室、半地下室、車棚、車庫等; C、為公共事業(yè)服務的配套用房; D、避難層(室)及結構轉換層可獨立使用的部分。 下列共有建筑面積應單獨設置戶室不進行分攤，也不分攤其他共有建筑面積。 A、為多幢服務的配電間、水泵房等設備用房; B、消防避難層(室)及結構轉換層; C、幢與幢之間相連的通廊。 3、公攤建筑面積如何計算 建筑面積=套內建筑面積+公攤面積 公攤面積=公攤系數(shù)*套內建筑面積 公攤系數(shù)=總公共分攤面積/(套內建筑面積*總套數(shù)) 套內建筑面積=套內使用面積+墻體面積+陽臺面積 4、影響公攤面積的因素 A.戶型同一棟樓里一梯一戶、一梯兩戶和一梯三戶是不一樣的，點式樓和板式樓是不一。 B.套內面積房子大就多點，房子小就少點。 C.公共設施只有樓梯和既有樓梯又有電梯是不一，公共設施、走廊越多、面積越大公攤就越大。 D.建筑規(guī)模樓層高度越高公攤越大。因為樓層越高，則電梯、消防等公共設施越多，所以公攤面積越大。 注：公攤面積并非越小越好 因為公攤面積過高雖然會影響住宅面積，甚至會花更多的錢購房，但是公攤面積過低，也意味著配套公共設施的規(guī)?？s減，因此也將影響居住品質。 5、如何避免公攤面積潛規(guī)則 新啟用的《商品房買賣合同》中有附件標明了“公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明”，但只列明了應分攤的部位及其構成，具體數(shù)據(jù)仍不確定，所以仍然存在著開發(fā)商讓業(yè)主多攤的可能性。以下三招，提供給購房者參考。 第一招：索取公攤數(shù)據(jù); 在簽訂購房合同時，讓開發(fā)商出示有關計算公攤面積的數(shù)據(jù)，包括整幢建筑的建筑面積、套內建筑面積之和、不應分攤的建筑面積等基本數(shù)據(jù)，也可以要求開發(fā)商列明公攤公用建筑面積的具體項目以及各項目的面積，這樣業(yè)主可以通過數(shù)據(jù)求出公攤面積，以明確自身的權益。 第二招：查閱有關資料; 業(yè)主們有權自查或者聘請律師向設計單位、規(guī)劃單位、測繪部門等機構查閱所購房產的相關文件，比如**終設計圖紙或者**終設計方案、**終面積測量報告、各種數(shù)據(jù)的計算方式及其文件等等。 第三招：在購房合同中約定公攤面積。 《商品房買賣合同》第三條和附錄二中有關公共部位和公用房屋分攤建筑面積的條款，購房人應當在合同中約定公攤面積的數(shù)字，并在附件二“有關公共部分與公用房屋公攤建筑面積構成說明”中，詳細約 定公攤的具體部位、面積大小。特別是有關共有建筑分攤部位變更的情況，約定得越詳細，對購房者就越有利。一旦發(fā)生糾紛，購房者就可以以合同約定來保障自己 的利益。萬一真的發(fā)生了糾紛，唯一的選擇就是訴之法律，避免浪費不必要的人力和精力。 買房時不僅要去現(xiàn)場親自查看，像一些**基本的房產知識還是要清楚的。知道公攤面積怎么算，這樣就不會被開發(fā)商忽悠啦！

• 問 公攤面積有哪些注意事項？
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  1、同一小區(qū)不同期房公攤面積可能不同一般情況下出現(xiàn)同一小區(qū)的不同期房公攤面積不同是正常的。因為公攤面積計算因樓而異，住宅樓的公攤面積計算以幢為單元。國家有明確的條文規(guī)定。由于建筑的各異，不同幢的公攤面積會有較大不同。2、公攤面積分攤時一視同仁有購房者擔心買房時會不會多分擔其他人的公攤面積，出現(xiàn)有些人不分或少分公攤面積的情形。其實這個問題是不會出現(xiàn)的，公攤協(xié)議一視同仁，公攤協(xié)議必須遵守一視同仁原則。具體表現(xiàn)在房地產商和某購房者達成的購房協(xié)議不得損害另一購房者的利益。不得把某購房者應該分擔的公攤面積分攤到其他消費者名下。3、計算拆遷費包括公攤面積公攤面積屬于建筑面積范疇。拆遷補償在計算面積時是以房產證上的建筑面積為標準的，而建筑面積包括室內面積和公攤面積，因此拆遷補償包括公攤面積。

• 問 公攤面積怎么算 房屋面積有什么注意事項
  答

  房子的面積都去哪兒了？在收房的時候許多購房者發(fā)現(xiàn)自己房屋的面積縮水了，其實這就是公攤所帶來的。公攤小，得房率就高，反之公攤大，得房率就小。作為一名準業(yè)主以及購房者，必須了解公攤是什么意思，才能對房屋有一個較為全面的認識。 一：公攤是什么 公攤指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。無論是多層還是高層,商品房都有所謂的公攤面積。公攤面積主要包括有電梯井、管道井、樓梯間、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室、共用墻體九個部分。 除此之外，倉庫、車庫車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、售房單位自營、自用的房屋、管理用房等不會計入公攤。 二.計算方式 建筑面積=套內建筑面積+公攤面積 公攤面積=公攤系數(shù)*套內建筑面積 公攤系數(shù)=總公共分攤面積/(套內建筑面積*總套數(shù)) 套內建筑面積=套內使用面積+墻體面積+陽臺面積 三.影響公攤面積因素： 1、戶型同一棟樓里一梯一戶、一梯兩戶和一梯三戶是不一樣的，點式樓和板式樓是不一。 2、套內面積房子大就多點，房子小就少點。 3、公共設施只有樓梯和既有樓梯又有電梯是不一樣的，公共設施、走廊越多、面積越大公攤就越大。 4、建筑規(guī)模樓層高度越高公攤越大。 四.破解公攤面積陷阱有三招 第一招：索取公攤數(shù)據(jù)；在簽訂購房合同時，讓發(fā)展商出示有關計算公攤面積的數(shù)據(jù)，包括整幢建筑的建筑面積、套內建筑面積之和、不應分攤的建筑面積等基本數(shù)據(jù)，也可以要求發(fā)展商列明公攤公用建筑面積的具體項目以及各項目的面積，這樣業(yè)主可以通過數(shù)據(jù)求出公攤面積，以明確自身的權益。 第二招：查閱有關資料；業(yè)主們有權自查或者聘請律師向設計單位、規(guī)劃單位、測繪部門等機構查閱所購房產的相關文件，比如**終設計圖紙或者**終設計方案、**終面積測量報告、各種數(shù)據(jù)的計算方式及其文件等等。 第三招：在購房合同中約定公攤面積。《商品房買賣合同》第三條和附錄二中有關公共部位和公用房屋分攤建筑面積的條款，購房人應當在合同中約定公攤面積的數(shù)字，并在附件二“有關公共部分與公用房屋公攤建筑面積構成說明”中，詳細約定公攤的具體部位、面積大小。特別是有關共有建筑分攤部位變更的情況。 公攤是在購房者必定會接觸到的房產專業(yè)名詞，購房者對此了解能更好地幫助購房，也能較好地對比各個小區(qū)的優(yōu)劣勢，或許還能降低一定的購房成本。因為公攤面積小，購房者所需投入的成本也會相應減少。所以選擇一個合適的房子，要做足功課。

• 問 什么是公攤面積 公攤面積有什么值得注意的地方
  答

  很多沒買過房的人在購房時都會忽略掉公攤。其實對于現(xiàn)在的商品房來說，公攤是一塊很大的面積。“加大公攤比例很明顯會使得居住面積縮水”。 一、“公攤”9項每平方都是錢 很多沒買過房的人在購房時都會忽略掉公攤。其實對于現(xiàn)在的商品房來說，公攤是一塊很大的面積?！凹哟蠊珨偙壤苊黠@會使得居住面積縮水”，周先生(化名)表示，“當然也有人認為公攤是花在自己身上的，電梯間很寬敞、雙電梯設計、進樓大廳很大等等，覺得如果這部分小了就會影響到生活”他認為，這個問題可能見仁見智，不同的買房者能接受的公攤面積并不一樣，不過，**要緊的還是先搞清楚“買房的錢哪些都用到了公攤上，畢竟每平方都是錢啊”。 據(jù)了解，“公攤”主要包括9項： 1、電梯井，尺寸是按照電梯選型來確定的，井壁上安裝電梯軌道和配重軌道，預留的門洞安裝電梯門； 2、管道井，走各種管道的空間，有垂直的，也有水平向的，有貫通的，也有分隔的； 3、樓梯間，容納樓梯的結構，包圍樓梯的建筑部件(如墻或欄桿)，同時它是一個相對獨立的的建筑部分，聯(lián)系整個建筑的交通運輸； 4、變電室，小區(qū)的電力系統(tǒng)中對電能的電壓和電流進行變換、集中和分配的場所； 5、設備間，設備間是在每一幢大樓的適當?shù)攸c設置電信設備和計算機網絡設備，以及建筑物配線設備，進行網絡管理的場所； 6、公共門廳，進入住宅后的一個較大公共空間，屬于室內空間，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求設置； 7、過道，住宅套內使用的水平交通空間； 8、值班警衛(wèi)室，設在小區(qū)大門口一側的門房，警衛(wèi)室外門口處還有升降欄桿； 9、共用墻體，住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面等。 二、不同樓宇公攤的比例各不同 7層以下住宅公攤率為7-12%。多層建筑一般是指層數(shù)在6層左右磗混結構的建筑，其參與公攤部分的面積包括外墻水平投影的1/2，樓梯，樓梯間，為住戶提供服務的物管用房(熱交換站、水泵房、配電室等)。一般占房屋建筑面積的13%到18%。室內的層高分為室內凈高(地板與天花板之間的距離)和室內層高(地板與上層地板間的距離)，一般情況下，層高在2.8米左右，室內凈高在2.65米到2.7米之間。如果室內層高超過4.7米以上應按照兩層計算室內面積。 7-11層住宅公攤率為10%-16%。樓層為7—9層為小高層，一般小高層公攤取決于各樓盤自身的情況，不同的小高層樓盤公攤也有差異。在沒有地下設備用房、底層沒有商鋪、底層架空的情況下，小高層公攤系數(shù)在10%-15%之間，而帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在15%-20%之間。按規(guī)定7層以上必須配電梯，所以小高層屬于配電梯的范圍之內，它的特點是方便的同時又能給生活一種新的高度。 12-33層住宅公攤率為14%-24%。高層住宅的公攤面積是**大的。根據(jù)建筑規(guī)模的不同，高層建筑一般在25-33層之間，而且高層住宅的樓梯高度**高。另外高層建筑有電梯及電梯前室占用了空間，也有安全通道樓梯占用空間，還有“管道井”、“強電井”、“弱電井”等公用設施都占用了空間。所以高層建筑較多層建筑的公攤面積要大得多。 別墅類的公攤率為1%-8%。別墅是包括地下層在內的**多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。一般來說獨立別墅沒有公攤面積，聯(lián)體別墅有較少的公攤面積。公用面積分攤的原則是僅存在于本樓內部并與本樓建筑結構存有連接的部分，并且僅向本樓居住者提供非營利性服務，不符合此條件的建筑不得計入公攤面積。 總體而言，公攤面積計算公式為：建筑面積=套內建筑面積+公攤面積，公攤面積=公攤系數(shù)*套內建筑面積，公攤系數(shù)=總公共分攤面積/(套內建筑面積*總套數(shù))；套內建筑面積=套內使用面積+墻體面積+陽臺面積。