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• 131****5895

   考察一處房產(chǎn)是否值得投資，**重要的就是評估其投資價值，即考慮房產(chǎn)的價格與期望的收入關(guān)系是否合理，合理房價收入比公式是什么。以下三大公式可以幫助你估算合理房價收入比公式，不妨一試。 一大公式：租金乘數(shù)小于12 租金乘數(shù)，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式（租金乘數(shù)＝投資金額/每年潛在租金收入），小于12. 上述所提的西藏南路一小戶型，2001年時售價22萬元，月租金1500元，那么它當(dāng)時的租金乘數(shù)是12倍。一般來說，這個數(shù)字被看成大多數(shù)租賃房產(chǎn)的分界線。如果一處房產(chǎn)的租金乘數(shù)超過12倍，很可能會帶來負(fù)現(xiàn)金流。這套房子如今的售價已經(jīng)上漲到60萬元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數(shù)升到25倍，已經(jīng)大大超過了合理的范疇。 投資者可以將目標(biāo)物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進(jìn)行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業(yè)費(fèi)用、融資和稅收的影響。 subtitle:二大公式：8年~10年收回投資  二大公式：8年~10年收回投資 投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：投 資回收年數(shù)=（首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款）/[（月租金-按揭月供款）×12. 一般來說，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8年~10年左右。仍以西藏南路小戶型為例，假設(shè)2001年時**5萬元，每月按揭供款1000元，1年后交房，當(dāng)時它的投資回收年數(shù)是10.3年。但是到了2005年，由于房價上漲，而租金卻沒有同步增長，現(xiàn)在購買這套房產(chǎn)每月的租金收入無法彌補(bǔ)月供款，實(shí)際上面臨投資無法回收的境地。 subtitle:三大公式：15年收益是否物有所值  三大公式：15年收益是否物有所值 另外，也可以參考下面這個國際專業(yè)理財公司評估物業(yè)的公式。 如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價，該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年＞房產(chǎn)購買價，該物業(yè)尚具**空間；如果該物業(yè)的年收益×15年〈房產(chǎn)購買價，該物業(yè)價值已高估。 仍以上文提到的小戶型為例，2001年時，年租金收益為18000元，乘以15等于27萬元，大于當(dāng)時的售價22萬元，因此是值得投資的。但是現(xiàn)在，就以2000元月租金計算，合理價值為36萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于當(dāng)前60萬元的售價，價值已經(jīng)被過度透支了。 以上是三種常用的比例與比率法，有的只需進(jìn)行簡單的預(yù)測和分析即可幫助投資者快速做出判斷，有的還需要進(jìn)行專業(yè)性的投資分析，計算另外一些指標(biāo)以增加可靠性。比如，一個地段好的房產(chǎn)可能現(xiàn)在的租金回報率不高，但具有較佳的**前景，或者一套普通住宅能夠享受稅收減免，一定程度上能夠彌補(bǔ)過高的租金乘數(shù)。  

  查看全文↓ 2016-06-13 09:59:26

相關(guān)問題

• 問 房價收入比的計算公式有哪些 青島房價收入比排名是多少
  答

  大家現(xiàn)在都很關(guān)注的房價及收入問題，每年國際統(tǒng)計局都會頒布房價收入比排名，大部分人不是很了解房價收入比如何計算，下面小編為大家整理的關(guān)于“房價收入比的計算公式及青島房價收入比排名”的知識，供大家參考。 房價收入比的計算公式 一個國家的平均房價收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價格之比來計算，即： 房價收入比=每戶住房總價÷每戶家庭年總收入，其中，每戶住房總價和每戶家庭年總收入的計算公式分別如下： 每戶住房總價=人均住房面積×每戶家庭平均人口數(shù)×單位面積住宅平均銷售價格每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數(shù)×家庭人均全部年收入. 2012年青島房價收入比全國排名底24位 2011 年全國35 個大中城市房價收入比排名 　　排名 城市 房價收入比 　　1 深圳 15.6 　　2 廈門 12.5 　　3 杭州 12.5 　　4 上海 12.4 　　5 北京 11.6 　　6 福州 11.5 　　7 天津 10.4 　　8 廣州 9.8 　　9 ?？?9.8 　　10 南京 9.6 　　11 寧波 9.6 　　12 長春 9.5 　　13 大連 9.2 　　14 武漢 9.2 　　15 哈爾濱 8.9 　　16 太原 8.8 　　17 南寧 8.6 　　18 沈陽 8.5 　　19 成都 8.4 　　20 烏魯木齊 8.0 　　21 濟(jì)南 7.7 　　22 南昌 7.4 　　23 重慶 7.1 　　24 青島 7.0 　　25 昆明 6.6 　　26 合肥 6.6 　　27 蘭州 6.4 　　28 鄭州 6.4 　　29 長沙 6.4 　　30 石家莊 6.3 　　31 銀川 6.2 　　32 西安 6.1 　　33 西寧 6.0 　　34 貴陽 5.2 　　35 呼和浩特 4.2 　　走勢 全國房價收入比將繼續(xù)回落 2012年中國經(jīng)濟(jì)仍在向下調(diào)整，GDP增幅仍在探底，企業(yè)和居民收入將受到負(fù)面影響，居民人均可支配收入增幅可能會出現(xiàn)一定程度的回落。并且，2011年全國35個大中城市中，商品住宅銷售均價下跌的僅有8個，但去年以來，中央在多個場合多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，部分東部一線城市政府如上海、北京提出2012年住宅價格“穩(wěn)中有降”，預(yù)期2012年，東部一線城市房價將持續(xù)下跌，東部二線城市房價下跌的陣營將擴(kuò)大，西部二線城市中部分市場基礎(chǔ)較弱的城市房價也將加入下跌陣營，其余中西部二線城市樓價漲幅也將縮小，其中多數(shù)將低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅。 相關(guān)人士判斷，2012年全國房價收入比總體上將繼續(xù)回落，而35個大中城市中的大部分，其城市房價收入比將比2011年有所回落，預(yù)計東部一線城市回落的幅度大于中西部二線城市。

• 問 房價租售比的計算公式是什么？合理的租售比是多少？
  答

  房價租售比是房價與年租金之比，反映了投資回報。合理的租售比有助于評估房產(chǎn)投資價值，確保貸款購房的經(jīng)濟(jì)合理性。

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• 問 房產(chǎn)契稅如何計算你計算公式嗎？
  答

  應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×稅率，是按成交價格計算。成交價格經(jīng)雙方敲定，形成合同，稅務(wù)機(jī)關(guān)以此為據(jù)，直接計稅。這種定價方式，主要適用于國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣。自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

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• 問 房貸計算公式
  答

  房貸計算公式有等額本息計算方式和等額本金計算方式。①等額本息計算方式每月還款額=貸款本金×[月利率×（1+月利率）^還款月數(shù)]÷[（1+月利率）^還款月數(shù)-1]?？傊Ц独ⅲ嚎偫?還款月數(shù)×每月月供額-貸款本金。每月應(yīng)還利息=貸款本金×月利率×〔(1+月利率)^還款月數(shù)-(1+月利率)^(還款月序號-1)〕÷〔(1+月利率)^還款月數(shù)-1〕。②等額本金計算方式每月月供額=(貸款本金÷還款月數(shù))+(貸款本金-已歸還本金累計額)×月利率。每月應(yīng)還利息=剩余本金×月利率=(貸款本金-已歸還本金累計額)×月利率。每月月供遞減額=每月應(yīng)還本金×月利率=貸款本金÷還款月數(shù)×月利率。至于購房者選擇等額本息還款方式還是等額本金還款方式，可以結(jié)合自身的實(shí)際情況來綜合確定。

• 問 **的計算公式
  答

  貸款購房是需要支付**款的，房子**的比例不是一成不變的，不同的地區(qū)，不同的貸款方式，不同的購房時間，**的比例都是不同的。第一次購買新房的**款應(yīng)該在房價的30%，第二次購房的，**在40%,；一手房的**款等于總房款減去貸款額度，二手房的**款就等于實(shí)際成交價減去貸款額度。公積金貸款的**比例是不得低于20%。因?yàn)槊總€地區(qū)的差異性都不一樣，**的方法也都不一樣，在購買房子的時候，首先需要確定房子的總價是多少，然后確定**多少錢，總價減去**就是需要貸款的錢，通常的**都是總房價的30%。但是常規(guī)來看，**低的**也在20%左右，而且銀行對于房貸的**是根據(jù)央行的基準(zhǔn)利率進(jìn)行調(diào)整，同時**的比例也和目前的存款比例有關(guān)系。在選定好自己心儀的房產(chǎn)之后，需要到銀行提交貸款的相關(guān)手續(xù)，比如說夫妻二人的身份證，戶口本以及個人收入證明和其他資產(chǎn)證明，**關(guān)鍵的還有個人的征信。經(jīng)過審核之后，一般會在1~2周工作日給予答復(fù)，是否通過房貸的審批。