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• 157****0585

  如今**受關(guān)注的莫過于“房地產(chǎn)去庫存”，中央經(jīng)濟(jì)工作會議也是將這個列為明年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展五大任務(wù)之一。購房指南比較關(guān)心的是，樓市去庫存，房價能降下來嗎？ 剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，把“化解房地產(chǎn)庫存”列為明年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的五大任務(wù)之一。將樓市去庫存上升到“國家任務(wù)”高度，是前所未有的。那么，到底哪里的房子不好賣庫存大？下一步各地政府在去庫存中能做什么？想在城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民掏得起錢買房子嗎？開發(fā)商能把高企的房價降下來嗎？針對這些社會高度關(guān)注的問題，記者采訪了各方人士。 哪些地方的房子不好賣、庫存有多大？ 國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年11月末，商品房待售面積近7億平方米，而去年同期還不足6億平方米，一年陡增1億平方米，創(chuàng)歷史新高。這還不包括大量已建設(shè)未竣工，以及還未開工的。 那到底哪里的房子不好賣？數(shù)據(jù)顯示，大量庫存集中在人口流出、需求飽和、購買力不足的三四線城市和中西部地區(qū)。 據(jù)部分房地產(chǎn)研究院監(jiān)測，截至今年11月底，一二三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為9.8、11.9和19.3個月。 中西部城市和東部沿海之間也存在分化。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至11月，東部地區(qū)商品房銷售額同比增長21.1%，中部地區(qū)商品房銷售額同比增長10.9%，西部地區(qū)商品房銷售額同比增長5.5%。 各地去庫存已出哪些政策、還能做什么？ 記者梳理發(fā)現(xiàn)，一些三四線城市已率先推出了系列去庫存措施。 河南省濮陽、駐馬店、三門峽、南陽、許昌等三四線城市，安徽省宿州市泗縣、碭山縣、銅陵市，以及福建、甘肅、浙江、云南、江西、四川等地的多個市縣均推出了補貼、稅費減免、公積金異地貸款等優(yōu)惠政策，以及針對農(nóng)民進(jìn)城買房的一些措施。甘肅房地產(chǎn)商會會長陳啟建介紹，甘肅一些城市已經(jīng)開始探索通過降低**、降低稅費、延長貸款時間等一系列扶持政策鼓勵農(nóng)民工購房落戶城市。 談到農(nóng)民進(jìn)城問題，福州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心王阿忠指出，除了在購房環(huán)節(jié)減免稅費或直接補貼外，還應(yīng)該出臺專門針對農(nóng)民工的公積金繳存和住房保障制度，同時在宅基地流轉(zhuǎn)、質(zhì)押等方面對農(nóng)民工加大支持力度。戶籍制度改革也要加快推進(jìn)，目前各地已相繼出臺一系列戶籍改革措施，這只是一個開始，關(guān)鍵是要讓新市民群體享受入學(xué)、醫(yī)療、就業(yè)、住房保障等社會化均等服務(wù)，從而釋放出較大規(guī)模的剛性需求，促進(jìn)三四線城市去庫存。 消化庫存政府和社會已做了哪些事、還能發(fā)揮什么作用？ 盡管許多農(nóng)民工有在城市落戶的意愿，但并不意味著這些人有能力買得起房子，他們的城鎮(zhèn)“安居夢”該如何圓？ 在甘肅建投城關(guān)區(qū)農(nóng)民巷一處建筑工地上，做了20余年鋼筋工的武山縣農(nóng)民李文對記者說：“在城市租房是我首要考慮的，我們怎樣才能租到廉價的、全家老小能生活的房子?！? 近年來，一些地方政府正在嘗試把農(nóng)民工群體納入城市住房保障體系。2013年以來，四川省已連續(xù)多年把公共租賃住房的30%定向供應(yīng)給農(nóng)民工，房租按當(dāng)?shù)厥袌鲎饨鹨话胱笥宜酱_定；在福建，多地還探索在農(nóng)民工集中的開發(fā)區(qū)、園區(qū)，引導(dǎo)各類投資主體面向用工單位或農(nóng)民工開展公共租賃住房業(yè)務(wù)。 另外，多地政府還通過棚改貨幣化安置方式消化庫存。目前，各地棚改貨幣化安置主要有三種方式，即直接貨幣補償、政府組織棚改居民購買商品房、政府購買商品住房安置。如，安徽將2016年棚改貨幣化安置比例目標(biāo)定為50%，并積極推進(jìn)組織棚改居民購買商品房進(jìn)行安置。山東四線城市的一位住建部門官員表示，無論哪一種方式都對消化庫存、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場具有重要意義。 大型房企萬科啟動的存量房改售為租的長租公寓項目正在全國加速落地；市場上還涌現(xiàn)出像魔方公寓、YOU＋等一批以住房租賃為主的專業(yè)化企業(yè)?！爸袊?億多流動人口，圍繞這些人口產(chǎn)生的住宿和生活消費，是萬億級的市場?！蹦Х剑ㄖ袊┥罘?wù)集團(tuán)董事長葛嵐說，市場之大很有誘惑，相信還會有像我們這樣的企業(yè)不斷出現(xiàn)。 想落戶城鎮(zhèn)的農(nóng)民工買得起房嗎？ “盡管在外打工多年，但要在大城市買房比登天還難。老家一些中小城市推出鼓勵農(nóng)民工回鄉(xiāng)買房的政策，對我很有吸引力?！币晃辉谏钲诖蚬さ陌不占r(nóng)民工小余說。 小余的話，道出了許多農(nóng)民工朋友的心聲。以一線城市的收入去三四線城市買房，**應(yīng)該問題不大。而這些區(qū)域也恰恰是庫存“重災(zāi)區(qū)”，因此在這次去庫存的政策設(shè)計中，農(nóng)民工成為擴(kuò)大有效需求的主要目標(biāo)群體。 據(jù)清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉測算，2014年底農(nóng)民工的總量為2.74億人，如果10%的農(nóng)民工實現(xiàn)市民化，就將緩解不小的庫存壓力。 房價還能降多少、開發(fā)商是否愿意降價？ 中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格。老百姓**關(guān)心的房價能降下來嗎？ 萬科原高級副總裁毛大慶向記者介紹，房價的構(gòu)成因素一是土地價格，二是行業(yè)稅費，三是建安成本，四是合理利潤。后三項成本構(gòu)成各地差不多，區(qū)別**大的是土地價格。 一位開發(fā)商給記者算了一筆賬，假設(shè)房價每平方米8000元，則地價3000元，稅費2000元，建安成本2000元，利潤1000元。 一方面是成本居高不下，另一方面則是供過于求的市場。旭輝集團(tuán)執(zhí)行副總裁陳東彪分析認(rèn)為，三四線城市需用3到5年時間實現(xiàn)房價“擠泡沫”，“也就是說，在庫存沒有明顯變化之前，房價水平將維持原有水平甚至下降?！? 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事陳寶存表示，在三四線城市，即使政府不出臺明確的鼓勵政策，開發(fā)商近兩年也會“降價跑量”，但在土地成本既定的情況下，降價幅度不會太大。 “下一步還看政府是否會通過降低稅費和交易成本等方式，促進(jìn)三四線城市有大量庫存的房企加大降價幅度，從而進(jìn)一步釋放購房需求?！标悓毚嬲f。

  查看全文↓ 2016-06-13 09:59:02

相關(guān)問題

• 問 ??樓市去庫存暗示什么?樓市去庫存對房價有什么影響?
  答

  從短期看，國家號召去庫存，那就會在政策面積極配合房地產(chǎn)商，出臺各種積極的相關(guān)政策刺激消費者購買，那么房價肯定是會上漲的從長期看，國家是要達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的目的，是使房地產(chǎn)行業(yè)軟著陸，要去房地產(chǎn)化，去房地產(chǎn)化的下一步就是去基建化。打破投資拉動經(jīng)濟(jì)的惡性循環(huán)。增加新興產(chǎn)業(yè)，服務(wù)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重。所以長期看，房價是一定會逐漸溫和下跌的。但是要避免房價迅速下跌，比如去年以及今年早些時候房價下跌過快就導(dǎo)致了房地產(chǎn)商債務(wù)風(fēng)險高筑，如果泡沫迅速破滅會對國民經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重后果，所以現(xiàn)在是喊話加出政策使庫存先去掉，后面就是慢慢減少開工量，把握好速度，當(dāng)然這個過程會是比較漫長的，肯定是以年為單位來計算的。

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• 問 去庫存政策如何執(zhí)行 樓市去庫存購房者獲利多少
  答

  中央定調(diào)樓市去庫存，各地紛紛落實去庫存政策，中央鼓勵購租并舉和開發(fā)商降價，但是對于普通購房者倆說從樓市政策中能夠獲利多少呢？ 一、中央對樓市去庫存政策加碼 2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出將房地產(chǎn)去庫存納入2015年年我國確定的五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一，同時將農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶政策、鼓勵各方購買庫存商品房出租也就是購租并舉的政策、鼓勵開發(fā)商降價來減少庫存，以及取消不合時宜的的限制性措施等手段。 2016年1月住房城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見)，提出用3年時間，本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場。那么什么是購租并舉呢？就是鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買開發(fā)商庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者；鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。 二、海南積極去庫存十項措施有哪些？ 地方近期密集出臺的“去庫存”政策與中央對樓市的診斷和開出的“藥方”一脈相承。海南也提出了去庫存措施，詳見如下。 1、深化戶籍制度改革，推動以新市民為主的住房制度改革，建立購租并舉的住房制度； 2、大力發(fā)展住房租賃市場； 3、大力推進(jìn)棚改貨幣化安置； 4、實施公租房貨幣化； 5、用好住房公積金； 6、推進(jìn)跨界地產(chǎn)發(fā)展； 7、改進(jìn)調(diào)控方式，把好土地供應(yīng)閘門，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展； 8、實施精準(zhǔn)促銷； 9、加強風(fēng)險防范，推進(jìn)企業(yè)兼并重組； 10、加強小區(qū)物業(yè)管理，提升物業(yè)服務(wù)水平。 以上是海南新出臺的事項去庫存政策，海南房地產(chǎn)市場一直是旅游地產(chǎn)的天下，所以整體價格居高不下，在整個過去十年房地產(chǎn)轟轟烈烈的大建之后，庫存量也居高不下，但是未提到房價問題。政府補貼購房等政策相信會更受購房者青睞。

• 問 樓市去庫存壓力大,未來房價走勢如何
  答

  2015年12月，規(guī)格頗高的“全國城市工作會議”將于近日召開，市場關(guān)注的焦點包括城市規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市公用事業(yè)運營等。其中，對于去庫存等方面或給出一定的解決思路。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪去化周期，圍繞去庫存可能會有一系列鼓勵住房消費政策出臺，包括給予財稅支持、鼓勵農(nóng)民工買房等，未來房地產(chǎn)價格走勢將進(jìn)一步分化。 庫存升投資降 國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年10月末，我國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。 易居研究院數(shù)據(jù)顯示，在其監(jiān)測的35個城市中，2015年10月，一、二、三線城市新建商品住宅存銷比，即去化周期分別為10.0個月、12.2個月和18.9個月。其中，廣西北海的存銷比數(shù)值**高，截至2015年10月為31個月，山東煙臺存銷比為26個月。 巨量庫存嚴(yán)重拖累了房地產(chǎn)投資增速。2015年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比增長2%，增速比1-9月回落0.6個百分點。其中，住宅投資53150億元，增長1.3%，增速回落0.4個百分點。9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8266億元，同比下降2.4%，降速比1-9月收窄0.7個百分點。其中住宅投資5645億元，同比下降1.6%。今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資和住宅投資單月同比已連續(xù)三個月下跌。 “今年房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)很低，明年房地產(chǎn)投資將進(jìn)入負(fù)增長，去庫存已成為重要任務(wù)?！毙鲁强毓?集團(tuán)副總裁歐陽捷表示，2000年以來，商業(yè)新開工面積累計超過20.4億平方米，近四年新開工每年遞增2億平方米，商業(yè)地產(chǎn)也面臨去庫存的形勢。 寬松政策將繼續(xù)加碼 2015年以來樓市多項重磅政策出臺。央行多次降息降準(zhǔn)，包括住房公積金異地貸款，不動產(chǎn)登記制度，戶籍與住房改革等也已經(jīng)在穩(wěn)步推進(jìn)中。地方政府也采取了公積金政策調(diào)整、二套房**放寬等多種措施。 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，對于房地產(chǎn)去庫存，要想打一場“殲滅戰(zhàn)”，需要政策予以支持，一是個人房貸進(jìn)一步寬松，**仍有降低的空間；二是財稅政策加大支持力度，取消二手房交易營業(yè)稅，首套房貸利息可抵個人所得稅；三是貨幣政策繼續(xù)寬松，繼續(xù)降準(zhǔn)降息；四是棚改拆遷補貼，以貨幣為主、實物為輔。 房地產(chǎn)價格走勢分化 對于房地產(chǎn)市場未來走勢，國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部研究員張立群表示，在城鎮(zhèn)化以及按揭貸款等政策的推動下，房地產(chǎn)銷售形勢正在回暖，今年一季度城鎮(zhèn)商品房銷售面積同比負(fù)增長9.2%，1-10月同比正增長7.2%，隨著需求的持續(xù)增加以及存貸款利率降至**低，房地產(chǎn)市場有望回暖，但這種回暖主要集中于一線城市，房地產(chǎn)投資增長持續(xù)下降的態(tài)勢有望明年上半年結(jié)束。 東北證券 認(rèn)為，房地產(chǎn)價格走勢的分化明顯：一線城市的土地供應(yīng)緊縮，房價受供需影響會有進(jìn)一步上升空間。京津冀、長三角、珠三角周圍聚落的二線城市將會受一線城市波及而小幅上漲。其他二線城市和三四線城市面對供過于求的局面，房價將繼續(xù)下滑。隨著大戶型和改善型住房需求的比例提高，全國房屋銷售面積會有一定程度提高，城鎮(zhèn)家庭平均住房面積會隨著二孩預(yù)期有所提升。

• 問 唐山樓市如何去庫存 世園會對去庫存有何影響
  答

  唐山作為一個典型的三四線城市，其城市的發(fā)展主要是依靠市轄范圍內(nèi)的郊區(qū)、市、縣，包括遷西、遷安、灤南、灤縣等消費群體。但是在房產(chǎn)市場去庫存的壓力下，如何引導(dǎo)更多的周邊區(qū)域人口買房是唐山房產(chǎn)市場面臨的重要難題。如何才能解決唐山樓市的庫存問題呢？唐山房地產(chǎn)市場發(fā)展前景如何呢？下面就跟著小編來一起了解一下吧！ 河北省早在2008年便審議通過了唐山城市規(guī)劃的方案，確立唐山兩核兩帶的城市規(guī)劃思路。到2020年，城市主城區(qū)（路北、路南、高新區(qū)、空港、開平、豐南、古冶、豐潤）城鎮(zhèn)人口規(guī)模預(yù)計達(dá)到300萬人以上，曹妃甸新區(qū)（曹妃甸新城、曹妃甸工業(yè)區(qū)、唐?？h、南堡開發(fā)區(qū)）城鎮(zhèn)人口規(guī)模將達(dá)到126萬人。 雖然隨著唐山人口規(guī)模的擴(kuò)大，我們可以看到唐山樓市發(fā)展的前景和空間，但是唐山**為一個典型的三四線城市，其存在著很強的城市特性。唐山的城市建設(shè)發(fā)展雖然迅速，但是缺乏特色，再加上周邊郊縣農(nóng)村人口向城市流動的加大，唐山樓市的去庫存就成為了一個重要難題。 唐山預(yù)售面積釋放量收緊 據(jù)監(jiān)測的唐山房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)：2015年唐山全年共獲批房產(chǎn)預(yù)售面積約720.7萬平方米，環(huán)比2014年收縮減了約24.90%。而就在剛剛過去的1月份，唐山共獲批預(yù)售面積約60.4萬，環(huán)比去年12月下降約17.85%，同比去年同期下降約18.50%。 此外，隨著2016年唐山世界園藝博覽會的即將召開，唐山市區(qū)的各大工地很有可能將會停工。雖然，目前唐山市政府還沒有明確的下發(fā)通知，但是為了保證世園會舉辦期間的空氣質(zhì)量，對于工地施工的限制政策推行的可能性是極大的。如果政策真的發(fā)布，那么在建的房地產(chǎn)項目工程的進(jìn)度、交房時間或?qū)⑹艿窖舆t，預(yù)售面積的供應(yīng)也將會繼續(xù)的縮減。 唐山房價持續(xù)走低 回顧2015年全年，據(jù)國家統(tǒng)計局公布的城市房價同環(huán)比走勢，唐山新建商品房住宅價格除6月、7月、9月環(huán)比持平外，其他9個月均環(huán)比下降。而從同比走勢看，2015年全年唐山房價均為下降走勢。與新房市場相同，去年全年唐山二手房住宅價格環(huán)比均呈下降走勢。 世園會或?qū)⒊蔀闃鞘行聶C遇 隨著2016年世界園藝博覽會在唐山舉辦，屆時將會有幾十個國家和地區(qū)前來參展，預(yù)計觀眾將達(dá)到1500萬人次以上。大量的參觀者涌入唐山，勢必會讓唐山的經(jīng)濟(jì)有一個較大的增長，那么房地產(chǎn)行業(yè)也將受到利好的影響，或?qū)⒊蔀樘粕綐鞘腥齑娴囊粋€重要機遇。 唐山是一個具有廣闊發(fā)展前景的工業(yè)城市，鋼鐵、能源、建材、裝備制造、化工工業(yè)為唐山傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。世園會場館以及基礎(chǔ)設(shè)施、景觀綠化、配套服務(wù)等工程的竣工和使用，對于唐山南湖片區(qū)房地產(chǎn)項目以及鳳凰新城區(qū)域內(nèi)輻射項目的入市銷售將帶來利好影響。唐山市如若將生態(tài)環(huán)境多加治理的話，其房產(chǎn)勢必會受到更多市民的關(guān)注，屆時樓市便會迎來新的生機。

• 問 樓市去庫存有什么方法 樓市=政策有哪些
  答

  本月上旬將過,離中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開的時間也越來越近,有關(guān)“四個殲滅戰(zhàn)”的戰(zhàn)術(shù)部署引發(fā)市場關(guān)注。而在化解房地產(chǎn)庫存方面,多項政策有望推出。 統(tǒng)計局的**新數(shù)據(jù)顯示,前10月全國空置住房又創(chuàng)新高,與此同時,房地產(chǎn)投資卻創(chuàng)出新低。接近高層的研究人士告訴記者,目前中國經(jīng)濟(jì)仍然處在下探過程中,能否在一兩年內(nèi)實現(xiàn)觸底和轉(zhuǎn)型,房地產(chǎn)可以說是這個過程中**重要的一只靴子。 不少分析人士認(rèn)為,目前中國房地產(chǎn)**大的痛點正是高庫存。業(yè)內(nèi)預(yù)計,未來更多刺激樓市的政策有望出臺。去年以來,政府已經(jīng)出臺了一系列刺激政策,包括降息、公積金政策調(diào)整、下調(diào)商業(yè)貸款**比例、松綁外資進(jìn)入樓市等。有分析人士對本報表示,盡管調(diào)控政策不會出現(xiàn)大轉(zhuǎn)向,但明年政策出現(xiàn)寬松是大概率事件。 值得注意的是,同為國家重要戰(zhàn)略性政策的保障房及棚戶區(qū)改造有望與樓市去庫存深度銜接。目前,這一政策已經(jīng)逐步進(jìn)入實質(zhì)性釋放階段。其中,被視為向房地產(chǎn)市場定向提供信貸流動性手段的棚戶區(qū)改造貨幣化補償安置已陸續(xù)到位。 上述研究人士表示,用市場化的方式來解決供需問題,是**為有效且無后遺癥的方式,“這種方式還能將房地產(chǎn)庫存引導(dǎo)到有需要的人群中去,能更有效地提高住房使用率?！? 在去庫存的“殲滅戰(zhàn)”中,除保障房貨幣化安置之外,包括財稅、戶籍領(lǐng)域等配套一攬子政策預(yù)計將在明年密集亮相。 此前,中央政府曾提出努力實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶,這被認(rèn)為是政策調(diào)控方向,將對房地產(chǎn)去庫存產(chǎn)生長久利好。目前,戶籍制度改革、計劃生育政策調(diào)整、開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)依法有償轉(zhuǎn)讓和抵押貸款的試點等政策已在陸續(xù)落實過程中。 此外,有消息稱,相關(guān)部委在公積金額度管理、房地產(chǎn)交易稅費等方面已有政策儲備,為保證政策效果,購房**比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺。