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• 154****6744

  前段時(shí)間有消息稱(chēng)，北京房?jī)r(jià)五年內(nèi)漲了300%，但是很快就有人出來(lái)辟謠，說(shuō)這個(gè)消息不正確。但是房?jī)r(jià)上漲是大家有目共睹的，今天的數(shù)據(jù)就可靠多了。 過(guò)去幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化態(tài)勢(shì)，正在房?jī)r(jià)指標(biāo)上鮮明體現(xiàn)。 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年11月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，有33個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲，比10月增加6個(gè)；二手住宅價(jià)格上漲的城市有40個(gè)，比10月增加2個(gè)。房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)出加速上漲的趨勢(shì)。 根據(jù)上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，過(guò)去五年來(lái)，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)累計(jì)上漲45.53%，漲幅明顯。相比之下，二線(xiàn)城市的漲幅僅為10.73%。同期，三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)同比漲幅不斷遞減。 隨著樓市的區(qū)域分化，房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出分化態(tài)勢(shì)。多家機(jī)構(gòu)指出，這種趨勢(shì)并未終止，未來(lái)一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)仍有上漲動(dòng)力，二三線(xiàn)城市則會(huì)繼續(xù)上漲乏力局面。 一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅4倍于二線(xiàn) 根據(jù)城市等級(jí)的差別，第一太平戴維斯將納入統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市進(jìn)行分類(lèi)，分為4個(gè)一線(xiàn)城市，16個(gè)二線(xiàn)城市，24個(gè)三線(xiàn)城市，其余的列為四線(xiàn)城市和五線(xiàn)城市。 環(huán)比來(lái)看，不同城市之間的房?jī)r(jià)變化差距不大，但若拉長(zhǎng)時(shí)間軸，可見(jiàn)房?jī)r(jià)分化十分明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年11月，70個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格平均同比下降0.37%。其中，一線(xiàn)城市價(jià)格上漲19.45%，二線(xiàn)城市僅上漲0.87%。三四五線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)則呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 從上述變化可以看出，過(guò)去一年來(lái)，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)平均上漲兩成。其余大部分城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，只有少部分城市房?jī)r(jià)微漲。 若以2010年12月的房?jī)r(jià)為基準(zhǔn)，過(guò)去五年來(lái)，70個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格平均上漲9.34%。其中，一線(xiàn)城市上漲45.53%，遠(yuǎn)高于平均水平。二三四五線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的平均漲幅分別為10.73%、7.01%、5.97%和4.53%。 從變化趨勢(shì)上看，不同層級(jí)的城市之間，房?jī)r(jià)分化十分明顯。一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)漲幅大幅**于均值，約相當(dāng)于二線(xiàn)城市的4倍、三線(xiàn)城市的6倍、四線(xiàn)城市的7倍。 分城市來(lái)看，過(guò)去五年來(lái)，深圳市新建商品住宅價(jià)格上漲77.2%，為全國(guó)之冠。分析認(rèn)為，深圳的外來(lái)人口較多，對(duì)房屋需求量大，但由于地理?xiàng)l件等限制，土地和房屋供應(yīng)相對(duì)有限，使得深圳樓市的供需關(guān)系極度緊張。 同期，北京新房價(jià)格上漲34.8%，上海上漲37.6%，廣州上漲32.5%。在二線(xiàn)城市中，漲幅**大的是廈門(mén)，為33.6%。鄭州和南京的房?jī)r(jià)漲幅也超過(guò)兩成。 第一太平戴維斯的報(bào)告指出，作為國(guó)內(nèi)**富裕的城市之一，廈門(mén)的年人均GDP達(dá)到人民幣86831元，人均可支配收入為人民幣39625元。加之其是處于亞熱帶地區(qū)的沿海城市，以及同臺(tái)灣的密切往來(lái)，廈門(mén)得以不斷吸引更多高凈值人士和小型企業(yè)前往。 相比之下，社會(huì)資本充裕、此前房?jī)r(jià)上漲迅速的浙江，成為房?jī)r(jià)下跌“重災(zāi)區(qū)”。過(guò)去5年來(lái)，溫州的新房?jī)r(jià)格下降23.9%，位居降幅榜首；杭州、寧波、金華的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)不同程度下跌。此外，?？?、泉州、蚌埠、唐山的房?jī)r(jià)，也在過(guò)去5年間出現(xiàn)下跌。 山西內(nèi)蒙仍為“重災(zāi)區(qū)” 過(guò)去幾年來(lái)，“分化”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律。在一位不愿具名的分析師看來(lái)，資本流向是決定這種分化的主要因素。 “2010年以后，房地產(chǎn)企業(yè)的布局開(kāi)始從二三線(xiàn)城市向一線(xiàn)城市收縮。房地產(chǎn)投資資金大量向一線(xiàn)城市回流，但由于供應(yīng)不足，造成這幾年一線(xiàn)城市的土地爭(zhēng)奪十分激烈，土地成本上漲明顯。”該分析師表示。 這種情況在今年達(dá)到極致。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至12月中旬，今年我國(guó)20大標(biāo)桿房企拿地金額已累計(jì)至4429.93億元，同比漲幅高達(dá)21%，成為僅次于2013年的歷史第二高點(diǎn)。其中，20大標(biāo)桿房企在一線(xiàn)城市拿地金額比例歷史性突破了50%，達(dá)到50.6%。 但同期，一線(xiàn)城市僅推出土地516宗，合計(jì)土地規(guī)劃建筑面積為5318.7萬(wàn)平方米，為**近6年來(lái)**低。平均樓面價(jià)為9075元/平方米，同比上漲了18.9%，創(chuàng)歷史新高。 第一太平戴維斯認(rèn)為，因近期住宅成交強(qiáng)勁，一線(xiàn)城市待售庫(kù)存接近**低水平。四座一線(xiàn)城市持續(xù)吸引公司開(kāi)業(yè)或擴(kuò)張，推動(dòng)就業(yè)、人口流入和薪酬增加，同時(shí)亦吸引來(lái)自其他城市的財(cái)富。這些因素均對(duì)住宅價(jià)格起到支撐作用，預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。 相比之下，三四線(xiàn)城市因此前的過(guò)度開(kāi)發(fā)，如今庫(kù)存高企不下。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，一些三四線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市庫(kù)存規(guī)模較大，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的一項(xiàng)重要問(wèn)題。 安信證券的報(bào)告指出，截至10月末，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)庫(kù)存約為98.3億平方米，其中包括待售面積6.86億平方米、尚未開(kāi)工的企業(yè)拿地42.3億平方米、在建商品房庫(kù)存約49.1億平方米。 從區(qū)域分布來(lái)看，遼寧、山東、山西、內(nèi)蒙古為“嚴(yán)重過(guò)?！眳^(qū)域。其中，營(yíng)口的供需比已達(dá)到338.1%，鄂爾多斯、烏蘭察布的供需比分別達(dá)到280.7%和293.7%。吉林、湖南、貴州、云南、青海等地，則屬于“輕度過(guò)?！薄? 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，市場(chǎng)分化的趨勢(shì)還將持續(xù)。一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力仍然較足，三四線(xiàn)因?yàn)閹?kù)存絕對(duì)值過(guò)高，即使有信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)在下調(diào)，二、三線(xiàn)城市在上漲，請(qǐng)問(wèn)國(guó)家實(shí)施房?jī)r(jià)調(diào)控光顧著一線(xiàn)城市嗎?
  答

  一線(xiàn)城市代表著房地產(chǎn)的發(fā)展方向，擒賊先擒王的道理。一線(xiàn)調(diào)控成功的話(huà)，二三線(xiàn)在三年之后基本就重復(fù)一線(xiàn)的趨勢(shì)了，因?yàn)槁肱?。至于?guó)家的調(diào)控，還是別抱有希望了，我們總是報(bào)怨不要把泡沫吹大房?jī)r(jià)不要漲；其實(shí)我倒寧愿房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，反正是買(mǎi)不起，讓它瘋狂漲就是了。**好一年漲200%。兩年就把泡沫徹底吹破了，然后當(dāng)頭一棒直跌谷底，讓人們?cè)僖膊桓页浚?/p> 全部3個(gè)回答>

• 問(wèn) 一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)在下調(diào)二線(xiàn)三線(xiàn)城市在上漲請(qǐng)問(wèn)國(guó)家實(shí)施房?jī)r(jià)調(diào)控光顧著一線(xiàn)城市嗎?
  答

  二三線(xiàn)的房?jī)r(jià)還會(huì)**的,目前的房?jī)r(jià)多低啊,就算打壓,也只能是不長(zhǎng)。沒(méi)準(zhǔn)**會(huì)出什么政策。

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• 問(wèn) 一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)還會(huì)上漲嗎 樓市形勢(shì)如何
  答

  全面放開(kāi)二孩政策、中央深改會(huì)議提出“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”、國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“以加快戶(hù)籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)”，一系列政策暖風(fēng)引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，2016年一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，不同地區(qū)分化嚴(yán)重。我們一起來(lái)看看這些專(zhuān)家的觀(guān)點(diǎn)吧。 國(guó)泰君安首席宏觀(guān)分析師 任澤平：未來(lái)10年一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)將再漲一倍 目前，中國(guó)正處在一個(gè)增速換擋的時(shí)點(diǎn)，高增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。而中國(guó)增速換擋的典型形式，來(lái)自于房地產(chǎn)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)的出現(xiàn)。人口紅利結(jié)束之后，人繼續(xù)往大城市遷移。當(dāng)人繼續(xù)往大城市遷移的時(shí)候，一線(xiàn)房地產(chǎn)有銷(xiāo)量沒(méi)土地，表現(xiàn)為價(jià)格的上漲和地王的再現(xiàn)。三四線(xiàn)城市沒(méi)有銷(xiāo)量，土地和庫(kù)存高企。去年，我對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)做過(guò)一個(gè)預(yù)測(cè)，未來(lái)10年一線(xiàn)房?jī)r(jià)再漲一倍，三四線(xiàn)漲不動(dòng)，房地產(chǎn)投資零增長(zhǎng)。 高盛房地產(chǎn)投資研究部主管 王逸：戶(hù)籍改革有助中國(guó)樓市復(fù)蘇，明年房?jī)r(jià)還會(huì)漲 曾在2014年經(jīng)歷房?jī)r(jià)**大降幅的“一線(xiàn)城市”，以及“其他二線(xiàn)及大型三線(xiàn)城市”均實(shí)現(xiàn)了**強(qiáng)勁的交易量復(fù)蘇，除此之外，其余城市的住宅銷(xiāo)售復(fù)蘇依然呈疲軟態(tài)勢(shì)。鄂爾多斯(8.52,0.020,0.24%)這類(lèi)“鬼城”的形成是結(jié)構(gòu)性供應(yīng)問(wèn)題導(dǎo)致的，預(yù)計(jì)在這一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整中將很難復(fù)蘇。戶(hù)籍改革和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇有著重要影響。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在2015年至2017年的預(yù)期凈資產(chǎn)回報(bào)率將處在5年低點(diǎn)，但這是基于債務(wù)零增長(zhǎng)的假設(shè)而做出的。開(kāi)發(fā)商回報(bào)率的回升，需要房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲來(lái)支撐。原因在于，如果房?jī)r(jià)不上漲，開(kāi)發(fā)商加杠桿將不僅導(dǎo)致其基于現(xiàn)有土地儲(chǔ)備的凈資產(chǎn)回報(bào)率減少，而且還將使得開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況再度面臨風(fēng)險(xiǎn)。到 2016年年中，中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)政策會(huì)偏向?qū)捤桑@應(yīng)該會(huì)支持房?jī)r(jià)持續(xù)復(fù)蘇。 中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 巴曙松：明年房地產(chǎn)業(yè)有望觸底，一線(xiàn)城市沒(méi)有什么好擔(dān)心 從宏觀(guān)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有出現(xiàn)太大的波動(dòng)，但微觀(guān)出現(xiàn)了非常大的變化。以房地產(chǎn)為例，不同城市、不同業(yè)態(tài)、不同的產(chǎn)品分化較大。房地產(chǎn)行業(yè)什么人都能賺錢(qián)的時(shí)代已過(guò)。如果項(xiàng)目在一線(xiàn)城市沒(méi)有什么好擔(dān)心的，但如果在三四線(xiàn)城市庫(kù)存壓力下就比較危險(xiǎn)。明年房地產(chǎn)業(yè)有望觸底，房地產(chǎn)業(yè)投資增速下行趨勢(shì)止住，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拖累作用會(huì)明顯改善。預(yù)測(cè)明年新房市場(chǎng)仍趨于平淡，不同城市繼續(xù)分化。一線(xiàn)城市高位趨穩(wěn)，改善性需求成主流需求;三四線(xiàn)城市面臨高庫(kù)存、低需求的局面。 某機(jī)構(gòu)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān) 嚴(yán)躍進(jìn)：房?jī)r(jià)上漲難以動(dòng)搖，2016年持續(xù)上漲 從市場(chǎng)預(yù)期看，目前對(duì)于一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的認(rèn)識(shí)基本是一致的，而對(duì)于三四線(xiàn)城市則有分化的看法。實(shí)際情況是，三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)難以大漲，但下跌的空間也不存在，即一個(gè)相對(duì)不漲不跌的態(tài)勢(shì)，**大的原因不是因?yàn)閹?kù)存而導(dǎo)致的，**主要是人口背后的需求還沒(méi)有被挖掘出來(lái)。無(wú)論是從供求關(guān)系、貨幣政策還是市場(chǎng)預(yù)期看，房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)難以動(dòng)搖的市場(chǎng)特征。當(dāng)然，漲幅有大有小，會(huì)和市場(chǎng)周期波動(dòng)相關(guān)聯(lián)。對(duì)于2016年的房?jī)r(jià)判斷是，持續(xù)上漲，同時(shí)要警惕部分城市相對(duì)力度大的漲幅。 獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家 陳寶存：三年內(nèi)北京四環(huán)房?jī)r(jià)漲至20萬(wàn) 北京房?jī)r(jià)三年內(nèi)，四環(huán)20萬(wàn)，五環(huán)15萬(wàn)，六環(huán)6萬(wàn)。北京與環(huán)北京地區(qū)的土地供應(yīng)受到政策和市場(chǎng)局限，都不可能容納北京外溢人口的正常剛性需求。北京已經(jīng)不存在加大土地供應(yīng)的可能性，整理存量建設(shè)用地難度和成本太大。 當(dāng)然也有極少數(shù)聲音認(rèn)為，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說(shuō)明當(dāng)前樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來(lái)樓市面臨的問(wèn)題越多。 同策咨詢(xún)研究部總監(jiān) 張宏偉：“救市”頻發(fā)對(duì)2016年樓市是重大利空 當(dāng)前樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，供求基本面來(lái)看已基本平衡，市場(chǎng)需求已基本得到滿(mǎn)足，今年由于多輪“救市”政策導(dǎo)致樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)。貨幣政策寬松，樓市需求將大量透支，樓市在下半年尤其是四季度瘋狂后將陷入調(diào)整期，“救市”政策頻發(fā)對(duì)2016年樓市是重大利空。 “地王”頻出是樓市瘋狂的體現(xiàn)，樓市瘋狂之后必然出現(xiàn)調(diào)整期，樓市將現(xiàn)大蕭條的周期。樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說(shuō)明當(dāng)前樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來(lái)樓市面臨的問(wèn)題越多，未來(lái)仍然會(huì)隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于大多數(shù)大中城市來(lái)講，仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力，樓市基本面并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變，這是樓市基本“國(guó)情”，這也決定了未來(lái)樓市仍然會(huì)面臨階段性調(diào)整的市場(chǎng)壓力。 離岸資產(chǎn)配置專(zhuān)家 劉磊：回暖只是針對(duì)開(kāi)發(fā)商而言 今年一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的確逐步趨穩(wěn)。然而，回暖只是針對(duì)發(fā)展商而言，對(duì)于投資者而言，投資市場(chǎng)的介入和回暖遠(yuǎn)未到來(lái)。尤其是堅(jiān)持供需是房?jī)r(jià)上漲的原因，顯得有些片面了。

• 問(wèn) 一線(xiàn)城市是否在現(xiàn)“搶房潮”，這是否預(yù)示著房?jī)r(jià)又要上漲了呢？
  答

  期待房?jī)r(jià)下跌??！期待~~~

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• 問(wèn) 二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)大爆發(fā)，二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲的話(huà)，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)會(huì)相對(duì)下降嗎？
  答

  不會(huì)的 二線(xiàn)城市都漲價(jià)了 一線(xiàn)城市還會(huì)降價(jià)嗎

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