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  房地產經紀機構的不規(guī)范操作和二手房交易雙方的法律風險意識淡薄是二手房買賣合同糾紛案件發(fā)生的主要原因。 1、委托合同簽訂不規(guī)范 房地產經紀機構應當與二手房買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是在實踐中，房地產經紀機構往往與二手房買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為二手房買賣委托合同或房地產買賣契約補充協議，將二手房買賣合同與二手房買賣委托合同的內容混在一起，內容約定多含糊不清。 2、逃避居間義務 （1）房地產經紀機構在深圳市房產交易市場辦理產權證時不在《深圳市房地產買賣契約》(現變更為《深圳市存量房買賣合同》)上簽字蓋章，不如實將雙方的權利義務反映在合同上，逃避居間義務。 （2）這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方經常會就二手房買賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭議。 3、二手房買賣合同的內容不完整 （1）二手房買賣合同應當包括當事人的名稱或姓名住所、標的、價款、履行期限、地點、方式、違約責任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉讓和附件等8項內容。 （2）二手房買賣合同中應明確二手房的位置、產權歸屬、面積、結構、格局、裝修、質量及附屬設施等;二手房的物業(yè)管理費用及其他交費狀況和二手房相關文書資料的移交。 （3）價款是合同中**重要的條款，合同中應主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。 （4）雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應當繳交的稅費和雜費;如果雙方另有約定，則應當在合同中明確這一約定。 （5）合同中應寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付二手房的期限等。交房時間、條件、辦理相關手續(xù)的過程亦應在合同中明確寫明。 （6）支付價款的方式，應明確以現金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間和數額等。 4、二手房買賣合同補充協議的效力不確定 （1）在二手房買賣過程中，經常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購房的情形。 （2）買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協議。這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯較難認定。 （3）二手房中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是二手房中介人員很難保持中立的狀態(tài)，而且是否愿意作證也存在疑問。 （4）二手房買賣雙方應當在二手房買賣合同中對補充協議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補充協議，才具有法律效力，從而減少爭議的發(fā)生。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:34

相關問題

• 問 二手房買賣容易產生哪些合同糾紛？
  答

  1、房地產經紀機構的不規(guī)范操作和二手房交易雙方的法律風險意識淡薄是二手房買賣合同糾紛案件發(fā)生的主要原因。2、委托合同簽訂不規(guī)范房地產經紀機構應當與二手房買賣交易雙方分別簽訂委托合同,但是在實踐中,房地產經紀機構往往與二手房買賣雙方一同簽訂一份合同,多稱為二手房買賣委托合同或房地產買賣契約補充協議,將二手房買賣合同與二手房買賣委托合同的內容混在一起,內容約定多含糊不清。3、逃避居間義務1)房地產經紀機構在深圳市房產交易市場辦理產權證時不在《深圳市房地產買賣契約》(現變更為《深圳市存量房買賣合同》)上簽字蓋章,不如實將雙方的權利義務反映在合同上,逃避居間義務。2)這樣一旦發(fā)生糾紛,買賣雙方經常會就二手房買賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭議。4、二手房買賣合同的內容不完整1)二手房買賣合同應當包括當事人的名稱或姓名住所、標的、價款、履行期限、地點、方式、違約責任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉讓和附件等8項內容。2)二手房買賣合同中應明確二手房的位置、產權歸屬、面積、結構、格局、裝修、質量及附屬設施等;二手房的物業(yè)管理費用及其他交費狀況和二手房相關文書資料的移交。3)價款是合同中**重要的條款,合同中應主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。4)雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應當繳交的稅費和雜費;如果雙方另有約定,則應當在合同中明確這一約定。5)合同中應寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付二手房的期限等。交房時間、條件、辦理相關手續(xù)的過程亦應在合同中明確寫明。6)支付價款的方式,應明確以現金還是支票支付,付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間和數額等。5、二手房買賣合同補充協議的效力不確定1)在二手房買賣過程中,經常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購房的情形。2)買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協議。這樣一旦發(fā)生糾紛,買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯較難認定。3)二手房中介人員的證言就起到較大的決定性作用,但是二手房中介人員很難保持中立的狀態(tài),而且是否愿意作證也存在疑問。4)二手房買賣雙方應當在二手房買賣合同中對補充協議的效力作出限制,明確約定只有簽訂書面的補充協議,才具有法律效力,從而減少爭議的發(fā)生。

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• 問 ??有誰清楚二手房買賣糾紛如何處理?
  答

  二手房買賣糾紛如何處理：一、與賣家協商解決任何糾紛解決的首選方法都是協商，因為協商不需要走太過正式的法律程序，耗費時間短，雖然也存在著難以達成一致意見等缺陷，但在有些情況下反而是比較有效的方法。所以當糾紛發(fā)生，購房者開始還是應該選擇與賣家面對面協商，擺出有關的事實依據，并提出和解的要求。如果能夠協商一致，那就將會是圓滿的解決辦法。二、向消費者協會投訴如果協商不成，并且房屋買賣的爭議或者分歧比較大，購房者可以向房屋所在地的消費者協會投訴，并提交詳細的文字材料和證明材料。雖說消費者協會的影響力可能不足以為你討回公道，但是畢竟賣家會因此受到調查，產生一定的困擾，有些賣家并不希望如此，自然就會選擇和平解決了。三、向有關行政部門投訴如果你購房的時候涉及到了中介費、合同約定外的其他收費和物業(yè)費等費用，那你就可以向有關的物價行政管理部門投訴。如果遇見了合同欺詐等糾紛，你就可以向有關工商行政管理部門投訴。如果遇見各類建筑安裝、市政、公用等建設工程在建期內發(fā)生的工程質量問題，你可以根據建設部《建設工程質量投訴處理暫行規(guī)定》向各級建設行政主管部門投訴。四、向仲裁機構申請仲裁合同雙方在合同中或者事后達成了仲裁協議的，可以向約定的仲裁機構申請仲裁。房地產糾紛交付仲裁的前提是雙方當事人在合同中訂有仲裁條款，或者事后達成書面仲裁協議，否則仲裁機構無權受理。交由仲裁機構處理不僅方便快捷，而且仲裁機構和仲裁庭的成員都是由當事人雙方自行選定的，也有利于減少糾紛雙方的對立情緒。五、向有關人民法院起訴向有關人民法院起訴是**后的手段，如果之前的方法起不到效果，只能采取訴訟的方式，即使訴訟相對來說比較復雜并且耗時耗力，但是為了保障自己的利益就需要拿起法律武器。但是要記住訴訟講求證據，所以購房者一定要注意收集證據，比如房屋買賣合同等。

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• 問 有哪些一手商品房買賣合同糾紛 如何處理這些糾紛
  答

  【非現房相關糾紛】2 商品房預售合同糾紛 認購書糾紛、定金、訂金、意向金糾紛 【合同履行相關糾紛】8 質量問題引發(fā)的糾紛 面積差異引發(fā)的糾紛 以租代購相關糾紛 銷售廣告糾紛(樣板間、虛假廣告) 贈送車位、花園、閣樓、天臺、陽臺地下室等糾紛 合同效力糾紛 設計變更糾紛 貸款相關糾紛 【交房相關糾紛】4 延期交房糾紛 交房流程相關糾紛 物業(yè)管理費用糾紛 未按合同交付房屋(與廣告不一致) 【房產證相關糾紛】4 不能辦理房產證的糾紛 延期辦理房產證糾紛 代辦房產證等委托糾紛 違章建筑相關糾紛 【退房糾紛】5 一房二賣引起的糾紛 開發(fā)商隱瞞已抵押情況糾紛 買賣后又私自抵押給第三人的 開發(fā)商故意隱瞞已售事實的 其他退房糾紛 【入住后相關糾紛】5 物業(yè)糾紛、供暖費糾紛 業(yè)委會相關糾紛 質量糾紛等 相鄰權糾紛 侵犯共有人權益相關糾紛 【其他糾紛】2 改底單相關糾紛 拆遷安置相關糾紛

• 問 請問買賣二手房中介糾紛如何處理?
  答

  因跳中介引起的糾紛　　跳中介通常有兩種情況：　　第一種情況：買方看房時簽了《看房確認單》(《看房確認單》上有買方跳開中介與賣方私下成交，買方應當向中介支付違約金)，看了房以后，買方通過其它中介公司成交?！　≠I方通過其它中介公司成交的原因可能是其它中介公司不收或少收傭金，也有可能是通過其它中介公司談下來的成交價格更低一些。如果是前一個原因，毫無疑問買方應向前一家中介公司承擔違約責任，因為《看房確認書》也具有約束力，買方的行為顯然違反了誠信原則因而要承擔違約責任。但如果是后一種原因，買方實際上是按新的交易條件達成的合同，其目的并不是為了少付傭金，所以不應當承擔違約責任?！　〉诙N情況：買賣雙方與中介簽訂《居間合同》(《居間合同》中有買賣雙方跳開中介私自買賣要向中介支付違約金的內容)后，為了規(guī)避中介費，買賣雙方先協議終止合同，再跳開中介直接成交。但《居間合同》不只是一個買賣合同，還包括居間合同的內容，即使買賣雙方終止了合同，也只能終止買賣合同，不能終止居間合同，這種情況下買賣雙方仍然應當向中介承擔違約責任。

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• 問 二手房違約糾紛如何處理呢？
  答

  事實很清楚，買方沒有按照合同條款履行，買方違約。合同中理應有所規(guī)定每日違約金多少，超過多少日，一般為30天為毀約不賣，建議讓中介知會買方，定金不退，房子做另行處理。

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