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  購(gòu)房前驗(yàn)證“五證”是所有打算買房者都必須關(guān)注的。但是在某些貌似熱銷樓盤，部分開發(fā)企業(yè)以低價(jià)銷售為噱頭違規(guī)預(yù)售，因此查看“五證”要仔細(xì)，簽訂合同要慎重，交付房款需留意，進(jìn)一步減少交易風(fēng)險(xiǎn)。 一批違規(guī)項(xiàng)目被查出 從3月份起，南寧市住房局針對(duì)南寧市區(qū)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、從事一手房代理活動(dòng)的中介服務(wù)企業(yè)（機(jī)構(gòu)）、在建在售商品房項(xiàng)目以及售樓處等，組織開展了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)專項(xiàng)執(zhí)法檢查，查處整治了一批違規(guī)項(xiàng)目。 “對(duì)未取得‘商品房預(yù)售許可證’，擅自預(yù)售或變相進(jìn)行預(yù)售商品房屋的，要按照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，責(zé)令其立即停止預(yù)售行為，依法進(jìn)行行政處罰，對(duì)于涉嫌詐騙的，要上報(bào)批準(zhǔn)移送司法機(jī)關(guān)依法處理。對(duì)于提供虛假資料辦理取得預(yù)售的開發(fā)建設(shè)單位，要嚴(yán)格予以查處。對(duì)拒不整改的，要從嚴(yán)查處，并啟動(dòng)聯(lián)運(yùn)機(jī)制報(bào)局領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)停辦相對(duì)單位和個(gè)人相關(guān)業(yè)務(wù)?！笔凶》烤钟嘘P(guān)人士表示。 購(gòu)房前要查看“五證” “在檢查的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)企業(yè)利用集體土地違法開發(fā)銷售，即俗稱的‘小產(chǎn)權(quán)房’，消費(fèi)者需要特別留心?！笔凶》烤钟嘘P(guān)人員表示，根據(jù)國(guó)家現(xiàn)有法律法規(guī)，集體土地禁止進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，購(gòu)買此類項(xiàng)目存在重大風(fēng)險(xiǎn)。為此，購(gòu)房人購(gòu)買預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)查看該項(xiàng)目是否具備“國(guó)有土地使用證 ”“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”“建筑工程施工許可證”“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書”“商品房預(yù)售許可證”五個(gè)證件。 不要輕易支付購(gòu)房定金 當(dāng)進(jìn)入購(gòu)房環(huán)節(jié)后，市民仍需謹(jǐn)慎?！澳壳?，南寧推薦使用的是市住房局和市工商局共同制定的《南寧市商品房買賣合同》。在簽訂正式合同之前，不要輕易支付購(gòu)房定（訂）金，特別是對(duì)售房人的一些宣傳和承諾，如在合同中沒(méi)有體現(xiàn)的，應(yīng)與其協(xié)商列入合同條款，避免日后產(chǎn)生糾紛。” 簽訂合同 為了賣掉房子，開發(fā)商往往會(huì)在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對(duì)綠化、會(huì)館、**、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述，對(duì)于這種承諾又不寫在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場(chǎng)、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無(wú)期等情況，買房人要求有一個(gè)說(shuō)法時(shí)，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過(guò)規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由，推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償。 因此，簽訂合同看似簡(jiǎn)單，但在簽訂過(guò)程中千萬(wàn)要細(xì)心再細(xì)心。在簽合同前，不妨檢查一下以下事項(xiàng)： 1、開發(fā)商在廣告中(包括沙盤、售樓書等)對(duì)配套的承諾有無(wú)寫進(jìn)合同中，并且清晰列明。房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商就是利用購(gòu)房者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會(huì)寫入合同的心理，瞞天過(guò)海。如果合同與規(guī)劃有所出入，買房時(shí)就要留個(gè)心眼了。此外，小區(qū)中哪些是市政建設(shè)哪些是小區(qū)建設(shè)，也要弄個(gè)明白，不然市政建設(shè)遙遙無(wú)期。 2、謹(jǐn)防銷售在空白合同處作弊?？蛻魶Q定購(gòu)房，要與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》。一般情況下，銷售會(huì)遞給客戶一份擬好的合同，合同會(huì)有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時(shí)，購(gòu)房者往往以為該說(shuō)的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。 付款方式 近年來(lái)，在房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)中，一些開發(fā)商推出采取特殊的促銷方式——“無(wú)息分期付款”購(gòu)房。與按揭貸款相比，“無(wú)息分期付款”沒(méi)有利息的確很吸引人，但其中的風(fēng)險(xiǎn)可不小。這些項(xiàng)目很有可能手續(xù)不全。業(yè)內(nèi)人士指出，“無(wú)息分期付款”是開發(fā)商要求購(gòu)房者把房款通過(guò)分期付款的方式結(jié)清而不是去銀行貸款，分期付款期間不產(chǎn)生利息。但這種“無(wú)息分期付款”往往要求購(gòu)房者在短期內(nèi)籌集房款，一旦購(gòu)房者不能如期支付房款，就會(huì)面臨違約。按照目前市場(chǎng)上的分期付款方式看，開發(fā)商一般都要等到購(gòu)房者付清全部房款后才會(huì)辦理產(chǎn)權(quán)證書，若在此期間開發(fā)商以買房人未能全部付清房款為由，不將雙方所簽《商品房買賣合同》交房管部門登記備案，就可能出現(xiàn)開發(fā)商“一房二賣”甚至“一房多賣”。因此，采取“分期付款”購(gòu)房時(shí)，購(gòu)房者需要在《商品房買賣合同》中特別注明交房條件和購(gòu)房者逾期支付房款的約定。

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 開發(fā)商五證怎么查? 什么是開發(fā)商五證 如何查開發(fā)商五證
  答

  房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工 程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。可以到國(guó)土局，規(guī)劃局，建設(shè)局，房管局網(wǎng)站相關(guān)公告上進(jìn)行查詢，或者去辦事大廳輸入項(xiàng)目名稱或者證件號(hào)碼查詢真假。

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• 問(wèn) 開發(fā)商五證怎么查? 什么是開發(fā)商五證？如何查開發(fā)商五證？
  答

  一、查詢五證真?zhèn)蔚姆椒ǎ阂陨衔遄C，可以到國(guó)土局、規(guī)劃局、房管局網(wǎng)站的相關(guān)公告上進(jìn)行查詢，或者去國(guó)土局、規(guī)劃局、房管局的辦事大廳，輸入項(xiàng)目名稱或者證件號(hào)碼查詢真假。注意：五證中的預(yù)售許可證申辦的前提是前述四證必須齊全，而且要一定要注意預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。二、查詢五證，應(yīng)注意的問(wèn)題：(一)一般開發(fā)商會(huì)把五證放在售樓處供審查，購(gòu)房者可以在售樓處查詢。(二)到工商、土地管理部門查詢。(三)很多地區(qū)都開通了“房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)”，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)查詢購(gòu)房者也可以了解到開發(fā)商的資質(zhì)。這里提醒購(gòu)房者，不是五證齊全就表示沒(méi)有問(wèn)題，例如開發(fā)商未通知購(gòu)房者就將已抵押的商品房預(yù)售，或?qū)⑽戳腥腩A(yù)售范圍的房屋進(jìn)行預(yù)售。對(duì)此，購(gòu)房者要仔細(xì)核對(duì)賣方的名稱與預(yù)售許可證上載明的是否一致，購(gòu)房者想要購(gòu)買的房屋名稱、位置在預(yù)售許可證中是否有記載，還可以通過(guò)取得預(yù)售許可證的時(shí)間長(zhǎng)短來(lái)判斷開發(fā)商的實(shí)力與信譽(yù)，總之，購(gòu)房者在核實(shí)開發(fā)商提供相關(guān)資料時(shí)一定要讓房地產(chǎn)開發(fā)商保證五證俱全，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

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• 問(wèn) 如何應(yīng)對(duì)開發(fā)商違規(guī)預(yù)售 購(gòu)房訂金退回流程有哪些
  答

  近日一位蘭州市民反映“潤(rùn)銀第一城”違規(guī)預(yù)售問(wèn)題，市民王先生表示，自己在2014年11月底通過(guò)“潤(rùn)銀第一城”售樓中心認(rèn)購(gòu)了一套商品房，繳納了1萬(wàn)元訂金并參與“1萬(wàn)抵10萬(wàn)”活動(dòng)，項(xiàng)目將在2015年3月開盤。不過(guò)隨后的發(fā)展卻超出了王先生的預(yù)期。 該樓盤在2015年3盤并未如期開盤，直到2015年9月，王先生前往該樓盤咨詢開盤問(wèn)題，卻被告知房子已售完。無(wú)奈王先生要求退還1萬(wàn)元訂金，不過(guò)卻被開發(fā)商方面一直推脫。 后王先生投訴至蘭州市房管局，了解到該樓盤在2015年11月才取得預(yù)售證。 上面這種情況表明，王先生遇到了開發(fā)商違規(guī)銷售問(wèn)題。 主要有以下兩點(diǎn)違規(guī)情況： 1、虛假宣傳 開發(fā)商開展的“1萬(wàn)抵10萬(wàn)”的宣傳廣告，并未得到開發(fā)商高層認(rèn)可，系該售樓處銷售經(jīng)理在為聚攏人氣，促銷樓盤在未經(jīng)開發(fā)商高層同意下開展的前期認(rèn)購(gòu)活動(dòng)。這屬于開發(fā)商內(nèi)部管理問(wèn)題，給購(gòu)房者造成的損失必須予以賠償。 2、違規(guī)開展預(yù)售活動(dòng) 開發(fā)商于2015年11月取得預(yù)售證，卻提前一年開展認(rèn)籌認(rèn)購(gòu)活動(dòng)，這屬于明顯的違規(guī)行為。購(gòu)房者參加這種預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)非常大，萬(wàn)一開發(fā)商跑路，維權(quán)就會(huì)很艱難了。在上面的案例中，王先生所認(rèn)繳的是“訂金”，與“定金”有明顯區(qū)別，訂金不屬于法律詞語(yǔ)，不具備擔(dān)保性質(zhì)，當(dāng)合同不能履行時(shí)，開發(fā)商應(yīng)無(wú)條件退款。如果開發(fā)商拒不退回，可向房管局投訴，也可通過(guò)訴訟等方式來(lái)維權(quán)。 我們建議購(gòu)房者，在購(gòu)買期房時(shí)，不要參與沒(méi)有取得預(yù)售證的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)，雖然價(jià)格更優(yōu)惠，但風(fēng)險(xiǎn)卻不可估計(jì)。

• 問(wèn) 開發(fā)商五證可以復(fù)印嗎？什么是開發(fā)商五證 如何查開發(fā)商五證？
  答

  1、房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”?！　　　∑渲星皟蓚€(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)?！　?、具體查新樓盤是否有5證的方法如下：　　1）購(gòu)房時(shí)只需看一下 《國(guó)有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因?yàn)槿绻_發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國(guó)有土地使用證》的，未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項(xiàng)目在 規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過(guò)了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格?！　?）購(gòu)房者可在售樓中心抄錄開發(fā)商的五證編號(hào)，登陸當(dāng)?shù)氐牟樵兙W(wǎng)站并輸入編號(hào)便可驗(yàn)明，進(jìn)而判斷該樓盤有無(wú)銷售資格。一旦發(fā)現(xiàn)有證件編號(hào)與該樓盤存在不符，那么就要提高警惕了。因?yàn)?，開發(fā)商五證不齊，直接影響購(gòu)房合同的法律效力

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• 問(wèn) 開發(fā)商的五證是什么? 開發(fā)商五證是如何拿到的，順序是怎樣的
  答

  一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售預(yù)售許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，這也是法律對(duì)銷售方的基本要求。

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