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• 154****5993

  小產(chǎn)權(quán)房中的“小”其實(shí)并不是一個(gè)法律概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定稱謂。小產(chǎn)權(quán)房即部分產(chǎn)權(quán)房。當(dāng)時(shí)的部分產(chǎn)權(quán)人享有房屋的使用權(quán)和繼承權(quán)，而對(duì)收益權(quán)和處分權(quán)的行使則被限定在一定范圍之內(nèi)，是特指建設(shè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上對(duì)社會(huì)公開出售的房屋。
  第一、小產(chǎn)權(quán)房含義
  小產(chǎn)權(quán)房是指一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
  第二、小產(chǎn)權(quán)房種類
  從建房土地來源上，可以將“小產(chǎn)權(quán)房”分為三類：(1)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)的住宅。(2)建設(shè)在農(nóng)民集體所有非住宅建設(shè)用地上的住宅，比如建設(shè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地上的住宅。(3)直接利用農(nóng)用地建設(shè)的住宅。
  第三、小產(chǎn)權(quán)房頒證單位
  由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會(huì)而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，有時(shí)僅僅是合同約定，并沒有任何產(chǎn)權(quán)證件。 “小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”、 “村產(chǎn)權(quán)房”等“集體產(chǎn)權(quán)”，按照物權(quán)法定的原則，這些產(chǎn)權(quán)并不是受法律保護(hù)的法定產(chǎn)權(quán)。
  和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低?！傲畠r(jià)”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。
  第四、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)
  (一)法律效力風(fēng)險(xiǎn)
  “小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則。但也分不同的情況：對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效；對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效；對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。
  (二)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)
  “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。對(duì)房屋的保值和**有一定影響。
  (三)政策風(fēng)險(xiǎn)
  購(gòu)買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。
  如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。
  (四)監(jiān)管缺位風(fēng)險(xiǎn)
  鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購(gòu)房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。
  

  查看全文↓ 2016-05-26 14:29:34

相關(guān)問題

• 問 什么是小產(chǎn)權(quán)房？買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)
  答

  同樣的樓層，同樣的戶型，差不多大的面積，為什么小產(chǎn)權(quán)房與普通商品房的價(jià)格能差這么多？什么是小產(chǎn)權(quán)房？買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)？ 什么是小產(chǎn)權(quán)房 小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 小產(chǎn)權(quán)房分類 1、第一類：占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。 2、第二類：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。 3、第三類：在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。 小產(chǎn)區(qū)房和商品房有什么區(qū)別？ 1、產(chǎn)權(quán)劃分的不同。小產(chǎn)權(quán)房只有部分產(chǎn)權(quán)，而普通商品房則擁有全部產(chǎn)權(quán)。部分產(chǎn)權(quán)是強(qiáng)調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對(duì)收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)提示：其實(shí)小產(chǎn)權(quán)房只是一個(gè)狹義概念，通過政府批準(zhǔn)有正規(guī)建設(shè)手續(xù)的新民居是合法的，可以長(zhǎng)久擁有居住，而對(duì)沒有合法建設(shè)手續(xù)的房屋，千萬(wàn)不要去買！這個(gè)才是真正的小產(chǎn)權(quán)，其不合法且隨時(shí)會(huì)被強(qiáng)制拆除。 2、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的區(qū)別。國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購(gòu)買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。與一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低，這也是小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低廉的主要原因。 購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn) 1、、缺少“五證” “五證”是消費(fèi)者取得房產(chǎn)證的先決條件，即具備國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管“小產(chǎn)權(quán)房”一片熱銷，但眾多業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，**大的問題就是沒有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)。 2、拆遷難補(bǔ)償 除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。 3、質(zhì)量難保證 房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。 4、配套不完善 這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設(shè)施。而且將來一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒有。 5、遺贈(zèng)也麻煩 由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì)遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運(yùn)作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。一位業(yè)內(nèi)人士還透露，因?yàn)闆]有辦理相關(guān)手續(xù)，所以這種房子房?jī)r(jià)一般都很低，有些開發(fā)商是“打一槍換一個(gè)地方”，一旦清盤，兌現(xiàn)不了承諾馬上撤離，后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購(gòu)房者。 6、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣。 俗話說，一分錢一分貨，買房不是小事，甚至是父母和自己兩代人的積蓄，小產(chǎn)權(quán)房這么多風(fēng)險(xiǎn)，所以在購(gòu)買之前一定要慎之又慎！

• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房怎么交易?買小產(chǎn)權(quán)房屋會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢?
  答

  1.法律風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。由于小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，而不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其實(shí)并不是商品房。因此法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的，也就無(wú)法維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。此外，由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)。因此，在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑也就非常有限了。2.政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于在建小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，一旦遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房，那么可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。購(gòu)房者在購(gòu)得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房并沒有國(guó)家頒發(fā)的房產(chǎn)證。因此，購(gòu)房者也就并非合法的產(chǎn)權(quán)人，也就無(wú)法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。3.轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)。也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。

  全部5個(gè)回答>
• 問 什么是小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房可以買嗎，會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  風(fēng)險(xiǎn)很大的，我遇到過的就是拆了之后，把拆遷款都給了原來的戶主，沒有你什么事

  全部8個(gè)回答>
• 問 ??什么是小產(chǎn)權(quán)房?為什么會(huì)有小產(chǎn)權(quán)房?怎樣區(qū)分小產(chǎn)權(quán)房?
  答

  “小產(chǎn)權(quán)房”，并不是一個(gè)法律的概念，知識(shí)人們?cè)趯?shí)踐過程中約定俗稱的稱呼。具體是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，房產(chǎn)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，也稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。一、什么是小產(chǎn)權(quán)房？“小產(chǎn)權(quán)房”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。我們先來看看相關(guān)政策：2011年11月，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》政策（2011年國(guó)土資發(fā)178號(hào)）發(fā)布，明確指出小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證?？偨Y(jié)來講，“小產(chǎn)權(quán)房”就是三無(wú)產(chǎn)品：1、沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，買賣合同的效力一般認(rèn)定為無(wú)效；2、購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案；3、只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。所謂的房產(chǎn)證也不是真正合法有效的房產(chǎn)證。二、“小產(chǎn)權(quán)房”有什么缺點(diǎn)？小產(chǎn)權(quán)房交易不受法律保護(hù)，同時(shí)在轉(zhuǎn)讓等方面有很大的限制。1、法律效力“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效，但也區(qū)分不同情況：①、對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效；②、對(duì)于房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)部門和組織批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)做無(wú)效處理。2、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向本非集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。3、政策風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓向產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。三、怎樣辨別小產(chǎn)權(quán)房？鑒別是不是小產(chǎn)權(quán)房，可以從以下兩個(gè)角度來看：1、看有無(wú)房本很多小產(chǎn)權(quán)房屋是沒有房產(chǎn)證的。不管是小產(chǎn)權(quán)房，還是沒辦理下房本的房子，建議不要交易。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：①、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；②、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；③、依法收回土地使用權(quán)的；④、共有房地產(chǎn)、未經(jīng)其他人書面同意的；⑤、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；⑥、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；⑦、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。2、看是不是房屋所有權(quán)或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證合法且受法律保護(hù)的房屋交易，所交易的房屋必須擁有房屋所有權(quán)證或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。而小產(chǎn)權(quán)房的“房產(chǎn)證”，是由縣政府或鄉(xiāng)政府頒發(fā)，并非由當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心頒發(fā)。綜上所述，小產(chǎn)權(quán)房可能在價(jià)格上有很大優(yōu)勢(shì)，但是購(gòu)房者必須清楚，小產(chǎn)權(quán)房在法律上是明令禁止上市交易的，同樣的，也不能得到法律的保護(hù)。購(gòu)房者切不可貪圖便宜，造成一些不必要的損失。

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• 問 什么是小產(chǎn)權(quán)房 小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)
  答

    所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村的集體土地上建設(shè)的房子，沒有繳納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用，產(chǎn)權(quán)證也不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)較多，不受國(guó)家法律的保護(hù)。近日據(jù)國(guó)土資源部透露，違法開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房情節(jié)嚴(yán)重的有可能入刑。 一、小產(chǎn)權(quán)房的形成 “小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房?jī)r(jià)上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國(guó)家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。 二、違規(guī)開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房或入行 據(jù)國(guó)土資源部透露，2015年，國(guó)土資源部責(zé)成地方國(guó)土資源主管部門核查373個(gè)違法線索，組織人員赴8?。▍^(qū)、市）實(shí)地排查198個(gè)違法占用耕地線索，篩選、核查、督辦衛(wèi)片執(zhí)法發(fā)現(xiàn)的279個(gè)重大違法圖斑，實(shí)地核查55個(gè)違法圖斑，對(duì)確認(rèn)的21起違法案件進(jìn)行督導(dǎo)，推動(dòng)整改查處到位。 除了對(duì)高爾夫球場(chǎng)清理整治取得成效。 而且同住建部開展“小產(chǎn)權(quán)房”清理工作，對(duì)違法線索及時(shí)組織核查，督促依法依規(guī)處理。在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，研究“小產(chǎn)權(quán)房”處置政策。國(guó)土資源部還參加**高人民法院“小產(chǎn)權(quán)房”問題民事、刑事法律問題研討會(huì)，協(xié)調(diào)解決違法開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”情節(jié)嚴(yán)重情形入刑問題，從司法層面加大打擊力度。 三、小產(chǎn)權(quán)房的危害 第一，法律風(fēng)險(xiǎn)。 因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì)，而不具備普通商品房的法律性質(zhì)。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度不適用小產(chǎn)權(quán)房，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到有效維護(hù); 第二，政策風(fēng)險(xiǎn)。 若購(gòu)買的是在建小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么只能是購(gòu)房人找開發(fā)商索要購(gòu)房款，購(gòu)房人就可能面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。另外，購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償; 第三，轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房若向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，因不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和**有很大影響。