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  中國的房?jī)r(jià)飛漲已經(jīng)持續(xù)十多年。其間，對(duì)于房地產(chǎn)泡沫破裂將引發(fā)中國經(jīng)濟(jì)崩潰的猜測(cè)與傳言此起彼伏。但是，在過去十年間，中國不同城市的房?jī)r(jià)究竟上漲了多少？中國家庭買房的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)究竟有多大？Hanming Fang等學(xué)者在**新NBER工作論文中，使用中國某大型商業(yè)銀行的住房抵押貸款數(shù)據(jù)分析指出，北京房?jī)r(jià)的上漲在一線大城市中**為明顯，一線城市的房?jī)r(jià)與家庭收入之間的差距持續(xù)拉大。 房?jī)r(jià)之高 研究者根據(jù)2003-2013年中國120個(gè)主要城市的住房抵押貸款數(shù)據(jù)對(duì)這一時(shí)期的房?jī)r(jià)進(jìn)行了測(cè)算。測(cè)算結(jié)果顯示，2003-2013年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的確經(jīng)歷了"黃金時(shí)代"。在北上廣深四個(gè)一線大城市中，房?jī)r(jià)平均每年上漲13.1%。在31個(gè)其他直轄市、省會(huì)、重要工業(yè)城市等二線城市，房?jī)r(jià)平均每年增長(zhǎng)10.5%。另外85個(gè)三線城市的房?jī)r(jià)年均增速為7.9%。（同期中國的平均通脹率為2.68%）如此的房?jī)r(jià)飛漲態(tài)勢(shì)已經(jīng)超過1980年代日本、2000年初美國的房地產(chǎn)泡沫。 圖1：2003-2013年，北、上、廣、深四個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)指數(shù)、人均GDP、人均可支配收入  通過研究者構(gòu)建的房?jī)r(jià)指數(shù)，我們可以看出，北京的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)**為迅猛——房?jī)r(jià)在十年間翻了七倍，但是人均可支配收入只翻了三倍，遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)上漲的速度。在這期間，北京的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了兩次短暫下跌——分別是2008年5月到2009年3月和2011年5月到2012年6月。 與北京相比，上海的房?jī)r(jià)上漲則較為溫和——2003-2013年間翻了4.43倍，而人均可支配收入與北京一樣翻了三倍左右。十年間，上海的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了三次下跌調(diào)整，第一次是在2005年5月到2007年3月間下跌了13%；第二次調(diào)整也在2008年金融危機(jī)之后，幅度較??；第三次調(diào)整是在2011月6月到2012年3月間下跌25%。 地理位置相近的廣州和深圳在2003-2013年房?jī)r(jià)分別翻了5.1倍和3.65倍。但是，同期廣州的人均可支配收入也翻了三倍，而深圳只增長(zhǎng)了68%。兩座城市都在2008年金融危機(jī)后經(jīng)歷了較為劇烈的樓市震蕩，在2007年10月到2009年1月間深圳房?jī)r(jià)一度下跌了39%。 圖2：2003-2013年，二三線城市的房?jī)r(jià)指數(shù)、人均GDP、人均可支配收入 我們?cè)賮砜炊€城市。2003-2013年間31個(gè)二線城市房?jī)r(jià)平均翻了3.92倍，而且波動(dòng)不大。但是在這期間，人均可支配收入也相應(yīng)增長(zhǎng)。**為值得注意的是，85個(gè)三線城市的房?jī)r(jià)十年間平均翻了3.13倍，慢于人均收入的增速。 買房之難 房?jī)r(jià)收入比是**常用來衡量家庭購房財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)的指標(biāo)。研究者將每類城市中的貸款購房者分為低收入家庭（所有貸款家庭中收入**低的10%家庭）和中等收入家庭（所有貸款家庭中收入位于45%--55%的家庭）。 圖3：2003-2013年，各類城市低收入家庭和中等收入家庭的房?jī)r(jià)收入比 對(duì)于低收入家庭來說，2003年時(shí)在幾乎所有樣本城市中，房?jī)r(jià)收入比均稍高于8。換句話說，低收入家庭的購房支出是其家庭一年可支配收入的八倍。而且為了申請(qǐng)住房抵押貸款，低收入家庭必須支付約38%的房款**，這部分**已經(jīng)相當(dāng)于其家庭年收入的3倍。在現(xiàn)實(shí)中，貸款購房者年齡多在30歲出頭，房款**基本需要花費(fèi)掉他們及其家人多年的積蓄。 據(jù)研究者測(cè)算，如果一個(gè)家庭支付了40%的房款**，房款的其余六成部分以年利率6%向銀行貸款，那么這個(gè)家庭需要將其年收入的近30%用來償還每年的房貸利息。再加上每年還要償還一部分房貸本金，以**長(zhǎng)30年的貸款期限為例，那么購房家庭年收入的16.7%將用來償還這部分本金。也就是說，一個(gè)家庭在貸款買房后，每年需要將整個(gè)家庭年收入的46.7%用來償付貸款本金和利息。而且，這還只是在房?jī)r(jià)收入比處于8的時(shí)候。如上圖所示，低收入家庭在一線城市的房?jī)r(jià)收入比在某些年份已經(jīng)超過了10，其購房負(fù)擔(dān)可想而知。相對(duì)而言，中等收入家庭的房?jī)r(jià)收入比要好得多。 圖4：2003-2013年，貸款購房者的房屋面積 盡管中國購房家庭的財(cái)富負(fù)擔(dān)相當(dāng)重，但是其購買的房屋相當(dāng)寬敞。雖然低收入家庭在一線城市購買的房屋面積相對(duì)較小，其平均面積也達(dá)到72-80平方米，這意味著人均住房面積可以達(dá)到25平方米，遠(yuǎn)高于香港、紐約、新加坡和東京等城市。但是，從總體上來看，兩類家庭在各類城市中購買房屋的面積均出現(xiàn)下降趨勢(shì)。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:34:08

相關(guān)問題

• 問 中國房?jī)r(jià)走勢(shì)？
  答

  短期看跌，長(zhǎng)遠(yuǎn)看漲！

  全部9個(gè)回答>
• 問 中國房?jī)r(jià)趨勢(shì)
  答

  近期，中國部分城市房地產(chǎn)銷售回升及部分城市房?jī)r(jià)小幅反彈，被媒體報(bào)道的房托排隊(duì)購房以及千人購房團(tuán)現(xiàn)象再次出現(xiàn)，中國知名房地產(chǎn)開發(fā)商代表人物任志強(qiáng)、董藩等人又開始炮轟中國樓市和購房者。 買房是大事，不能僅看眼前輿論形勢(shì)。中國房?jī)r(jià)目前正處在泡沫期的高位運(yùn)行階段，必然購房成本很高?，F(xiàn)在買房子預(yù)備未來養(yǎng)老，而未來房?jī)r(jià)大跌，不僅不能依靠房子養(yǎng)老，反而白白養(yǎng)了房子。因此切記不能盲目跟風(fēng)，要在判斷房地產(chǎn)大走勢(shì)、近期走勢(shì)因素之后做出自己的判斷。以下關(guān)于房?jī)r(jià)的未來走勢(shì)解讀，希望能讓更多的讀者做出正確的判斷。 中國房?jī)r(jià)未來走勢(shì) 決定房?jī)r(jià)變化的，還是供應(yīng)和需求。在供給方面，包括商品房的開工與竣工面積，保障房的開工與竣工面積，空房數(shù)量和遷居賣房數(shù)量，還有土地政策和對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年輕人結(jié)婚住房需求，換房需求，拆遷需求，還有投機(jī)或投資需求。 在近期內(nèi)，決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的是房屋竣工待售面積、市場(chǎng)需求能力和限制投機(jī)購房的力度。在中期內(nèi)，決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的是城市化發(fā)展態(tài)勢(shì)、土地政策、保障房供應(yīng)能力、空房數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入增長(zhǎng)。在遠(yuǎn)期內(nèi)，是城市化發(fā)展階段、保障房供應(yīng)占需求比例、人口狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段。 據(jù)中國國家統(tǒng)計(jì)局《2010年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》的數(shù)據(jù)：2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積40.55億平方米，比上年增長(zhǎng)26.6%；房屋新開工面積16.38億平方米，增長(zhǎng)40.7%；房屋竣工面積7.60億平方米，增長(zhǎng)4.5%，其中，住宅竣工面積6.12億平方米，增長(zhǎng)2.7%。 再看新數(shù)據(jù)：1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積26.46億平方米，同比增長(zhǎng)31.7%；房屋新開工面積4.57億平方米，同比增長(zhǎng)64.1%；房屋竣工面積15020萬平方米，同比增長(zhǎng)13.5%?？梢钥闯鰸撛诜课莨┙o快速增加，竣工面積也呈加速增長(zhǎng)。

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• 問 中國房?jī)r(jià)**低的城市有哪些 全國房?jī)r(jià)**低的
  答

  我在成都， 我覺得成都房?jī)r(jià)不一定是**便宜的，但是應(yīng)該是性價(jià)比**高的。對(duì)于成都這樣一個(gè)省會(huì)城市來說，這個(gè)房?jī)r(jià)已經(jīng)非常公道了。

  全部3個(gè)回答>
• 問 中國房?jī)r(jià)未來走勢(shì)
  答

  中國未來的房?jī)r(jià)大概率還是要上漲的，之所以這么說，主要有以下這幾個(gè)原因：①房?jī)r(jià)本身也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而提升，在未來國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度肯定是越來越快，各地方的經(jīng)濟(jì)肯定也是越來越好，在這種情況下，房?jī)r(jià)大概率還是要隨著經(jīng)濟(jì)一起提升的。②目前國內(nèi)已經(jīng)全面放開了二胎和三胎政策，而這一政策的放開也就意味著在未來會(huì)有更多的年輕人出現(xiàn)，年輕人多了之后，買房的人自然也就會(huì)變多，這樣一來房?jī)r(jià)大概率也會(huì)上漲的。③隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，無論是人力成本還是物價(jià)，其實(shí)一直都是在上漲的，然而這兩個(gè)因素也是直接決定了房?jī)r(jià)，所以如果從這個(gè)角度來看，房?jī)r(jià)也沒有下跌的可能性。④最關(guān)鍵的一點(diǎn)其實(shí)還是土地的價(jià)格，現(xiàn)在開發(fā)商想要拿到土地還得去拍賣才行，然而從政府那邊拍賣到的價(jià)格土地又比較的貴，所以建成的房子出售價(jià)格也不會(huì)太低。

• 問 中國房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎 買房注意事項(xiàng)有哪些
  答

  一直以來，許多人都想問：到底房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？這樣說吧，現(xiàn)在房?jī)r(jià)是百姓希望跌，開發(fā)商不想跌，銀行不敢跌。理論上必須跌，經(jīng)濟(jì)上不能跌，成本上沒法跌。 現(xiàn)實(shí)情況是，房?jī)r(jià)真要跌了你不買，漲了你又買不起，不跌不漲你又不急。但是我們想說的是，這利息是確確實(shí)實(shí)的降了。所以請(qǐng)依據(jù)自身情況，經(jīng)濟(jì)能力，該出手時(shí)就出手！ 很多人不解，我們買不起房天天盼著房?jī)r(jià)跌，你卻說房?jī)r(jià)跌了我們更買不起，這讓我們情何以堪！ 事實(shí)上現(xiàn)在人人都覺得房?jī)r(jià)貴，而且貴的很不合理，但任何不合理的現(xiàn)象背后一定有合理的解釋，今天我們不討論這些合理的解釋是什么，就說一說房?jī)r(jià)跌了會(huì)怎么樣? 如果房?jī)r(jià)跌了會(huì)怎樣？ “汽車城”底特律的房?jī)r(jià)跌了，真是跌到了我們中國人常說的白菜價(jià)，請(qǐng)問你如果是美國底特律人能買得起嗎？要知道底特律人幾乎已經(jīng)不置業(yè)了，整個(gè)城市宣布破產(chǎn)，大部分的家庭破產(chǎn)，人都遷移到能生存的地方留下一座空城，留在原地的是連遷移都沒有條件的窮人，露宿街頭，真的睡在水泥管子或者立交橋下面。 然而**恐怖的是要知道這些窮人大部分就是幾年以前的白領(lǐng)，和我們現(xiàn)在每天出入寫字樓的你、我、他是一樣的。我們嘴里經(jīng)常說的“要飯的”，也許就是城市破產(chǎn)之后的你。 我們多年來的優(yōu)越生活讓我們忘記了在發(fā)達(dá)國家很多老百姓還不如發(fā)展中國家過得好。一座曾經(jīng)輝煌的城市變成如今的樣子，是否我們也會(huì)有那么一天？ 要是你覺得這個(gè)例子舉的太遠(yuǎn)，那就說說每個(gè)人身邊的真實(shí)故事。房子，把幾乎每一個(gè)中國人在潛意識(shí)里都捆綁成一個(gè)利益體。沒有房的人恨房?jī)r(jià)高，但一旦他買了房，他就巴不得房?jī)r(jià)天天漲而且越高越好，立刻轉(zhuǎn)身進(jìn)入另一個(gè)陣營，他也會(huì)恨，恨我當(dāng)年為什么沒多買幾套房。那么請(qǐng)問：在中國，是有房子的人多呢？還是沒房子的人多？ 早在2008年下半年，全球金融危機(jī)蔓延到中華大地。萬科率先降價(jià)了，接下來的就是售樓處被業(yè)主砸了。幾個(gè)月后，一些開發(fā)商也頂不住跟著降價(jià)，然后就是全國性的“房鬧”事件上演。 如果有人還是要較真，當(dāng)年房?jī)r(jià)是低了一些，可還是太高，沒低到我能承受的價(jià)位。那么別盯著房?jī)r(jià)看，想一想你當(dāng)時(shí)的狀態(tài)。你當(dāng)時(shí)有沒有對(duì)自己的工作和收入有一絲的擔(dān)憂？2008年年底時(shí)你是否擔(dān)心過失業(yè)？你是否擔(dān)心自己的前途？你是否有過不在乎年終獎(jiǎng)有多少只祈求公司裁員名單里不要有你。 我國99%準(zhǔn)備買房的人，并不是沒有房子住，而是想跟父母分開住、想在大城市有落腳、想結(jié)婚、想投資、想改善環(huán)境等等因素，房?jī)r(jià)上漲的環(huán)境下，你固有的房產(chǎn)也在**，你的確會(huì)有再次買房置業(yè)的想法。 讓我們客觀試想一下： 某人擁有一套價(jià)值100萬的房子，手里有150萬的現(xiàn)金，想買一套200萬的房子，因?yàn)殄X不夠買不起，所以就盼著房?jī)r(jià)下跌?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)從200萬開始下跌，190…170…150…原則上150萬你可以買的起了，但要知道固有的那套房子也從100萬開始下跌到90萬…80萬…但房?jī)r(jià)還在跌，請(qǐng)問這個(gè)時(shí)候你會(huì)跟進(jìn)買嗎？這不是機(jī)遇來了，是風(fēng)險(xiǎn)來了。 那為什么跌了不買？ 每當(dāng)遇到風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候人們的第一考慮是房產(chǎn)不再具備保值和**的功能，買了之后就會(huì)變成負(fù)資產(chǎn)。你會(huì)本能的把現(xiàn)金投入到更安全的方面，而在這個(gè)危機(jī)到來的時(shí)候，你根本不會(huì)考慮買房，而是慶幸當(dāng)初沒買房的這150萬夠不夠你下半輩子活的。而一旦演變成文開頭部分的底特律現(xiàn)狀時(shí)，怎么還會(huì)有買房的念頭呢？ 如果房?jī)r(jià)跌了，是整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化了，城市缺少了投資的價(jià)值看不到發(fā)展的前景，你還有什么理由買房呢？先顧好自己的飯碗吧。房?jī)r(jià)越低你越買不起。 本人從來不盼著房?jī)r(jià)漲，也不盼著房?jī)r(jià)跌，只是盼著整個(gè)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)狀況更健康、更平穩(wěn)、更可持續(xù)。用理性的指責(zé)，去讓那些肆意妄為的人收斂一些;用對(duì)行業(yè)及產(chǎn)品的理解，讓更多的買房的人安全理性的置業(yè)。 到底是現(xiàn)在就買，還是再等一等，等到房?jī)r(jià)回落？其實(shí)還是那句話：沒錢就別買房，買房了就別后悔！其實(shí)，房子不一定要買**好的，合適的就可以！但有很多人不明白這些道理，仍在市場(chǎng)中躊躇猶豫。