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  商品房合同簽訂流程：簽訂《認(rèn)購書》→簽訂《商品房買賣合同》及《前期物業(yè)服務(wù)合同》→與開發(fā)商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》(即通常所說的辦理銀行按揭)→辦理預(yù)售登記→《商品房抵押貸款合同》登記備案→房屋交付→辦理大確權(quán)證(初始登記)→辦理產(chǎn)權(quán)過戶，領(lǐng)房產(chǎn)證→辦理抵押權(quán)登記→買受人還清按揭貸款，注銷抵押登記。 商品房合同簽訂流程中需要注意的幾點： 1.簽訂《認(rèn)購書》 《認(rèn)購書》是商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件。簽訂《認(rèn)購書》是商品房預(yù)(銷)售程序的第一個環(huán)節(jié)，商品房開發(fā)商以及委托的代理商通常在樓盤所在地設(shè)立售樓處。 購房人如果對某套商品房有意向，可到售樓處簽訂《認(rèn)購書》，并交納定金。出售方應(yīng)將《簽約須知》及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件交給購買人，并應(yīng)實事求是地向購買人介紹項目的進(jìn)展情況。當(dāng)簽訂完《認(rèn)購書》后，出售方應(yīng)給購買人《簽約需知》，以使購買人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)。 2.簽訂《商品房買賣合同》及《前期物業(yè)服務(wù)合同》 購買人在簽訂《認(rèn)購書》后，應(yīng)當(dāng)在《認(rèn)購書》中約定的時間內(nèi)到約定的地點簽訂正式的《商品房買賣合同》。簽訂買賣合同是整個購房程序中**重要一環(huán)，是購房人與開發(fā)商達(dá)成商品房買賣的**終合意。 《前期物業(yè)服務(wù)合同》是由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的，包含的主要內(nèi)容有前期物業(yè)管理階段的服務(wù)費用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、雙方的權(quán)利義務(wù)等。 根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十五條的規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。實踐中一般是將《前期物業(yè)服務(wù)合同》作為《商品房買賣合同》的附件，開發(fā)商在辦理房屋預(yù)售手續(xù)的同時上報房管部門的市場交易管理系統(tǒng)予以公示，由購房人在購房時確認(rèn)。 3.與開發(fā)商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》 為鼓勵購房者購買所建房屋，開發(fā)商請求銀行提供房地產(chǎn)抵押貸款，開發(fā)商要與銀行簽訂按揭貸款合作協(xié)議書，銀行、開發(fā)商與購房者應(yīng)簽訂按揭貸款合同和擔(dān)保書。在商品房預(yù)售中，購房人通過按揭方式購買商品房的，通常方式是支付一部分樓價款(即**款)給開發(fā)商，其余房價款則通過金融機(jī)構(gòu)貸款支付給開發(fā)商。 在此按揭過程中，購房人須與貸款行簽訂《商品房抵押貸款合同》及《借款合同》。在房產(chǎn)證辦理完畢之前，由開發(fā)商通過協(xié)議將購買人對期房的期權(quán)讓與給金融機(jī)構(gòu)作為取得金融機(jī)構(gòu)貸款的擔(dān)保。待房產(chǎn)證辦理下來之后，開發(fā)商解除擔(dān)保，購房人將房產(chǎn)證抵押在銀行處作為償還貸款的擔(dān)保。 4.辦理預(yù)售登記 商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)與購買人簽訂商品房預(yù)售合同(即《商品房買賣合同》)。買賣雙方應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。 辦理預(yù)售(買賣)登記時，買賣雙方必須帶齊全部預(yù)售(買賣)契約。買方可以自己去辦理，也可以委托他人代理，委托代理人辦理的，應(yīng)當(dāng)有書面委托書。如果親自辦理手續(xù)，應(yīng)攜帶上述能證明身份的個人有效證件。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:33:39

相關(guān)問題

• 問 簽訂買賣商品房合同需要注意哪些？
  答

  1.驗證開發(fā)商的五證，二書應(yīng)該是交房時候的事了！《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售預(yù)售許可證》！必須齊全才能簽，尤其是《商品房銷售預(yù)售許可證》！如果不全，可能辦不了產(chǎn)權(quán)證和土地證！2.開發(fā)商應(yīng)該公示《商品房銷售管理辦法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房買賣合同范本》，這個你都要在簽商品房合同前提前索取，回去研究！開發(fā)商都是應(yīng)該提供給你的，網(wǎng)上也是都有的！如果簽的合同有出入，一定要問清！特別是其中關(guān)于面積變化的約定！3.在簽訂合同前繳納 房款或**款、代收契稅、維修基金、委托公證費，這些都是合理的費用，不要矯情了，老實繳納，契稅、維修基金多退少補(bǔ)！另外還有合同公證費，則是可以選擇，不是強(qiáng)制性的，建議繳納！4.簽訂合同時要核實房號、名字、身份證號是否無誤！空白處都要劃掉！而有些選擇性填寫處可能還空著。這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條“遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按購房全款的萬分之三計算”，但您一不留神，開發(fā)商（售樓人員）便將此條款設(shè)計成按已付房款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任。曾有遲延辦證一年多，只賠付96元的事例。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實際不公平。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40％的違約金。這實際上只是限制購房人，開發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。5.簽訂合同時，**好合同上甲方處和騎縫處要有開發(fā)商的公章，防止開發(fā)商偷換合同內(nèi)容！注意交工標(biāo)準(zhǔn)，盡量把開發(fā)商的承諾寫進(jìn)合同！6.如果對合同不滿意，需要修改，一定要給開發(fā)商發(fā)律師函，必須馬上給予書面回應(yīng)，否則后果由開發(fā)商承擔(dān)！7.簽訂合同時簽訂《物業(yè)管理公約》！也是格式合同！你應(yīng)該留存！注意物業(yè)費是否是承諾的金額！

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• 問 商品房裝修合同簽訂有哪些需要注意的？
  答

  在家庭裝修的整個過程中，簽合同應(yīng)該說是**為重要的一步。每年有大量的家庭裝修糾紛產(chǎn)生于合同填寫不規(guī)范。裝修公司選擇不好也是很嚴(yán)重的一件事，所以選擇裝修公司時一定要選擇比較有名氣的，那么簽訂房屋裝修合同注意事項有哪些呢？ 1.在許多時候，人們在房屋裝修上都會進(jìn)行一個口頭的協(xié)議，如今的口頭協(xié)議并不起多大的作用，更沒有法律的護(hù)，為了以免后期糾紛，房屋裝修合同項目與內(nèi)容一定要詳細(xì)寫明。 ?2.房屋裝修合同注意事項之工期約定；許多的裝修公司為了保險，將會把工期約延遲十多天，那么如果你急需入住，將其在簽訂時與設(shè)計商榷此條款。 ??3.房屋裝修合同注意事項之付款方式：一般情況下，裝修合同中約定**為60%，木工驗收合格之后交納35%，完工后再交納5%，以這樣的付款形式，工期過了一半左右，已向裝飾公司交了95%左右的費用了，后期如出現(xiàn)問題，就很難在錢上制約其裝飾公司，所以，在房屋裝修合同中，建議將**壓到30%，中期交納30%。 ?4.房屋裝修合同注意事項之中期款：一般中期款付款的時間，只是簡單的標(biāo)明了：木工收口、工程過半。但多項目交叉作業(yè)住住被我們所忽略，正規(guī)的中期過半是廚衛(wèi)墻、地磚、吊頂完工；木器制作完工；還有墻面找平與電改造完工。 5.當(dāng)然對于房屋裝修所包括著很多細(xì)節(jié)的處理，這也不是房屋裝修合同中所能解決的問題，所以在房屋裝修過程中，我們自己也應(yīng)多次到場，進(jìn)行查看，看看現(xiàn)場施工結(jié)果是否與設(shè)計師所設(shè)計的相符合。 在簽訂合同的時候一定要細(xì)心，有些細(xì)節(jié)方面的不能遺漏了。這邊友情提示一下：一般裝飾公司對工程的保修期，從二年到五年不等，所以要盡可能選擇保修期長一點的公司。還有就是可以根據(jù)實際情況對工程概況、違約責(zé)任、管轄地等約定清楚，以降低合同履行風(fēng)險和保證合同順利履行，并盡可能保障自身的合法、合理利益。

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• 問 ??簽訂商品房買賣合同需要注意哪些？
  答

  1.驗證開發(fā)商的五證，二書應(yīng)該是交房時候的事了！《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售預(yù)售許可證》！必須齊全才能簽，尤其是《商品房銷售預(yù)售許可證》！如果不全，可能辦不了產(chǎn)權(quán)證和土地證！2.開發(fā)商應(yīng)該公示《商品房銷售管理辦法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房買賣合同范本》，這個你都要在簽商品房合同前提前索取，回去研究！開發(fā)商都是應(yīng)該提供給你的，網(wǎng)上也是都有的！如果簽的合同有出入，一定要問清！特別是其中關(guān)于面積變化的約定！3.在簽訂合同前繳納 房款或**款、代收契稅、維修基金、委托公證費，這些都是合理的費用，不要矯情了，老實繳納，契稅、維修基金多退少補(bǔ)！另外還有合同公證費，則是可以選擇，不是強(qiáng)制性的，建議繳納！4.簽訂合同時要核實房號、名字、身份證號是否無誤！空白處都要劃掉！而有些選擇性填寫處可能還空著。這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條“遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按購房全款的萬分之三計算”，但您一不留神，開發(fā)商（售樓人員）便將此條款設(shè)計成按已付房款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任。曾有遲延辦證一年多，只賠付96元的事例。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實際不公平。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40％的違約金。這實際上只是限制購房人，開發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。5.簽訂合同時，**好合同上甲方處和騎縫處要有開發(fā)商的公章，防止開發(fā)商偷換合同內(nèi)容！注意交工標(biāo)準(zhǔn)，盡量把開發(fā)商的承諾寫進(jìn)合同！6.如果對合同不滿意，需要修改，一定要給開發(fā)商發(fā)律師函，必須馬上給予書面回應(yīng)，否則后果由開發(fā)商承擔(dān)！7.簽訂合同時簽訂《物業(yè)管理公約》！也是格式合同！你應(yīng)該留存！注意物業(yè)費是否是承諾的金額！

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• 問 商品房買賣合同簽訂需要注意哪些 如何避開商品房買賣合同簽訂陷阱
  答

  你是否有買商品房的打算呢?如果有，那你知道商品房買賣合同簽訂時需要注意哪些事項呢?不知道的話那就一起來看看吧。 商品房買賣合同是保護(hù)購房者權(quán)益的重要法律憑證。商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。其中，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同(2001年4月4日由中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布，自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。 商品房買賣合同簽訂注意事項 (1)簽訂商品房買賣合同時購房者要具有強(qiáng)烈的合同意識，知道在合同中盡可能地爭取自己的合法權(quán)益。因此，在簽訂合同前一定要認(rèn)真、完整地閱讀合同：提出質(zhì)疑，對于不理解的地方要認(rèn)真調(diào)查清楚。 (2)簽訂合同前要了解開發(fā)商的基本情況，包括開發(fā)商的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)實力、資信狀況及歷年在房地產(chǎn)市場的開發(fā)業(yè)績，并要求開發(fā)商出示有關(guān)開發(fā)建設(shè)和銷售的證件，如營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書及“五證”等。 (3)合同文本是否規(guī)范。應(yīng)了解開發(fā)商所使用的合同文本是不是建設(shè)部和國家工商局聯(lián)合制定的統(tǒng)一的商品房買賣合同示范文本，如果不是，應(yīng)當(dāng)提出疑問并特別注意合同條款的內(nèi)容。 (4)所售商品房是否巳作了抵押。購房者在買房前，一定要弄清楚所購房屋的基本情況，如果房產(chǎn)在購買前就設(shè)定了抵押并不能如期解除抵押關(guān)系，抵押權(quán)人就有可能隨時要求實現(xiàn)抵押權(quán)，這樣，購房人不僅不能順利取得房產(chǎn)證，甚至?xí)萑胍粓黾m紛之中。 (5)購房者在簽訂合同時，要對開發(fā)商在售樓書、廣告中許諾的事項進(jìn)行核實，并在合同中進(jìn)行約定，否則購房人的權(quán)益很難得到保護(hù)。 (6)關(guān)于付款方式。如果在合同中選擇分期付款，應(yīng)盡可能增加付款次數(shù)、拉長付款的間隔時間，以便減少付款后逾期交房的風(fēng)險。 (7)關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。購房者不能只單純地信任樣板間或廣告、售樓書等宣傳品中對裝修的許諾，而應(yīng)在購房合同中將房內(nèi)外的裝修和設(shè)備設(shè)施的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向等內(nèi)容約定清楚，這樣才能**大限度地保護(hù)自己的利益。 (8)關(guān)于房屋面積。在簽合同時應(yīng)與開發(fā)商明確約定商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偨ㄖ娣e及面積誤差比為多少，根據(jù)全國的建筑水平和(商品房銷售管理辦法)的規(guī)定，開發(fā)商有能力和義務(wù)將建筑面積的誤差比限定在3%以內(nèi)，購房者應(yīng)根據(jù)選擇的計價方式，對建筑面積的誤差比進(jìn)行限定，并約定相關(guān)的違約責(zé)任。 (9)關(guān)于交房期限。開發(fā)商對延期交房常借故推脫責(zé)任，因此在簽約時購房者應(yīng)注意不可抗力以外的逾期交房原因，而不能讓開發(fā)商任意地列舉一些牽強(qiáng)的理由。 (10)違約責(zé)任。簽約的目的是為房屋出售后出現(xiàn)的違約情形而提前設(shè)置一些防范條款，對違約的內(nèi)容、違約的責(zé)任應(yīng)盡可能用可以衡量的標(biāo)準(zhǔn)確定下來，這樣便于操作。 (11)解決爭議的辦法。當(dāng)雙方當(dāng)事人不能協(xié)商解決爭議時，商品房買賣合同列舉了兩種解決辦法：一是提請仲裁，二是提起訴訟。兩者只能擇其一，如果雙方合法地選擇了仲裁條款，將不能再向法院起訴。 (12)簽訂補(bǔ)充協(xié)議。對商品房買賣合同中未盡事項要進(jìn)一步補(bǔ)充，如：將開發(fā)商做出的口頭的或廣告中的承諾以補(bǔ)充協(xié)議的形式確定下來其內(nèi)容，只有這樣，才能有力地約束開發(fā)商，維護(hù)自己的權(quán)益。 以上就是小編為大家介紹的商品房買賣合同簽訂的注意事項，希望能夠幫助到您。

• 問 簽訂商品房購銷合同需要注意哪些條款呢？
  答

  1.驗證開發(fā)商的五證二書。一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售預(yù)售許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。2.使用規(guī)范的合同文本。現(xiàn)在使用的大多是開發(fā)商統(tǒng)一印制的合同文本，基本上是規(guī)范的文本。但其中不少涉及利益方面的條文，違約處理都向開發(fā)商傾斜。如延遲交房的賠償比例僅萬份之二等。3.合同會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條“遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按購房全款的萬分之三計算”，但您一不留神，開發(fā)商（售樓人員）便將此條款設(shè)計成按已付房款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任。曾有遲延辦證一年多，只賠付96元的事例。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實際不公平。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40％的違約金。這實際上只是限制購房人，開發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。 4.向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修。 《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。 按照有關(guān)規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細(xì)察看各個分項有沒有都備案，例如消防設(shè)施等?！犊⒐を炇諅浒副怼穼Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé)任。 簽收《房屋驗收單》 在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。 **后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開發(fā)商出具相關(guān)房屋土地管理局或直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，做到心知肚明。

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