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• 137****0740

  購房者商品房驗房交付注意的法律問題 1.購房者未驗收房屋前，不宜領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。 根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，“交鑰匙”算房屋交付使用。因領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商僅承擔房屋質(zhì)量包修責任，無逾期交房的壓力。 2.商品房存在質(zhì)量瑕疵問題及應(yīng)對方法 商品房存在質(zhì)量瑕疵是指商品房質(zhì)量存在的問題。目前，商品房交付過程，購房者以此為由，拒絕接收商品房情況也較為普遍。 購房者的做法是否符合法律規(guī)定呢？首先要依據(jù)《商品房買賣合同》中約定的質(zhì)量標準以及合同中有關(guān)的違約責任約定，若合同中明確約定交付的房屋達不到合同約定的質(zhì)量標準，購房者有權(quán)拒絕接收房屋或解除合同。 若合同中沒有明確約定，商品房存在質(zhì)量瑕疵確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，導(dǎo)致無法實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接收房屋。然而，對于交付的商品房存在地面、墻面裂縫、局部滲水、漏水、門窗損壞等質(zhì)量瑕疵的，因為其一般不會導(dǎo)致購房者不能實現(xiàn)合同目的的，購房者不能由此拒絕接收房屋。 但這并不是說開發(fā)商交付存在上述質(zhì)量瑕疵的房屋就無須承擔責任，而是視具體情況不同，承擔維修、更換、重做等違約責任，對于因維修、更換、重做給購房者造成損失的，開發(fā)商還須向購房者賠償損失。 3.商品房逾期交付的責任 由于各種原因，開發(fā)商有時會逾期交付房屋。關(guān)于開發(fā)商逾期交房，開發(fā)商是否存在免責事由是關(guān)鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責事由。如果存在免責事由，并及時履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔逾期交房的責任。 若開發(fā)商逾期交房不存在免責事由，則需要承擔商品房逾期交付的責任。需要指出的是，購房者不能以開發(fā)商逾期交房責任沒有承擔為由，拒絕接收房屋。在交房條件滿足的條件下，只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使購房者沒有按約前來接收房屋，也算開發(fā)商履行了交房義務(wù)。除購房者明確表示放棄接收房屋外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商的違約責任。 房屋入住后應(yīng)注意的法律問題 1.電梯不運行，物業(yè)管理公司有責任 **高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應(yīng)予支持。 2.房屋質(zhì)量有問題，繳納物業(yè)費不沖突 物業(yè)公司依合同履行了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主應(yīng)當依合同履行支付物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)。**高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。 3.承租人不交物業(yè)費，業(yè)主責任不能丟 依法成立的合同對合同當事人具有約束力，不得損害第三方權(quán)利，業(yè)主與承租人簽訂的租賃合同只能對租賃雙方的權(quán)利義務(wù)做出約定，這種約定不得對抗第三人，不得通過合同損害第三方權(quán)利。從債務(wù)的角度分析，業(yè)主與承租人約定由承租人交納物業(yè)費實際上構(gòu)成了債務(wù)的轉(zhuǎn)移，將原屬業(yè)主的債務(wù)轉(zhuǎn)移給承租人，在業(yè)主和承租人之間有效，這種債務(wù)轉(zhuǎn)移沒有得到債權(quán)人即物業(yè)公司的同意時并未免除業(yè)主支付物業(yè)費的責任。 4.業(yè)主財產(chǎn)被盜，依據(jù)過錯各自承擔責任 根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)公司一般對物業(yè)管理的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理或服務(wù)，其提供的是小區(qū)物業(yè)的公共服務(wù)。因此對業(yè)主家中的財物安全，需經(jīng)業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商在物業(yè)服務(wù)合同中予以特別約定。如無特別約定，則結(jié)合實際情況考慮物業(yè)服務(wù)公司在提供物業(yè)服務(wù)中是否存在過錯，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)過錯程度承擔相應(yīng)的賠償責任。 以上是房產(chǎn)交易中常見的風險及應(yīng)對策略，但是購房者在買房時可能還會遇到其他問題，所以一定要盡量小心謹慎，及時了解房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)規(guī)定和政策，結(jié)合實際情況見招拆招，在促成交易的同時**大限度的保障自己的合法權(quán)益。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:33:36

相關(guān)問題

• 問 買房法律常識有哪些 買房注意事項是什么
  答

  在樓市寬松的政策環(huán)境下，很多朋友們打算入市買房，小編為打算買房的朋友收集整理了25個買房的相關(guān)法律知識，如果你打算買房，那就收藏起來慢慢看吧。 　　 1、民用住宅建筑權(quán)屬年限為70年，商用房屋建筑權(quán)屬年限為40年，工業(yè)用建筑權(quán)屬年限是50年。 2、在國家有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)中，沒有“意向金”，要么是定金，要么是保證金。 3、挑選戶型至少需要以下幾種圖：規(guī)劃圖、單元平面圖、戶型平面圖。 4、低層為一層至三層，多層為四層至六層，小高層為七層至九層，高層為十層及以上。 5、別以為九到十一樓不錯，這是陽光**強烈的位置，事實上是揚灰層。 6、購房時大都會有一些面積是贈送的，如陽臺。陽臺分為封閉和半封閉兩種，封閉陽臺要全部算面積，半封閉陽臺只算一半面積，半封閉陽臺越多越超值。 7、別以為實測面積是對的，**好自己帶上卷尺測量。 8、大家購房所付的保險費其實是可以打八五折的，很多保險公司都可以為你打折。 9、住宅的凈高，是指下層地板表面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。 10、住宅的開間，是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。 11、住宅的長度和進深，是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后一墻皮之間的實際長度。 12、住宅的層高，為上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。也就是一層房屋的高度。層高=室內(nèi)凈高+樓板厚度。 13、提取公積金繳付房租的前提條件是房租超過家庭工資收入規(guī)定的比例。 14、使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，**低**款比例為25%。 15、職工死亡或者被宣告死亡的，職工的繼承人、受遺贈人可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額。無繼承人也無受遺贈人的，職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額納入住房公積金增值收益。 16、居住證持有人或?qū)⑾砼c戶籍人口同等多項權(quán)利，其中就包括享有公積金服務(wù)。 17、職工辦理離退休的，可以提取住房公積金，并注銷其住房公積金賬戶，但辦理提前退養(yǎng)或內(nèi)退的職工不能提取住房公積金。 18、無房（在繳存城市無自由住房且租房的）的職工，只要連續(xù)繳存公積金滿3個月，無需租金發(fā)票、稅票也可以支取住房公積金支付房租。 19、公積金貸款都有**高限額，全國各地的限額標準不一樣。例如，上海（樓盤）公積金政策是，首套自住房**高貸120萬。 20、住房公積金組合貸款指個人申請住房公積金貸款不足以支付購買住房所需資金時，其不足部分向貸款銀行申請住房商業(yè)性貸款的兩種貸款之總稱。 21、**新執(zhí)行公積金利率為：貸款期限在5年（含）以下的年利率為2.75%，貸款期限在5年以上的年利率為3.25%。 22、目前個人住房貸款還款方式主要為等額本金還款和等額本息還款兩種。 23、等額本息和等額本金的區(qū)別：等額本息，就是每個月還款額度始終不變；而等額本金，是在每個月還款總額里本金不變，利息另算。 24、配偶買過房且貸款未還清，另一方買房仍算作二套房，不能享受首次購房的各種優(yōu)惠政策。 25、向銀行貸款過程中可能出現(xiàn)的各項手續(xù)費有：公證費、律師費、保險費、評估費、手續(xù)費等。

• 問 2018買房新政策有哪些？
  答

         很多人在購買商品房的時候，會很關(guān)心政府對于這方面的政策措施，因為這與房價息息相關(guān)。就像**近這段時間，國家對于調(diào)控購買商品房的力度不斷加強，所以現(xiàn)在很多購房者們都處于觀望的狀態(tài)。以下就是2018買房新政策的解讀。　　買房新政策的變化　　1.政府出臺政策明確定位“房子是用來住的、不是用來炒的”，繼而各類樓市調(diào)控政策在多個城市相繼出臺，投機者和炒房者從購買，貸款等各個渠道都受到了遏制。在這一舉措后，房地產(chǎn)市場開始在我國多個城市慢慢恢復(fù)穩(wěn)定態(tài)勢。　　2.在當前政策形勢下，以后短時間內(nèi)收緊政策的趨勢不會改變，房地產(chǎn)市場將堅持短期內(nèi)政策的持續(xù)性和靜止性，住房發(fā)展格局不斷向“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的方向發(fā)展。調(diào)控的長效機制在中長期內(nèi)將不斷完善、構(gòu)建，今年年內(nèi)，政府和地產(chǎn)開發(fā)商將進一步加快長效機制的落實，進一步緊密地結(jié)合短期調(diào)控與長效機制的保障，使房地產(chǎn)市場在供應(yīng)體系多層次完善的同時，保持穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

• 問 從看房到住房 購房者有哪些必須知道的法律常識
  答

  商品房購買，入住等過程中，都會遇到各類法律問題。這樣的情況千萬不能不懂裝懂，一方面要努力搞清楚，避免日后可能出現(xiàn)的糾紛，另一方面要保證購房人自己的權(quán)益，不要白白放棄。 所以購房指南為您精心準備了這篇文章，讀完之后就不會被人說沒有常識了。 商品房驗房交付中應(yīng)注意的法律問題　 1.購房者在沒有驗收房屋前，不能領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。 根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔房屋質(zhì)量包修責任，而無逾期交房的壓力。 2.商品房存在質(zhì)量瑕疵的問題及應(yīng)對方法 商品房存在質(zhì)量瑕疵是指商品房質(zhì)量存在的問題。目前，商品房交付過程中，購房者以此為由，拒絕接收商品房的情況較為普遍。購房者的做法是否符合法律規(guī)定呢？首先要依據(jù)《商品房買賣合同》中約定的質(zhì)量標準以及合同中有關(guān)的違約責任約定，若合同中明確約定交付的房屋達不到合同約定的質(zhì)量標準，購房者有權(quán)拒絕接收房屋或解除合同。若合同中沒有明確約定，商品房存在質(zhì)量瑕疵確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，導(dǎo)致無法實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接收房屋。然而，對于交付的商品房存在地面、墻面裂縫、局部滲水、漏水、門窗損壞等質(zhì)量瑕疵的，因為其一般不會導(dǎo)致購房者不能實現(xiàn)合同目的的，購房者不能由此拒絕接收房屋。但這并不是說開發(fā)商交付存在上述質(zhì)量瑕疵的房屋就無須承擔責任，而是視具體情況不同，承擔維修、更換、重做等違約責任，對于因維修、更換、重做給購房者造成損失的，開發(fā)商還須向購房者賠償損失。 3.商品房逾期交付的責任 由于各種原因，開發(fā)商有時會逾期交付房屋。關(guān)于開發(fā)商逾期交房，開發(fā)商是否存在免責事由是關(guān)鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責事由。如果存在免責事由，并及時履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔逾期交房的責任。若開發(fā)商逾期交房不存在免責事由，則需要承擔商品房逾期交付的責任。需要指出的是，購房者不能以開發(fā)商逾期交房責任沒有承擔為由，拒絕接收房屋。在交房條件滿足的條件下，只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使購房者沒有按約前來接收房屋，也算開發(fā)商履行了交房義務(wù)。除購房者明確表示放棄接收房屋外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商的違約責任。 房屋入住后應(yīng)注意的法律問題 1.電梯不運行，物業(yè)管理公司有責任 **高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應(yīng)予支持。 2.房屋質(zhì)量有問題，繳納物業(yè)費不沖突 物業(yè)公司依合同履行了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主應(yīng)當依合同履行支付物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)。**高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。 3.承租人不交物業(yè)費，業(yè)主責任不能丟 依法成立的合同對合同當事人具有約束力，不得損害第三方權(quán)利，業(yè)主與承租人簽訂的租賃合同只能對租賃雙方的權(quán)利義務(wù)做出約定，這種約定不得對抗第三人，不得通過合同損害第三方權(quán)利。從債務(wù)的角度分析，業(yè)主與承租人約定由承租人交納物業(yè)費實際上構(gòu)成了債務(wù)的轉(zhuǎn)移，將原屬業(yè)主的債務(wù)轉(zhuǎn)移給承租人，在業(yè)主和承租人之間有效，這種債務(wù)轉(zhuǎn)移沒有得到債權(quán)人即物業(yè)公司的同意時并未免除業(yè)主支付物業(yè)費的責任。 4.業(yè)主財產(chǎn)被盜，依據(jù)過錯各自承擔責任 根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)公司一般對物業(yè)管理的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理或服務(wù)，其提供的是小區(qū)物業(yè)的公共服務(wù)。因此對業(yè)主家中的財物安全，需經(jīng)業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商在物業(yè)服務(wù)合同中予以特別約定。如無特別約定，則結(jié)合實際情況考慮物業(yè)服務(wù)公司在提供物業(yè)服務(wù)中是否存在過錯，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)過錯程度承擔相應(yīng)的賠償責任。 以上是房產(chǎn)交易中常見的風險及應(yīng)對策略，但是購房者在買房時可能還會遇到其他問題，所以一定要盡量小心謹慎，及時了解房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)規(guī)定和政策，結(jié)合實際情況見招拆招，在促成交易的同時**大限度的保障自己的合法權(quán)益。

• 問 16年新政有哪些變化 有哪些買房新政策
  答

  新政的出臺，總會給樓市帶來一些不一樣的變化。16年預(yù)計將會是政策不斷。有的政策或許已經(jīng)制定但還沒執(zhí)行，有的則是已經(jīng)有了風聲，具體還在制定中。像公積金政策，新年的第一天就已經(jīng)開始正式實施了。那么，16年到底都有哪些新政呢？ 1、下調(diào)利率，降息讓還貸壓力大幅減輕 15年期間，央行已經(jīng)連續(xù)5次降息了。16年的第一天，新的公積金利率也從4.25%下調(diào)至3.25%。貸款額度也上調(diào)至每人**多可貸40萬，雙職工**多可貸款80萬。 利率的下調(diào)，對于工薪族來說，還貸壓力明顯減輕。貸款額度提高，**可以更少，買房條件降低了。預(yù)計新一輪的購房熱即將到來。 2、限購政策的適當放松，商品房價格有一定的下降 15年末時，在中央經(jīng)濟工作會議上，已經(jīng)提出了要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房的價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，要取消過時的限制性措施。 根據(jù)會議的精神，可以預(yù)測價格會在市場的調(diào)節(jié)下發(fā)生一定的波動，而在目前全國的樓市中，除了北京、上海等部分城市外，絕大多數(shù)的城市在15年已經(jīng)全面放開了限購政策。所以，所謂的過時限制性措施，可以理解為，不僅僅只是限購，還有限貸及針對開發(fā)商融資的種種限制。市場更期待是在房貸、以及稅收等政策方面的放松。 3、農(nóng)民進城買房有補貼，目前各地都在制定新政策 目前，河南已經(jīng)制定了比較詳細的農(nóng)民進城補貼的政策。每平米有200元的補貼，或者是對房屋繳納契稅時有適當?shù)难a貼。 4、居住證條例1月1日起施行，落戶大城市不再是難事 《居住證暫行條例》正式施行，這意味著實行多年的“暫住證”將退出歷史舞臺。公民離開常住戶口所在地，到其他城市居住半年以上，符合有合法穩(wěn)定就業(yè)、合法穩(wěn)定住所、連續(xù)就讀條件之一的，可以依照本條例的規(guī)定申領(lǐng)居住證，并且在符合相關(guān)條件后，可以方便落戶。根據(jù)規(guī)定，持有人還可享有六大基本公共服務(wù)和七項便利。 落戶更加簡單，讓異地的人更有歸屬感，更愿意在大城市生根落地。 當然，目前還有許多政策仍在擬定中，比如早前流傳的“房貸利息抵扣個稅政策”，新的一年或許會是買房的好時機，新政的出臺肯定會帶動樓市一波的新的熱潮。

• 問 小產(chǎn)權(quán)房新政策有哪些？
  答

  1、小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房最新政策，小產(chǎn)權(quán)房不得發(fā)證《意見》提出，要嚴格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為，嚴禁搞虛假土地登記，嚴禁對違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。 2、對于在確權(quán)登記中出現(xiàn)的土地糾紛矛盾，農(nóng)村集體土地確權(quán)登記的原則是糾紛矛盾不調(diào)解完，將不予以登記發(fā)證。