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  改善型購房可以稱為二套房，是基于購房者對住房的改善型需求出現(xiàn)的。通?？梢苑譃槿悾簱Q地段；換面積；為了特定需求，例購買學區(qū)房、購買養(yǎng)老房等。那么，改善型購房有哪些技巧以及需要注意些什么，購房者有沒有了解？ 改善住房的原因 1、換面積。初次置業(yè)時家里人口比較少，或者是臨時資金緊張，所以購買了一套比較小的房子先住著，通常是兩居室80平以下的，結婚之后有了孩子，再加上老人，就需要換個大點的房子，三居室或者更大的。 2、換檔次。以前的社區(qū)與現(xiàn)在的新樓盤比，在小區(qū)綠化、配套設施、物業(yè)服務等方面相對差一點，所以有些市民想換到高檔點的社區(qū)里住，提高自己的居住品位。當然，換檔次包含兩個方面，一方面是硬環(huán)境，另一方面是軟環(huán)境，即社區(qū)里的居民素質。 3、換樓層。換樓層一般是為老人考慮，家里有老人，上下樓不方便，不宜住太高，一樓、二樓比較方便，或者是換成有電梯的高層。 改善型購房技巧 1、對新居住區(qū)域的選擇：一般來講，改善型購房者對住房區(qū)域的選擇要有全面的考慮，如區(qū)域房價水平、生活配套、住房條件、小區(qū)環(huán)境、周邊交通、**等的分布情況，全面衡量自己的經濟能力和換房的要求。 2、后續(xù)生活費用等的考慮：消費者改善型換房時，須考慮到自己目前的經濟實力是否能夠承擔外，還應考慮到日后的生活費用、孩子的教育費用、換房后到工作單位的交通費用的增加等，尤其要優(yōu)先考慮是否有足夠的資金來保證未來孩子的教育費用。 3、相關的交易稅費要理清：換房業(yè)主在“賣舊買新”置業(yè)時，一定要理清自己作為賣方和買方雙重身份時，各自需要繳納的稅費。一般來講二手房買賣交易時出售方需要繳納營業(yè)稅和個人所得稅，購買方需要繳納契稅，但是要注意已購公房和回遷房交易時，購買方需要另外繳納土地出讓金；而在經濟適用房出售時則由出售方繳納土地出讓金。另外，按照規(guī)定在售房1年前后再購房時，契稅可以按差額計征，也可以節(jié)省部分開支。 4、原來住宅的處理：在實現(xiàn)自己的換房計劃后，對于原有住宅出售或是出租要結合市場情況和未來走勢來確定。如果原有住宅的位置較好，租金價格水平較高，可以考慮將其出租，利用租金來還換房后的貸款。 5、賣與買可考慮同步進行：如果想要換房，手頭資金又不充裕需售房款救急的消費者，可以考慮讓買、賣交易同時進行，以籌到售房款后實現(xiàn)自己的換房計劃。建議買與賣同步進行的消費者，先做好新房的選擇和購買前工作，比如看房、議價等，一旦自己的舊房進入交易程序，馬上啟動新房購買程序。即使買房程序稍微落后于賣房，可與買家溝通要求延后交房。這樣就可以依靠賣房的收入來繳納買房的**款，其不足房款可以做商業(yè)貸款或公積金貸款。 總之，改善性需求客群在購房時一定要理清購買二套房的目的，根據(jù)購房目的選擇合適的樓盤。盡量處理好買房賣房的時間問題，不要對之后的生活造成不方便，那樣就達不到改善的目的了。

  查看全文↓ 2016-04-13 11:37:56

相關問題

• 問 改善型住房是什么？怎么買改善型住房？
  答

  不同于剛性需求，改善型需求更注重居住質量。很多的改善型購房者都對于目前的居住條件感到不滿意，因此選擇購買新的房產來滿足居住需求。選擇改善型住宅更多取決于個人的生活需求與財務狀況。對于購房者來說，改善型需求的住房不僅僅是指“大戶型”，既然要改善居住，應該更關注于房源自身的品質、生活配套、交通的便利性，甚至鄰里間的關系，因此價格不應成為改善型購房者惟一的考慮因素。那么怎么認識改善型住房呢？ 改善型住房 根據(jù)改善型居住需求的不同性質，一般又將改善型需求分為兩類：一類是目前的居住條件比較差，迫切需求改善居住環(huán)境而購房;另一類是收入頗豐，平時生活品質比較高，對現(xiàn)有住房不滿意，在新的高品質樓盤出現(xiàn)后，為了追求更高的生活質量，而去購買新房。 改善型居住需求的家庭結構特征***現(xiàn)：一方面是家庭成員的增加，另一方面是孩子年齡的增加，需要改善居住條件。持續(xù)的舊城改造，造成改善型需求。舊城改造及其它城市建設造成的動拆遷，會持續(xù)產生新增的住宅需求，一部分人已經不滿足于安置房的居住條件，他們在拆遷之后勢必存在著強烈的住上高品質住宅的需求，因此數(shù)以億計的變現(xiàn)的拆遷補償安置資金中，將有大部分進入存量房或商品房市場，直接拉動了高品質住宅消費的增長。 改善型購房需求的年齡主要集中在30歲至50歲之間，而這個年齡段的人群又可以分為兩個階段：一是30歲-40歲，這個年齡階段的客戶群體在事業(yè)上一般是取得了一定成就，在收入上有一定的積累，開始對生活品質有所要求，因此當前的住房往往滿足不了他們現(xiàn)在的居住需求，他們需要提高住宅品質以及改善周邊配套，以使住房與自己目前的身份相匹配，開始選擇一些高檔樓盤作為新住房;二是40歲-50歲，這個年齡段的客戶群體一般都事業(yè)有成，在房產方面一般有兩套以上的房產，當一個高品質的樓盤出現(xiàn)能夠滿足他們的需求的時候，他們會毫不猶豫地選擇購買。 購買改善型住房該如何選擇呢？ 首先是對于生活氛圍的選擇。在購買改善型物業(yè)時都比較傾向于選擇符合自己生活習慣的區(qū)域。不管是生活配套設施還是小區(qū)的建設都已經相當成熟，由此積淀起來的生活氛圍也比較濃厚。 其次是關于商業(yè)及交通配套的選擇。交通成本作為新名詞，已經列入很多城市人的生活成本中，如何更加高效、快捷地到達，被人們 認為是成功的一大要素。正因為如此，很多擁有交通優(yōu)勢的項目也就吸引了大量職場精英的目光。地鐵、快速通道、輕軌……這些以前沒有的便捷交通模式，成為沿線樓盤的賣點，想改善自己出行模式的購房者當然也就愿意為方便的交通買單了。 第三就是環(huán)境了。目前各樓盤也越來越重視園林景觀設計，在項目公共區(qū)域內打造出宜人的小區(qū)景觀，讓業(yè)主擁有更多的私享綠色空間。很多開發(fā)商在環(huán)境打造上做足功課，邀請國外知名環(huán)境設計事務所設計園林，移栽名貴樹種，培養(yǎng)一級草坪。 第四是樓盤品質的選擇。“用**好的自然資源，以高檔一流的配套，設計**舒適通透的戶型，目的只有一個，打造**具品 質感的房子?！边@是在樓盤宣傳資料中常見的詞句，品質好壞已經成為衡量一個開發(fā)商是否有實力、是否有企業(yè)責任的標桿。無論樓市如何跌宕起伏，可以說廣州樓市的品質是逐年上升的，購房者對樓盤品質的要求也越來越高。高品質樓盤提升了生活水平的同時，也提升了城市的整體形象。 **后就是選擇戶型了。改善型住房戶型相對會選擇寬裕一些的。目前很多樓盤都推出了贈送面積，贈送的部分可以在普通戶型外再增加一個多功能房，既可以拿來做休閑廳，朋友歡聚的時候多個***場所；也可以做成小書房，有孩子的家庭比較重視這一點……不浪費室內面積的戶型設計是家庭主婦的心頭好，而留有裝修裝飾空間的戶型，則是追求生活意境的時尚人士的**愛。 以上就是關于改善型住房的一點小知識。事實上，在經濟發(fā)展，人民生活水平不斷提高的當下，居住已經不僅僅是原來那種滿足于住而已了。希望上面的小知識能對您有幫助。

• 問 怎么買改善型住房 購買改善型住房有哪些注意事項
  答

  老百姓買房**不應該忽視的就是房屋質量問題。尤其開發(fā)商資金鏈吃緊，房地產經過一段沉寂后再次復蘇，房屋質量更應該得到充分重視。眾所周知，這輪房地產政策利好，除了對剛需買房進行了充分扶持，更進一步放開了改善型需求，而對于改善型需求來說，房屋質量更是格外重要，因為經歷過這次升級置業(yè)，短時間內很難再次換房。為此小編為改善型住宅中需要注意的質量問題進行了歸納，4個要點幫你鎖定經久耐用的好房子。 樓間距：大樓間距有效保障居住者生活的質量與安全 想要買改善型住宅，目前大連市場中比較流行的兩類產品是“低密度洋房”和“低密度高層”產品，不難看出，不管是洋房還是高層，“低密度”是改善型產品的第一 大賣點。而在低密度社區(qū)中，樓間距是體現(xiàn)密度高低**重要參考指標之一。樓間距，是指兩相鄰樓的外墻面間距離。足夠大的樓間距能有效保障居住者生活的質量與 安全，在寸土寸金的城市中，從側面體現(xiàn)出一個樓盤的高品質。 住建部制定的標準中，對各樓之間的距離有明確的規(guī)定。樓房高度乘以系數(shù) 0.7，是樓房南北朝向排列應達到的樓間距；若樓房為東西向排列，則系數(shù)為0.5。如果樓間距小于這個標準，就會影響住房的采光、通風和隔音等性能。另 外，按照國家規(guī)定（設計規(guī)范），應以冬至日照時間不低于1小時（房子**底層窗戶）為標準。 改善型住宅的樓間距一般都會高于國家標準，從而提高居住舒適度。購房者在買房時不妨目測一下樓間距，進而對樓盤的檔次和舒適度有個心理預期。 【小貼士】 在確定樓間距這個問題時**好不要聽開發(fā)商的一面之詞，而是要親自到現(xiàn)場實際考察一下。尤其是買邊戶、低樓層的***時，樓間距更是直接影響到房子的采光、通風、隔音等性能。購房者應該分別在早、中、晚三個時間段去看看，當然，能選擇冬季去看更好。 外立面：看得見的品質讓你對看不見的品質更有把握 由于改善型住宅的定位相對較高，所以開發(fā)商在打造房子的過程當中也會非常強調樓盤的建筑風格。不一樣建筑風格的樓盤，外立面的設計和用材用料有所不同，對于普通消費者來說，很難看到建筑的內部材料，但是卻可以通過外立面的打造上辨別樓盤的質量和檔次。 首先，外立面的材料選擇上，一般的順序是干掛石材造價**貴、**有檔次，其次是面磚，再次是涂料。**近兩年也流行一種施工工藝較復雜的真石漆涂料，仿造石材的 效果逼真，也是高品質樓盤中常用的材料。其次，從窗墻比系數(shù)來看，外立面上的窗戶面積越小，樓盤價位相對便宜，窗戶面積越大的樓盤價位更高。第三，從外立 面的造型復雜程度來看，立面造型越復雜，成本越高，樓盤檔次也越高；外立面造型越簡單、平整，成本越低，樓盤檔次也越低。**后從外立面用色來看，高端住宅 的外立面用色更喜愛選用厚重的色調，或大理石等石材的天然原色，以彰顯質感。 【小貼士】 外立面之于樓盤，如同衣服之于人，購房者可以憑借以上幾條從外立面上簡單的判斷出樓盤的整體質量，但是由于**近一些年市場過于追求樓盤外立面的包裝，也不乏有的樓盤在外墻“貼金”求轟 動，豪的太俗氣。然而過高的成本投入，對居者的實際意義卻不是很大，所以購房者還是要學會“慧眼識金”，結合實際生活所需，權衡該購買何種外立面的住宅。 戶型設計：不斷滿足改善型人群更高更精細的生活需求 高品質的改善型住宅，在戶型設計上肯定會更勝一籌。不管是功能設計還是理念上，都會給人留下深刻印象。對于改善型住宅，目前市場中普遍存在的問題是一味地追 求面積變大，但在實際生活中卻無法滿足業(yè)主不斷升級的居住需求。判斷改善產品戶型是好是壞，有一個說法是“不做剛需的放大版”，也就是說，改善戶型設計要 跟家庭的成長而變，這不僅僅是房、廳、衛(wèi)的數(shù)量和面積的增加，隨著時代的發(fā)展，戶型設計必須要滿足未來客戶人群更高更精細的生活需求。 比如現(xiàn)在已經有開發(fā)商在戶型設計中考慮到了中國人口老齡化趨勢，為老人房設計坐式淋浴間；考慮到二胎政策的放開，對于家庭成員結構產生的變化影響，兒童房設 計大小足夠容納大小兩張床；還有設計寵物空間、花園、露臺迎合中產家庭的趣味升級等等，總之好的改善戶型是由很多人性化、生活化的細節(jié)組成，絕不只是面積 變大了而已。 【小貼士】 購房者看戶型，一般是通過戶型圖和樣板間獲得第一手信息，但其實購房者想要了解這套房子的真實情 況，應盡量去同樣結構或相同大小的現(xiàn)房里看一下，實地感受各區(qū)域比例設置及房間的通風采光性。因為同樣戶型樓層不同，景觀視野、內部建筑結構都不一樣。樣 板間里的戶型暗藏很多“貓膩”，購房者切不可輕言相信。 物業(yè)服務：好的物業(yè)服務是房子的永久保鮮劑 好房子必須要有好物業(yè)這一點非常重要，改善型住宅更是如此。購房過程中購房者與樓盤開發(fā)商或銷售人員打交道的機會不多，但自打住進社區(qū)，就時時刻刻都離不開 物業(yè)了?？v觀當前市場中公認的高品質小區(qū)，**主要的原因就是物業(yè)管理認真負責。購房者變成業(yè)主后，居住的安全感、舒適感、私密性、尊崇感都與物業(yè)服務的好 壞直接掛鉤。好的物業(yè)應該有專業(yè)的服務人員、先進的物管設備和理念、豐富多樣的服務項目，以及較強的應急處理能力。當然，保持社區(qū)干凈、整潔、有序、安 全，是對物業(yè)**基本的要求。購房者切不可忽視這方面的品質，好的物業(yè)服務能讓自己的房子永久保鮮。 【小貼士】 購房者可以事先打聽下樓盤所聘物業(yè)公司的口碑。有條件的話，也可以實地觀察物業(yè)服務者的紀律意識以及對待來訪者的態(tài)度，檢查小區(qū)的整潔程度及園區(qū)監(jiān)控、垃圾桶、座椅等設施是否齊備，分布是否合理。另外，從社區(qū)指示牌和提示語的設置，也可以看出物業(yè)服務的細致程度。

• 問 改善型住房要怎么買？有什么技巧？
  答

  改善不同于剛需購房需求，購房者在已經具備一定的經濟基礎情況下應該購房條件、標準也應有一定程度的改變。以下4點從區(qū)域、時機、理財?shù)确矫娉霭l(fā)，或許將給改善購房人群一定的參考借鑒。 1、對新居住區(qū)域的選擇 一般來說，改善型購房需求或是因為家庭成員增加如小孩出生、父母共同居住，或是因為孩子教育而換房，或是對生活要求的提高而改善居所等。對居住區(qū)域的選擇一定要全面考慮清楚，諸如區(qū)域房價水平、生活配套、住房條件、小區(qū)環(huán)境、周邊交通、**資源等方面的情況都要了解清楚，并且全面衡量自己的經濟能力和換房的要求。 2、原來住宅的處理 在實現(xiàn)自己的換房計劃之后，對于原有住宅出售或是出租要結合市場情況和未來走勢來確定。如果原有住宅的位置較好，租金價格水平較高，可以考慮將其出租，以租金來還換房后的貸款，在減輕還貸壓力的同時也可以避免在目前樓市低迷的情形下賣房不能達到自己的理想價格。 3、賣與買是否同步進行的考慮 如果想要換房，手頭資金又不充裕需要售房款救急的購房者，可以考慮盡量讓買、賣交易同時進行，處理好售房款后可以馬上實現(xiàn)自己的換房計劃。建議買與賣同步進行的購房者，先做好新房的選擇和購房前的準備工作，比如看房、議價等，一旦自己的舊房進入交易程序，馬上啟動新房購買程序。即使買房程序稍微落后于賣房程序，也可與買家溝通要求延后交房。這樣就可以依靠賣房的收入來繳納買房的**款，其不足房款可以做商業(yè)貸款或公積金貸款。 4后續(xù)生活費用等的考慮 改善型買家除了要考慮家庭當前的經濟實力是否能夠承擔換房費用外，還應考慮日后的生活費用、孩子的教育費用、換房后到工作單位的交通費用的增加等支出，尤其要優(yōu)先考慮換房后，自己是否有足夠的資金來保證未來孩子的教育費用。

• 問 怎么買改善型住房？改善型住房的標準是什么？
  答

  2015年的樓市政策不斷放寬，不僅僅針對剛需置業(yè)，二套房貸**比例的放寬，部分城市對普通商品住宅認定標準的改變，部分面積段的大戶型契稅下調，令改善型購房者也迎來了換房的春天。所謂改善型置業(yè)，通常指一部分購房者在資金寬裕的情況下，為追求更高的生活品質與舒適度，購買更大更好的房子進行居住。 改善型置業(yè)的特點，也決定了這類購房者對居住的品質、周邊環(huán)境、住房質量等要求更高。那么，作為改善置業(yè)者，在選擇購買改善型住房的時候又有哪些技巧？ 1、改善置業(yè)越早越好 從長遠來看，房子是保值的物品，越早下手賺得越多。被購房者所選中的改善型住房，往往都是高品質的住房，這類住房地段好，環(huán)境好，所以增值的空間比較大。所以這類房子提早下手，會獲得更大的**空間。 2、淡季換置更為適合 淡季換房，讓很多人不太理解。改善置業(yè)一般換的都是高品質大戶型，均價高總房款也高。所以選房的時候需要更加謹慎。旺季的時候，房源多，購房者也多，很容易造成一種不搶就買不到的印象，或是挑花了眼，使很多購房者沒有充分的時間去思考、比對。所以，選擇銷售淡季，可供選擇的房源多，便于貨比三家，買到**適合自己的住房。 3、選對房源**為重要。 房源的選擇，是改善置業(yè)的**根本所在。沒有了好房源，所謂改善置業(yè)也就沒有了意義。通常改善型住房都要選擇大品牌開發(fā)商，會獲得品質和舒適度的雙重保障。同時，改善置業(yè)對小區(qū)的地段、環(huán)境、園區(qū)的美觀度等要求也相當高。 【小結】改善型置業(yè)不同于剛需置業(yè)，剛需置業(yè)受資金所限，有些選擇會退而求其次。然而改善置業(yè)要求相對要高，對于很多人來說，或許一生僅有一次改善居住條件的機會，所以一步到位沒有后顧之憂很重要。

• 問 有哪些住房需求？改善型住房怎么買？
  答

  2015年初始，寧波房地產市場成交構成中很大一部分數(shù)據(jù)是改善性住房。在寧波，越來越多的購房者會選擇100平米以上的住房，原來90平以下的住房已經遠遠滿足不了生活的需要了?？梢赃@么說，在寧波，改善型住房需求已經成為市場主流。 改善性住房需求 2015年3月李總理在政府工作報告中提出：支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這是2009年后首次明確“支持改善性住房需求”。 2015年初五部委分別出臺的兩個樓市新政也都聚焦于此。財政部和國稅總局的營業(yè)稅新政規(guī)定，個人將購買2年以上的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。 房貸新政則規(guī)定，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性貸款購買普通自住房，**低**款比例調整為不低于40%。已結清的家庭，**低**款比例為30%。 目前，尚未有對“改善性住房需求”這一概念的官方解釋。僅在08年的國務院文件中提到相應優(yōu)惠：對人均住房面積低于當?shù)仄骄?，購買第二套用于改善居住條件的普通自住房時，可比照首次貸款購房的優(yōu)惠政策。 “普通自住房”的概念，則須追溯到05年的新國八條。各省市根據(jù)實際情況允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但上浮比例不得超過20%。 就算是第一套房子是別墅，再買的第二套房只要屬于普通住房，就能獲得相應的貸款優(yōu)惠。 其實，近幾年改善性購房需求的比例越來越大于首次剛需。此前的限購、“認房又認貸”等抑制性房地產調控政策在鎮(zhèn)壓了投資投機需求的同時，確實“誤傷”了一部分改善性住房需求。 這一次的開放，可以置換出不少核心地區(qū)的二手房。對于銀行來說，也能減少按揭風險，對下游的家具、裝修行業(yè)等的拉動效益更大。 目前，作為購房主力的80、90后兩代人已經到了婚育年齡，而這兩代人的生育高峰期將在未來十年內，隨著家庭人數(shù)的擴充，許多家庭不得不進行居住條件改善。因此，通過置換或者購買二套房就成為了一種新常態(tài)。改善型住房需求也就將成為接下來一段時間內的主旋律。開發(fā)商準備好了嗎？而要購房的您準備好了嗎？