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• 158****6180

  可以依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例中的相關(guān)規(guī)定舉行業(yè)委會(huì)公投,對(duì)物業(yè)公司的情況進(jìn)行審核。如果投票認(rèn)定現(xiàn)物業(yè)公司管理不當(dāng)或失職且票數(shù)過(guò)半,可以聘請(qǐng)其他物業(yè)公司來(lái)替代現(xiàn)在的物業(yè)公司進(jìn)行管理也可以走法律途徑。

  查看全文↓ 2014-06-29 09:57:56
• 133****0137

  顧客滿(mǎn)意度就是:顧客對(duì)其要求(明確提出的、隱含的或者必須履行的需求或期望)已被滿(mǎn)足的程度的感受。應(yīng)該注意到,即使要求被得到滿(mǎn)足,客戶(hù)不一定很滿(mǎn)意。樓主有無(wú)填過(guò)滿(mǎn)意度調(diào)查表?比如在麥當(dāng)勞有時(shí)也會(huì)有這樣的表格,會(huì)提出一些諸如:對(duì)食物的新鮮程度、美味程度、服務(wù)員的服務(wù)效率的滿(mǎn)意程度,通常是一些封閉式的答案,例如滿(mǎn)意、非常滿(mǎn)意、一般、不滿(mǎn)意、非常不滿(mǎn)意,讓顧客勾選的。
  客戶(hù)滿(mǎn)意度的指標(biāo)應(yīng)該是可以量化的,比如以分?jǐn)?shù)表示。應(yīng)該定期對(duì)客戶(hù)的滿(mǎn)意度進(jìn)行調(diào)查,根據(jù)其發(fā)展趨勢(shì),作出決策。至于物業(yè)行業(yè)顧客滿(mǎn)意度如何定,是沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)的,任何一個(gè)行業(yè)都沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。要看你想調(diào)查什么方面以及細(xì)致程度。

  查看全文↓ 2014-05-28 14:09:58
• 157****4197

  可以依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例中的相關(guān)規(guī)定舉行業(yè)委會(huì)公投,對(duì)物業(yè)公司的情況進(jìn)行審核。如果投票認(rèn)定現(xiàn)物業(yè)公司管理不當(dāng)或失職且票數(shù)過(guò)半,可以聘請(qǐng)其他物業(yè)公司來(lái)替代現(xiàn)在的物業(yè)公司進(jìn)行管理也可以走法律途徑。

  查看全文↓ 2014-05-27 15:19:10
• 138****4640

  （二）應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
  審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護(hù)法律嚴(yán)肅性的問(wèn)題。在物業(yè)管理 糾紛中，主要涉及三類(lèi)合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司或開(kāi) 發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司對(duì)建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書(shū)面協(xié) 議：通常所說(shuō)的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承 包 的書(shū)面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán) 委托給物業(yè)管理公司管理的書(shū)面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同 的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。?
  1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。?
  在審查物業(yè)管理服務(wù)合同（或稱(chēng)聘用管理合同）時(shí)，應(yīng)主要從當(dāng)事人是否具備民事主體 資格和相應(yīng)的民事權(quán)利能力、民事行為能力，合同的內(nèi)容是否合法來(lái)審查其效力。物業(yè)管理 權(quán)是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利，行使物業(yè)管理權(quán)的應(yīng)是物業(yè)的所有權(quán)人，或是與業(yè)主 約定可享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，而非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng) 由業(yè)主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由 于我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中物業(yè)管理剛起步，在購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)，物業(yè)管理多是作為商品房售后 服務(wù)的一環(huán)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂，約定購(gòu)房者接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理服務(wù) .隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚，越來(lái)越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)作為行使物 業(yè)管理權(quán)的一方，續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或物業(yè)管理公司為其提供物 業(yè)管理有償服務(wù)。因此，物業(yè)管理服務(wù)合同合格的當(dāng)事人，一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管 理委員會(huì)，另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無(wú)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，其效力應(yīng)以建設(shè)部的《辦法》施行之日起劃分 ，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同不宜以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)物業(yè) 管理經(jīng)營(yíng)權(quán)來(lái)認(rèn)定無(wú)效，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前，可繼續(xù)實(shí)施物業(yè)管理 ，但不得以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。19 94年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng) 一實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在出售房屋前，就應(yīng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管 理，或注冊(cè)成立物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。所以，1994年4月1日后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍與業(yè)主簽訂 物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。?
  在審查物業(yè)管理服務(wù)合同效力時(shí)，還應(yīng)注意審查合同的內(nèi)容是否合法。物業(yè)管理服務(wù)合 同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益；必須在 平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。對(duì)于業(yè)主不能 在平等的基礎(chǔ)上行使其物業(yè)管理權(quán)的，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效；對(duì)易引起糾紛的物業(yè)管理費(fèi)，其收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、范圍要依據(jù)物價(jià)管理部門(mén)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或報(bào)經(jīng)物價(jià)管理部門(mén)批準(zhǔn)，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用 和滯納金，未經(jīng)批準(zhǔn)擴(kuò)大收費(fèi)范圍的條款，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效條款；對(duì)屬于業(yè)主所有或共有的外 墻體、屋頂?shù)鹊氖褂谩⑹找?，如不允許業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產(chǎn)商使用權(quán)而不 向業(yè)主交付相應(yīng)對(duì)價(jià)的，均侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主 ，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權(quán)行為 常常發(fā)生，物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)主權(quán)益的不平等條款的，應(yīng)確認(rèn)部分無(wú)效 .?
  2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。?
  由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認(rèn)為物業(yè)管理權(quán)在其手中，而在無(wú)能力或精力實(shí)施物 業(yè) 管理時(shí)，或?yàn)槟怖?，在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后，將受托進(jìn)行物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)包 給其他的物業(yè)管理公司，坐收承包金，由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承 包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費(fèi)用的糾紛。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管 理權(quán)屬全體業(yè)主所有，只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會(huì)才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提 供有償服務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)物業(yè)實(shí)施管理，其 由此所享有的受托權(quán)實(shí)質(zhì)上不是物業(yè)管理權(quán)，而是受托管理權(quán)，將受托管理權(quán)發(fā)包、轉(zhuǎn)讓給 他人經(jīng)營(yíng)，這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效合同。有受托管理 權(quán)的物業(yè)管理公司將其管理權(quán)發(fā)包，其無(wú)權(quán)收取物業(yè)管理承包金，承包人則未依法取得受托 管理權(quán)，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，不應(yīng)得到支持。?
  3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。?
  在考察物業(yè)委托管理合同時(shí)應(yīng)注意審查合同的當(dāng)事人和合同的內(nèi)容。業(yè)主或代表業(yè)主的 管委會(huì)委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務(wù)，據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同，實(shí)質(zhì)上是 屬于前述物業(yè)管理服務(wù)合同，如無(wú)其它致合同無(wú)效的情形，所簽訂的物業(yè)委托管理合同應(yīng)確 認(rèn)有效。但在實(shí)踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司 簽訂的合同，而是由正在實(shí)施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的，由正在對(duì)物業(yè)進(jìn) 行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理的合同，這種類(lèi)型的物業(yè)委托管 理合同，其性質(zhì)與物業(yè)管理承包合同相似，都是未經(jīng)業(yè)主同意，將取得的委托管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給 他人，由他人對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理，所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。 業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理，是基于業(yè)主對(duì)所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管 理能力的信任，物業(yè)管理公司既無(wú)權(quán)將享有的受托管理權(quán)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓?zhuān)矡o(wú)權(quán)另行委托他人 對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理。而且，根據(jù)民法理論，轉(zhuǎn)委托成立的前提必須是經(jīng)委托人（即業(yè)主 ）同意，接受委托進(jìn)行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權(quán)轉(zhuǎn)托他人行使，所簽訂的物 業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主的利益，實(shí)施了無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)委托的行為，應(yīng)確認(rèn)合同無(wú)效。在審查 物業(yè)委托管理合同時(shí)，應(yīng)將其與物業(yè)管理公司選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的合同區(qū)分開(kāi) 來(lái)，后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要，是允許的。?
  三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問(wèn)題。
  隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權(quán)主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業(yè)管 理的方式也呈現(xiàn)了多樣化。但由于我國(guó)目前尚無(wú)物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善 ，在審理物業(yè)管理糾紛這些類(lèi)型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭(zhēng)議問(wèn)題較多的現(xiàn)象。筆者試對(duì)實(shí)踐中有爭(zhēng)議或急需明確的問(wèn)題作一探討。?

  查看全文↓ 2014-05-25 20:54:57

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)不滿(mǎn)意，管理費(fèi)還要交嗎
  答

  **好的辦法是進(jìn)行協(xié)商，由業(yè)主委員會(huì)敦促物業(yè)公司改正，一旦協(xié)商不成，按照法律程序來(lái)辦是唯一的途徑。拒交物業(yè)費(fèi)的結(jié)果是惡性循環(huán)，使得小區(qū)居住質(zhì)量下降，倒霉的還是業(yè)主自己?，F(xiàn)實(shí)情況是，面對(duì)強(qiáng)大的物業(yè)公司，對(duì)服務(wù)和所交費(fèi)明顯不相符的情況，業(yè)主沒(méi)有任何辦法制約物業(yè)公司，只能以不交物業(yè)費(fèi)這個(gè)唯一的辦法來(lái)抗衡。而目前國(guó)家并沒(méi)有相關(guān)約束物業(yè)公司是否按價(jià)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，而業(yè)主委員會(huì)作為監(jiān)督機(jī)構(gòu)又沒(méi)有適當(dāng)?shù)拇胧┻M(jìn)行有效的維護(hù)，當(dāng)然，**后的辦法是換物業(yè)公司，但對(duì)于不滿(mǎn)的業(yè)主，似乎沒(méi)有合適的方式來(lái)保護(hù)自己，所以，產(chǎn)生不交物業(yè)費(fèi)的狀況，是短時(shí)間內(nèi)不能杜絕的，以后也很難杜絕。不交物業(yè)費(fèi)，顯然不是好辦法，也是不能允許的，只有在雙方處于對(duì)等的條件下，才能有效的結(jié)果。

  全部9個(gè)回答>
• 問(wèn) 倘若對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿(mǎn)意，是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)？
  答

  其實(shí)業(yè)主以對(duì)管理服務(wù)不滿(mǎn)意為由拒繳物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)際上是混淆了業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理公司之間的權(quán)利義務(wù)。首先，物業(yè)管理公司只是基于開(kāi)發(fā)商的委托、全體業(yè)主的共同委托或代表全體業(yè)主共同利益的管委會(huì)的委托，為整個(gè)小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系并不是通常的一對(duì)一的合同關(guān)系，而是一對(duì)整體業(yè)主的合同關(guān)系。其次，物業(yè)管理費(fèi)是用于整個(gè)小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)、維持小區(qū)正常、持續(xù)運(yùn)行所必須的費(fèi)用，并非物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)性收入。如果允許任何一個(gè)業(yè)主任意以物業(yè)管理公司服務(wù)存在瑕疵或?qū)ξ飿I(yè)管理費(fèi)使用存在疑問(wèn)為由拒付物業(yè)管理費(fèi)，則必然導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)入不敷出、物業(yè)管理公司因缺乏資金對(duì)小區(qū)的維護(hù)管理難以為繼，這必然導(dǎo)致全體業(yè)主（包括欠費(fèi)的業(yè)主）的共同利益遭受損害。因此，對(duì)于物業(yè)管理公司收取并使用、管理物業(yè)管理費(fèi)的問(wèn)題，相關(guān)法律、法規(guī)設(shè)計(jì)了一整套完整的監(jiān)督機(jī)制，即業(yè)主將其對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)讓給代表全體業(yè)主利益的管委會(huì)行使；同時(shí)，業(yè)主賦予管委會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司使用和管理物業(yè)管理費(fèi)以及各種維修基金檢查和監(jiān)督的權(quán)利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物業(yè)管理公司以及代表全體業(yè)主向物業(yè)管理公司提出起訴要求賠償業(yè)主損失的權(quán)利。只有當(dāng)物業(yè)管理公司服務(wù)不到位，違反了物業(yè)管理合同時(shí)，業(yè)主才有權(quán)拒交物業(yè)管理費(fèi)。

• 問(wèn) 對(duì)物業(yè)不滿(mǎn)意可以不交物業(yè)費(fèi)嗎
  答

  對(duì)物業(yè)不滿(mǎn)意不可以交物業(yè)費(fèi)，如果業(yè)主對(duì)于物業(yè)公司的服務(wù)不滿(mǎn)意，可以向物業(yè)公司提出建議，但不是拒絕交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由，而且需要收集物業(yè)公司沒(méi)有達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的證據(jù)，可以向相關(guān)部門(mén)提起申訴或者是由業(yè)主委員會(huì)定期協(xié)商之后，更換物業(yè)公司。無(wú)論是長(zhǎng)期不居住，或者是對(duì)于物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)產(chǎn)生的質(zhì)量異議，都不能作為拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)用的理由。根據(jù)我國(guó)的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)公司提供了相關(guān)的服務(wù)之后，要履行按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)物業(yè)管理費(fèi)用當(dāng)中不僅有物業(yè)人員的工資，同時(shí)還擁有所附屬設(shè)施的維修保養(yǎng)費(fèi)用。作為小區(qū)的業(yè)主，需要足額繳納物業(yè)管理費(fèi)，同時(shí)在與物業(yè)公司簽訂相關(guān)協(xié)議的時(shí)候，要注意相關(guān)的條款和細(xì)節(jié)，并且對(duì)于一些容易造成異議的部分進(jìn)行補(bǔ)充詳細(xì)說(shuō)明。

• 問(wèn) 對(duì)物業(yè)不滿(mǎn)意可以不交物業(yè)費(fèi)嗎
  答

  對(duì)物業(yè)不滿(mǎn)意也不能夠拒交物業(yè)費(fèi)。如果對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意，可以通過(guò)正當(dāng)?shù)耐緩脚c物業(yè)公司進(jìn)行溝通，必要的話(huà)可以聯(lián)合業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)更換物業(yè)公司，但如果不交物業(yè)費(fèi)會(huì)損傷其他正常交費(fèi)業(yè)主的利益，反而會(huì)激化小區(qū)內(nèi)部的矛盾，造成惡性循環(huán)不是明智的選擇。根據(jù)我國(guó)的物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主在享有物業(yè)權(quán)利的同時(shí)也同樣承擔(dān)著相關(guān)的義務(wù)，不能放棄權(quán)利不履行義務(wù)。所以在與物業(yè)簽訂服務(wù)合同時(shí)，需要對(duì)提供的服務(wù)進(jìn)行詳細(xì)的標(biāo)注，籠統(tǒng)的服務(wù)差并不是推翻合同約定的理由。只有在不在業(yè)主較大范圍內(nèi)的情況之下，可以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。如果感覺(jué)物業(yè)服務(wù)太差并且違規(guī)了，當(dāng)時(shí)所簽訂的服務(wù)合同可以由業(yè)主提供確鑿的證據(jù)申訴到相關(guān)部門(mén)或者是起訴到法院。

• 問(wèn) 對(duì)物業(yè)不滿(mǎn)意可以不交物業(yè)費(fèi)嗎
  答

  對(duì)物業(yè)不滿(mǎn)意不可以不交物業(yè)費(fèi)，拒絕交納物業(yè)費(fèi)，會(huì)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)無(wú)法正常維持，損害其他正常交費(fèi)業(yè)主的利益，從而造成惡性循環(huán)，如果對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意，可以采取正當(dāng)?shù)耐緩椒从诚嚓P(guān)的問(wèn)題，比如和物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行溝通協(xié)商，或者是向業(yè)主委員會(huì)反映，也可以向物業(yè)主管部門(mén)投訴，通過(guò)物業(yè)大會(huì)重新選聘物業(yè)服務(wù)公司。如果物業(yè)公司已經(jīng)履行自己的責(zé)任，在沒(méi)有違背物業(yè)合同的情況之下，業(yè)主是需要按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)的，而且即便是上訴到法院，如果違約責(zé)任是業(yè)主的原因，一般也無(wú)法得到法院的支持，再加上現(xiàn)在的征信管理系統(tǒng)，一旦進(jìn)入到了司法處理的階段，強(qiáng)制業(yè)主執(zhí)行繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，很容易會(huì)使自己成為老賴(lài)，所以還是要通過(guò)合法的途徑解決問(wèn)題。