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• 145****4800

  一般來說,合同中容易發(fā)生糾紛和違約率較高的條款有以下幾個方面:
  (一)交房時間 應特別注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。 房產銷售合同一般都有"銷售方遇不可抗力導致逾期交房,不承擔責任"這樣的表述。這項約定條款是否合理,其附帶注解是否明確,這一點購房人一般很容易忽略或不知其到底是何種含義。 我國《民法通則》第一百五十三條規(guī)定:"本法所稱的不可抗力是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況,如:地震、水災、戰(zhàn)爭等。"依照此法,房產買賣合同中設定有關"不可抗力"的約定應該說是正確的。但實際在房產交易中,現(xiàn)在有一些發(fā)展商卻將此條款進行了延伸、擴張。比如有的合同對"不可抗力"做了如下的注解:人力不可抗拒的自然災害和其它事故,及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的,銷售方不承擔責任。這樣的約定顯然是賣方對自己的免責范圍過于寬松,是違背法律原則的。售房方不能把發(fā)展商因自己的過錯,如:對市場判斷不準確投資失誤、項目設計失誤修改方案延誤工期、資金不到位等因素歸之為不可抗力,同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節(jié)影響、上級行為等因素歸之為不可抗力,從而免除自己理應承擔的違約責任。
  (二)房屋面積 對于商品房這種特殊的商品,一般是允許合同約定的面積存有誤差的,但是誤差不應超過合理的范圍,這個范圍應該在合同中有明確規(guī)定。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后,發(fā)展商就應嚴格遵守。如果誤差超出約定的范圍,實際上就是發(fā)展商違約,沒有履行合同。 《中華人民共和國經濟合同法》第二十六條規(guī)定:"由于另一方在合同約定的期限內沒有履行合同的,當事人一方有權通知另一方解除合同。因變更或解除經濟合同使一方遭受損失的,除依法可以免除責任的以外,應由責任方負責賠償。"因此,如果銷售方所交房屋超過雙方約定的面積誤差范圍,購房者有權要求解除合同,并要求得到相應的賠償。 但如果合同中沒有約定明確的允許誤差范圍,一旦發(fā)生問題,無論誤差超過或減少多少,法院可能判決購房者敗訴,采取多退少補的方法進行結算。比如:**后的實測面積比原來的初步測量面積一下子多出了20平米,如果你的合同里沒有約定只能誤差小于10平米,你也只能"吃進"。那樣的話,這比支出可不是個小數(shù)目。 如對該條款再進一步分析的話,就會發(fā)現(xiàn),在合同履行中會出現(xiàn)兩種情況:一是實測面積少于合同約定面積,這時買家可向銷售方索要退款;二是實測面積多于合同約定面積,這時無論多出多少平方米,買家都要按實測面積補足多出面積的全部房款,而不能要求解除合同或提出退房。從目前房地產交易因面積產生糾紛的情況看,屬于上述兩種情況中后者的占絕大多數(shù),因為這種操作方式既有利于銷售方售房時以相對較少的房價款吸引購房者,而且過后要求買房人補足多出面積的房款時,買房人又沒有依據(jù)不交這筆款項,只能自認倒霉。 因此在簽訂購房合同時,作為買房人當時應該也有權力要求發(fā)展商修改該條款內容或另簽訂補充條款。比如將該條款進行以下兩種方式的修改:
  (1)附帶條款應寫上:房屋竣工后,如本合同暫測面積與實測面積誤差在3%以內的(假設,下同),不再結算;誤差超過3%的,乙方有權解除合同,甲方應賠償因此而給乙方造成的損失。
  (2)或寫上:房屋竣工后,如本合同暫測面積與實測面積誤差在3%以內的,甲、乙雙方按銷售價格進行結算;誤差超過3%的,乙方有權要求解除合同,甲方應負責賠償因此而給乙方造成的經濟損失。
  (三)質量問題 目前房屋質量問題在期房交易合同中較為多見,由于房屋作為商品,特點是購買期較長,交易過程中各種手續(xù)繁瑣,與其相關的因素錯綜復雜,特別是購買預售的期房,這種復雜的因素往往使購房者在簽約購買房屋時難以辨清所購商品的虛實,而只有等到商品房交付使用之后,潛藏在交易中的矛盾才紛紛顯露了出來,結果給購買者帶來許多麻煩,甚至造成較大的利益損失。 在目前出現(xiàn)的糾紛之中,由于房屋質量問題,購房者與開發(fā)單位產生矛盾的占有相當大的比例。而這其中又有相當一部分是由于開發(fā)商的宣傳承諾與實際交付使用的房屋質量相去甚遠而造成的。 按照規(guī)范的操作方式,建筑質量的宣傳內容應在雙方簽訂的購房合同中體現(xiàn)。建筑質量的問題是一個較為特殊的問題,現(xiàn)有的法規(guī)對建筑質量的管理主要是針對施工單位的管理,而施工單位的建筑質量好壞,又不是以發(fā)展商是否接受為準,而以質檢站的質檢結果為準?？墒前赐ǔ５膽T例,質檢結果一般只是針對工程主體所下的結論,一些購房者認為的細節(jié)性的問題,并不包含在質檢的內容當中。因此質量好壞并不能簡簡單單的一句話說清。 一般而言購房者對建筑質量的反映主要集中在裝修、格局的變化;水、電、氣、管線的通暢;門、窗、家具瑕疵等問題上,而這些問題是否能被認為是質量問題,絕非是一個質檢證明就能說得清楚的。因此要解決這類的問題,購房合同是**有效的武器。消費者在簽訂合同時一定要將質量要求白紙黑字寫清楚,決不可僅憑開發(fā)商的廣告宣傳或口頭承諾來作依據(jù)。
  (四)違約條款 在簽訂商品房預售合同時,有些商品房開發(fā)商或代理商會列出許多有關買方違約責任的苛刻條款,而千方百計避開賣方違約責任的約定;或雖約定了買賣雙方的違約責任,但有關買賣雙方的違約責任之約定是不公平不對等的,對買方極為不利。因此,在與賣方簽訂商品房預售合同時,買方應要求在合同中明確賣方的違約責任,并爭取雙方違約責任的公平和對等。 比如,有的開發(fā)商或代理商的合同對買賣雙方違約責任是這樣約定的:"買方逾期付款,應按中國人民銀行固定資產貸款利率向賣方償付違約金,買方付款逾期20日,賣方有權終止合同,并有權沒收買方支付的定金和房價款。賣方未按期將房屋交付給買方,應按中國人民銀行固定資產貸款利率向買方支付違約金;賣方交付房屋逾期180日,買方有權終止合同,并有權要求賣方雙倍返還定金?quot;顯然,在上述條款中,關于賣方違約的表述不完整,關于買賣雙方違約的責任不對等。 在商品房買賣中,作為賣方,不但應按合同約定的日期交付房屋,而且應按合同約定的條件(面積、位置、裝修標準、《工程質量核驗書》等)交付房屋。因此,上述有關賣方違約的完整表述應是:"賣方未按合同約定的條件如期將房屋交付給買方,……"。另外,既然在買方逾期20日時,賣方有權終止合同,沒收買方支付的定金和房價款,那么也應規(guī)定"在賣方逾期20日(不應是180日)時,買方有權終止合同,要求賣方雙倍返還定金和房價款",才算公平、對等。 此外,"賣方有權沒收買方支付的房價款"的條款本身就是不合法的。
  (五)物業(yè)管理 在簽定物業(yè)合同之前,應仔細閱讀合同條款,看其中是否有不符合規(guī)定或對購房者有欺騙行為。目前,在簽定物業(yè)合同中,應主要注意以下幾點:
  1.入住新的居住地,第一次簽定物業(yè)管理合同的期限**長應為二年,二年后,購房者應組成業(yè)主委員會,由業(yè)主委員會挑選新的物業(yè)管理公司,委托其對物業(yè)進行管理。
  2.簽定物業(yè)合同之前,應明確所購物業(yè)的類型,是公寓,還是住宅(住宅又分為甲級住宅、乙級住宅、普通住宅等),不同類型的物業(yè),有不同的管理標準、收費標準。
  3. 有些收費項目是超前征收,違反有關的規(guī)定。如有的小區(qū)的有線電視尚未接通,卻收取費用;有的物業(yè)承諾安裝可視對講門鈴,尚未安裝就提前收費等。
  4.有的費用未獲批準,就被先執(zhí)行。物業(yè)公司的某些費用需要經過相關部門的審批,才可收取。有的物業(yè)公司在審批尚未通過時,提前收取,也是不對的。
  5.巧立名目的各種費用。有的物業(yè)公司為了多收費,巧立各種名目,如裝修配合費等。這些都是物價部門和相關部門所禁止的。 消費者在簽定物業(yè)合同時,應對照物業(yè)收費標準仔細核對。標準中沒有的收費項目,可要求對方出示有關部門的文件,否則有權拒交。

  查看全文↓ 2014-04-26 10:11:22
• 144****5757

  大公司的合同都是和房交所的合同一樣，是格式合同所以要看備注條件。

  查看全文↓ 2014-04-25 14:00:45
• 158****4687

  如果你們名下都沒有房產的話就能按首套來交稅，如果一個人名下有房產的話那就得二套

  查看全文↓ 2014-04-25 12:21:33
• 139****5069

  契稅是死的，沒辦法優(yōu)惠，你名下如果有一套住宅房子，再買二套的話，必須是百分之三的契稅的。
  還有按照房子面積，如果你首套，90平米以下，不含90平，是百分之一的契稅，如果是90平以上，含90平，不到140平。是百分之1。5的，如果超過140平米的話，含140平，需交百分之3的契稅。

  查看全文↓ 2014-04-24 15:14:12
• 131****9102

  一、交房時間
  應特別注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。
  房產銷售合同一般都有"銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任"這樣的表述。這項約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，這一點購房人一般很容易忽略或不知其到底是何種含義。
  二、房屋面積
  對于商品房這種特殊的商品,一般是允許合同約定的面積存有誤差的，但是誤差不應超過合理的范圍，這個范圍應該在合同中有明確規(guī)定。
  三、質量問題
  目前房屋質量問題在期房交易合同中較為多見，由于房屋作為商品，特點是購買期較長，交易過程中各種手續(xù)繁瑣，與其相關的因素錯綜復雜，特別是購買預售的期房，這種復雜的因素往往使購房者在簽約購買房屋時難以辨清所購商品的虛實，而只有等到商品房交付使用之后，潛藏在交易中的矛盾才紛紛顯露了出來，結果給購買者帶來許多麻煩，甚至造成較大的利益損失。
  四、違約條款
  在簽訂商品房預售合同時，有些商品房開發(fā)商或代理商會列出許多有關買方違約責任的苛刻條款，而千方百計避開賣方違約責任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責任，但有關買賣雙方的違約責任之約定是不公平不對等的，對買方極為不利。
  五、物業(yè)管理
  在簽定物業(yè)合同之前，應仔細閱讀合同條款，看其中是否有不符合規(guī)定或對購房者有欺騙行為。

  查看全文↓ 2014-04-23 17:58:31

相關問題

• 問 ??二手房合同簽訂陷阱常見的有哪些？
  答

  二手房買賣合同陷阱常見的有：(一)交房時間　　應特別注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。(二)房屋面積　　對于商品房這種特殊的商品,一般是允許合同約定的面積存有誤差的，但是誤差不應超過合理的范圍，這個范圍應該在合同中有明確規(guī)定

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• 問 二手房交易的時候有哪些購房陷阱？
  答

  二手房交易中介公司騙人的方式，除了吃差價外，還主要有以下幾種方式：1、消費者買、賣房子時，和消費者簽訂“霸王”合同，只收錢，不辦事。2、亂收中介費，房子還沒看，先讓買主交幾百甚至幾千元看房費。3、收了購房款，立即卷鋪蓋逃走。4、搞房源欺詐，隱瞞房屋真實情況或提供虛假房源。5、虛夸房屋面積，一套房夸大五六平方米甚至十多平方米。6、轉賣買主或賣主，中介公司成了“二道販子”。不少中介公司內部賣房源，一套房子，再賣給其他***，中介公司聯(lián)合起來賺看房費、中介費。7、串通業(yè)主引買家上鉤，騙取定金，不少中介公司還和賣家串通一氣，熱情地讓買家看房驗房，等買家有意交納了定價后，賣家卻突然反悔，稱房屋不賣了，而買家交納的定金，中介卻不退還，和賣家私分。

• 問 ??二手房購房合同陷阱有哪些啊？
  答

  二手房購房協(xié)議中陷阱是什么？ 在購房交易過程中，由于買賣雙方當事人在房地產專業(yè)知識和法律知識上掌握程度的不平等，消費者明顯處于劣勢，如果不幸遇上不法開發(fā)商，或房屋建筑出現(xiàn)未曾預料到的問題，糾紛就在所難免。而個別開發(fā)商利用自己的優(yōu)勢條件，為取得**大的利益考慮，有能力也有動機在購房合同中埋下幾處伏筆，為日后履約時占據(jù)主動，回避責任。這樣在簽訂合同之時，即為將來調解糾紛，贏得訴訟打下基礎，即所謂"藏雷"。 一般來說，合同中容易發(fā)生糾紛和違約率較高的條款有以下幾個方面： (一)交房時間 應特別注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。 房產銷售合同一般都有"銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任"這樣的表述。這項約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，這一點購房人一般很容易忽略或不知其到底是何種含義。 我國《民法通則》第一百五十三條規(guī)定："本法所稱的不可抗力是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災、戰(zhàn)爭等。"依照此法，房產買賣合同中設定有關"不可抗力"的約定應該說是正確的。但實際在房產交易中，現(xiàn)在有一些發(fā)展商卻將此條款進行了延伸、擴張。比如有的合同對"不可抗力"做了如下的注解：人力不可抗拒的自然災害和其它事故，及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的，銷售方不承擔責任。這樣的約定顯然是賣方對自己的免責范圍過于寬松，是違背法律原則的。售房方不能把發(fā)展商因自己的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設計失誤修改方案延誤工期、資金不到位等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節(jié)影響、上級行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。

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• 問 二手房合同陷阱有哪些？ 二手房交易陷阱多 簽合同如何才能規(guī)避風險
  答

  很多人在簽訂二手房合同時，或者不了解合同內容的法律意義，或者粗心大意粗略地掃一遍合同，或者過分相信中介和賣家的人品，讓中介代辦，自己只要簽個名就好了。**后往往會出現(xiàn)商家遲遲不肯交房，房屋面積減少，房屋質量有問題等種種情況，買家只能“啞巴吃黃連，有口說不出”了。所以，簽訂二手房合同之前，你不可不知道這8個合同陷阱。(一)交房時間應特別注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。房產銷售合同一般都有"銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任"這樣的表述。這項約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，這一點購房人一般很容易忽略或不知其到底是何種含義。(二)房屋面積對于商品房這種特殊的商品,一般是允許合同約定的面積存有誤差的，但是誤差不應超過合理的范圍，這個范圍應該在合同中有明確規(guī)定。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后，發(fā)展商就應嚴格遵守。如果誤差超出約定的范圍，實際上就是發(fā)展商違約，沒有履行合同。但如果合同中沒有約定明確的允許誤差范圍，一旦發(fā)生問題，無論誤差超過或減少多少，法院可能判決購房者敗訴，采取多退少補的方法進行結算。比如：**后的實測面積比原來的初步測量面積一下子多出了20平米，如果你的合同里沒有約定只能誤差小于10平米，你也只能"吃進"。那樣的話，這比支出可不是個小數(shù)目。(三)房屋質量問題目前房屋質量問題在期房交易合同中較為多見，由于房屋作為商品，特點是購買期較長，交易過程中各種手續(xù)繁瑣，與其相關的因素錯綜復雜，特別是購買預售的期房，這種復雜的因素往往使購房者在簽約購買房屋時難以辨清所購商品的虛實，而只有等到商品房交付使用之后，潛藏在交易中的矛盾才紛紛顯露了出來，結果給購買者帶來許多麻煩，甚至造成較大的利益損失。(四)違約條款在簽訂商品房預售合同時，有些商品房開發(fā)商或代理商會列出許多有關買方違約責任的苛刻條款，而千方百計避開賣方違約責任的約定;或雖約定了買賣雙方的違約責任，但有關買賣雙方的違約責任之約定是不公平不對等的，對買方極為不利。因此，在與賣方簽訂商品房預售合同時，買方應要求在合同中明確賣方的違約責任，并爭取雙方違約責任的公平和對等。(五)物業(yè)管理在簽定物業(yè)合同之前，應仔細閱讀合同條款，看其中是否有不符合規(guī)定或對購房者有欺騙行為。同時應對照物業(yè)收費標準仔細核對。標準中沒有的收費項目，可要求對方出示有關部門的文件，否則有權拒交。（六）房屋買賣陰陽合同的陷阱“陰陽合同”是指除了簽署一份實際成交價的合同之外，再簽一個低于實際交易價的假合同，將假合同作為申報納稅的依據(jù)，以達到減少交稅的目的。簽訂房屋買賣合同應當遵守國家政策法規(guī)有關規(guī)定，按照市場交易規(guī)則進行。買賣雙方簽訂陰陽合同的行為嚴重違反了我國稅收管理的規(guī)定，如果屬于一般偷稅行為，行政機關有權給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構成犯罪。(七)賣房者并非房主本人二手房交易中，不僅有“假房主”，還有假房產證、假信息等。二手房交易中，經常出現(xiàn)房產證上的名字與賣房人不是同一個人的情況，因此購房者交出了定金并與賣房人簽了合同，如果買賣生變，追討定金也是費時費力的事。另外，也有騙子偽造戶主身份，然后以各種理由騙取購房者信任，將本不屬于自己的房子賣掉，拿到購房款后跑掉。購房者要認真審查“二手房”轉讓人的主體資格，確定房屋轉讓人是否是該房屋的產權人。

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• 問 二手房交易陷阱有哪些? 二手房交易中常見的陷阱
  答

  二手房在交易過程中涉及到諸多的問題，情況十分復雜，并且潛藏著許多陷阱，所以在進行交易時，購房者一定要小心謹慎，**好多了解二手房交易陷阱的具體類型，以及應對方法之后，再去購買房產。一、二手房交易陷阱有哪些？1、個人現(xiàn)金收房一些不法中介先偽裝成個人購房者，與業(yè)主談好房價后，再與業(yè)主一同去公證處辦理房屋出售全權委托公證。此時不法中介可以將房子轉手高價出售，一旦無法快速將壓在手里的房子變現(xiàn)，就會采用以業(yè)主名義出租或抵押等形式將房屋變成現(xiàn)金流，甚至有黑中介拿業(yè)主的房產證惡意行騙，然后卷款潛逃。2、買賣合同貓膩多有時交易雙方簽訂的“房屋買賣合同”只簡單說明了約定的房款數(shù)額，所交易房屋的地理位址等基本情況，待到過戶完成之后，由于合同中既沒有付款時間、付款方式的相應條款，也沒有入住交驗、費用明細的相應條款，于是**終演變成一場持久糾紛。3、代理合同陷阱在《委托銷售代理協(xié)議》中，一般會對買賣雙方的權責義務都會分別做出規(guī)定，但是對中介的行為約束甚少。但實際上，正規(guī)的中介合同會規(guī)定中介公司委托出售房屋的時限，或規(guī)定中介公司超時出售的違約責任，同時也會規(guī)定委托期內業(yè)主的義務，委托期內業(yè)主的違約責任等。4、無法辦理產權過戶許多人認為一手交錢一手交房，拿到鑰匙就等于得到房產，實際上，在房屋正式過戶之前，產權仍然歸屬原業(yè)主，并且存在可能無法完成交易的可能性。許多不法中介為了促成交易，對可能出現(xiàn)的風險避而不談，更有甚者，一些不法中介還將可能存在交易困難的房產出售，然后房產就無法過戶，購房者的合法權益無法得到保證。二、如何避免二手房交易陷阱？1、購房者在與售房者簽訂購房合同時，應提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時，盡快辦理，避免對方反悔。2、購房者在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，**好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。3、購房者應在簽訂買賣合同時，一定要讓對方提供確保有權處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。4、二手房買賣雙方在交易時應當選擇正規(guī)中介機構，并對雙方商定的內容以書面形式約定好，以免被不法中介欺騙。5、購房者應在購房前向物業(yè)、鄰居了解房屋的真實情況，**好到現(xiàn)場看房，并對出現(xiàn)質量問題如何承擔責任等內容做出書面約定。

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