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• 141****5259

  “按揭”一詞是英文“Mortgage”的粵語音譯，**初起源于西方國家，本意屬于英美平衡法體系中的一種法律關(guān)系，后于20世紀90年代從香港引入內(nèi)地房地產(chǎn)市場，先由深圳建設(shè)銀行在當?shù)卦囆校笾饾u在內(nèi)地流行起來，因為在房地產(chǎn)領(lǐng)域頻頻出現(xiàn)并正式運用于文本，其含義逐漸演化成了“抵押貸款”，目前在國內(nèi)已經(jīng)被正式稱為“個人購置商品房抵押貸款”?！鞍唇摇笔且环N新興起的詞匯。有的詞語因事物的消失而“消失”了，如：“諸侯”“太監(jiān)”“紅衛(wèi)兵”“糧票”等，只存在于過去的著作或使用于談到過去相關(guān)情況的時候。有的詞語隨舊事物的復(fù)活而“復(fù)活”了，如“老板”“典當”“販毒”“股市”等。許多詞語隨新事物的產(chǎn)生而產(chǎn)生了，如“電視”“上網(wǎng)”“博士后”“掃黃打非”等。吸收了新的外來語，如“托?！薄鞍唇摇薄胺潘汀薄翱ɡ璒K”等。吸收了新的方言詞語，如“大款”“大腕”“買單”“打的”等。語言是社會現(xiàn)象，是約定俗成的，社會上已經(jīng)認可的、通用的詞語，我們在應(yīng)用文中也可以用。社會生活的變革和科學(xué)技術(shù)的進步推動語言的發(fā)展變化，我們使用發(fā)展變化了的語言才能更好地反映新的社會生活和新的科學(xué)技術(shù)。（以上內(nèi)容節(jié)選自《應(yīng)用寫作》雜志1999年第11期《應(yīng)用文語言二題》） [編輯本段]定義 指以房地產(chǎn)等實物資產(chǎn)或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物。
  對于中國大陸目前的工薪按揭購房者（即房奴）而言，應(yīng)解釋為：按住你，再一層一層地揭你的皮。
  按揭是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益人作為還款保證按揭人在還清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過程中按揭人享有使用權(quán)。 [編輯本段]劃分 香港回歸祖國前，香港對按揭的規(guī)定分為廣義和狹義兩種。
  廣義的按揭是指任何形式的質(zhì)押（質(zhì)押是動產(chǎn)的抵押）和抵押；
  狹義的按揭是指將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到貸款人名下，等還清貸款后，再將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回到借款人（抵押人）名下。 [編輯本段]住房按揭貸款 住房按揭貸款是住房擔保貸款的一種，是指購房者以所購住房作抵押并由其所購買住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供擔保的個人住房貸“按揭”的通俗意義是指用預(yù)購的商品房進行貸款抵押。它是指按揭人將預(yù)購的物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓于按揭受益人(銀行)作為還款保證，還款后，按揭受益人將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人。具體地說，按揭貸款是指購房者以所預(yù)購的樓宇作為抵押品而從銀行獲得貸款，購房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行；銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約，銀行有權(quán)收走房屋。
  購房按揭貸款可分為狹義的和廣義的按揭。
  狹義的購房按揭可以從兩個方面分類，一種是僅僅指一系列合同中的按揭貸款合同所包含的內(nèi)容；另一種是指購房者通過按揭購房比不通過按揭購房多出來的合同內(nèi)容。按照這種概念，前面提到的合同中，除去購房人同開發(fā)商簽定的購房合同之外的所有合同，都是屬于狹義的購房按揭。
  狹義的購房按揭包括購房人向銀行申請購房貸款的手續(xù)、房屋價格估價、抵押手續(xù)、按揭擔保、住房保險手續(xù)、**款比例、貸款利率、貸款期限、貸款償還方式、違約處理條款等具體內(nèi)容，在不規(guī)范的購房按揭機制下，還有購房人的貸款信用擔保。狹義的購房按揭的核心內(nèi)容是房屋抵押手續(xù)、**款比例、貸款利率、貸款期限及貸款償還條件。狹義購房按揭直接影響交易雙方或者三方（包括房地產(chǎn)公司）、多方（包括保險公司、房地產(chǎn)估價機構(gòu)）的直接利益。一個良好的購房按揭機制，應(yīng)當使狹義的購房按揭實施起來效率**高，包括手續(xù)多少、時間長短、風(fēng)險大小、公平性等方面的內(nèi)容。
  廣義的購房按揭不僅須包括狹義的購房按揭的全部內(nèi)容，還包括實現(xiàn)狹義的購房按揭的直接環(huán)境機制、房地產(chǎn)交易價格機制，具體地講，包括房地產(chǎn)價格機制、房地產(chǎn)交易價格機制（主要指交易稅費和交易手續(xù)）、房地產(chǎn)估價機制、政府對狹義購房按貸款的支持政策（如政府貼息）、狹義購房按揭、銀行購房按揭流動資金的保險機制、違約處理機制（包括違約處理條款）、二手房地產(chǎn)交易市場（也稱房地產(chǎn)三級交易市場）、法律機制、居住福利保險機制。廣義的購房機制的核心思想是為狹義的購房按揭創(chuàng)造實現(xiàn)條件。各國根據(jù)自己的國情和對購房廣義按揭機制的實際理解程度，推行自己的廣義購房按揭模式。這些模式的差別，將直接影響這些國家的居住發(fā)展水平，還會對相關(guān)的一些國家財政、法律、經(jīng)濟、社會、文化機制產(chǎn)生重大影響。
  狹義的購房按揭與廣義的購房按揭的關(guān)系是：狹義的購房按揭是廣義的購房按揭的必要條件，廣義的購房按揭是狹義的購房按揭得以實現(xiàn)的環(huán)境機制。沒有狹義的購房按揭運行機制的存在，就不能稱為是廣義的購房按揭機制。沒有廣義的購房按揭機制保障，狹義的購房按揭是不可能實現(xiàn)的。廣義購房按揭機制的差異，直接影響?yīng)M義購房按揭機制的內(nèi)容和運作效果，影響?yīng)M義購房按揭交易雙方的經(jīng)濟利益。 [編輯本段]抵押與按揭的區(qū)別 《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔保法》所規(guī)定的抵押與香港的按揭有一定的區(qū)別，即這兩個法律對抵押的界定都以不轉(zhuǎn)移占有為條件。
  由于房屋價值量大，即使在人均收較高的國家或地區(qū)，購房者一次籌足購房的款項是有一定困難的。如果所有的購房者都要等到購房款齊備后再買房，少則要十多年，多則要數(shù)十年，而且在這漫長的等待時間里還要交付因租用房屋而承擔的費用。
  近幾年來，由于金融機構(gòu)的參與，銀行向購房者發(fā)放貸款，使購房者得以提前獲得住房。
  對房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，銀行向購房者發(fā)放貸款。使購房者提前買房，有利于房地產(chǎn)開發(fā)公司回憶資金的周轉(zhuǎn)，以獲得更多的利潤。
  對銀行來說，如果直接向房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)放貸款，開發(fā)公司用貸款來建造的房屋并不能很快地全部銷售出去，這勢必影響開發(fā)公司的還貸能力。如果直接向購房者發(fā)放貸款，購房者將所得的貸款全部用于購房，由于給予購房者的貸款額要低于房價，購房者自己還要投入一筆資金用以購買房屋，又由于購房者在獲取貸款時以購得的房屋作抵押，所以還貸的可靠性得到充分的保證。
  這種抵押貸款，對于購房者、房地產(chǎn)開發(fā)公司和銀行都是有利的，而且促進了房地產(chǎn)市場的繁榮。因此，近幾年來比較流行。一些房地產(chǎn)開發(fā)公司便開始將這種抵押貸款稱為“按揭”，有的售房廣告標明“提供×成按揭”，即是銀行可以提供給購房者的貸款比例，如“六成”就是可以提供房價60%的貸款。銀行為了貸款的安全起見，一般**高只能提供房價70%的貸款。 在流動性過剩，國家有意收縮流動性的時期，銀行可能會將**的比例提高，比如2007年9月下旬，中國建設(shè)銀行等一些商業(yè)性銀行，為了解決流動性緊張的問題，將按揭的**比例提高到了4成。
  按揭與抵押貸款不完全相同，對按揭較為貼切的解釋是向購房者提供的購房抵押貸款，其貸款的目的是為了購買房屋（主要是住宅），并不是所有的以房屋為抵押的貸款都可以稱作按揭。 [編輯本段]提前還貸能不能節(jié)約利息支出 提前還貸能不能節(jié)約利息支出，就得看是提前幾天。因為銀行的年利率是按360天計算的，而一年卻有365天。因此，對于是1年期的貸款，你若提前還貸，使貸款的實際天數(shù)少了360天，你就能節(jié)約利息支出；但若使貸款的實際天數(shù)大于360天，你就會很冤枉地多支付利息了。
  比如，2006年，江小姐用房產(chǎn)抵押向銀行借了一筆50萬元的1年期個人消費貸款，利率為7.254%（在一年期基本利率5.58%的基礎(chǔ)上上浮了30%），貸款于2007年3月29日到期。為了節(jié)約利息支出，她于今年3月28日提前歸還了50萬元的貸款。還款后，江小姐回家仔細一算，發(fā)現(xiàn)有問題，似乎銀行多收了利息。就算到期還款，利息也才36270元，可提前一天還款少占用銀行資金一天，卻還要多支付利息？后來江小姐電話訊問銀行，才知道自己提前還貸，還吃了虧。原來銀行有規(guī)定：1年期的貸款，實行“一次性還清貸款本息”的還貸做法：貸款到期還款，利息按“貸款本金×年利率”計算；貸款提前還款，按“貸款本金×貸款日利率×貸款實際天數(shù)”計算利息。銀行對于日利率的計算公式為：年利率÷360天。根據(jù)銀行的規(guī)定，江小姐若于3月29日貸款到期時歸還貸款，則銀行就按到期還款計算利息，計算公式如下：貸款本金500000元×年利率7.254%×1年＝36270元。 而江小姐3月28日還款，銀行則按實際貸款天數(shù)364天計算利息，計算公式如下：貸款本金500000元×（年利率7.254%÷360）×實際貸款天數(shù)364×1年＝36673元。 其中，日利率＝年利率7.254%÷360 如此一計算，江小姐提前還款顯然還要多支付利息312元（36673元-36270元），真是吃大虧了。江小姐的吃虧經(jīng)歷，給我們一個教訓(xùn)：對于是1年期的貸款，提前還貸并不一定就節(jié)約利息支出。提前還貸能不能節(jié)約利息支出，就得看是提前幾天。因為銀行的年利率是360天計算的，而一年卻有365天，這之間差了5天的時間；借款的實際天數(shù)360天，就是提前還貸與到期還貸利息支出相同的平衡點。因此，你若提前還貸，使貸款的實際天數(shù)少于360天，你就能節(jié)約利息支出；相反的，若提前還貸，使貸款的實際天數(shù)大于360天，你就會很冤枉地多支付利息了。 因此，看似很簡單的貸款歸還之事，其實隱藏著很大的學(xué)問，小視不得，也想當然不得。弄清還貸的“真諦”，會讓你節(jié)約一大筆開支，使你的銀行借款成本**低化。
  這個只是對于1年期限的計算，對于高于1年期限的貸款，一般常規(guī)的房屋按揭是10年，20年，提前還貸無疑是能夠節(jié)約利息的，而且還的越多，能夠省的利息也越高。這個道理應(yīng)該誰都能夠明白。但是要注意的一點的是，現(xiàn)在的銀行對于提前還貸，是有限制的，而且還要收取違約金。違約金的多少以及計算方式，是2個重要的方面，每個銀行的規(guī)定不同，可以在百度知道里面搜索一下，當然，當面去銀行詢問是**好的。 [編輯本段]按揭的風(fēng)險 按揭作為一種抵押貸款，對銀行來說，本身就存在著風(fēng)險。以2007年一季度時美國次級按揭的蝴蝶效應(yīng)引發(fā)的全球金融風(fēng)險來說，由于按揭這種融資方式，部分決定于房市的市場狀況，當市場利率上升，房市低迷時，貸款人的還款能力就有可能受到影響，銀行也就相應(yīng)面臨著巨大的信貸風(fēng)險。當風(fēng)險積聚到一定的程度時，就有可能有朝一日，暴發(fā)出巨大的金融風(fēng)險。9月份部分商業(yè)銀行提高按揭**比例的做法在一定程度上也是出于防范這一風(fēng)險的表現(xiàn)。

  查看全文↓ 2014-04-20 19:21:12

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• 問 我們還沒有結(jié)婚，我和男朋友共同拿的**買的房子，剩下的按揭貸款，以男朋友的名義貸款
  答

  沒有領(lǐng)結(jié)婚證，你男朋友是以未婚的名義買的，房子沒有你的一半。沒有領(lǐng)結(jié)婚證，公證處也不會給你證明你有房子的一半。

  全部3個回答>
• 問 快結(jié)婚了，男朋友有一套貸款中的房子，我想上自己的名字，行不？
  答

  打了結(jié)婚證了再加便宜點，具體流程以及費用可以到當?shù)胤慨a(chǎn)交易中心咨詢。

  全部2個回答>
• 問 我和我男朋友打算在柳州買一套房，可是我無法提供在柳州1年以上的社保記錄，只有我男朋友可以提供，符合按揭貸款的要求。我們打算**由我出，貸款由我男朋友負責(zé)。這樣可以的嗎？購房合同可以寫兩個人的名字，貸款合同寫1個人的名字嗎？
  答

  不行喔。你沒有購房資格，如果寫上你的名字，就無法購房了

  全部2個回答>
• 問 ??請大家說下男朋友買房能寫我名字嗎
  答

  銀行貸款還款按當時實名審批的正規(guī)手續(xù)，口說無憑，不承擔任何責(zé)任風(fēng)險，除非你男朋友在以你的名貸款時他作為擔保人承擔連帶償還責(zé)任。

  全部3個回答>
• 問 我和男朋友打算今年結(jié)婚，男朋友現(xiàn)在又一套房產(chǎn)，約定將房屋贈送給我，但遲遲沒有辦理登記，我擔心他反悔怎么辦?
  答

  可以公證協(xié)議

  全部2個回答>