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• 134****8428

  在二手房交易中，政策法規(guī)上存在以下疑點和難點：第一，法定共有人的財產(chǎn)權(quán)保護；第二，房改房的同住非產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益保護；第三，中介機構(gòu)居間行為的規(guī)范；第四，在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記過程中對物權(quán)轉(zhuǎn)移的確認；第五，房屋的戶籍屬性對產(chǎn)權(quán)交易的影響及司法救濟；第六，房屋交易欺詐的罪與非罪的界限:等等。這些疑點和難點的形成，除了市場發(fā)展迅速和房地產(chǎn)交易立法相對落后這兩個原因以外，還和二手房交易的自身特征有關(guān)。這包括：第一，由于房改的原因，二手房的權(quán)屬狀況相對復(fù)雜；第二，二手房交易通常和中介機構(gòu)的居間行為密切相關(guān)，但現(xiàn)有的法律法規(guī)對居間行為的立法嚴重不足；第三，二手房交易主體通常都是自然人個體，交易者素質(zhì)參差不齊，法權(quán)意識淡薄，容易引發(fā)糾紛或被不法分子趁機進行犯罪活動；第四，不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記取得制度使得產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程相對復(fù)雜并受到行政行為的影響。通過立法來解決這些疑點和難點，有利于規(guī)范二手房交易秩序。
  法定共有人的財產(chǎn)權(quán)保護
  房屋共有，一般有法定共有和約定共有兩種。在形式上，兩者**主要的區(qū)別是，約定共有人一般在產(chǎn)權(quán)證明上有產(chǎn)權(quán)登記，筆者稱之為登記產(chǎn)權(quán)人；而法定共有人是指依法對該房屋享有產(chǎn)權(quán)的人，在產(chǎn)權(quán)證上或交易中心的產(chǎn)權(quán)登記冊中沒有登記，筆者稱之為非登記產(chǎn)權(quán)人。這種情況**典型的例子，就是登記產(chǎn)權(quán)人的配偶根據(jù)婚姻法的規(guī)定而共有產(chǎn)權(quán)，但產(chǎn)權(quán)證上沒有對配偶予以登記。問題在于，按照法律規(guī)定，共有財產(chǎn)必須經(jīng)所有共有人的一致意思表示，處置行為才是有效的。但在二手房交易實踐中，交易管理部門為了簡化交易審查手續(xù)，在受理交易登記申請時，逐漸取消或部分取消了對非登記產(chǎn)權(quán)人的書面審查。這讓中介機構(gòu)和經(jīng)紀人在執(zhí)業(yè)過程中也開始放松或忽視對非登記產(chǎn)權(quán)人的審查義務(wù)。而一些業(yè)主也拒絕讓配偶到場，參與辦理交易手續(xù)。產(chǎn)生的糾紛一般有兩種，第一，共有人主張登記產(chǎn)權(quán)人與第三人簽訂的買賣合同無效；第二，共有人主張登記產(chǎn)權(quán)人與中介機構(gòu)簽訂的居間合同無效，要求免責(zé)撤銷居間委托。在審判實踐中，審判機關(guān)的自由裁量權(quán)非常大。根據(jù)具體情況，可能支持或部分支持當事人的請求，也可能完全駁回。
  建議：把登記產(chǎn)權(quán)人設(shè)置為房屋的完全權(quán)利人或所有權(quán)利人的法定代表人，即登記產(chǎn)權(quán)人有權(quán)單獨處置其名下房產(chǎn)，其他共有人的財產(chǎn)權(quán)受到侵害時，應(yīng)向登記產(chǎn)權(quán)人主張債權(quán)保護。這在行政機構(gòu)頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證時進行書面確認，是可以做到的。
  房改房同住非產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利保護
  筆者所稱房改房，是指基于公房房改政策而公轉(zhuǎn)私的售后產(chǎn)權(quán)房；同住非產(chǎn)權(quán)人是指房改時沒有登記為產(chǎn)權(quán)人的同住成年人。同住非產(chǎn)權(quán)人的特征主要是，第一，房改前是同住人，有常住戶口；第二，房改時沒有登記為產(chǎn)權(quán)人的原因一般是放棄或不知情。這類房屋的出售，通常會有三個爭議問題，第一，同住非產(chǎn)權(quán)人有無處置權(quán)和收益權(quán)？第二，產(chǎn)權(quán)人對同住人有沒有應(yīng)安置義務(wù)？第三，出售后同住人拒絕遷移戶口，該如何解決？
  這些是房改過程中不可避免的問題，容易引發(fā)糾紛，應(yīng)當通過政策立法來影響司法實踐，努力解決這些問題。
  中介機構(gòu)居間行為的規(guī)范
  規(guī)范居間行為的法律規(guī)范目前相對不多，已經(jīng)很難滿足市場規(guī)范的需要。實踐中有很多問題值得研究。筆者在此僅對意向金問題、商業(yè)信息保護問題和格式化條款問題進行一些探討。
  第一，意向金模式的合法性。意向金模式的基本特征包括：1．購買人對特定房屋有明確而具體的購買意向；2．購買人委托中介機構(gòu)向出售方議價確認；3．購買人簽署居間議價委托時，向中介機構(gòu)支付一定數(shù)額意向金或誠意金，并同意在中介方議價成功時，將該意向金作為立約定金直接轉(zhuǎn)付給房屋出售方，作為買賣擔(dān)保（也有一些中介在意向金的處理上略有不同）。意向金轉(zhuǎn)定金的居間議價模式，是在市場發(fā)展過程中約定俗成的，符合居間服務(wù)的自身特征，但其合法性一直受到有關(guān)部門的質(zhì)疑，這和少數(shù)中介機構(gòu)不顧長遠利益而利用意向金條款欺詐消費者有一定的關(guān)系。筆者認為，政府部門應(yīng)首先確認意向金模式的合法性，然后制定相關(guān)的約束性政策規(guī)定，通過規(guī)范意向金模式來規(guī)范中介機構(gòu)的經(jīng)營行為。首先，意向金條款并不必然違背現(xiàn)有法律規(guī)定，只要符合公平原則和誠實信用原則，符合意思自治的法制思想，應(yīng)確認其合法性；其次，意向金模式符合居間服務(wù)行為的自身特征。居間的本質(zhì)就是為促成交易而進行的斡旋服務(wù)。在斡旋過程中生效的要約和承諾，及時地用定金擔(dān)保的方式確定下來，符合交易談判的時效性原則。
  第二，居間委托信息的商業(yè)秘密特性與賠償請求權(quán)的法律保護。中介機構(gòu)的居間委托信息具有商業(yè)秘密特性。這是因為：（一），該委托信息具有經(jīng)濟價值；（二），該委托信息具有相對秘密性；（三），信息持有人采取了一定的合理保密措施。雖然具有這樣的特性，中介服務(wù)信息是否可以被官方機構(gòu)認定為商業(yè)秘密，仍有很大爭議。中介委托的信息被泄露或利用而致?lián)p害的情形通常有兩種：一，“跳單”。即少數(shù)委托人利用中介機構(gòu)的前期服務(wù)獲取具體交易信息后，撤銷委托，跳過中介私自成交或通過第三方成交。二，“飛單”。即少數(shù)經(jīng)紀人為了謀取私利，利用職務(wù)之便，將中介機構(gòu)（經(jīng)紀人組織）的相關(guān)信息泄露給其他中介結(jié)構(gòu)或個人。這兩種現(xiàn)象十分普遍，已經(jīng)嚴重損害了中介機構(gòu)的合法權(quán)益，擾亂了中介服務(wù)秩序。我們并沒有相應(yīng)的政策規(guī)定，來約束或防范這些現(xiàn)象的發(fā)生。在司法實踐中，中介機構(gòu)的損害賠償請求常常難以得到支持，這是非常令人擔(dān)憂的。筆者認為，無論中介服務(wù)信息是否構(gòu)成商業(yè)秘密，基于公平和誠實信用原則，其損害賠償請求權(quán)應(yīng)當受到法律的保護。
  第三，格式化條款與約定賠償請求權(quán)的合法性。格式化條款主要有兩種，包括政府制定的格式合同條款（示范本）和經(jīng)營者自行制定并向工商行政部門備案的格式合同條款。2003 年房地資源行政管理部門曾經(jīng)推出居間合同的示范本，由于條款過于簡單、可操作性不強而沒有被市場普遍認同。但企業(yè)自行制定并經(jīng)過備案的格式化合同，常常被指責(zé)加重了消費者的責(zé)任，被稱為“霸王合同”。在中介行業(yè)當中，經(jīng)營者魚龍混雜，出于自身利益，不能排除加重消費者義務(wù)的格式化條款的存在，但也不能把消費者的任何義務(wù)條款或責(zé)任條款都認為是霸王條款。這需要我們對居間合同雙方的權(quán)利和義務(wù)有更加明確的規(guī)定，對明顯加重消費者責(zé)任和義務(wù)的條款內(nèi)容應(yīng)當有明確的界定。否則，在司法實踐中，是否是霸王條款，缺乏可依照的法律標準，不利于市場秩序的維護和監(jiān)督。
  約定賠償請求權(quán)條款，是大部分居間合同中的常見格式條款，也是**受爭議的條款。比如，議價成功后，買方或賣方單方面撤銷委托導(dǎo)致居間失敗的，約定違約方按照或參照傭金標準支付賠償金的條款。問題在于，第一，如何確定議價成功的法定標志；第二，委托人是否有權(quán)任意撤銷委托；第三，撤銷委托的，受托人是否有權(quán)請求賠償；第四，賠償標準是否可以按照或參照傭金的標準來確定。有一種意見認為，根據(jù)合同法的規(guī)定，“居間不成不得要求支付報酬”，因此，這樣的約定賠償條款加重了委托人的責(zé)任，應(yīng)歸于無效。但筆者不贊同。因為合同法的這一規(guī)定，并未排斥委托人的過錯賠償責(zé)任，而報酬請求權(quán)和過錯賠償請求權(quán)是完全不同的兩個法律概念。這樣的約定只要符合公平與誠實信用原則，不違背國家的法律規(guī)定，應(yīng)當確認其合法性，維護意思自治原則。
  在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記過程中如何確認產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移
  這個問題的產(chǎn)生，主要有兩大原因：第一，不動產(chǎn)交易，其產(chǎn)權(quán)交付和動產(chǎn)交易相比，由于產(chǎn)權(quán)登記取得制度和行政行為的介入，通常需要一個過程來完成；第二，從交易主體要求減少或避免交易風(fēng)險的需求來看，我們需要不動產(chǎn)交易和動產(chǎn)交易一樣，在某一時刻能確認產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。這是一對矛盾。在房地產(chǎn)登記條例當中，對這個問題，已有相關(guān)的規(guī)定，但沒有完全解決問題?，F(xiàn)有的規(guī)定，主要表現(xiàn)為兩點：第一，如果交易成功，以交易中心受理交易登記申請的時刻作為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時刻；第二，交易是否成功，以行政管理部門在交易審核期內(nèi)的審核結(jié)果為準，如果審核沒有通過，則產(chǎn)權(quán)并不發(fā)生轉(zhuǎn)移，或者說發(fā)生交易逆轉(zhuǎn)。換句話說，受理交易登記申請，并不代表產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移，交易審核期也是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的風(fēng)險期。那么，在交易風(fēng)險期內(nèi)，買賣雙方應(yīng)各自承擔(dān)什么樣的風(fēng)險，并未明確。這對買賣雙方的付款方式和金融機構(gòu)的貸款服務(wù)模式產(chǎn)生了重要影響。
  房屋的戶籍屬性對房屋交易的影響
  在二手房交易實踐中，由于房屋的戶籍屬性或者說戶籍管理的房屋屬性而導(dǎo)致的戶口遷移問題越來越多。問題的焦點主要表現(xiàn)在三個方面：第一，房屋產(chǎn)權(quán)管理和戶籍管理是否可以分離；第二，法院是否可以對有關(guān)戶口遷移的訴請作出強制性判決；第三，在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，在何種條件下，購房人可以對出售人及其親屬的戶口申請強遷。這些問題的存在，都有待于進一步研究和解決。上海市律師協(xié)會的刊物《上海律師》2004 年第5期，也曾刊文探討過類似問題，對上海市高院把有關(guān)戶口遷移的案件定性為非民事案件而不予受理，提出了商榷意見。筆者認為，問題的關(guān)鍵在于國家的戶籍管理政策。如果存在或設(shè)立一個類似于公積金封存辦公室這樣的戶口封存辦，那么法院是完全可以對戶口遷移案件作出處理的。
  違規(guī)操作與交易欺詐的罪與非罪
  民事欺詐是指交易相對方故意告訴對方虛假情況或者隱瞞真實情況，誘使對方作出對自己不利的民事行為，對此一般只需承擔(dān)民事責(zé)任。但近幾年來，因為違規(guī)操作或交易欺詐而涉嫌犯罪的情況越來越多。在罪與非罪的問題上，有很多爭議問題值得探討。例如，房產(chǎn)被法院查封或債務(wù)抵押以后仍然進行轉(zhuǎn)讓，挪騙第三方錢款后暫時無法償還的合同行為，是否構(gòu)成詐騙罪？從理論上說，詐騙和普通的債務(wù)糾紛，根本的區(qū)別在于行為人是否有非法占有他人財產(chǎn)的主觀目的，但在審判實踐中，這比較難確定；另外，經(jīng)紀人利用職務(wù)便利進行“飛單”，并非法收受他人財物數(shù)額較大的，是否構(gòu)成公司企業(yè)人員受賄罪？“飛單受賄行為”嚴重損害了中介機構(gòu)的合法權(quán)益，但究其實質(zhì)，是屬于勞動侵權(quán)糾紛還是非法受賄，值得探討。

  查看全文↓ 2014-04-23 10:28:46
• 139****5266

  無產(chǎn)權(quán)的房子千萬不能買?以免以后糾紛

  查看全文↓ 2014-04-23 09:54:34
• 135****2324

  過戶就是賣家把房產(chǎn)證過戶到買家名下@

  查看全文↓ 2014-04-23 09:43:47
• 157****9399

  你是沒有把這幾個概念搞清楚，商品房一般是指新建商品房也就是開發(fā)商開發(fā)建造的新房即一手房；二手房的意思就是即將發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生過買賣交易的房屋也叫存量房。已購公房又叫房改房，我們這邊一般是在合同簽訂后五年以后就可以有房產(chǎn)證了，這回你就可以自由買賣交易了。你說的那個使用權(quán)房是沒有這個說法的，我國所有的土地都是國家所有，個人只有使用權(quán)無所有權(quán)。你說的具有使用權(quán)的房子一般針對的是特殊性質(zhì)的房屋，比如單位直管房屋就是只有使用權(quán)無所有權(quán)。

  查看全文↓ 2014-04-23 09:17:17
• 138****9914

  使用權(quán)的也可以的。

  查看全文↓ 2014-04-22 17:37:26
• 138****5975

  弄清房屋產(chǎn)權(quán)是買賣房產(chǎn)的“必修課”，只有產(chǎn)權(quán)清晰的房產(chǎn)才能順利上市交易，否則可能會遇到意想不到的麻煩。買二手房需要注意房屋是否存在以下問題：問題一：產(chǎn)權(quán)交易有限制如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問題。
  如軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(**)產(chǎn)的公房，必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓，而大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。
  問題二：承租人可能優(yōu)先購買在同等條件下，房屋的承租人具備優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利，所以必須得到該承租人不購買房屋的書面承諾，或是等租賃關(guān)系結(jié)束后再購買該套房屋。
  問題三：房屋用途非商用買房自住者可不必在意這一點，但如果是準備買房用作營業(yè)或辦公，則應(yīng)注意房產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。
  若該套房屋不能用作辦公，就只能望房興嘆了。問題四：房改房成本價未補足1998年以前許多職工購買原產(chǎn)權(quán)單位的住房時，都是以優(yōu)惠價或標準價購買的。所以，如果購買的是當初以優(yōu)惠價、標準價購買的公房，那么就要確認該房屋是否已按成本價補足費用。按相關(guān)規(guī)定，以優(yōu)惠價、標準價購得的房改房上市時，應(yīng)該先補足標準價和成本價之間6%的差價。問題五：城市居民不能買農(nóng)民房根據(jù)國家政策規(guī)定，農(nóng)民的房屋屬于農(nóng)民私有財產(chǎn)，房屋買賣只能在本鄉(xiāng)本土的范圍內(nèi)進行，一般不能直接賣給城市居民，城市居民只能向農(nóng)民租房。
  鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋(又稱小產(chǎn)權(quán)房屋)需經(jīng)國家批準，征地開發(fā)，只有待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲袝r，才能在二級市場上進行房產(chǎn)交易。
  如果是縣城住房，土地使用證上顯示是城鎮(zhèn)開發(fā)的，則可以上市交易。問題六：未辦理房產(chǎn)證除此之外，購房者還需要注意，如果購買的房子只有購房合同和發(fā)票，而未辦理產(chǎn)權(quán)證則盡量不要購買，這類房產(chǎn)很可能因為開發(fā)商的問題，導(dǎo)致**終無法辦理產(chǎn)權(quán)證。
  此外，在房屋買賣交易完成的同時，買家應(yīng)要求賣方及時協(xié)助自己到房管部門辦理房屋過戶手續(xù)，以防賣方看房價上漲而毀約，給買方帶來不必要的麻煩。

  查看全文↓ 2014-04-22 14:48:40
• 131****6956

  監(jiān)護人就得有公正，沒有就沒法交易啊

  查看全文↓ 2014-04-22 09:48:24
• 136****7212

  無產(chǎn)權(quán)的房子盡量不去買，日后會很麻煩的。

  查看全文↓ 2014-04-21 17:06:11
• 153****9609

  委托人跟您簽合同時是否有房主本人的委托書？沒有委托書的合同不會約束房主本人。違約責(zé)任這塊要看委托人的情況了。

  查看全文↓ 2014-04-21 09:54:06
• 144****2155

  要他愛人簽署一份《配偶同意出售聲明》或在合同中簽字即可。如果你需要貸款還要產(chǎn)權(quán)人配偶和貸款機構(gòu)簽字。

  查看全文↓ 2014-04-21 09:40:48
• 134****3813

  現(xiàn)在您要是出售，您的妻子有優(yōu)先購買權(quán)，所以必須尊重他

  查看全文↓ 2014-04-20 11:02:43

相關(guān)問題

• 問 二手房交易問題
  答

  要求代辦人辦您列出來就行了

  全部6個回答>
• 問 二手房交易問題
  答

  要他愛人簽署一份《配偶同意出售聲明》或在合同中簽字即可。如果你需要貸款還要產(chǎn)權(quán)人配偶和貸款機構(gòu)簽字。

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• 問 二手房交易花費問題
  答

  一般二手房交易需要繳納的費用如下：一、 買房人應(yīng)繳納稅費：1、 契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納3%，即俗稱的豪宅稅）2、 印花稅：房款的0.05% 3、 測繪費與房地產(chǎn)平面附圖轉(zhuǎn)繪費：1.5元/m2（住宅用房）與測繪費的30%。4、 權(quán)屬登記費及取證費：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)。 5、 交易手續(xù)費：3元/平方米二、 賣房人應(yīng)繳納稅費： 1、 印花稅：房款的0.05% 2、 交易手續(xù)費：3元/平方米 3、 營業(yè)稅：成交價*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的) 4、 個人所得稅:(成交價-當年購入價-裝修費-契稅-印花稅....)*20% 5、 城市維護建設(shè)稅=營業(yè)稅×7%（營業(yè)稅不需要，則不需要）6、 教育費附加=營業(yè)稅×3%（營業(yè)稅不需要，則不需要）7、 堤圍防護費=轉(zhuǎn)讓收入×0.13%8、土地出讓金：按成本價的1.5%×建筑面積，住房面積是140以上需要3%個人所得稅：1、房產(chǎn)證滿5年，并且是唯一住房的不需要交個人所得稅；2、面積超過144平米的，需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者總房價的2%；3、面積不超過144平米（包含144）的，需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者總房價的1%。營業(yè)稅：1、房產(chǎn)證未滿五年的，需要繳納總房價的5.5%；2、房產(chǎn)證滿5年的，并且面積在144以上的需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的5.5%；3、房產(chǎn)證滿5年的，并且面積在144以下的不需要繳納。本資料來自：超級經(jīng)紀人網(wǎng)

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• 問 關(guān)于二手房交易問題
  答

  沒有你想的那么麻煩.照我說的去做 你現(xiàn)在找中介公司 只跟他們談房價 和付給他們的中介費 過戶不用他們幫你辦 你自己去過戶 就可以了!相信我 沒錯的 我很清楚中介公司的心理!

  全部3個回答>
• 問 關(guān)于二手房交易問題
  答

  一、首先說一下，在房產(chǎn)買賣交易中，營業(yè)稅、個人所得稅的納稅人是賣方，作為買方你是不用交這兩個稅的，如果對方要你替他交，這是在可協(xié)商范圍內(nèi)的事。 二、關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知 財稅〔2008〕174號規(guī)定：自2009年1月1日至12月31日，個人將購買不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。因此，在你們這個交易當中，不用交營業(yè)稅。 三、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知 國稅發(fā)[2006]108號規(guī)定： 1、對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。 2、對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。 也就是說：應(yīng)交個人所得稅=（實際成交價格 - 房屋原值 - 轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用）* 20% 關(guān)于對房改房的房屋原值等細節(jié)的規(guī)定，你可以再詳細看一看該文。 3、在實際操作中，稅局對于二手房交易大多是核定稅率征收的，因為這樣簡單省事。以廣州2008年為例，是直接按住房轉(zhuǎn)讓收入的1%計算個人所得稅，比如成交價為24萬，則要交2400元個人所得稅。四、契證即繳納契稅后開具的書據(jù)。 買二手房主要是房產(chǎn)證和土地證，契證并不是所有房屋都有的，比如自建房是沒有契證的（因為自建房不須征稅）。過戶需要交契稅，從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)為1%。如果你不符合首次購買、90平方以下、普通住房這3個條件，就按購房交易價的3%交。

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