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• 137****1030

  辦公商住用地可以蓋住宅嗎？

  查看全文↓ 2015-10-25 16:13:23
• 146****0092

  你好！
  看看這個新聞吧！
  國土資源局：商業(yè)用地不能建住宅
  荊楚網(wǎng)消息（楚天都市報）（見習(xí)記者方兵）
  
  “開發(fā)商土地使用證上標(biāo)的是商業(yè)用地，卻用來建住宅樓，買房后能不能辦到房產(chǎn)證和土地證？”家住立業(yè)路的吳女士昨向本報反映她買房的疑問。
  
  據(jù)吳女士介紹，今年10月，她在春園路看中了一套商品房，簽合同時發(fā)現(xiàn)該樓盤的土地使用性質(zhì)為商業(yè)用地，且土地使用權(quán)僅40年，這與國家規(guī)定的住宅年限（70年）相差30年，而合同上明確表示土地用途只能是住宅。
  
  記者昨在市區(qū)部分樓盤了解到，有不少新開發(fā)的樓盤是商住兩用的，大都處于市區(qū)繁華地段，都存在吳女士反映的這種情況。
  
  該市國土資源局土地利用科負(fù)責(zé)人稱，在商業(yè)用地上建住宅樓，屬擅自改變土地規(guī)劃用途，是違法行為。市民購買這樣的房子后，無法辦理房產(chǎn)證和土地證。只有把商業(yè)用地變更為混合住宅用地，才能到房管部門辦理房產(chǎn)證。

  查看全文↓ 2014-04-21 10:12:47
• 131****7950

  土地使用性質(zhì)不一樣,國土局當(dāng)時批給你的是什么性質(zhì)的就做什么用途。不然的話就算你蓋好了樓房,都有可能被整棟全部強(qiáng)行拆遷的危險,而且所有損失自己承擔(dān),還可能面臨牢獄之災(zāi)。
  因為你是非法挪用土地資源。審計署,國土局好像都管這個?，F(xiàn)在土地價格這么高,多少人盯著啊,國家管的也很緊,建議不要冒險。如果真的要蓋住宅樓,去土地局等單位申請吧。

  查看全文↓ 2014-04-20 09:50:12
• 136****9376

  可以，但是
  
  弊端主要有以下幾點：
  1、使用年限
  商業(yè)配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴(yán)重；
  產(chǎn)權(quán)時間我理解應(yīng)該是土地使用權(quán)時間，不是房屋產(chǎn)權(quán)時間。因為房屋購買后，房屋產(chǎn)權(quán)就屬于你了，但土地你只有使用權(quán)，無所有權(quán)，土地所有權(quán)屬于國有。國家規(guī)定純住宅的土地使用權(quán)年出讓年限限**高為70年，商業(yè)用地**高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權(quán)時間也有可能出現(xiàn)。40年后，國家有權(quán)收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現(xiàn)業(yè)主影響不大，但因為《物權(quán)法》對綜合用地上的房產(chǎn)使用權(quán)是否能夠自動續(xù)期規(guī)定并不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風(fēng)險。《物權(quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。。**可能的方案是：到期后，你再次向國家交納土地出讓金，國家再次出讓土地使用權(quán)。所以，你不會賠30年，但會多繳一些土地出讓金，因為40年后的土地出讓金肯定會比現(xiàn)在的貴！
  2、交易稅費
  初次購買或者轉(zhuǎn)讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；
  如果國家開征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)也會比住宅高
  3、按揭方式
  大多不能申請公積金貸款，但是也有少數(shù)項目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權(quán)或者40年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，**長貸款年限10年
  4、日常生活成本
  如按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。所以，對于購房者應(yīng)該在購房時詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應(yīng)的補救措施，能按民用價格繳納。
  如水費：3.7（住宅）/5.6（工業(yè)商業(yè)）/6.1（賓館、飯店、餐飲業(yè)）
  5、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)
  設(shè)計導(dǎo)向不同。公建物業(yè)受朝向、采光、進(jìn)深等限制較少，而普通住宅的要求較高。
  6、落戶問題
  無法遷入戶口
  優(yōu)點主要有以下幾點：
  1、關(guān)于保值性
  開發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變現(xiàn)性強(qiáng)，風(fēng)險小，銷售速度快資金回籠時間短等因素，當(dāng)然，**關(guān)鍵的原因在于區(qū)域的住宅稀缺性強(qiáng)！能實現(xiàn)較高的利潤價值。因此購房者在購買這類住房時，往往也是由于缺乏其他的選擇導(dǎo)致的，房產(chǎn)相應(yīng)的保值性也比較好。
  2、關(guān)于建造標(biāo)準(zhǔn)
  非住宅的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同。如果按照公建相關(guān)要求，人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都較高，對開發(fā)商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。
  3、可以注冊公司
  2006年6月19日，北京市工商局正式下文：公司登記注冊時凡提交的《房屋所有權(quán)證》或商品房購房合同寫明房屋用途為"住宅（包括公寓、別墅）"的，房屋用途的表述無法辨別是住宅或商業(yè)用的（如商住、綜合等），均不予登記注冊。

  查看全文↓ 2014-04-19 22:56:58
• 136****6201

  土地使用性質(zhì)不一樣，國土局當(dāng)時批給你的是什么性質(zhì)的就做什么用途。不然的話就算你蓋好了樓房，都有可能被整棟全部強(qiáng)行拆遷的危險，而且所有損失自己承擔(dān)，還可能面臨牢獄之災(zāi)。
  因為你是非法挪用土地資源。審計署，國土局好像都管這個?，F(xiàn)在土地價格這么高，多少人盯著啊，國家管的也很緊，建議不要冒險。如果真的要蓋住宅樓，去土地局等單位申請吧。

  查看全文↓ 2014-04-19 13:46:12
• 143****9483

  不可以，商業(yè)用地的土地使用權(quán)是30年，住宅用地的土地使用期是70年，如果想蓋住宅樓，必須到土管部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，并交納一定的土地變更費用。

  查看全文↓ 2014-04-19 09:30:38
• 148****5692

  土地使用權(quán)只有四十年，水電都得按商業(yè)用水用電來計算價格，天然氣應(yīng)該是進(jìn)不了各家各戶的。
  應(yīng)該說商業(yè)用地上是不允許建設(shè)住宅的，所以蓋起來的房子不能叫住宅。不過開發(fā)商一般都用奇奇怪怪的名字來忽悠人

  查看全文↓ 2014-04-19 09:05:56
• 137****1897

  如果批地時寫著商住用地，那么可以蓋住宅樓；如果批地時只寫商業(yè)用地，那就只能是商業(yè)的。

  查看全文↓ 2014-04-19 09:05:53
• 145****5675

  按規(guī)定是不可以的，這個要變更需要房地部門的申請批復(fù)同意的。因為土地性質(zhì)是不能隨意變更的。

  查看全文↓ 2014-04-18 12:40:26

相關(guān)問題

• 問 商業(yè)用地可以蓋住宅樓嗎？應(yīng)該怎么查詢呢？
  答

  不可以，商業(yè)用地的土地使用權(quán)是30年，住宅用地的土地使用期是70年，如果想蓋住宅樓，必須到土管部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，并交納一定的土地變更費用。

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• 問 商業(yè)用地蓋住宅的房子有哪些缺點?
  答

  弊端主要有以下幾點：1、使用年限商業(yè)配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴(yán)重；產(chǎn)權(quán)時間我理解應(yīng)該是土地使用權(quán)時間，不是房屋產(chǎn)權(quán)時間。因為房屋購買后，房屋產(chǎn)權(quán)就屬于你了，但土地你只有使用權(quán)，無所有權(quán)，土地所有權(quán)屬于國有。國家規(guī)定純住宅的土地使用權(quán)年出讓年限限**高為70年，商業(yè)用地**高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權(quán)時間也有可能出現(xiàn)。40年后，國家有權(quán)收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現(xiàn)業(yè)主影響不大，但因為《物權(quán)法》對綜合用地上的房產(chǎn)使用權(quán)是否能夠自動續(xù)期規(guī)定并不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風(fēng)險?！段餀?quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。。**可能的方案是：到期后，你再次向國家交納土地出讓金，國家再次出讓土地使用權(quán)。所以，你不會賠30年，但會多繳一些土地出讓金，因為40年后的土地出讓金肯定會比現(xiàn)在的貴！2、交易稅費初次購買或者轉(zhuǎn)讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國家開征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)也會比住宅高3、按揭方式大多不能申請公積金貸款，但是也有少數(shù)項目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權(quán)或者40年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，**長貸款年限10年4、日常生活成本如按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。所以，對于購房者應(yīng)該在購房時詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應(yīng)的補救措施，能按民用價格繳納。如水費：3.7（住宅）/5.6（工業(yè)商業(yè)）/6.1（賓館、飯店、餐飲業(yè)）5、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計導(dǎo)向不同。公建物業(yè)受朝向、采光、進(jìn)深等限制較少，而普通住宅的要求較高。6、落戶問題無法遷入戶口優(yōu)點主要有以下幾點：1、關(guān)于保值性開發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變現(xiàn)性強(qiáng)，風(fēng)險小，銷售速度快資金回籠時間短等因素，當(dāng)然，**關(guān)鍵的原因在于區(qū)域的住宅稀缺性強(qiáng)！能實現(xiàn)較高的利潤價值。因此購房者在購買這類住房時，往往也是由于缺乏其他的選擇導(dǎo)致的，房產(chǎn)相應(yīng)的保值性也比較好。2、關(guān)于建造標(biāo)準(zhǔn)非住宅的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同。如果按照公建相關(guān)要求，人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都較高，對開發(fā)商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。3、可以注冊公司2006年6月19日，北京市工商局正式下文：公司登記注冊時凡提交的《房屋所有權(quán)證》或商品房購房合同寫明房屋用途為"住宅（包括公寓、別墅）"的，房屋用途的表述無法辨別是住宅或商業(yè)用的（如商住、綜合等），均不予登記注冊。因此，非住宅類房產(chǎn)，可以注冊公司

  全部3個回答>
• 問 ??商業(yè)用地蓋住宅的房子有什么缺點?
  答

  商品房這個概念是不正規(guī)的你指的是否商業(yè)用地上的辦公房，作為居住使用？這樣的話房產(chǎn)的使用年限是按照辦公樓的，水電氣電話電信都相對住宅性質(zhì)的房產(chǎn)要貴，物業(yè)費一般也會貴一些。商業(yè)用地改住宅是違法的，也許開發(fā)商有能力辦出一部分手續(xù)，但是有產(chǎn)權(quán)隱患，除非他們有能力變更用地性質(zhì)，否則不建議購買。

  全部3個回答>
• 問 二類居民用地什么意思呢？能蓋住宅樓嗎？
  答

  “一類居住用地”和“二類居住用地”主要是城市居民住宅用地，屬于國有土地，由城市居民區(qū)的業(yè)主共有居住區(qū)的土地使用權(quán)。從住宅的建筑形式區(qū)分，現(xiàn)在建設(shè)的城市居民住宅又包括獨立式住宅和普通單元式住宅兩種。獨立式住宅的數(shù)量很少，主要是以低層別墅的形式出現(xiàn)；單元式住宅是城市中**普遍的住宅形式，一般為多層、中高層和高層的一梯多戶式建筑物。由獨立式住宅和單元式住宅形成的住宅區(qū)是經(jīng)過規(guī)劃由開發(fā)單位興建的住房，建筑物分布疏密有致，并建有較完善的居住配套設(shè)施。以上述兩類建筑形式為分類標(biāo)準(zhǔn)，分別確定了“一類居住用地”和“二類居住用地”兩個種類。具體而言，“一類居住用地”是指獨立式住宅集中、擁有齊全的配套設(shè)施、并且布局完整的用地，獨立式住宅的層數(shù)基本是3層或3層以下。 “二類居住用地”涵蓋了分布廣泛的以多層、中高層及高層單元式居住建筑為主、配套設(shè)施齊全、布局完整的用地，該類用地在全市分布廣泛，在居住用地中占主導(dǎo)地位。根據(jù)用地供應(yīng)日趨緊張的趨勢和集約用地的原則，以后建設(shè)3層以下單元式住宅的可能性基本不存在。因此，在“二類居住用地”中不考慮納入3層以下的單元式住宅用地。

  全部3個回答>
• 問 ?? 商業(yè)住宅樓可以入戶嗎
  答

  原來，購買商業(yè)用房規(guī)定不可以落戶?，F(xiàn)在，除了特大城市、大城市外，中小城市的戶口全面放開，只要有合法穩(wěn)定住所(含租賃)，同時按照國家規(guī)定參加城鎮(zhèn)社會保險達(dá)到一定年限（不超過3年）的人員，可以在當(dāng)?shù)厣暾埖怯洺Ｗ艨冢鋺簦??！　　　　秶鴦?wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》（國發(fā)〔2014〕25號》在“進(jìn)一步調(diào)整戶口遷移政策”中規(guī)定：(四)全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制。在縣級市市區(qū)、縣人民政府駐地鎮(zhèn)和其他建制鎮(zhèn)有合法穩(wěn)定住所(含租賃)的人員，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母等，可以在當(dāng)?shù)厣暾埖怯洺Ｗ艨??！　?五)有序放開中等城市落戶限制。在城區(qū)人口50萬至100萬的城市合法穩(wěn)定就業(yè)并有合法穩(wěn)定住所(含租賃)，同時按照國家規(guī)定參加城鎮(zhèn)社會保險達(dá)到一定年限的人員，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母等，可以在當(dāng)?shù)厣暾埖怯洺Ｗ艨?。城市綜合承載能力壓力小的地方，可以參照建制鎮(zhèn)和小城市標(biāo)準(zhǔn)，全面放開落戶限制；城市綜合承載能力壓力大的地方，可以對合法穩(wěn)定就業(yè)的范圍、年限和合法穩(wěn)定住所(含租賃)的范圍、條件等作出具體規(guī)定，但對合法穩(wěn)定住所(含租賃)不得設(shè)置住房面積、金額等要求，對參加城鎮(zhèn)社會保險年限的要求不得超過3年。

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