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• 151****9573

  建筑物區(qū)分所有權(quán)是指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專用部分和由多個(gè)所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有對(duì)其專有部分的專有權(quán)與對(duì)共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。
  建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指在同一棟建筑物上存在多個(gè)所有權(quán)的情形。這種狀況，主要是現(xiàn)代社會(huì)大量高層或多層樓房的出現(xiàn)帶來的。我國(guó)改革開放以來，住房制度的改革，大量商品房的出現(xiàn)，在城市已形成了很多的住宅小區(qū)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中的重要內(nèi)容。物權(quán)法適應(yīng)現(xiàn)實(shí)的要求，確立了我國(guó)的建筑物區(qū)分所有權(quán)。
  法律規(guī)定
  根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，包括了三個(gè)方面的基本內(nèi)容：一是對(duì)專有部分的所有權(quán)。即業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部門可以直接占有、使用，實(shí)現(xiàn)居住或者經(jīng)營(yíng)的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益和增進(jìn)與他人感情；還可以用來抵押貸款或出售給他人。二是對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)。即每個(gè)業(yè)主在法律對(duì)所有權(quán)未作特殊規(guī)定的情形下，對(duì)專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對(duì)小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場(chǎng)所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利；對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫有優(yōu)先購買的權(quán)利。三是對(duì)共有部分享有共同管理的權(quán)利，即有權(quán)對(duì)共用部位與公共設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)通過參加和組織業(yè)主大會(huì)進(jìn)行管理。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)三個(gè)方面的內(nèi)容是一個(gè)不可分離的整體。在這三個(gè)方面的權(quán)利中，專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是業(yè)主對(duì)共有部分享有共有權(quán)以及對(duì)共有部分享有共同管理權(quán)的基礎(chǔ)。如果業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利則也一并轉(zhuǎn)讓。
  業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的同時(shí)，也必須履行相應(yīng)的義務(wù)。如行使專有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，像裝修房子時(shí)不能破壞建筑物的整體結(jié)構(gòu)；在住宅里面不得存放易燃易爆等危險(xiǎn)物品；對(duì)公共部分行使共有權(quán)時(shí)，要遵守法律的規(guī)定和業(yè)主委員會(huì)的約定；認(rèn)繳建筑物共有部分的維護(hù)資金等。
  建筑物區(qū)分所有權(quán)制度在調(diào)整建筑物區(qū)分所有關(guān)系中發(fā)揮著十分重要的作用。在現(xiàn)代社會(huì)，隨著工商業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的繁榮，城市人口急劇增加，繼衣食之后的居住問題日趨突出，對(duì)建筑面積的增長(zhǎng)需求和土地面積的有限性，都促使建筑物不斷向高空發(fā)展，而由此產(chǎn)生的建筑物區(qū)分所有的現(xiàn)象日益增多，但我國(guó)民法通則中并無相關(guān)規(guī)定，從而法官在解決糾紛時(shí)只能借鑒國(guó)外法律的相關(guān)規(guī)定。在我國(guó)制定物權(quán)法之際，人大建議稿，社科院建議稿和人大法工委的征求意見稿三個(gè)建議稿都無一例外的肯定了建筑物區(qū)分所有權(quán)存在的必要性，因此筆者在此對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行必要的分析，并對(duì)各建議稿中的相關(guān)條文進(jìn)行評(píng)析，以期望對(duì)在物權(quán)法中更完善的規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)有所幫助。 一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的歷史發(fā)展在原始社會(huì)，由于生產(chǎn)力水平低下，人們只能穴居巢洞，故不可能形成建筑物區(qū)分所有權(quán)的觀念。通說認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)觀念的萌芽，濫觴于人類文明之始的奴隸社會(huì)。在奴隸社會(huì)，由于生產(chǎn)和交換的發(fā)展，人口大量集聚于城市，城市得以形成。為滿足城市人口居住和經(jīng)營(yíng)的需要，公元前兩千年的古巴倫王國(guó)，產(chǎn)生了類似于現(xiàn)代區(qū)分所有建筑物的建筑物形態(tài)，標(biāo)志著建筑物區(qū)分所有權(quán)的正式萌芽。在羅馬法中，由于貫徹了“一物一權(quán)”主義的原則，尤其是確認(rèn)了所謂“建筑物所有權(quán)屬于建筑物所附著之土地所有人”或“地上物屬土地所有人”的原則，所以并不存在建筑物的區(qū)分所有權(quán)問題。其后的日耳曼法，曾經(jīng)形成所謂的“階層所有權(quán)”，在某種程度上承認(rèn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)，但并不完整。自十九世紀(jì)上半葉開始，英、法、德、意、瑞（士）等國(guó)先后進(jìn)行了工業(yè)革命，加速了城市和工業(yè)中心的急劇發(fā)展。隨著建筑材料和建筑技術(shù)的發(fā)展，高屋建筑拔地而起，多個(gè)業(yè)主或承租人共同使用同一樓宇的現(xiàn)象出現(xiàn)，但與此相關(guān)的樓宇管理問題日顯突出，要求建立建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度的呼聲高漲。1804年，《法國(guó)民法典》第644條的規(guī)定，開創(chuàng)了近代民法建立建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的先河。此后，意、葡、西（班牙）、瑞（士）以及舊中國(guó)國(guó)民政府的民法典等先后建立了建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度。進(jìn)入二十世紀(jì)，兩次世界大戰(zhàn)堪稱人類浩劫，原有建筑物遭到極大破壞。另一方面人口激增，并紛紛涌向城市，致使住宅問題更趨嚴(yán)峻。但與此同時(shí)，科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步客觀上又為建筑物向更高的立體化方向發(fā)展提供了基本條件。為了解決日益復(fù)雜的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系，各國(guó)或重新檢討已有的法律制度，或者積極創(chuàng)設(shè)新的理論體系，促進(jìn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的發(fā)展。 二、建筑物區(qū)分所有權(quán)概念的界定關(guān)于什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)，理論界有不同的看法，其中比較有代表性的并且為多數(shù)學(xué)者所接受的是“二元論說”和“三元論說”。 依“二元論說”，建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指數(shù)人區(qū)分所有一建筑物時(shí)，各所有人對(duì)其獨(dú)自占有、使用的部分享有專有所有權(quán)，并對(duì)全體所有人共同使用或數(shù)個(gè)所有人之間共同使用的部分享有共有所有權(quán)的一種復(fù)合物權(quán)。

  查看全文↓ 2014-04-21 10:03:08
• 143****9855

  依據(jù)物權(quán)法,第七十條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
  第七十一條 業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 第七十二條 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房,其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。 第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。 關(guān)于這個(gè)問題,同時(shí)給你推薦一篇中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任、法學(xué)院教授 楊立新 2007年5月29日寫的文章<
  業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本內(nèi)容及適用>,由于全文太長(zhǎng),無法復(fù)制,告訴你網(wǎng)站,自己查閱吧.網(wǎng)站是:司法考試論壇 海天教育(進(jìn)入后點(diǎn)上方的左欄) → 分科學(xué)習(xí) → 民法、商法、經(jīng)濟(jì)法專區(qū)(進(jìn)入后在下方的搜索) → [推薦]業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本內(nèi)容及適用

  查看全文↓ 2014-04-21 09:04:31
• 152****1778

  D 正確的。
  區(qū)分所有人對(duì)專有部分享有單獨(dú)所有權(quán)，共用部分享有共有權(quán)。區(qū)分所有人的共有權(quán)與房屋所有權(quán)密切相伴，不能分離，在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)必然轉(zhuǎn)讓共有部分的共有權(quán)，且區(qū)分所有人不得就共有部分請(qǐng)求分割，故A、B、C都錯(cuò)。
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》
  第八十條建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

  查看全文↓ 2014-04-18 17:00:20

相關(guān)問題

• 問 業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)的建筑物享有哪些所有權(quán)？
  答

  根據(jù)國(guó)家《物權(quán)法》等法律的規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物享有以下所有權(quán)：　　一、對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主轉(zhuǎn)讓其建筑物專有部分所有權(quán)的，其對(duì)建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利視為一并轉(zhuǎn)讓?！　《?duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但業(yè)主上述權(quán)利的行使不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益?！　∪?、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示歸個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！　∷?、從近幾年售房的實(shí)際情況看，有的車庫、車位是業(yè)主購買的，有的是業(yè)主承租的，無論是購買或者承租，都有合同約定，因此車庫車位的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有?！　∥?、屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)是那些不可分割、不宜也不可能歸任何業(yè)主專有的財(cái)產(chǎn)，如電梯等公用設(shè)施、綠地等公用場(chǎng)所。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況看，一般來說，專門用來停放汽車的車庫、車位的歸屬，是由當(dāng)事人通過出售、出租或附贈(zèng)等方式，明確歸業(yè)主專有或?qū)Ｓ谩＿@樣，既容易操作，也可以避免糾紛。同時(shí)，從現(xiàn)實(shí)情況看，在業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地上劃出的車位，當(dāng)然應(yīng)歸業(yè)主共有。因此，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、出租或者附贈(zèng)等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

• 問 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，地上建筑物所有權(quán)是否隨之轉(zhuǎn)移?
  答

  通過出讓方式取得的土地使用要向土地管理部門申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓，不可以直接和對(duì)方簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，如果要改變土地用途也應(yīng)該向土地管理部門申請(qǐng)。土地轉(zhuǎn)讓有兩種方式：1.土地使用人將土地使用權(quán)有償或無償?shù)剞D(zhuǎn)移給他人;2.在土地家庭承包經(jīng)營(yíng)的情況下，土地轉(zhuǎn)讓指承包人自找對(duì)象，由第三者代替自己向發(fā)包人履行承包合同的行為。法律依據(jù)：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，其中規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)具備的條件。對(duì)于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外，對(duì)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式：第一種是由受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓;第二種是可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或作其他處理。

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• 問 ??土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，地上建筑物所有權(quán)是不是隨之轉(zhuǎn)移?
  答

  住宅用地分為集體土地和國(guó)有土地，集體土地（即農(nóng)民的宅基地）法律規(guī)定是不允許轉(zhuǎn)讓的，如果是集體土地住宅轉(zhuǎn)讓那就不受法律保護(hù)；樓主說的應(yīng)該是國(guó)有土地上住宅的轉(zhuǎn)讓。對(duì)于國(guó)有土地住宅，其實(shí)在物權(quán)法出臺(tái)之前，我國(guó)的房地產(chǎn)方面法律就規(guī)定房地不可分割，必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。A將房屋轉(zhuǎn)讓給B，根據(jù)法律規(guī)定，房屋價(jià)格中就包含了土地價(jià)格；像市場(chǎng)上出售的商品房3000元/平方米或者6000元/平方米，都是包含土地價(jià)格在內(nèi)的房地產(chǎn)的售價(jià)。同時(shí)A又將土地轉(zhuǎn)讓給C，進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)必須明確地上建筑物殘值是否包含在內(nèi)；如果買方只買土地使用權(quán)，則原房主應(yīng)拆除房屋后轉(zhuǎn)讓土地或聲明房屋不要錢了；否則土地價(jià)格就是包含了房屋殘值在內(nèi)的價(jià)格?？傊痪湓挘夭浑x房，房不離地，房地產(chǎn)不可分割，必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。案例中A卻將房地產(chǎn)分割開來，涉嫌將房屋和土地賣出兩次，應(yīng)屬于詐騙行為。如B、C都不知情，則都屬于受害者，可以要求法院追究A的詐騙罪，討回自己的損失。關(guān)于應(yīng)保護(hù)B、C中誰的利益，如果不是同一天，則應(yīng)保護(hù)先買的那個(gè)；但案中是同一天時(shí)間不分先后，法律應(yīng)沒有這方面的規(guī)定，具體要看法院協(xié)調(diào)吧

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• 問 關(guān)于建筑物的定義
  答

  簡(jiǎn)單的說建筑物就是構(gòu)架供人類使用的結(jié)構(gòu)，圍墻是劃清地域的標(biāo)志

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• 問 關(guān)于房屋所有權(quán)
  答

  看你爺爺有沒有關(guān)于房產(chǎn)繼承的遺書，如果沒有遺書，現(xiàn)在兒女都有繼承權(quán)的

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