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• 144****5217

  摘要：如今我們購買的房屋是商品房，言之商品房，首先得承認(rèn)它首先是個商品，對于一個商品的定價，首先我們要考慮到其成本價，對于房屋來說，就是它的建筑成本以及土地成本，這是決定房價的基礎(chǔ)。其次是開發(fā)商的利益和政府的規(guī)費(fèi)，這些費(fèi)用都是比較有彈性的，開發(fā)商和政府都會從自身利益出發(fā)定義其中價格。還有市場供求關(guān)系、百姓的收入水平高低、市場的競爭。從長期來看，這些規(guī)律的調(diào)節(jié)必然使房價趨向于均衡價格，大體符合價值。
  
  但是如今房價出現(xiàn)了過高的情況，隨著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展不錯，加入了WTO，申奧成功，世博會的開辦和上海近幾年來的發(fā)展趨勢良好，大量外來人員的涌入，對于住房的需求增加，人們覺得房價上漲是遲早問題，有錢的個人也出現(xiàn)了想買房增值的做法，加上開發(fā)商、地方政府、地方媒體、金融機(jī)構(gòu)等形成利益集團(tuán)進(jìn)行各種宣傳鼓吹，都會導(dǎo)致房價的上漲。
  
  首先我個人覺得加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的規(guī)范化建設(shè)很有必要。其次根據(jù)實(shí)際情況根據(jù)不同的收入群體制定房地產(chǎn)政策，可以多蓋些經(jīng)濟(jì)適用房再次要有正確的宣傳導(dǎo)向作用。
  
  關(guān)鍵：市場經(jīng)濟(jì)體制 政府宏觀調(diào)控 規(guī)范市場 合理房價
  
  房價永遠(yuǎn)是牽動著百姓與媒體神經(jīng)的話題。俗話說，衣食住行是老百姓的幾樣大事，其中之一“住”指的就是人們的住房問題。對于咱中國人來說，有一個屬于自己的“窩”更加意義非凡，房子對于中國的老百姓來說已經(jīng)不止是房子這么簡單，更是一種心理意義上的港灣?？墒墙陙矸績r不斷上漲，并且這個問題并沒有得到有效的解決，過高的房價給廣大購房居民帶來很大的生活壓力。以下僅是我個人對于這個問題的一些看法和觀點(diǎn)。
  
  一、決定商品房價格的因素
  房地產(chǎn)行業(yè)是一個比較復(fù)雜的行業(yè)，涉及的相關(guān)行業(yè)很多，對經(jīng)濟(jì)的帶動作用很強(qiáng)。一般來說房價要與本國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平相適應(yīng)，超前或落后都不是好現(xiàn)象，都會對國家的經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定造成一定的影響，所以對房價的合理性行進(jìn)分析，采取有效的措施控制房價是非常必要的。
  
  分析房價問題，首先不能脫離我國的市場經(jīng)濟(jì)體制，總所周知，我國現(xiàn)實(shí)行的市社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制。也就是說價格是由市場形成、市場機(jī)制調(diào)節(jié)的。雖然房地產(chǎn)商可以對房價進(jìn)行自主定位，但是還是得服從市場，不能任意決定房價的漲幅跌落。因?yàn)檎畷ㄟ^宏觀調(diào)控來影響房價，主要是通過財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策等間接手段影響房價，也不能直接決定房價。
  
  如今我們購買的房屋是商品房，言之商品房，首先得承認(rèn)它首先是個商品，對于一個商品的定價，首先我們要考慮到其成本價啊，對于房屋來說，就是它的建筑成本以及土地成本，就是買一塊地皮的價錢和從這塊地上將房子蓋起來的費(fèi)用，其中也包含人工和材料的費(fèi)用。這是決定房價的基礎(chǔ)。其次是開發(fā)商的利益和政府的規(guī)費(fèi)，這些費(fèi)用都是比較有彈性的，開發(fā)商和政府都會從自身利益出發(fā)定義其中價格。舉個例子，如果開發(fā)商向銀行貸款將建筑工程繼續(xù)下去，那么，他就要相應(yīng)地付給銀行一定的利息，開發(fā)商在對房子定價上也會考慮到這一點(diǎn)，所以房價又會被無形中提高了。
  
  除了以上這些對于房價起到直接影響的因素之外，還有幾個因素也會間接影響到房價。首先是市場供求關(guān)系，學(xué)過一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的都知道，一樣商品出現(xiàn)供大于求時，價格會相應(yīng)下降，當(dāng)供不應(yīng)求時，價格必然會上漲，并且房價始終圍繞房屋價值上下波動。其次，百姓的收入水平高低也會影響到市場需求，既而影響到房價。再次就是市場的競爭。房產(chǎn)開發(fā)商之間的互相競爭也會對房價產(chǎn)生影響，當(dāng)競爭激烈時，就會抑制房價。同樣如果購房者之間進(jìn)行競爭時，就會抬高房價。
  
  房價主要是受以上個因素交互作用影響的。所以房價有高有低、有升有降、有漲有落。從長期來看，這些規(guī)律的調(diào)節(jié)必然使房價趨向于均衡價格，大體符合價值。
  
  二、對當(dāng)前房價的分析
  [國外有個公認(rèn)的評判標(biāo)準(zhǔn)，商品房的價格應(yīng)該是家庭年收入的3到6倍。] ①那么我們來計算下上?，F(xiàn)在的房價是否合理。根據(jù)政府相關(guān)部門公布，上海市人均月收入為2000左右。一家三口，那么家庭年收入為72000元，如果按照這個標(biāo)準(zhǔn)來算，顯然如今的房價明顯過高。
  
  那么導(dǎo)致房價過高的原因又是什么呢？其中人為炒作是其中一個重要原因。首先隨著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展不錯，加入了WTO，申奧成功，世博會的開辦和上海近幾年來的發(fā)展趨勢良好，大量外來人員的涌入，對于住房的需求增加，人們覺得房價上漲是遲早問題，有錢的個人也出現(xiàn)了想買房增值的做法，加上開發(fā)商、地方政府、地方媒體、金融機(jī)構(gòu)等形成利益集團(tuán)進(jìn)行各種宣傳鼓吹，都會導(dǎo)致房價的上漲。況且房地產(chǎn)的開發(fā)成本一般都是保密的，購房者根本難以知道房地產(chǎn)商的利潤空間有多大，很容易造成購房者的盲目購買行為。
  
  在各方面來看，百姓或主動，當(dāng)然更多地是被動地接受房價過高的這個情況。還要提到的一點(diǎn)是，如今我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)中介也存在著不完善的情況中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)，從業(yè)人員的資格規(guī)范還沒有完全落實(shí)到位，造成該行業(yè)的秩序混亂，中介機(jī)構(gòu)不是完全的為購房者服務(wù)，更多的自己的利益，飽食其中差價，這對購房者來說更是雪上加霜。
  
  在從目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題和國家采取的措施來看，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控還是滯后的，雖然對房價的調(diào)控中央政府是有很大的決心和很強(qiáng)烈的意愿的，但國家出臺政策往往是在問題已經(jīng)凸現(xiàn)后才制定的，絕大多數(shù)采取的是事后控制的手段，政策出臺時市場出現(xiàn)的問題影響已經(jīng)很大，而且已經(jīng)造成了一定程度的不良后果，控制起來難度也已經(jīng)加大了。而且從中央政府落實(shí)到地方政府往往也是有難度的。試想，房價會影響當(dāng)?shù)卣呢斦杖?，在一定程度上會影響?dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展速度。所以這些都會造成中央政策的失效或打折現(xiàn)象。
  
  三、讓房價保持相對合理的建議
  如今過高的房價，給許多購房者帶來了很多生活的壓力，或是因?yàn)楦叻績r而沒有能力購買能力而苦悶，或是貸款后住上新房后，成為名符其實(shí)的“房奴”，整日背著精神壓力為早點(diǎn)還清貸款努力奮斗，卻發(fā)現(xiàn)清款之日還是遙遙無期?？刹豢梢圆扇∫恍┐胧尫績r保持相對合理，讓百姓安心地住進(jìn)新房子。
  
  首先我個人覺得加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的規(guī)范化建設(shè)很有必要。目前我國房地產(chǎn)市場還很不規(guī)范，行業(yè)規(guī)范，從事房地產(chǎn)行業(yè)的公司的資質(zhì)規(guī)定審查，從業(yè)人員的資格規(guī)定和審查還很不到位，對違反行業(yè)規(guī)定的房地產(chǎn)公司的懲處沒有一個統(tǒng)一的法律規(guī)定而且房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性很強(qiáng)。政府在進(jìn)行防堤建設(shè)時可以有意向地讓一些國有企業(yè)或一些盈利目的不是很強(qiáng)的企業(yè)單位開發(fā)，這樣也有利于通過他們達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場的作用。同時政府可以出臺一些相關(guān)政策，和對一些原有政策進(jìn)行改革?？梢赃M(jìn)行工資制度改革，社會保障制度的建立，公積金的建立和落實(shí)切實(shí)有效的制定和落實(shí)福利住房制度來減輕百姓的住房壓力。
  
  其次根據(jù)實(shí)際情況根據(jù)不同的收入群體制定房地產(chǎn)政策，應(yīng)是減少高檔住宅，增加中低檔次住宅，建造不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品以適應(yīng)各自收入群體的需求?？梢远嗌w些經(jīng)濟(jì)適用房，因?yàn)闈?jì)適用房對解決收入偏低的人群的住房問題是非常重要的。在這方面，政府已經(jīng)出臺了一些相關(guān)政策了，許多經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)建成和在建之中，接下來的是對房屋的購買者進(jìn)行把關(guān)，防止一些人利用房價低的優(yōu)勢買多后，再進(jìn)行轉(zhuǎn)賣，賺取差價，這樣真正的經(jīng)濟(jì)意義就沒有體現(xiàn)在百姓身上。
  
  再次要有正確的宣傳導(dǎo)向作用。文章前面我提到有些居民想買房增值因?yàn)樽≌遣粍赢a(chǎn)。況且現(xiàn)在社會穩(wěn)定國家經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，**空間很大。開發(fā)商們也正是看準(zhǔn)這個時機(jī)不斷宣傳房地產(chǎn)的保值增值功能，誘使購房者買高價的住房。這樣不利于讓房價保持相對合理。所以政府和主流媒體要正確地宣傳和引導(dǎo)居民購房，不要總是宣揚(yáng)房地產(chǎn)的增值功能多強(qiáng)，正確的引導(dǎo)居民正確的看待房地產(chǎn)的價值，因?yàn)槿藗冑I房還是主要用來居住，要更強(qiáng)調(diào)它的居住功能而不是一味的強(qiáng)調(diào)它的增值作用。

  查看全文↓ 2014-04-19 13:37:34
• 156****8534

  【鄒嘯鳴以下文章很有見解,對政府官員的計劃經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的言論進(jìn)行了有力駁斥。中國城市房價問題的關(guān)鍵在于努力提高住房的有效供給,而對有效供給具有阻礙作用的各種政策,則導(dǎo)致了供給不能有效應(yīng)對需求的短缺從而引起房價的不斷上漲。在鄒先生下文中特別指出了投機(jī)的正面作用,認(rèn)為投機(jī)有利于增加住房的供給。這個問題值得商榷。投機(jī)確實(shí)有利于房產(chǎn)商,因而使他們對增加供給沒有后顧之憂。但另一方面,投機(jī)則放大了住房的價格,使住房價格更加容易上漲。如果我們作一個假設(shè):沒有進(jìn)行投機(jī)的中間商,由**終消費(fèi)者與房產(chǎn)商直接交易,則**終消費(fèi)者可以以較低價格獲得住房,因?yàn)檫@畢竟免去了中間人的利益。在此,我們假設(shè)**終消費(fèi)者與投機(jī)者對房產(chǎn)商進(jìn)行供給行為的促進(jìn)作用是相同的,于是,投機(jī)者就成為多余的甚至有害的因素。如果情況不是這樣,即**終消費(fèi)者對房產(chǎn)商的供給促進(jìn)作用不如投機(jī)者,那么投機(jī)者的作用則是可取的。但是,投機(jī)者對住房供給的促進(jìn)作用與其提高房價的程度相比,正、反作用誰更大呢?如果投機(jī)者對住房供給的促進(jìn)作用比**終消費(fèi)者的作用大1倍,但他卻使價格上漲1倍,那么這顯然得不償失。如果投機(jī)者對住房供給的促進(jìn)作用只與**終消費(fèi)者持平或者略大于消費(fèi)者,那么投機(jī)者同樣是多余的。而現(xiàn)實(shí)是,大多數(shù)投機(jī)者同樣是向銀行按揭貸款來炒賣住房的,這與**終消費(fèi)者沒有太大差別。投機(jī)者所做的事情,**終消費(fèi)者同樣可以做。這樣,投機(jī)者就只是多余的甚至有害的因素了,需要加以適當(dāng)形式的抑制。當(dāng)然,這種抑制不能導(dǎo)致住房供給的減少,否則同樣得不償失。城市住房建設(shè)如果能夠借鑒農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)的住房建設(shè)方式,即農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)住房建設(shè)是一種住房戶自助建房行為,它不需要通過房地產(chǎn)開發(fā)商,即農(nóng)民的住房不是商品(或者不完全是商品),而是自給自足的自我供給的物品。這樣就盡可能減去了各種成本費(fèi)用,從而使住房價格盡可能**低。而這種建房模式在城市卻越來越不可能,因?yàn)槌鞘械膹?fù)雜性使其受到更嚴(yán)重的政府管制,這種管制有利于房地產(chǎn)開發(fā)商獲得高額壟斷利益,同時也損害了廣大住房消費(fèi)者的利益。如果政府希望房價能夠下降到較低水平,那么就應(yīng)該創(chuàng)造必要條件讓這種農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)的建房模式能夠在城市里得到一定程度的實(shí)現(xiàn)。---黃煥金】"專家"越忙 房價越漲 作者:鄒嘯鳴 2006年5月23日 中央電視臺《經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)播》5月20日播出"建設(shè)部官員稱房地產(chǎn)市場存在四大問題",指出:
  一、少數(shù)大城市房價上漲過快;
  二、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出,16個重點(diǎn)城市新建商品房套均建筑面積高于120平方米,套型、價格結(jié)構(gòu)問題和區(qū)域性結(jié)構(gòu)問題與普通居民家庭的合理住房需求不相適應(yīng);
  三、房地產(chǎn)市場秩序比較混亂,虛假宣傳、囤積土地、捂盤惜售問題不同程度存在;四、一些中心城市外來人員購房比例較大。 該官員的判斷,不知道是代表建設(shè)部呢還是代表他自己。作為一個公民,我有權(quán)追問他幾個問題:
  1、你認(rèn)為房產(chǎn)價格"正常的"、"合理的"上漲速度是多少?房產(chǎn)一年上漲10%"不合理",那么股票一天上漲10%是否合理?
  2、該官員自己住的房子,面積多大?符合什么標(biāo)準(zhǔn)的"合理結(jié)構(gòu)"?老百姓的"資格"難道就只能住120平方米以下的小房子?誰規(guī)定的?建設(shè)部?
  3、捂盤惜售問題用的著你建設(shè)部的官員來"擔(dān)憂"嗎?如果他"捂盤惜售"導(dǎo)致他賺錢,你是否準(zhǔn)備將他繩之以法?法律依據(jù)是什么?如果他"捂盤惜售"導(dǎo)致他虧損,建設(shè)部是否準(zhǔn)備進(jìn)行補(bǔ)貼?
  4、中華人民共和國的法律,那條規(guī)定了不允許"該城市"以外的人購房? 更簡單地說一條:自從1998年實(shí)施房改政策以來,中國的城市人均居住面積大幅度上升。而導(dǎo)致城市居民住房改善的原因,是房產(chǎn)商為了牟利而生產(chǎn)出來的。這與其他任何行業(yè)的老板滿足人民日益增長的需求的過程一模一樣。其中,沒有一套房子是由"建設(shè)部"的官員建設(shè)出來的。 相反,建設(shè)部及其他幾個部委等連續(xù)幾年出臺的所謂"組合拳",雖然輿論認(rèn)為"不成功",理由是房價漲勢依舊。我卻認(rèn)為非常成功,只要你從參與"組合拳"的各利益集團(tuán)的角度看問題。非常明顯的是:調(diào)控風(fēng)聲越緊,房價漲勢越?jīng)?。重要的?這也是符合經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯的結(jié)果。 自從98年房改制度以來,房屋需求的增長來自以下幾個方面:
  1、城市中那些沒有享受到房改福利的年輕人需要結(jié)婚,這批人將越來越多;
  2、中國正在經(jīng)歷一個從農(nóng)業(yè)大國向工業(yè)大國轉(zhuǎn)化的歷史時期。1億多農(nóng)民工涌入城市打工后,必然需要住下來,而建設(shè)部從來沒有規(guī)劃過任何一套房子給他們;
  3、大學(xué)生畢業(yè)后,農(nóng)村幾乎找不到能彌補(bǔ)他們所支付的昂貴的學(xué)費(fèi)的工作,都只能在城市工作和買房;
  4、原先習(xí)慣視三代同堂為幸福的家庭,現(xiàn)在趨向收入和風(fēng)險自擔(dān)以減少矛盾;
  5、原先習(xí)慣人均居住面積較小,現(xiàn)在習(xí)慣與此相反;
  6、原先將資產(chǎn)投資于股票,現(xiàn)在眼紅房產(chǎn)價格上升而加入了購房大軍;
  7、來自國外的購買力;
  8、小城市的貪官準(zhǔn)備以后居住到大城市去。
  9、房價上升以后,地方政府各機(jī)構(gòu)動用財政補(bǔ)貼,大建作為福利的"集資房",按級別分配給官員和下屬。 來自需求者之間的競爭是導(dǎo)致房價上升的主要因素。因?yàn)樗麄兏髯耘Φ慕Y(jié)果是共同將需求曲線向右移動。而來自供給者之間的競爭則是導(dǎo)致房價下跌的主要因素。因?yàn)樗麄兏髯耘Φ慕Y(jié)果也是共同將供應(yīng)線向右移動。政府這個第三者則從中漁利,獲得稅收、土地差價以及銀行利息收益。供求交易越旺,第三者收獲越豐。 目前輿論強(qiáng)烈譴責(zé)房產(chǎn)"投機(jī)"包含了太重的誤解。其實(shí)房產(chǎn)投機(jī)對增加房屋供給有效。經(jīng)濟(jì)邏輯是:投機(jī)者將自己的錢購買了房子,房產(chǎn)商才能收回資金用于新樓盤開發(fā)。而投機(jī)者則承擔(dān)了房子出售的風(fēng)險。如果租金更令他滿意他就選擇出租。投機(jī)者越多,風(fēng)險越分散,房產(chǎn)商開發(fā)新樓盤的速率越高。如果他們受到的打擊越烈,房價越容易上升。因?yàn)橄喈?dāng)于增加供給的努力受到打擊。 除了房產(chǎn)商之間的競爭越來越烈并將房子越造越高的行為符合"將供應(yīng)線往右移"的標(biāo)準(zhǔn)以外,國土局嚴(yán)控土地供應(yīng)的規(guī)模、地方政府壟斷土地供應(yīng)利益、中央銀行提高房貸利率、稅務(wù)局提高稅率等措施,都是在努力將房產(chǎn)商的"將供應(yīng)線往右移"的努力往左拉。這全部都是提升供應(yīng)成本的措施,也都是導(dǎo)致房產(chǎn)價格趨高的扎實(shí)措施。如果官員們真是希望達(dá)到所謂的"抑制房價"的目標(biāo),則應(yīng)該將努力方向掉轉(zhuǎn)。他們不應(yīng)該對交易進(jìn)行處罰性"增費(fèi)",而應(yīng)該進(jìn)行獎勵"減費(fèi)"。 在所有這些需求之中,從政治角度值得打擊的,無非是貪官購房和得到補(bǔ)貼的"集資購房"。二者都屬于權(quán)力轉(zhuǎn)換成財富的貫常手段,這兩個層面都與房產(chǎn)商的行為無關(guān),只要權(quán)力沒有得到足夠的監(jiān)督,只要沒卡斷權(quán)力調(diào)動資源向內(nèi)部人配置的紐帶,將來通貨膨脹的話他們還可以給自己發(fā)黃金。 那種號召老百姓"不買房運(yùn)動"的學(xué)者**幽默。如果你真聽了他的,美麗的姑娘將會成為了別人的新娘。雖然他的預(yù)測從來就沒有正確過一次,但并不妨礙這種經(jīng)濟(jì)學(xué)教授用道德語言來忽悠房產(chǎn)政策。將來房價繼續(xù)上升,他也不準(zhǔn)備彌補(bǔ)他的好學(xué)生任何"預(yù)期錯誤"的損失。那些"增費(fèi)、增稅、增息"的餿主意都與這類專家有關(guān)。 冀希望于房產(chǎn)商虧損來增加房產(chǎn)供給是違背經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯的。冀希望于政府機(jī)構(gòu)少收點(diǎn)利息和稅、費(fèi),也是幼稚的,除非你能讓貓不吃腥?；蛘呤秦埵车墓?yīng)不由貓自己控制。 只有供給增加才能改善人們的居住條件,只有供給增加才能減緩房價上升的速率甚至使房價下跌。房產(chǎn)商和投機(jī)商為此作出了他們的貢獻(xiàn)。政府可以為降低房價作的貢獻(xiàn)是:拓寬政策,將眼光放到農(nóng)村去,讓農(nóng)村的住房可以市場化。實(shí)現(xiàn)的前提是:農(nóng)村的土地私有化。否則購房款又將落入貪官的懷抱。

  查看全文↓ 2014-04-18 22:05:20
• 156****9566

  房價上漲是因?yàn)楣┎粦?yīng)求，供求關(guān)系是左右價格的杠桿，所以只有當(dāng)供大于求時價格才會下跌?？刂贫追抠J是為了控制有錢人投機(jī)炒作，窮人連一套也買不起，談何二套。

  查看全文↓ 2014-04-16 21:26:41

相關(guān)問題

• 問 有關(guān)房價問題
  答

  你好!炒房的人炒起來的!現(xiàn)在政府正在打壓呢!希望可以幫到你!

  全部3個回答>
• 問 想咨詢有關(guān)房價問題
  答

  北京福利特別好，交通發(fā)達(dá)，人人都想去北京，所以房價漲得快！

  全部3個回答>
• 問 有關(guān)公積金提取有關(guān)問題？？
  答

  不能。1、全款購買的房產(chǎn)，不能在購房以后提取公積金。2、即使要提取公積金，也只能是提取購房人及其配偶的，而不是購房人的其他親屬希望能夠幫到您！如果還有疑問，請暫時不要選擇我做為**佳，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)補(bǔ)充問題或者給我留言。

  全部11個回答>
• 問 有關(guān)拆遷問題
  答

  購買這樣的老房子一定要注意證件是否齊全，還要了解房屋的性質(zhì)可以到當(dāng)?shù)胤抗懿块T調(diào)原始檔案，拆遷補(bǔ)償肯定是按照房產(chǎn)證的面積為主要依據(jù)。

  全部3個回答>
• 問 有關(guān)房產(chǎn)問題
  答

  暈！??！你上網(wǎng)去找找資料吧?。?！幫不了你。

  全部3個回答>