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• 157****9232

  以家庭為單位，上少戶籍可擁有兩套住房（產(chǎn)權(quán)為住宅），境外人在符合條件的情況下只能買一套住房。上海戶籍以外的大陸人，只可擁有一套住房。2010年10月7號后新購過一套住房的，即使只擁有一套住房的居民用戶也不能在新購。
  對于新購住房，如果超出，交易中心不予過戶登記。
  此限購只限新購住房，若由法律判決，繼承等所得不受此限制。

  查看全文↓ 2014-04-18 10:23:41
• 141****5252

  房地產(chǎn)交易應遵循以下一般規(guī)則:
  (1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時,房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。這就是“房產(chǎn)權(quán)與地產(chǎn)權(quán)一同交易規(guī)則”。房產(chǎn)權(quán)與地產(chǎn)權(quán)是不能分割的,同一房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)只能由同一主體享有,而不能由兩個主體分別享有;如果由兩個主體分別享有,他們的權(quán)利就會發(fā)生沖突,各自的權(quán)利都無法行使。在房地產(chǎn)交易中只有遵循這一規(guī)則,才能保障交易的安全、公平。
  (2)實行房地產(chǎn)價格評估。我國剛剛建立市場機制,目前仍未形成合理的完全市場化的房地產(chǎn)價格體系,我國房地產(chǎn)價格構(gòu)成復雜,非經(jīng)專業(yè)評估難以恰當確定,故法律規(guī)定房地產(chǎn)交易中實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估,應當遵循公正、公平、公開的原則,按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序,以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基準,參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。
  (3)實行房地產(chǎn)成交價格申報。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價,不得瞞報或者作不實的申報。實施該制度的意義在于:進行房地產(chǎn)交易要依法繳納各種稅費,要求當事人如實申報成交價格,便于以此作為計算稅費的依據(jù)。當事人作不實申報時,國家將依法委托有關(guān)部門評估,按評估的價格作為計算稅費的依據(jù)。
  (4)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押當事人應當依法辦理權(quán)屬變更或抵押登記,房屋租賃當事人應當依法辦理租賃登記備案。房地產(chǎn)的特殊性決定了實際占有或簽訂契約都難以成為判斷房地產(chǎn)權(quán)利變動的科學公示方式,現(xiàn)代各國多采用登記公示的方法以標示房地產(chǎn)權(quán)利的變動。我國法律也確立了這一規(guī)則,并規(guī)定:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押,未辦理權(quán)屬登記,轉(zhuǎn)讓、抵押行為無效。

  查看全文↓ 2014-04-17 20:37:07
• 137****1204

  專業(yè)，一定要專業(yè)！
  做好的前提就在你對現(xiàn)樓盤的了解基礎上！
  實踐第一！

  查看全文↓ 2014-04-16 12:09:19
• 141****5699

  第一條為適應對外開放和外向型經(jīng)濟發(fā)展的需要，加強涉外房產(chǎn)交易管理，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本試行辦法。
  第二條本試行辦法所稱涉外房產(chǎn)，是指依法成立核準在本市開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的外商投資企業(yè)建造的商品房屋；本市內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的向境外或境內(nèi)的外籍人士、華僑、港澳臺同胞、外商駐華機構(gòu)銷售的商品房屋；其他向外籍人士、華僑、港澳臺同胞、外商駐華機構(gòu)轉(zhuǎn)讓、出租的各類房屋。
  本市外商投資規(guī)劃區(qū)內(nèi)標準廠房的交易不適用本辦法。
  第三條無錫市房地產(chǎn)管理局（以下簡稱市房管局）是本市涉外房產(chǎn)交易的主管部門，負責涉外房產(chǎn)交易的審批、監(jiān)督和管理。
  第四條涉外房產(chǎn)買賣、租賃、抵押等經(jīng)營活動應納入本市房產(chǎn)市場統(tǒng)一管理。
  第五條涉外商品房可在境內(nèi)外銷售，但未與中華人民共和國建立外交關(guān)系或未在中華人民共和國設立商務代表處的國家和地區(qū)除外。
  第六條涉外商品房應以向境外銷售為主，其比例應符合國家的有關(guān)規(guī)定，房款以外匯或按外匯匯率結(jié)算。涉外商品房向境內(nèi)銷售，應以外籍人士、華僑、港澳臺同胞、外商駐華機構(gòu)、外商投資企業(yè)和居民個人為主要對象。境內(nèi)的國家機關(guān)、團體不得購買涉外商品房，特殊情況需購買涉外商品房的，需經(jīng)市、縣（市）政府批準。
  第七條涉外商品房可以整幢、分層或分套出售。整幢房屋分層、分套出售前、房屋出售人應明確各分層、分套房屋的建筑面積及相應的土地使用權(quán)比例。
  房屋分層、分套出售的，房屋出售人應在房屋出售前制訂房屋使用、管理、維修公約，報市縣（市）房產(chǎn)交易主管部門核準。
  第八條涉外商品房在竣工交付前可以預售。預售必須符合下列條件：
  （一）有土地使用權(quán)有償出讓合同和土地使用證；
  （二）有建設用地規(guī)劃許可證；
  （三）有建設工程規(guī)劃許可證；
  （四）有審核批準的建設項目工程施工圖紙；
  （五）凡無地下室等地下設施的房屋完成地坪以下的基礎工程；有地下設施的房屋已完成建筑安裝投資額20％以上（不含土地出讓金，由有監(jiān)督權(quán)的開戶銀行出具證明）；
  （六）工程施工進度和交付日期已確定。
  第九條涉外商品房可在竣工后直接對外銷售。直接銷售必須符合下列條件：
  （一）有土地使用權(quán)有償出讓合同和土地使用證；
  （二）有建設用地規(guī)劃許可證；
  （三）有建設工程規(guī)劃許可證；
  （四）有市建設工程質(zhì)量監(jiān)督站的驗收合格證書。
  第十條涉外商品房預售或銷售，必須經(jīng)市、縣（市）房產(chǎn)交易主管部門批準，并領取《商品房外銷許可證》。
  第十一條涉外商品房預售或銷售時，買賣雙方應分別簽訂《外銷商品房預售合同》或《外銷商品房買賣合同》。合同內(nèi)容包括：
  （一）雙方當事人的姓名或企業(yè)名稱、法人代表、地址和身份；
  （二）商品房的位置、編號、建筑面積及平面圖紙；
  （三）相應的土地使用權(quán)比例及土地有償使用到期時間；
  （四）商品房價格；
  （五）商品房款的支付方式；
  （六）房屋交付時間和交付方式；
  （七）房屋的權(quán)屬和使用性質(zhì)的規(guī)定；
  （八）賣方的修繕責任和買方應遵守的關(guān)于房屋使用、管理、維修等方面的規(guī)定；
  （九）違約責任和糾紛處理方式；
  （十）雙方約定的其他內(nèi)容。
  第十二條涉外商品房交易雙方簽訂的預售或銷售合同，應經(jīng)房屋所在地市、縣（市）公證機關(guān)公證。
  經(jīng)批準在境外預售的商品房，需經(jīng)購房者所在國（地區(qū)）公證機關(guān)證明該境外購買人在合同上簽名（蓋章）的真實性，憑此證明文件向市、縣（市）公證機關(guān)辦理預售合同公證。
  第十三條涉外商品房預售雙方應于《外銷商品房預售合同》簽訂生效之日起三十日內(nèi)到市、縣（市）房產(chǎn)交易管理機構(gòu)辦理涉外商品房預售備案登記。
  房屋竣工驗收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按《外銷商品房預售合同》和房屋交付憑證到市、縣（市）房產(chǎn)交易管理機構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機構(gòu)辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記和領取房屋所有權(quán)證，同時按規(guī)定繳納稅費。
  第十四條直接銷售涉外商品房，買賣雙方應在《外銷商品房買賣合同》簽訂生效之日起三十日內(nèi)，持《外銷商品房買賣合同》和房屋交付憑證到市、縣（市）房產(chǎn)交易管理機構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機構(gòu)辦理房產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記和領取房屋所有權(quán)證，并按規(guī)定繳納稅費。
  第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)刊登外銷商品房銷售或預售廣告除應符合有關(guān)規(guī)定要求外，須向廣告經(jīng)營單位提交《商品房外銷許可證》，銷售或預售廣告中應載明許可證編號，否則不得刊登銷售或預售廣告。
  第十六條涉外商品房價格由買賣雙方協(xié)商確定。出售價低于本市商品房成本價時，市、縣（市）政府有優(yōu)先購買權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在房屋預、銷售前將價格報市、縣（市）房產(chǎn)交易主管部門、物價部門和財政部門備案。
  第十七條非新建的各類房屋向外籍人士、華僑、港澳臺同胞、外商駐華機構(gòu)銷售，應符合《無錫市城鎮(zhèn)房產(chǎn)交易管理辦法》的有關(guān)規(guī)定。房屋轉(zhuǎn)讓前，須經(jīng)房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行價格評估，共有房產(chǎn)進行涉外交易的，必須有共有人的書面協(xié)議。
  有下列情況之一的房屋不得交易：
  （一）無房屋所有權(quán)證的；
  （二）行政劃撥土地未辦理土地有償出讓手續(xù)或未補交土地出讓金的；
  （三）產(chǎn)權(quán)有爭議或者他項權(quán)利未了結(jié)的；
  （四）經(jīng)批準列入建設項目，確定兩年內(nèi)拆除的；
  （五）妨礙他人合法權(quán)益或者公共利益的；
  （六）其他限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的。
  第十八條非新建涉外房屋銷售，買賣雙方應在買賣合同簽訂之日起三十日內(nèi)，持合同到市、縣（市）房產(chǎn)交易管理機構(gòu)辦理所有權(quán)審查、登記、繳納稅費等手續(xù)，并到市、縣（市）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機構(gòu)領取房屋所有權(quán)證。
  第十九條涉外房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓除應按規(guī)定繳納契稅、交易管理費外，還應按規(guī)定繳納土地增值稅。
  土地增值稅由賣方交納，由稅務部門負責收取。
  第二十條涉外房產(chǎn)出租，租賃雙方應簽訂《涉外房產(chǎn)租賃合同》，經(jīng)公證后在三十日內(nèi)到市、縣（市）房產(chǎn)交易管理機構(gòu)辦理登記。
  第二十一條出售已出租的房產(chǎn)，除承租人同意終止原租賃合同外，在原租賃合同約定的租賃期內(nèi)，承租人的租賃權(quán)利不受影響。購房人和原承租人應當依照原租賃合同，重新簽訂續(xù)租合同。
  出售已出租的房產(chǎn)，除原租賃合同另有約定外，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。
  第二十二條涉外房產(chǎn)所有權(quán)可以抵押。涉外房產(chǎn)所有權(quán)抵押時，抵押人和抵押權(quán)人應簽訂抵押合同，在三十日內(nèi)到市、縣（市）房產(chǎn)交易管理機構(gòu)辦理抵押審核登記。
  第二十三條已出租的涉外房產(chǎn)抵押時，應當書面通知承租人。除承租人同意終止原租賃合同外，原租賃合同繼續(xù)有效。
  第二十四條抵押關(guān)系終止后，自終止之日起十五日內(nèi)，雙方當事人應持有關(guān)合同與憑證到市、縣（市）房產(chǎn)交易管理機構(gòu)辦理注銷手續(xù)。
  因處分抵押物而取得房屋所有權(quán)的，抵押人和抵押權(quán)人應在三十日內(nèi)持有關(guān)憑證到市、縣（市）房產(chǎn)交易管理機構(gòu)辦理權(quán)屬變更登記。
  第二十五條涉外房產(chǎn)交易中涉及土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和本市有關(guān)規(guī)定辦理。
  第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出的高層樓宇、居住小區(qū)住宅、別墅區(qū)住宅等涉外房產(chǎn)，應設立物業(yè)、屋宇管理機構(gòu)或委托有關(guān)物業(yè)公司負責屋宇和公共設施的維修管理。
  第二十七條違反本試行辦法規(guī)定的，分別不同情況進行處罰：
  （一）無照經(jīng)營外銷商品房或涉外房產(chǎn)交易中違法經(jīng)營的，由工商行政管理部門沒收非法經(jīng)營所得，并處2萬元以下的罰款；
  （二）未取得商品房外銷許可證，私自進行涉外房產(chǎn)交易的，由房管部門處以成交額30％以下的罰款。經(jīng)審查符合有關(guān)規(guī)定的，限期補辦手續(xù)；不符合有關(guān)規(guī)定的，不予辦理有關(guān)手續(xù)；
  （三）隱匿涉外房產(chǎn)交易價格，偷逃稅費的，由稅務部門責令按實補交稅費，并處以應補交稅費三倍以下的罰款；
  （四）利用非法手段進行房產(chǎn)登記的，登記無效，房地產(chǎn)管理部門可根據(jù)情節(jié)輕重處以二千元以上五千元以下罰款；
  第二十八條涉外房產(chǎn)買賣（包括預售）、租賃、抵押等經(jīng)營活動中發(fā)生糾紛，可依法向有關(guān)仲裁機構(gòu)申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
  第二十九條本試行辦法由無錫市房地產(chǎn)管理局負責解釋。
  第三十條本試行辦法自發(fā)布之日起施行。

  查看全文↓ 2014-04-16 09:24:28
• 151****5432

  上海市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于本市貫徹 《國務院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》實施意見的通知 滬府辦發(fā)〔2011〕6號 各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局： 《關(guān)于本市貫徹〈國務院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知〉的實施意見》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真按照執(zhí)行。 上海市人民政府辦公廳 二○一一年一月三十一日 關(guān)于本市貫徹《國務院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》的實施意見 為貫徹《國務院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔2011〕1號），堅持以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主的原則，采取稅收、信貸、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齊下，有效遏制投資投機性購房，逐步解決居民住房問題，進一步促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)提出如下實施意見：
  一、堅決貫徹落實國家和本市各項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施,切實將房價控制在合理水平。根據(jù)本市經(jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力等，綜合研究確定新建住房年度價格控制目標，并于2011年3月底前向社會公布。
  二、進一步完善廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房和動遷安置房“四位一體”的住房保障體系。繼續(xù)放寬廉租住房準入標準，逐步擴大政策受益面，實現(xiàn)“應保盡保”；在加快推進中心城區(qū)和部分郊區(qū)經(jīng)濟適用住房申請供應工作基礎上，年內(nèi)進一步放寬申請準入標準，擴大經(jīng)濟適用住房受益面；研究試行經(jīng)濟適用住房租賃、租售轉(zhuǎn)換新機制。加快保障性住房房源建設和供應，全年開工建設和籌措保障性住房1500萬平方米（約22萬套）。繼續(xù)加大舊區(qū)改造力度，拆除中心城區(qū)二級舊里以下房屋80萬平方米（受益家庭約3.2萬戶），啟動郊區(qū)城鎮(zhèn)危舊房改造。加大保障性房源籌措力度，新出讓商品住房地塊必須按照不小于5%比例配建保障性住房。按照國家要求，確保完成2011年全市保障性安居工程目標任務。
  三、個人將購買不足5年的住房轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅。嚴格按照《上海市人民政府批轉(zhuǎn)市住房保障房屋管理局等五部門關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進住房保障工作若干意見的通知》（滬府發(fā)〔2010〕34號）規(guī)定，根據(jù)不同的銷售價格確定土地增值稅預征率，做好土地增值稅征收管理工作。重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目（具體項目由住房保障房屋管理部門提供），進行土地增值稅清算和稽查。嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。稅務、財政、住房保障房屋管理、規(guī)劃國土資源等部門要加強配合，加大應用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)強化存量房交易稅收征管的試點和推廣力度，堅決堵塞通過“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。
  四、積極穩(wěn)妥推進本市房產(chǎn)稅試點工作，認真實施《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》，建立健全市與區(qū)（縣）房產(chǎn)稅試點工作機制，進一步完善全市統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理平臺，加強政策宣傳和征收管理。
  五、對居民家庭向商業(yè)銀行貸款購買第二套住房的，其**款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對為改善居住條件購買第二套住房的，住房公積金個人貸款**比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。 繼續(xù)加強對執(zhí)行差別化信貸政策情況的檢查，嚴肅查處違規(guī)貸款行為。
  六、強化保障性住房和商品住房用地等年度供地計劃管理，優(yōu)化住房用地供應結(jié)構(gòu)。在年度計劃中，單列保障性住房用地，明確供地規(guī)模、供地時序等內(nèi)容，確保各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供應總量的70%。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，要堅決及時糾正和嚴肅查處。同時，今年的商品住房用地供應量原則上不低于前2年平均實際供應量，并根據(jù)土地市場情況，合理安排土地供應上市節(jié)奏。 加大閑置土地處置力度，按照國家和本市閑置土地處置的法律法規(guī)和政策規(guī)定依法處置。嚴格查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，對房地產(chǎn)開發(fā)建設投資達不到25%以上的（不含土地價款），不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項目。
  七、自本意見發(fā)布之日起，暫定在本市已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。
  八、各區(qū)縣政府和市有關(guān)部門要按照2011年本市確定的保障性住房建設、供應目標，新建住房價格控制目標，落實工作責任，積極推進。要將住房保障工作目標納入?yún)^(qū)縣政府年度考核，對政策落實不到位、工作不得力、計劃目標未完成的，要進行約談，直至追究責任。
  九、新聞媒體要強化輿論宣傳和正面引導，著重宣傳各項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，宣傳本市住房保障工作進展和成效，引導居民理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當事人責任。各有關(guān)部門要深入解讀各項調(diào)控政策措施，及時解答市民關(guān)心的問題，共同維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的良好局面。

  查看全文↓ 2014-04-16 09:22:19
• 151****4541

  1、一房二賣，即一套房賣給多家，收取房款后，或簽訂虛假買賣合同后，不做產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓或過戶。為了套取資金。
  2、無手續(xù)售房，即沒有國家或政府認可的房屋手續(xù)或產(chǎn)權(quán)手，就私自轉(zhuǎn)讓或銷售給他人，使他人所買到房屋得不到法律的保護，存在預期的風險。
  3、虛假交易，沒有實質(zhì)的房地產(chǎn)標的，但簽訂虛假的買賣合同，套取國家的相關(guān)補助或稅收優(yōu)惠，從而在財務中做假，創(chuàng)造業(yè)績或轉(zhuǎn)移利潤。

  查看全文↓ 2014-04-15 13:45:14

相關(guān)問題

• 問 什么是房地產(chǎn)估價?房地產(chǎn)評估的原則有哪些?
  答

  房地產(chǎn)估價是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。房地產(chǎn)估價是科學與藝術(shù)的有機結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價格揭示、表達出來的過程。

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• 問 國有土地使用權(quán)的有哪些交易規(guī)則？
  答

  根據(jù)《土地管理法》，1995年的《土地登記規(guī)則》，《物權(quán)法》，2008年國土局40號令《土地登記辦法》等規(guī)定，以出讓等有償方式取得國有土地使用權(quán)的單位，按照合同要求完成開發(fā)后，在合同允許轉(zhuǎn)讓或抵押的前提下。若將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者抵押等活動的，要在規(guī)定的時間內(nèi)對土地使用權(quán)進行變更登記。所以不是只有轉(zhuǎn)讓要變更登記，抵押也要做變更登記。

  全部5個回答>
• 問 國有土地使用權(quán)的有哪些交易規(guī)則？
  答

  1．買賣作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的**廣泛的方式，買賣以價金的支付為土地使用權(quán)的對價。由于“買賣”是土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”的主要表現(xiàn)形式，我們通常所說的土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”指的就是土地使用權(quán)“買賣”。下文關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的討論實際上也是關(guān)于土地使用權(quán)買賣合同的討論，所以說，“轉(zhuǎn)讓”有廣、狹兩個概念之分，當“轉(zhuǎn)讓”是廣義概念時，它包括所有的以權(quán)利主體變更為目的土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)行為；當“轉(zhuǎn)讓”是狹義概念時，它與買賣具有同樣的涵義。2．抵債抵債是買賣的一種特殊形式，只不過價金支付的條件和期限不同而已。在土地使用權(quán)買賣時，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)和價金的支付是對等進行的，而在以土地使用權(quán)抵債時，價金支付在前，所抵之債視為已付之價金。3．交換以交換的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)的對價不是價金，而是其他財產(chǎn)或特定的財產(chǎn)權(quán)益。土地使用人將土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給受讓人，以此取得受讓人提供的其他財產(chǎn)或特定的財產(chǎn)權(quán)益。4．作價入股作價入股介于買賣和交換之間，既類似買賣，又類似交換。說它類似買賣，是因為將土地使用權(quán)用來作價，所作之價如同買賣之價金；說它類似交換，是因為土地使用權(quán)被用來入股，所得之股如同其他財產(chǎn)或特定的財產(chǎn)權(quán)益。5．合建在開發(fā)房地產(chǎn)時，合建與以土地使用權(quán)作價入股都屬于一方出地、他方出錢建房的合作形式。為合作建房的目的而設立獨立法人的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的對價是股權(quán)；不設立獨立法人，而采取加名的方式，或甚至不加名、僅以合建合同約定合作各方產(chǎn)權(quán)分配的，土地使用權(quán)的對價是房屋建成以后的產(chǎn)權(quán)。因合建而分配產(chǎn)權(quán)以后原土地使用人雖然擁有部分房屋產(chǎn)權(quán)及該房屋占用范圍和公用面積的土地使用權(quán)，卻不再擁有原來意義上的土地使用權(quán)，可視為交換的一種特殊形式，即用地人以部分土地使用權(quán)換取房屋產(chǎn)權(quán)。6．贈予贈予是用地人將其土地使用權(quán)無償移轉(zhuǎn)給受贈人的法律行為。以贈予方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)沒有直接的對價，它無需價金的支付或財產(chǎn)權(quán)利的提供作為對應條件。但土地使用權(quán)贈予合同可能會附加其他條件，如用地人在將土地贈予給**使用時，可能會將土地的使用限于與教育有關(guān)的目的。7．繼承在用地人是自然人時，用地人的死亡會使其繼承人取得相應的土地使用權(quán)。在用地人是法人或其他組織時，其合并或分立也會導致合并或分立之后的主體取得相應的土地使用權(quán)。通過繼承取得土地使用權(quán)時，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)也沒有直接的對價，但可能會有間接的對價，如在通過合并取得土地使用權(quán)的法律關(guān)系中，新公司繼承了原公司的財產(chǎn)，也會繼承原公司的債務，新公司取得土地使用權(quán)的對價，可能以承擔原公司的其他債務的方式體現(xiàn)出來。

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• 問 購房如何規(guī)避房地產(chǎn)業(yè)“潛規(guī)則”？
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  規(guī)避房地產(chǎn)業(yè)“潛規(guī)則”方法一：其實大部分前者多數(shù)是延遲交樓、裝修標準不符、建筑面積不足、建筑層高不足等情況；后者多數(shù)是交付的房屋存在質(zhì)量問題，這些問題有的是影響使用功能或裝飾效果的，有的是不影響使用功能和裝飾效果的。一般來說，對于影響使用功能或裝飾效果的問題，發(fā)展商都有義務和責任處理好。 規(guī)避房地產(chǎn)業(yè)“潛規(guī)則”方法二：對于已經(jīng)取得預售許可證的項目，必須辦理“商品房現(xiàn)售備案證書”，方可進行銷售。建議，購房者在購買商品房時，可以通過網(wǎng)上查詢或在銷售現(xiàn)場查看商品房預售許可或現(xiàn)售備案的有關(guān)信息、證書，來了解自己擬購買的商品房是否合法銷售。規(guī)避房地產(chǎn)業(yè)“潛規(guī)則”方法三：購房者有權(quán)更改合同內(nèi)容，房地產(chǎn)業(yè)“潛規(guī)則”由來已久，如購房時律師費由業(yè)主支付，但是在簽訂合同時，律師卻代表著開發(fā)商和銀行的立場，損害購房者的利益來為開發(fā)商和銀行謀求**大利益。這種情況下，購房者可拒絕支付律師費用。商品房外墻廣告費用收益應屬于業(yè)主共同財產(chǎn)，另外購房者有權(quán)對購房合同條款提出更改意見，簽署附加合同。

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• 問 房地產(chǎn)交易過戶需要注意哪些？
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  (1)、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。　　(2)、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。　　(3)、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。　　(4)、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。　　(5)繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的?！　?6)、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領新的產(chǎn)權(quán)證。　　(7)、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放?！　?8)、買方領取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

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