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• 142****7546

  本帖**后由 欲水靜舟 于 2011-11-4 17:13 編輯 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)指購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的一份購(gòu)房合同，而且獨(dú)立于正式房屋買賣合同。
  認(rèn)購(gòu)書(shū)并不是購(gòu)房過(guò)程中的必須的法律程序，在《合同法》上認(rèn)購(gòu)書(shū)視為要約合同。雖然認(rèn)購(gòu)書(shū)所約定的購(gòu)買行為有效，但是買賣雙方仍需簽訂正式的購(gòu)房合同。因此，**終的購(gòu)房法律文本只有購(gòu)房合同。即便購(gòu)房者不簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，開(kāi)發(fā)商也無(wú)權(quán)要求購(gòu)房者簽訂。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》有關(guān)規(guī)定，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”是當(dāng)事人的“預(yù)約”請(qǐng)求。即在訂立購(gòu)房合同前，當(dāng)事人約定將來(lái)簽訂合同的民事行為。因此，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”在購(gòu)房合同尚未簽訂前屬于預(yù)約合同。 依據(jù)現(xiàn)行的《武漢市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》范本規(guī)定，認(rèn)購(gòu)書(shū)必須包含以下三項(xiàng)內(nèi)容：將來(lái)要簽訂的《武漢市商品房買賣合同》全部?jī)?nèi)容;
  當(dāng)事人做出的在將來(lái)某個(gè)條件具備時(shí)簽訂購(gòu)房合同的承諾;如在某個(gè)條件具備時(shí)不簽訂購(gòu)房合同，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。然而，時(shí)下開(kāi)發(fā)商出具的認(rèn)購(gòu)書(shū)多數(shù)僅有后兩項(xiàng)，對(duì)“將來(lái)要簽訂的購(gòu)房合同所有內(nèi)容”一項(xiàng)卻鮮有涉及。此外，認(rèn)購(gòu)書(shū)中涉及的預(yù)付款項(xiàng)也應(yīng)表述為“訂金”，而絕非需要履行購(gòu)房合同所有條款的“定金”。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的認(rèn)購(gòu)書(shū)，正是基于類似以上的種種不規(guī)范行為，為購(gòu)房者設(shè)下重重絆腳石。購(gòu)房者簽訂這樣有缺陷的認(rèn)購(gòu)書(shū)，一旦在日后簽訂購(gòu)房合同時(shí)出現(xiàn)各式糾紛，開(kāi)發(fā)商往往以購(gòu)房者違約在先為由，拒絕賠付相關(guān)損失。
  由于購(gòu)房者所簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)確已具備法律效應(yīng)，司法機(jī)關(guān)在處理此類糾紛時(shí)，只能采取調(diào)解的方式處理，這使得簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的購(gòu)房者處于不利地位。

  查看全文↓ 2014-04-12 17:26:17
• 148****0913

  一、如何簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)
  1、要區(qū)分定金與訂金的不同法律性質(zhì)。“定金”屬與擔(dān)保方式的一種，對(duì)于定金的規(guī)定《合同法》、《擔(dān)保法》及《擔(dān)保法》司法解釋均有明確規(guī)定。“訂金”屬于預(yù)付性質(zhì)的款項(xiàng)，一般不適用雙倍返還的情形。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規(guī)定：“符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款;當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向買受人返還所收費(fèi)用”的規(guī)定可知，“訂金”條款不適用雙倍返還。
  2、如果購(gòu)房者依照合同約定來(lái)簽訂正式商品房買賣合同，但**終因部分條款未達(dá)成一致意見(jiàn)不能簽訂商品房買賣合同時(shí)，定金如何處理?這是司法實(shí)踐中經(jīng)常會(huì)遇到的問(wèn)題。而法律在這方面尚無(wú)明確的規(guī)定，僅在《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定了：“ ……因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”但這里“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方究竟是什么范圍，法律并無(wú)對(duì)此界定。當(dāng)然筆者認(rèn)為既然認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金屬于立約定金，那么，如果購(gòu)房者按照合同約定來(lái)簽訂商品房買賣合同，即便**終因部分條款未達(dá)成一致意見(jiàn)不能簽訂商品房買賣合同，那么也不屬于違約，定金不應(yīng)當(dāng)收取，應(yīng)予以返還。但如果雙方在簽署認(rèn)購(gòu)合同時(shí)，明確了雙方因買賣合同條款產(chǎn)生分歧，定金是否返還的約定可以從其約定。
  3、盡量在簽訂認(rèn)購(gòu)合同時(shí)對(duì)商品房買賣合同主要條款予以說(shuō)明，避免將來(lái)對(duì)合同條款產(chǎn)生分歧，合同的訂立受到影響。操作中可以在訂購(gòu)合同之后附商品房預(yù)售或銷售合同的文本。
  （一）商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)所謂商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書(shū)，約定將來(lái)訂立正式的房屋買賣合同的合同。目的在于對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，而且往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)在實(shí)踐中稱謂不一，如認(rèn)購(gòu)意向書(shū)、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu)房屋協(xié)議，等等，且大量地出現(xiàn)在商品房預(yù)售等遠(yuǎn)期交付的房屋交易活動(dòng)中。對(duì)商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)尤其是關(guān)于商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)與效力問(wèn)題，在**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》出臺(tái)前，認(rèn)識(shí)并不一致。有的認(rèn)為，僅系一種合同意向，對(duì)當(dāng)事人并無(wú)多大的拘束力；有的認(rèn)為，出賣方（預(yù)售方）在不具備預(yù)售條件的情況下，如未取得預(yù)售許可證明，其預(yù)售商品房的資格尚未取得，按照有關(guān)規(guī)定并不能預(yù)售，采取商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)形式是一種變相的預(yù)售，是一種對(duì)法律禁止性規(guī)定的一種規(guī)避，因此，該認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效；有的認(rèn)為，商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)為預(yù)約合同，應(yīng)承認(rèn)其效力。**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”該條規(guī)定承認(rèn)了商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力，并著重規(guī)定了定金條款的適用。從其內(nèi)容分析，該解釋認(rèn)可了商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)作為預(yù)約的性質(zhì)。
  1、關(guān)于預(yù)約所謂預(yù)約，是約定將來(lái)訂立一定合同的協(xié)議，亦稱預(yù)備合同；以后履行預(yù)約而訂立的合同為本約，也就是正式合同。也就是說(shuō)，訂立預(yù)約在當(dāng)事人間產(chǎn)生的義務(wù)為在約定的某一特定時(shí)段簽訂本約。所以，預(yù)約是一種暫時(shí)性契約，指向的標(biāo)的為簽訂本約行為本身，創(chuàng)制了當(dāng)事人間的締約義務(wù)。預(yù)約的構(gòu)成，一般來(lái)說(shuō)，需要考察兩方面的要件：
  （1）預(yù)約的形式問(wèn)題。如果將要簽訂的正式合同（本約）有強(qiáng)制的形式規(guī)定的，“不得以預(yù)約迂回為脫法行為，若預(yù)約的內(nèi)容已有拘束力時(shí)，不論其是否尚須為主契約的締結(jié)，于預(yù)約中應(yīng)適用與主契約相同的形式規(guī)定，一如此拘束存在于主契約的情形，以防止脫法行為?！?br/>（2）預(yù)約的確定性問(wèn)題?！叭粢灶A(yù)約所建立的締約義務(wù)，并不充分確定，亦無(wú)法解釋確定預(yù)約的內(nèi)容，則其義務(wù)及預(yù)約本身均不生效力?！崩?，當(dāng)事人間“我們?cè)敢夤餐闪⒁患夜尽钡募s定，其確定性尚不夠充分，因?yàn)楫?dāng)事人對(duì)于公司的目的、所在地以及法律形態(tài)等尚未有合意的存在，僅僅是表達(dá)了愿意合作的愿望而已。這種意向，沒(méi)有具體的履行內(nèi)容，即使賦予其履行的效力，具體操作上，也因?yàn)槁男械淖償?shù)太大，而沒(méi)有履行的可能性。但在何種情況下，預(yù)約的確定性為已足？在預(yù)約具備本約所有條款情況下，該預(yù)約名為預(yù)約，實(shí)為本約，就沒(méi)有區(qū)分預(yù)約與本約的必要。這兩者之間的平衡，往往難以把握，需要法官根據(jù)個(gè)案的不同情況，加以辨別。
  2、關(guān)于商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)的預(yù)約性質(zhì)具體就商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)而言，從其目的考察，當(dāng)事人簽約的目的在于為將來(lái)訂立正式房屋買賣合同作約定，這在目的上符合預(yù)約的基本特征。
  （1）商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容須有確定性。從商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容上考察，由于預(yù)約必須具有確定性，故其應(yīng)當(dāng)具備將來(lái)要訂立的本約中的主要內(nèi)容。作為商品房買賣的預(yù)約而言，商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價(jià)款計(jì)算；訂立正式購(gòu)房合同的時(shí)限約定。如商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容的確定性程度不夠，則只能認(rèn)為該商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)僅僅是合同意向書(shū)而己，沒(méi)有法律約束力。
  （2）區(qū)分商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)與房屋買賣合同的實(shí)質(zhì)要件：出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款。**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”該條規(guī)定突破了預(yù)約具備本約內(nèi)容即構(gòu)成本約的一般理論，認(rèn)為即使商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)具有買賣合同的內(nèi)容（預(yù)約的確定力強(qiáng)度達(dá)到本約），但仍不能認(rèn)為該商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)的實(shí)質(zhì)已經(jīng)是買賣合同。要直接認(rèn)定以商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)的名義簽訂的合同（預(yù)約）為房屋買賣合同，必須有買受人交付購(gòu)房款的行為以及出賣人收受購(gòu)房款的行為。
  （二）處理
  1、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。
  （1）“因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同”的情形分析。一般認(rèn)為，有效成立的合同應(yīng)當(dāng)被實(shí)際履行，除非存在履行不能的情形。有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)“要求雙方按預(yù)約訂立本約，預(yù)約中未列人的非主要條款，雙方不能達(dá)成協(xié)議的，可以由法院參酌交易慣例以判決代替當(dāng)事人的意思?！钡唐贩抠I賣認(rèn)購(gòu)書(shū)的履行內(nèi)容僅僅在于簽訂正式的房屋買賣合同，該簽約行為雖然受到預(yù)約效力的約束，但畢竟合同的訂立是當(dāng)事人意思自治的過(guò)程，不僅要體現(xiàn)合同自由原則，而且因?yàn)樯唐贩抠I賣認(rèn)購(gòu)書(shū)畢竟只是預(yù)約，如果預(yù)約的效力可以強(qiáng)制當(dāng)事人雙方訂立合同的話，實(shí)際上其效力與本約沒(méi)有區(qū)別。**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條并沒(méi)有賦予商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)強(qiáng)制訂立本約的效力，而是認(rèn)為“如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理?！背鲑u人未取得售房資格的情形有二：一是因具有《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的情形，禁止其轉(zhuǎn)讓的；二是預(yù)售人未取得預(yù)售許可證明的。在商品房預(yù)售情形下，出賣方（預(yù)售方）預(yù)售須具有商品房預(yù)售許可證明方能進(jìn)行預(yù)售，否則對(duì)預(yù)售合同的效力產(chǎn)生影響（**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條，見(jiàn)本書(shū)對(duì)商品房預(yù)售合同效力的相關(guān)論述）。如果在約定訂立預(yù)售合同的特定時(shí)段，出賣人要求訂約，而買受人以出賣人尚未取得預(yù)售資格、一旦締約則有預(yù)售合同無(wú)效（起訴前出賣人仍不能取得預(yù)售許可證明等預(yù)售條件，預(yù)售合同無(wú)效）的風(fēng)險(xiǎn)為由，不愿履行締約義務(wù)的，屬于因出賣人原因而不能訂立房屋買賣合同的情形。
  （2）違反商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)確定的簽約義務(wù)的責(zé)任。商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生的拘束力，表現(xiàn)在創(chuàng)設(shè)了當(dāng)事人的締約義務(wù)，即約定的是當(dāng)事人為將來(lái)訂立本合同而談判的義務(wù)。合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)，而不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。但是，何種情況當(dāng)事人可以不簽合同，并無(wú)明文規(guī)定。實(shí)務(wù)中法官可結(jié)合當(dāng)事人不愿履行簽約義務(wù)的具體情形，并結(jié)合考察當(dāng)事人合同的目的綜合認(rèn)定。因當(dāng)事人一方原因，違反商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)確定的簽約義務(wù)而未能訂立商品房買賣合同，該當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)賠償履行利益還是信賴?yán)妫?*高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理?！睆脑摋l規(guī)定看，定金在此處的作用是作為當(dāng)事人對(duì)信賴?yán)尜r償額的約定。
  2、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條第二款規(guī)定：因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

  查看全文↓ 2014-04-10 20:48:13
• 155****9812

  您好,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)只有開(kāi)發(fā)商有專門的固定格式,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)相當(dāng)于定金協(xié)議,確定好自己要買哪套房就會(huì)有簽

  查看全文↓ 2014-04-10 09:32:53
• 143****6593

  您好，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，開(kāi)發(fā)商有固定的格式，其他人沒(méi)有范本。

  查看全文↓ 2014-04-10 09:26:03
• 153****6640

  商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)范本 甲方(出賣人) ; 注冊(cè)地址 ; 營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào) ;資質(zhì)證書(shū)號(hào) ; 法定代表人 ;聯(lián)系電話 ; 乙方(買受人) ; 【身份證件號(hào)】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】 ; 地址 ;聯(lián)系電話 ; 丙方(委托代理機(jī)構(gòu)) ; 注冊(cè)地址 ; 營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào) ;資質(zhì)證書(shū)號(hào) ; 法定代表人 ;聯(lián)系電話 ; 乙方經(jīng)過(guò)了解,有意向購(gòu)買甲方開(kāi)發(fā)建設(shè)的 第 【幢】【座】 單元 層 號(hào)房(以下簡(jiǎn)稱該商品房),建筑面積共 平方米,其中,套內(nèi)建筑面積 平方米,公共部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e 平方米。認(rèn)購(gòu)價(jià)按建筑面積每平方米 元人民幣,總金額 元人民幣(大寫(xiě): 元人民幣)?！渡唐贩款A(yù)售許可證》號(hào)為 [200 ] 號(hào)。經(jīng)雙方協(xié)商,達(dá)成以下協(xié)議:
  1、甲乙雙方在簽訂本認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí),乙方愿意支付 元人民幣(大寫(xiě): 元人民幣)給甲方作為認(rèn)購(gòu)該商品房的訂金。
  2、乙方應(yīng)于本認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后 日內(nèi)(即200 年 月 日起,至200 年 月 日止)到 簽訂《黃岡市商品房買賣合同》。并帶上如下證件和資料:
  (1)本認(rèn)購(gòu)書(shū);
  (2)身份證明復(fù)印件和原件;
  (3) ;
  (4) 。
  3、訂金退還與不退還的約定。如甲乙雙方在約定的時(shí)間內(nèi)簽訂《黃岡市商品房買賣合同》,訂金抵作購(gòu)房?jī)r(jià)款;如甲乙雙方在約定簽訂《黃岡市商品房買賣合同》的時(shí)間內(nèi),甲方已將該商品房另售他人,甲方應(yīng)雙倍返還買受人已付訂金;如乙方在約定的時(shí)間內(nèi)不前來(lái)協(xié)商簽訂《黃岡市商品房買賣合同》,訂金不予退還,甲方可將該商品房另售他人;如甲乙雙方在約定的時(shí)間內(nèi),對(duì)《黃岡市商品房買賣合同》的條文未能協(xié)商一致的,甲方應(yīng)將訂金退還乙方,甲方方可將該商品房另售他人。
  4、甲乙雙方如需變更本協(xié)議內(nèi)容,應(yīng)協(xié)商一致,并簽訂書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議。
  5、乙方如對(duì)所購(gòu)商品房了解清楚,有購(gòu)買意向,甲方或乙方均可要求與對(duì)方直接簽訂《黃岡市商品房買賣合同》。
  6、甲方如委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售的,經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)作為丙方在本認(rèn)購(gòu)書(shū)上簽章。
  7、本認(rèn)購(gòu)書(shū)如發(fā)生爭(zhēng)議,甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商不成時(shí),按下列第 種方式解決:
  (1)提交仲裁委員會(huì)仲裁;
  (2)依法向人民法院起訴。 本認(rèn)購(gòu)書(shū)一式 份,具有同等法律效力。其中甲方持 份,乙方持 份,丙方持 份。 甲方(簽章): 乙方(簽章): 丙方(簽章): 銷售代表(簽名): 二OO 年 月 日簽于

  查看全文↓ 2014-04-09 20:42:11

相關(guān)問(wèn)題

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• 問(wèn) 如何簽商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)注意什么？
  答

  簽約時(shí)商品房買賣合同要看清，注意以下問(wèn)題：(1)在合同中，應(yīng)注明與開(kāi)發(fā)商談定的付款方式是一次性付款還是按揭付款(或分期付款)，**好注明如申請(qǐng)不到銀行按揭時(shí)訂金等預(yù)付付款的處理辦法。(2)明確注明房屋面積所購(gòu)面積要明確注明銷售面積(或分?jǐn)偟墓妹娣e)是多少，實(shí)際使用是多少。如面積誤差超過(guò)約定范圍，購(gòu)房者有權(quán)退房并追繳利息損失。(3)對(duì)交樓日期要有嚴(yán)謹(jǐn)、具體的規(guī)定務(wù)必將開(kāi)發(fā)商交付房屋的日期寫(xiě)明確，具體到某年某月某日，不要用模棱兩可的措辭來(lái)表達(dá)。如果開(kāi)發(fā)商在約定的時(shí)間不交房，則可以按照此條款追究其違約責(zé)任。(4)明確煤氣通氣的準(zhǔn)確時(shí)間合同中要寫(xiě)明煤氣通氣的準(zhǔn)確時(shí)間，或?qū)懨饕蛉胱÷什粔蚨荒馨磿r(shí)通氣時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取什么應(yīng)急辦法。(5)明確產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到購(gòu)房者手中的準(zhǔn)確時(shí)間(6)認(rèn)真查核合同附件，注意房屋平面圖與所購(gòu)房屋是否一致注意是否標(biāo)明各居室、客廳、廁所的面積;所購(gòu)房屋的建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備的材料、品牌和型號(hào)是否確定。(7)約定設(shè)計(jì)變更時(shí)如何承擔(dān)責(zé)任合同中應(yīng)明確寫(xiě)明房屋建造中如果出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，新的設(shè)計(jì)方案應(yīng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)通知購(gòu)房者，如果購(gòu)房者要退房應(yīng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)提出，以及賣方應(yīng)該在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)退款及付其利息。(8)仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款的內(nèi)容如果購(gòu)房者認(rèn)為《商品房買賣合同》內(nèi)容仍不夠詳細(xì)，可以再簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，把雙方認(rèn)為應(yīng)該約定的內(nèi)容規(guī)定在補(bǔ)充協(xié)議中。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)該公正，雙方權(quán)利與義務(wù)必須對(duì)等。應(yīng)當(dāng)注意的是，有的開(kāi)發(fā)商事前已擬好了補(bǔ)充協(xié)議，這些協(xié)議多是按開(kāi)發(fā)商單方面意愿擬定的，其中包含不少不平等的內(nèi)容，購(gòu)房者應(yīng)多加注意。仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款，注意補(bǔ)充條款是否與正式合同相抵觸，對(duì)不同意的條款可以提出修改，自己有什么需要補(bǔ)充的也可以提出。因?yàn)槿魏魏贤谡胶炗喦岸际强梢孕薷牡摹１苊馐韬龆鴰?lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失或民事糾紛。

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• 問(wèn) 什么是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)要注意什么？
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  一手轉(zhuǎn)讓訂單是不允許的！你可以跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商，看看盡量減少損失吧！

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• 問(wèn) 簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)應(yīng)注意什么問(wèn)題 如何簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)
  答

   商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。 馬上要簽商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)了，有什么需要注意的？小編在此給大家6個(gè)提醒，一起來(lái)看看吧。 1、規(guī)避受牽制條款。如果購(gòu)房人自己想簽訂認(rèn)購(gòu)的話，則要避免認(rèn)購(gòu)書(shū)中的受牽制條款。前些年的認(rèn)購(gòu)書(shū)中往往有這樣的條款：購(gòu)房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開(kāi)發(fā)商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達(dá)不成協(xié)議。這種情況不能完全將過(guò)錯(cuò)就歸結(jié)于購(gòu)房人。但因?yàn)樵摋l款的存在，開(kāi)發(fā)商往往以此威脅購(gòu)房人。如果由于各種原因必須簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的話，應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。建議購(gòu)房人要求簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)示范文本，該文本充分保護(hù)了購(gòu)房人的利益。 2、購(gòu)房者不要與開(kāi)發(fā)商約定預(yù)付款或認(rèn)購(gòu)金予以“沒(méi)收”、“不予退還”等條款，這種條款實(shí)際上針對(duì)購(gòu)房者單方違約的違約金條款，開(kāi)發(fā)商這里有個(gè)圈套，購(gòu)房者只要沒(méi)有與開(kāi)發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購(gòu)房者違約，開(kāi)發(fā)商就要沒(méi)收認(rèn)購(gòu)金，不予退還； 3、不使用模糊概念，在認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)于價(jià)格條款的約定，不要使用“均價(jià)”，“優(yōu)惠價(jià)”“折扣價(jià)”等，而要準(zhǔn)確到單價(jià)的具體數(shù)額； 3、開(kāi)發(fā)商答應(yīng)為購(gòu)房者保留價(jià)格或房號(hào)的，要將保留承諾寫(xiě)進(jìn)認(rèn)購(gòu)書(shū)，如此價(jià)格保留10天，此房號(hào)保留10天。此時(shí)還要注意，這種保留是開(kāi)發(fā)商的單方承諾，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有兌現(xiàn)承諾應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，不要把這種保留簽訂成購(gòu)房者在10天之內(nèi)必須購(gòu)買的義務(wù)； 5、注意認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性。合同中體現(xiàn)的基本原則就是自愿平等，換個(gè)角度說(shuō)，即各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中規(guī)定必要的義務(wù)，雙方的義務(wù)都是圍繞合同目的的實(shí)現(xiàn)而確立的，任何一方的義務(wù)不能過(guò)多也不能過(guò)少。目前多數(shù)的認(rèn)購(gòu)書(shū)都是開(kāi)發(fā)商提供格式合同，對(duì)購(gòu)房者的限制較多，而開(kāi)發(fā)商基本不承擔(dān)責(zé)任。為了避免一方責(zé)任傾斜，在簽訂協(xié)議時(shí)要注意加上限制開(kāi)發(fā)商行為的條款。 6、在簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的格式條款進(jìn)行認(rèn)真審查，適當(dāng)補(bǔ)充完善，將定金的約定范圍加以調(diào)整，從根本上將《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》與房屋買賣合同區(qū)別開(kāi)，使之獨(dú)立。這樣才能真正保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

• 問(wèn) 什么是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力如何？
  答

  1、《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》有法律效力。開(kāi)發(fā)商與您作為平等的民事主體，在意思自由的情況下所簽訂的合同、協(xié)議，只要不違反國(guó)家強(qiáng)行法，均為有效?！渡唐贩空J(rèn)購(gòu)書(shū)》應(yīng)當(dāng)蓋合同專用章，但蓋收款專用章也能夠表明開(kāi)發(fā)商的身份，因?yàn)槭湛钫乱埠?，合同章也好，都是在工商部門有法定登記的，蓋章行為都是開(kāi)發(fā)商的意思表示行為，并不影響認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力。法人沒(méi)有簽章不影響公司的意思表示，不影響認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力。2、可以在今天繳納全款，只要在交費(fèi)后取得購(gòu)房發(fā)票即可，如果現(xiàn)在只能出具收據(jù)，可以在收據(jù)上注明領(lǐng)取購(gòu)房發(fā)票的時(shí)間。3、如果繳納完房款、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后開(kāi)發(fā)商跑了，可以進(jìn)行訴訟，要求返還購(gòu)房款及利息。如果是現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商跑了的可能性不大。如果是預(yù)售房，則應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商提供預(yù)售許可證，已經(jīng)取得預(yù)售許可證的開(kāi)發(fā)商，說(shuō)明其已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金已經(jīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。能夠出示預(yù)售許可的開(kāi)發(fā)商是可信賴的。4、一般是先簽訂紙質(zhì)合同，然后開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一辦理初始登記、辦理網(wǎng)簽。

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