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• 153****0980

  觀點一，商品房買賣合同中明確約定了交付條件（同時也需要考慮法律法規(guī)對此的牽制性規(guī)定），開發(fā)商未具備交付條件（即綜合驗收）就進行交付，屬于合同法上的商品有瑕疵，購房人有權(quán)拒絕或要求補充約定。
  但如果其接受該商品房，則視為其同意變更約定的交付條件。福建省高級人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行后房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 案件若干問題的意見》第三十六條規(guī)定：“預(yù)售的商品房未經(jīng)驗收合格，但已實際交付使用，預(yù)購方以預(yù)售交付是房屋不符合合格條件主張實際交付之日后逾期交付違約金的，不予支持。
  ”觀點二，開發(fā)商在通知交付時未辦理綜合驗收，違反了雙方合同的約定，應(yīng)以實際符合交付條件之日作為交付日期，開發(fā)商承擔逾期交付的違約責任。
  上海市法院判例認為：商品房不符合交付條件，但已實際交付的，如果出賣人能夠完成辦理房地產(chǎn)權(quán)證的，以符合交付條件之日為交付日，不能完成辦理房地產(chǎn)權(quán)證的，以未交付論。
  （筆者持此種觀點）實踐中也會出現(xiàn)這種情況，商品房已經(jīng)綜合驗收合格并取得相關(guān)證明文件，購房人在收驗房屋時以商品房存在瑕疵而拒絕接受，這里是不是也存在從約定的交付之日到商品房瑕疵去除之日間的逾期交付而違約的問題呢？關(guān)于此，筆者認為應(yīng)當區(qū)別來看，一種情況是一般的瑕疵屬于商品房質(zhì)量責任的追究問題，購房人可以向開發(fā)商主張商品房的瑕疵擔保責任，可以通過商品房買賣合同中保修條款解決，而不能歸為逾期交付的責任范疇；
  一種是屬于重大質(zhì)量問題，該瑕疵足以突破綜合驗收證明文件的“公信力”，基于此，實踐中往往需要第三方即國家質(zhì)量監(jiān)督部門的評估和測評。
  此時，購房人則有權(quán)拒絕接受房屋，開發(fā)商應(yīng)當承擔逾期交房的違約責任。

  查看全文↓ 2014-04-05 14:31:21

相關(guān)問題

• 問 買房時開發(fā)商的口頭承諾，對開發(fā)商有法律上的約束嗎？
  答

  口頭承諾在消費中沒有法律約束力，除非當事人對此口頭承諾進行了錄音（且開庭時對方要承認錄音的真實性），否則，只有將此口頭承諾的條款寫進合同才具有法律約束力。

• 問 在法律上對開發(fā)商的宣傳資料的效益是怎么認定的？
  答

  商品房的銷售廣告是要約要求，不具有法律效率，出賣人對于房屋設(shè)施做的承諾，對商品房的價值有重大影響的應(yīng)當視為要約。就是說剛剛為什么要用閣樓等，這種合同應(yīng)當視為合同的主要內(nèi)容，任何一方違反都是違約。比如說有一個例子，開發(fā)商在售樓之前，有廣告，比如說綠化、人工湖，這些東西在范圍當中的承諾，都是要約，都是合同的內(nèi)容，如果在房屋交付當中違反的話，就是違反責任的。所以大家一定要留下相應(yīng)的宣傳資料，有的時候是有用的。

• 問 開發(fā)商交房條件要具備哪些？
  答

  樓層高度與合同不符，合同3米，實測2.75米，能退房嗎

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• 問 業(yè)主在法律上享有哪些權(quán)利？
  答

  3月16日上午，《物權(quán)法》在十屆全國人大五次會議獲得通過，并將于2007年10月1日起施行，這意味著中國終于有了一部對公有財產(chǎn)和私有財產(chǎn)給予平等保護的法律。但《物權(quán)法》中關(guān)于車位、綠地等屬于公共面積部分的規(guī)定，引來眾多人的關(guān)注和爭論，一方面，一些開發(fā)商為了規(guī)避《物權(quán)法》新規(guī)而急急忙忙地賣起車位來；另一方面，帶有后“花園”的一樓業(yè)主開始擔心：當初由開發(fā)商附贈的小院，在《物權(quán)法》實施后，會不會成為小區(qū)公共面積而為小區(qū)業(yè)主所共享？ 案例一：家住沙洲西路某小區(qū)的陳先生不久前開車回家時，小區(qū)內(nèi)的一名保安就上前詢問要不要購買小區(qū)車位或者車庫，這名保安所說的小區(qū)車位，是在陳先生所住小區(qū)內(nèi)兩棟樓之間的路面上劃出來的一塊區(qū)域，對于這塊區(qū)域內(nèi)一個車位的價錢，小區(qū)內(nèi)物業(yè)公司開出的價格是800元一年。保安稱：小區(qū)內(nèi)不管車庫還是地面車位，目前都已經(jīng)快被賣完了，如果陳先生再不購買，到時將沒有地方停車。陳先生也看到，在所謂的“地面車位”區(qū)域內(nèi)的車位，已經(jīng)有很多都被寫上了車牌號，大部分車位都有了買主。但陳先生并沒有動心，因為《物權(quán)法》明確規(guī)定：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 案例二：與陳先生的“輕松”相比，黃女士**近的日子可不怎么“順心”，因為有朋友告訴她，作為公共面積，根據(jù)《物權(quán)法》新規(guī)定，她家的后花園以后將屬于小區(qū)內(nèi)業(yè)主所共同享有。黃女士的家在一樓，當初之所以會看上底層的房子，完全是因為底層帶有一個獨立的小院，雖然當初開發(fā)商只是說這個小院是“附贈”，并沒有說它的產(chǎn)權(quán)將屬于購房者，但喜歡擺弄花草的黃女士還是買了一樓的房子，當然開發(fā)商也沒有“白給”——與同棟樓樓上的房價相比，黃女士帶小院的房子每平方米貴了100多元。 法律新規(guī)：將于2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》明確規(guī)定：建筑區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 律師支招：國之泰律師事務(wù)所的律師蔣波向記者介紹，現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)的車位、車庫大多是開發(fā)商通過出售、出租或者贈送等方式讓業(yè)主使用。對于在小區(qū)共有道路上停放汽車，并收取相關(guān)費用的現(xiàn)象，蔣律師指出：按照法律規(guī)定，占用業(yè)主共有道路停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。這就意味著，開發(fā)商、物業(yè)公司不能將車位收費所得據(jù)為己有；如果需要收費，在扣除必要管理費后的所得款應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。所以，對于一些開發(fā)商、物業(yè)公司急于在《物權(quán)法》實施之前出售小區(qū)公共車位的現(xiàn)象，蔣波律師認為，由于《物權(quán)法》相關(guān)實施細則還沒有出臺，具體如何操作并沒有確定，所以欲購者需謹慎。

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• 問 ??開發(fā)商交房前不備案可以交房嗎?開發(fā)商交房要具備哪些條件?
  答

  按照規(guī)定開發(fā)商交付商品房屋必須符合以下條件：1.經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)核驗合格。商品房一般是由所在區(qū)、縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站核驗，出具是否合格的書面證明，如果驗收合格，還須說明質(zhì)量等級，如合格、優(yōu)良等。2.住宅房屋所屬的樓盤必須取得了住宅交付使用許可證。住宅交付使用許可證是由市或區(qū)住宅發(fā)展局頒發(fā)的。未取得許可證的房屋，不允許交付，公安戶籍管理部門不予辦理入戶手續(xù)。3.辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證，俗稱"大產(chǎn)證"。實際上只要取得"大產(chǎn)證"，就必須具備一、二條所列條件。沒有取得"大產(chǎn)證"的，開發(fā)商不能辦理交房手續(xù)，若開發(fā)商向買方預(yù)先交付房屋交鑰匙的，買方應(yīng)拒絕接受。不少購房者在開發(fā)商房屋不具備合法交房條件時，就提前進房裝修，等交房期屆滿，開發(fā)商卻交不出符合合同約定標準的房屋；或配套不到位；或質(zhì)量存在問題或產(chǎn)權(quán)有糾紛；或有些費用未繳付，導(dǎo)致不能按時取得住宅交付使用許可證和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這時購房者只能是左右為難：退房吧，已投入大量裝修資金和時間、精力；不退吧，住下去確有諸多不便，或干脆無法居住，再說，即使是要求退房，購房者也無法要求開發(fā)商賠償自己的全部經(jīng)濟損失，因為購房者也有過錯，也應(yīng)對提前裝修造成的損失承擔一定責任。二、房屋交房中需要哪些手續(xù)?1、通知開發(fā)商取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)以書面形式通知購房者在約定時間內(nèi)對房屋進行驗收交接。開發(fā)商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出30天內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定，如購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用（即默認交接已經(jīng)完成）。2、驗收購房者應(yīng)根據(jù)購房合同約定的標準對房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進行驗收，并做好記錄，同時，不要忽視對房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰進行核驗。驗收時，開發(fā)商應(yīng)主動向購房者出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗合格單和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商不出示的，購房者可以拒絕驗收，由開發(fā)商承擔責任。

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