已有4個(gè)回答

• 134****5801

  可以聯(lián)合起訴

  查看全文↓ 2014-03-31 18:37:53
• 144****0897

  鑒于目前的情況和即將實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》,業(yè)主委員會(huì)在和物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn):
  一、明確委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限。由于現(xiàn)在專業(yè)分工的細(xì)化,出現(xiàn)了專提供某一項(xiàng)服務(wù)的物業(yè)公司,所以在服務(wù)合同里一定要明確物業(yè)公司是管理小區(qū)全部的物業(yè)工作,還是只負(fù)責(zé)某一項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容。如果約定不明,會(huì)帶來很多不必要的麻煩。例如某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)聘用了一家物業(yè)公司,委托其管理小區(qū)的全部物業(yè)內(nèi)容。而該公司在接手以后,除了物業(yè)費(fèi)是自己收取外,其余的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容全部以低價(jià)委托給其他沒有業(yè)務(wù)的物業(yè)企業(yè),來賺取其中的差價(jià)。而受委托的物業(yè)企業(yè)以低價(jià)承接該業(yè)務(wù)后,由于成本的原因,只能是降低服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。如果業(yè)主委員會(huì)在服務(wù)合同里沒有約定詳細(xì)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),也沒有約定該物業(yè)公司不得將服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)委托給第三方的話,由于該物業(yè)公司這種做法沒有違反法律規(guī)定和合同約定,業(yè)主只能是白受損失。所以如果業(yè)主委員會(huì)是看中了某家物業(yè)公司的品牌和服務(wù)質(zhì)量,那就要在服務(wù)合同中約定詳細(xì)服務(wù)內(nèi)容和具體的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),并且約定該公司不得將服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)委托給第三方,否則承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。這樣才能避免業(yè)主花高價(jià)買低質(zhì)服務(wù)的情況。
  二、除了《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)擁有的權(quán)利外,其它一些權(quán)利,也應(yīng)在服務(wù)合同里更具體地約定。例如,由業(yè)主委員會(huì)收取物業(yè)費(fèi)后轉(zhuǎn)交給物業(yè)公司、物業(yè)公司應(yīng)為業(yè)主委員會(huì)提供相應(yīng)的辦公場所、業(yè)主委員會(huì)的主要領(lǐng)導(dǎo)人可以從物業(yè)費(fèi)中提取補(bǔ)貼、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量有權(quán)提出意見并可要求其限期整改等內(nèi)容。同時(shí),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù),督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)費(fèi),積極配合物業(yè)公司工作,尊重物業(yè)公司專業(yè)化的管理方式和措施等。
  三、明確物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)。本著權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的原則,在賦予物業(yè)公司管理整個(gè)小區(qū)日常事務(wù)權(quán)利的同時(shí),也要明確物業(yè)公司所承擔(dān)的義務(wù),并且盡可能地明確責(zé)任,例如保安失職導(dǎo)致業(yè)主物品被盜,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任;物業(yè)公司在使用物業(yè)費(fèi)時(shí),必須有明確的記錄并向業(yè)主委員會(huì)公開賬目等。
  四、對(duì)違約責(zé)任的約定。要在服務(wù)合同里明確物業(yè)公司違反約定應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任,約定的責(zé)任要具有實(shí)用性和可操作性,不要約定成一些大而空的法規(guī)內(nèi)容。特別是對(duì)提前解聘的物業(yè)公司不及時(shí)退出的情況,雖然新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了國家行政機(jī)關(guān)對(duì)其處罰的內(nèi)容,但是它彌補(bǔ)不了給業(yè)主帶來的實(shí)際損失,所以一定要約定如果出現(xiàn)這種情況,物業(yè)公司每拖一天就要承擔(dān)一天的違約金,這樣才能有效保護(hù)全體業(yè)主的利益。更多房產(chǎn)問題請關(guān)注:易達(dá)房產(chǎn)網(wǎng) www.yidaw.com

  查看全文↓ 2014-03-31 16:04:26
• 138****3040

  1、律師的說法是有一定得道理的。這只能說明開發(fā)商、前期物業(yè)服務(wù)公司的工作有重大疏漏。
  2、但是，作為業(yè)主身份，律師更應(yīng)該明白物業(yè)公司已經(jīng)為全體業(yè)主實(shí)施了物業(yè)事實(shí)的服務(wù)了，公共區(qū)域的物業(yè)服務(wù)是不可分割的。大多數(shù)業(yè)主的認(rèn)可是可以取得法律支持的。
  業(yè)主與物業(yè)公司間應(yīng)該還是互相體諒的合作態(tài)度。這就需要物業(yè)的客服與業(yè)主多做溝通了。

  查看全文↓ 2014-03-30 18:27:50
• 158****1666

  前期物業(yè)是由開發(fā)商與物業(yè)公司簽署服務(wù)合同，你們小區(qū)現(xiàn)已成立業(yè)主委員會(huì)了，那就不屬于前期物業(yè)了，現(xiàn)在你們小區(qū)的B物業(yè)公司進(jìn)入小區(qū)應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)訂立服務(wù)合同，不是他想收多少物業(yè)費(fèi)都可以的，業(yè)主不滿意，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。
  你們的業(yè)主委員會(huì)太窩囊了

  查看全文↓ 2014-03-29 20:05:23

相關(guān)問題

• 問 什么是前期物業(yè)合同 簽訂前期物業(yè)合同有什么好處
  答

  選定房子簽合同的時(shí)候你會(huì)發(fā)現(xiàn)有一堆要簽字的，其中包括前期物業(yè)合同和臨時(shí)規(guī)約，那么，究竟前期物業(yè)合同有什么用處，小編現(xiàn)在就為大家?guī)碓敿?xì)介紹。 一、前期物業(yè)服務(wù)合同的概念 通常狀況下，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作，物業(yè)服務(wù)合同在業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂。但是，在物業(yè)建成之后、業(yè)主大會(huì)成立之前，就需要進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)，由于此時(shí)業(yè)主大會(huì)尚未成立，不可能由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。因此，為了避免在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前出現(xiàn)物業(yè)管理的真空，明確前期物業(yè)管理服務(wù)的責(zé)任主體，規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確地規(guī)定前期物業(yè)管理服務(wù)由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這種情況下，物業(yè)服務(wù)合同在建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂，稱為前期物業(yè)服務(wù)合同。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！钡诙鍡l：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?！鼻捌谖飿I(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人不僅涉及到建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也涉及到業(yè)主。 二、前期物業(yè)服務(wù)合同的特征 前期物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)從建設(shè)到管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的順利銜接中發(fā)揮著重要的作用，具有以下特征： 1．前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂 這是因?yàn)樵谇捌谖飿I(yè)管理階段，首次業(yè)主大會(huì)尚未召開，業(yè)主還不能形成統(tǒng)一意志來決定如何選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而此時(shí)已有實(shí)施物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)必要。為了維護(hù)正常的物業(yè)秩序，保護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。通常情況下，在房屋買受人簽署的臨時(shí)管理規(guī)約中，明確了建設(shè)單位代為簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，而且由于建設(shè)單位作為物業(yè)的初始業(yè)主，自然享有首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)先權(quán)，臨時(shí)管理規(guī)約的授權(quán)和建設(shè)單位的初始物權(quán)，構(gòu)成了簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的法理依據(jù)。 前期物業(yè)的期限，是指從首戶業(yè)主入住起，至全體業(yè)主與開發(fā)商完成物業(yè)公用部分交接為止。 2.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性 《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同的期限，僅存在于業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前的過渡期間內(nèi)。物業(yè)的銷售、業(yè)主的入住是持續(xù)的過程，業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)間的不確定性，決定了業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)間的不確定性，因此，前期物業(yè)服務(wù)的期限也是不確定的。但是，一旦業(yè)主大會(huì)成立并選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效，前期物業(yè)服務(wù)合同即終止，意味著前期物業(yè)管理階段結(jié)束，進(jìn)入了通常情況下的物業(yè)管理階段。 3．前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同 要式合同，是指法律要求必須具備一定形式的合同。由于前期物業(yè)管理涉及廣大業(yè)主的公共利益，為了防止建設(shè)單位侵占或者不了解未來業(yè)主的利益需求，《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求前期物業(yè)服務(wù)合同以書面的形式簽訂。對(duì)合同形式作書面要求，便于明確合同主體的責(zé)權(quán)利，防止建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵害業(yè)主權(quán)益的情況發(fā)生，發(fā)生糾紛時(shí)也有據(jù)可查。 4．前期物業(yè)服務(wù)合同主要通過招投標(biāo)方式簽訂 雖然建設(shè)單位有權(quán)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但由于前期物業(yè)管理階段業(yè)主共同代表者的缺位，而且前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容與廣大業(yè)主的切身利益密切相關(guān)，應(yīng)當(dāng)將公開、公平、公正的競爭機(jī)制引入前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘過程，而招投標(biāo)方式體現(xiàn)了機(jī)會(huì)均等的市場原則，既有利于遏制建設(shè)單位利用優(yōu)勢地位損害業(yè)主的權(quán)益，也有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)平等參與市場競爭。因此，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于３個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！? 三、前期物業(yè)服務(wù)合同與一般物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別與銜接 物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同，二者主要差別在于： 1.訂立合同的當(dāng)事人不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是業(yè)主（或業(yè)主大會(huì)）與物業(yè)管理企業(yè)。 2.合同期限不同。一般的物業(yè)服務(wù)合同期限由訂立合同雙方約定，與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強(qiáng)等特點(diǎn)。而《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！贝藯l規(guī)定不僅說明了前期物業(yè)服務(wù)合同的期限，也為兩份合同的銜接作了規(guī)定。 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，僅僅是在業(yè)主不具備自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)條件下的權(quán)宜措施，因此在業(yè)主自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)條件具備后，必須賦予業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自主權(quán)。  

• 問 什么是前期物業(yè)服務(wù)合同
  答

  第一：“前期物業(yè)管理”是指在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立之前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，叫前期物業(yè)；　　第二：沒有“后期物業(yè)”這個(gè)詞，出了上面介紹的“前期物業(yè)管理”之外，就是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立之后，進(jìn)行的物業(yè)管理活動(dòng)　　第三：下面說說兩者的區(qū)別：　　（一）合同雙方簽訂的主體不同：　　前期物業(yè)管理的簽訂合同的雙方是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)；但合同對(duì)全體業(yè)主同樣有效；　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立后的物業(yè)服務(wù)合同，簽訂合同雙方是業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)；　　（二）物業(yè)費(fèi)的定價(jià)原則不同　　前期物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)費(fèi)定價(jià)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，接受政府行政主管部門的監(jiān)督；　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立后的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，物業(yè)費(fèi)定價(jià)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，雙方自愿合同約定?！　。ㄈ﹥?nèi)容不同　　前期物業(yè)管理活動(dòng)，包涵早期介入、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位的承接查驗(yàn)、對(duì)建設(shè)單位和全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)；　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立后的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，主要服務(wù)內(nèi)容是對(duì)全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)；如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入和撤出，需要和業(yè)主委員會(huì)做好承接查驗(yàn)或交接。

  全部4個(gè)回答>
• 問 ??什么是前期物業(yè)服務(wù)合同？
  答

  一般不超過5年。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，對(duì)于前期物業(yè)服務(wù)合同沒有規(guī)定合同期限，也就是說可以簽訂有期限和無期限的前期物業(yè)服務(wù)合同，只是規(guī)定在業(yè)主大會(huì)成立后業(yè)主大會(huì)決定與物業(yè)公司或其他物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同或業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)委會(huì)通知物業(yè)公司撤離進(jìn)行自治管理，前期物業(yè)服務(wù)合同失效。我國物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域可以進(jìn)行自治管理，聘請物業(yè)管理專業(yè)人員進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域日常管理服務(wù)也可以選聘物業(yè)公司進(jìn)行管理區(qū)域的管理服務(wù)。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限不是合同的重要指標(biāo)，如果業(yè)主大會(huì)在合同到期后仍沒有成立，前期物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??急：物業(yè)公司可否依據(jù)《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》起訴業(yè)主
  答

  這是服務(wù)合同，一定你簽訂了，是有法律效力的。這是物業(yè)公司設(shè)置的格式合同，如果雙方對(duì)合同條款有異議的，可以按有利于業(yè)主來解釋

  全部4個(gè)回答>
• 問 前期的物業(yè)服務(wù)合同是和誰簽訂的，主要包含哪些內(nèi)容?
  答

  樓主，前期物業(yè)管理協(xié)議的內(nèi)容是按照物業(yè)公司介入時(shí)機(jī)不同而不同的：1、在建設(shè)期物業(yè)公司介入時(shí)，客戶是開發(fā)商或者建筑公司，前期管理的內(nèi)容以安全服務(wù)為主；2、在竣工但未交付業(yè)主使用前，前期物業(yè)管理的對(duì)象是開發(fā)商，主要管理工作是安全和園林維護(hù)；3、開始交付業(yè)主使用時(shí)，部分業(yè)主未能及時(shí)入住，此時(shí)的前期管理對(duì)象則是業(yè)主，管理內(nèi)容與日常物業(yè)管理一致。

  全部2個(gè)回答>