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• 156****8656

  找個(gè)好中介，多看，關(guān)鍵是你要可讓中介信任。一般中介有好的信息時(shí)第一時(shí)間是推給信任的客戶的。

  查看全文↓ 2014-03-28 21:34:18
• 136****1411

  1、二手房交易的整個(gè)過(guò)程大致分以下幾個(gè)階段：
  （1）、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。
  （2）、如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序），買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
  （3）、買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
  （4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的“白契”。
  （5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  （6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  （7）、對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  （8）、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的
  2、二手房交易十項(xiàng)注意
  
  （1.）房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  （2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
  （3.）交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。
  （4）.土地情況是否清晰
  二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
  （5.）市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
  （6）.福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。
  （7.）單位房屋是否侵權(quán)
  一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
  （8）物管費(fèi)用是否拖欠
  有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。
  （9）.中介公司是否違規(guī)
  有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零**的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
  （10.）合同約定是否明確
  二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。

  查看全文↓ 2014-03-28 18:13:49
• 135****4760

  二手房市場(chǎng)與新房市場(chǎng)不同，除了買(mǎi)方是普通老百姓外，賣(mài)方除了那些所謂的房蟲(chóng)大部分也是一些普通的消費(fèi)者。那么怎樣賣(mài)房才**安全？怎樣才能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)？據(jù)有關(guān)專(zhuān)家分析，賣(mài)二手房時(shí)應(yīng)注意九點(diǎn)。
  一、選擇中介還是自由交易要斟酌
  雖然隨著二手房市場(chǎng)的日漸發(fā)展,中介交易正在一步步走向規(guī)范，但目前現(xiàn)實(shí)存在的種種交易糾紛還是令賣(mài)房者和購(gòu)房者不勝其煩。但是選擇自由交易，首先選擇面有限、其次交易更加沒(méi)有保障。
  專(zhuān)家建議：賣(mài)方**好將房屋委托給一些比較大的公司。除了能夠保證比較多的客源外，**重要的是能夠保證交易的安全性。避免帶來(lái)后顧之憂。
  二、出售時(shí)機(jī)要把握好
  今年上半年京城的新房市場(chǎng)新增供應(yīng)量有限，而且價(jià)格偏高，導(dǎo)致目前很多消費(fèi)者轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)二手房，而在下半年隨著8?31后上市土地的增加，新房供應(yīng)量將增加很多、價(jià)格也會(huì)有一定回落，商品房?jī)r(jià)格必然會(huì)影響二手房的需求。所以想要出售二手房的消費(fèi)者要把握好時(shí)機(jī)，不要盲目追求**。
  三、增加房屋價(jià)值
  許多二手房房主因?yàn)楦杏X(jué)反正要把房子賣(mài)了，就不太關(guān)心房屋的清潔，專(zhuān)家建議賣(mài)房前對(duì)房屋進(jìn)行翻修，提高房屋的售價(jià)，而且也更容易吸引到買(mǎi)家，高賣(mài)的房屋價(jià)格肯定會(huì)高于裝修的投入。
  四、給中介代理房屋留鑰匙
  二手房畢竟不像新房，購(gòu)房者肯定會(huì)反復(fù)的看房，而賣(mài)家住的要是離房屋
  近還好辦，距離遠(yuǎn)就要受到費(fèi)時(shí)、費(fèi)力、費(fèi)錢(qián)之累。而且看房的時(shí)間也不好掌握，交鑰匙可以方便中介公司帶客戶看房。減少交易的時(shí)間。
  五、不要輕易提前交房
  在交易過(guò)程中，有些購(gòu)房者可能會(huì)提出各種理由要求在辦妥過(guò)戶手續(xù)前入住。專(zhuān)家提醒，即使簽了購(gòu)房合同，在過(guò)戶手續(xù)沒(méi)有辦妥之前，對(duì)于提前交房的要求屋主還需思量。
  雖然現(xiàn)在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的時(shí)間已經(jīng)大大縮短。但是仍需要30天左右的時(shí)間。在這段時(shí)間里還是有可能產(chǎn)生一些糾紛。糾紛發(fā)生后，由于現(xiàn)行法律以保護(hù)現(xiàn)居住者的權(quán)益優(yōu)先，因此可能會(huì)給屋主帶來(lái)一些不必要的損失。
  六、合同細(xì)節(jié)要講清
  由于買(mǎi)賣(mài)雙方缺乏房屋交易的經(jīng)驗(yàn)。在交易過(guò)程中往往比較注意房款、中介費(fèi)等比較大的費(fèi)用，但在某些細(xì)節(jié)問(wèn)題上則不甚關(guān)注。如果這些細(xì)節(jié)問(wèn)題在簽訂合同前就事先約定好了，就不會(huì)產(chǎn)生這些后遺癥了。

  查看全文↓ 2014-03-27 13:48:33
• 141****4696

  購(gòu)買(mǎi)二手房應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：
  1．多到幾家房產(chǎn)公司和房產(chǎn)中介去看看，多比較。
  2．你到房產(chǎn)中介那里，千萬(wàn)不要與中介商的銷(xiāo)售員多費(fèi)口舌，一定要直接與房主溝通，因?yàn)榉恐魇?*急需拋房的人。采用先殺10％－30％的房?jī)r(jià)，然后讓他們打電話找你。
  千萬(wàn)不能自己先著急，當(dāng)然這個(gè)殺價(jià)是比較了目前同類(lèi)型房的平均房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上的。
  3．通常房主為了盡快銷(xiāo)售出他的房子，你可以砍掉20％左右的房?jī)r(jià)。因?yàn)楫?dāng)前部分城市房?jī)r(jià)泡沫已很?chē)?yán)重，一旦價(jià)格下跌，他們的損失就更大了。
  這些是我從“神奇淘房”學(xué)的，如果想得到更多購(gòu)買(mǎi)二手房的方法，請(qǐng)?jiān)诎俣人选吧衿嫣苑俊?/span>

  查看全文↓ 2014-03-27 13:00:34
• 155****3214

  適合您的二手房才叫好的二手房，如果您覺(jué)的不好，其他人覺(jué)的再好也是沒(méi)有用的

  查看全文↓ 2014-03-27 11:01:53

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手房如何購(gòu)買(mǎi)?購(gòu)買(mǎi)二手房如何**省錢(qián)？
  答

  購(gòu)買(mǎi)二手房所需交納的費(fèi)用包括購(gòu)房款、中介服務(wù)費(fèi)和稅費(fèi)（其中，稅費(fèi)包括契稅、增值稅及附加、印花稅）這三塊如下：1、購(gòu)房款：與二手房賣(mài)家簽訂的購(gòu)房合同里面所約定的房屋成交價(jià)，包括支付給賣(mài)家的購(gòu)房定金。2、稅費(fèi)——契稅：90平方以下購(gòu)房合同價(jià)1%，90(含)平方-144平方購(gòu)房合同價(jià)1.5%，144平方以上購(gòu)房合同價(jià)3%。若買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)是二套、非普通住宅或者是非住宅購(gòu)房合同價(jià)的3%。具體稅費(fèi)所購(gòu)買(mǎi)房屋所在地稅局規(guī)定為準(zhǔn)。3、稅費(fèi)——增值稅及附加：不動(dòng)產(chǎn)證未滿2年的增值稅及其附加稅稅率為5.6％（增值稅稅率為5％）。不動(dòng)產(chǎn)證滿2年的免征增值稅。4、稅費(fèi)——印花稅：稅率為1‰，計(jì)稅前提為簽署房屋預(yù)售合同，買(mǎi)賣(mài)雙方各0.5‰。5、中介服務(wù)費(fèi)：如果是通過(guò)房產(chǎn)中介購(gòu)買(mǎi)的二手房，需要支付給中介公司的中介服務(wù)費(fèi)。每個(gè)城市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??如何購(gòu)買(mǎi)二手房?購(gòu)買(mǎi)二手房如何申請(qǐng)貸款？
  答

  1、首先需要第一手業(yè)主必須到房管局認(rèn)可的房地產(chǎn)評(píng)估公司出具一式兩份的《房屋評(píng)估報(bào)告》（內(nèi)容為房子的位置、面積、戶型、市場(chǎng)估價(jià)等）2、交易雙方必須簽訂一式肆份的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，合同可以自擬，但很容易出現(xiàn)錯(cuò)漏；建議直接在房管局購(gòu)買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)格式合同，填寫(xiě)相關(guān)內(nèi)容，雙方簽字按手指摸。3、合同必須經(jīng)過(guò)市公證處公正蓋章，或者是經(jīng)過(guò)房管局蓋章認(rèn)證，方可具備法律效力。4、出讓方攜帶房產(chǎn)證，購(gòu)房發(fā)票、契稅完稅單、印花稅單等相關(guān)文件，雙方都必須攜帶身份證到國(guó)稅局繳納交易稅費(fèi)，具體稅費(fèi)要到稅局核查資料后確定稅款（稅款由房屋價(jià)格、居住年限等因素決定）。原則上稅款應(yīng)由出讓方繳納，具體可以雙方協(xié)商解決。另外，購(gòu)買(mǎi)方需持一份《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》到財(cái)政局契稅大廳繳納房屋契稅（房子的評(píng)估價(jià)格的1.5%-3%），領(lǐng)取新的契稅完稅單。5、雙方攜帶身份證，《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、《房屋評(píng)估報(bào)告》；出讓方攜帶房產(chǎn)證以及第5點(diǎn)中繳納的各種稅費(fèi)單據(jù)，購(gòu)買(mǎi)方持新的契稅完稅單，到一家可以辦理二手房貸款的銀行（如建設(shè)銀行），咨詢(xún)一下二手房貸款業(yè)務(wù)如何辦理。銀行工作人員審核雙方資料，購(gòu)買(mǎi)方填寫(xiě)貸款申請(qǐng)表格。6、銀行工作人員會(huì)把雙方所有資料送房管局，辦理過(guò)戶手續(xù)，并辦理出購(gòu)買(mǎi)方名字的新房產(chǎn)證。銀行以該房產(chǎn)證作為抵押，向購(gòu)買(mǎi)方發(fā)放70%的貸款，同時(shí)將該筆貸款劃入出讓方的帳戶，交易完成。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??二手房怎么購(gòu)買(mǎi)?購(gòu)買(mǎi)二手房如何砍價(jià)?
  答

  通常情況下決定房?jī)r(jià)的因素有：1、房屋本身的因素。房屋的折舊及房屋的剩余土地使用年限都會(huì)影響到房屋的價(jià)格。房屋竣工后即進(jìn)人折舊期，而土地使用年限從開(kāi)發(fā)商拿到土地使用權(quán)證算起，住宅用地**高期限為70年，從開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)證之日起過(guò)一年少一年。另外，房屋的朝向、樓層等自然狀況，也會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一些影響，眾所周知，南北通透的房子是所有朝向里**好的，那么這樣的房子比起其他朝向的就要有優(yōu)勢(shì)多了。還有樓層，如果房子所在樓棟屬于高層，那么高層中的一、二、三層等較低的樓層的價(jià)錢(qián)就和其他的難以相比了。此外，房屋的裝修也會(huì)影響到房?jī)r(jià)，有的購(gòu)房者選擇購(gòu)買(mǎi)二手房就是看中了其“即買(mǎi)即住”的優(yōu)點(diǎn)，如果房屋本身的裝修很好，那么買(mǎi)方人住后就無(wú)需重裝，裝修省了錢(qián)，那么自然在房?jī)r(jià)里就應(yīng)有所體現(xiàn)了。2、環(huán)境因素。環(huán)境因素比較復(fù)雜，既有自然環(huán)境，又有社會(huì)環(huán)境;既有小環(huán)境，又有大環(huán)境。比如小區(qū)的平面布局、設(shè)施、綠化甚至房屋的外觀造型等，舊房都要打折扣。再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別地區(qū)，有的地區(qū)適合經(jīng)商，有的地區(qū)適合居住。此外，該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)及中**區(qū)，都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大影響。比如眾所周知的學(xué)區(qū)房，如果房子處于某重點(diǎn)**、**的學(xué)區(qū)，那么即使是房齡再老、裝修再簡(jiǎn)陋那么價(jià)錢(qián)也是相當(dāng)可觀的。3、心理因素。如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買(mǎi)舊房，如果舊房的價(jià)格同新房相差不大，買(mǎi)舊房就會(huì)有難以逾越的心理障礙，考慮到心理因素，二手房一般比同區(qū)域同地段的新建商品房單價(jià)便宜8%。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 怎么購(gòu)買(mǎi)二手房?購(gòu)買(mǎi)二手房如何砍價(jià)?
  答

  二手房交易流程中的8大砍價(jià)技巧：1、了解周邊價(jià)位信息，做到心中有數(shù)可以多看幾套房源、多跑幾家中介，同時(shí)對(duì)比附近新房?jī)r(jià)格，來(lái)判斷所購(gòu)買(mǎi)二手房的價(jià)格是否可靠。換句話講，二手房的價(jià)格泡沫是可以通過(guò)比較衡量的，為之后的殺價(jià)做準(zhǔn)備。2、忌大幅度殺價(jià)雖然買(mǎi)房一般都有一定的議價(jià)空間，但如果殺價(jià)幅度太狠，往往會(huì)讓賣(mài)家難以接受，認(rèn)為買(mǎi)方心意不誠(chéng)，而使得交易告吹，所以前期調(diào)研很重要。3、忌盲目給房子挑缺點(diǎn)不要給房子挑出一大堆的缺點(diǎn)逼迫賣(mài)家降價(jià)。因?yàn)槿绻孔诱娴哪敲床?，那為什么還要買(mǎi)呢？這樣會(huì)造成賣(mài)家的反感，也反而暴露了很中意這套房子的心態(tài)。4、隱藏對(duì)所看房屋的喜愛(ài)程度不要表露對(duì)這套房子的好感，可以適當(dāng)?shù)奶粢恍┬?wèn)題，比如整個(gè)小區(qū)的交通很便利，但這套房子太靠近路邊了太吵；對(duì)于房型很滿意，但是樓層差了點(diǎn)等等。讓中介再推薦一些小區(qū)中央的、樓層好點(diǎn)的房源，或者讓這套房子的賣(mài)家在價(jià)格上讓一步。5、拖延時(shí)間表現(xiàn)出買(mǎi)不買(mǎi)都無(wú)所謂的姿態(tài)，如果賣(mài)方不肯降價(jià)，就擺出“我再考慮考慮”的樣子，賣(mài)家肯議價(jià)的話會(huì)主動(dòng)聯(lián)系，如果賣(mài)家不肯議價(jià)，再主動(dòng)聯(lián)系賣(mài)家表示愿意購(gòu)買(mǎi)，注意考慮時(shí)間不要太長(zhǎng)。6、還價(jià)底線不輕易松口如果賣(mài)方有議價(jià)空間，一定要堅(jiān)持自己的價(jià)格底線，不要輕易松口（前提是價(jià)格底線設(shè)置要合理）。7、善用手機(jī)營(yíng)造環(huán)境與其直接說(shuō)某某差不多的房子價(jià)格更便宜，不如自己營(yíng)造一個(gè)場(chǎng)景。在殺價(jià)的過(guò)程中，有其他中介公司業(yè)務(wù)員打電話來(lái)推薦一套周邊小區(qū)與這套房子差不多的房源，而在價(jià)格上有較大的議價(jià)空間，在通話中表示可以立即看房，此時(shí)如果房東愿意挽留就表示有殺價(jià)的空間。8、從其他費(fèi)用入手一般情況買(mǎi)賣(mài)雙方的稅費(fèi)都是由買(mǎi)方承擔(dān)，如果賣(mài)家不肯讓步，那么可以考慮讓賣(mài)家來(lái)承擔(dān)一部分稅費(fèi)，畢竟是能省一點(diǎn)算一點(diǎn)。砍價(jià)一定要見(jiàn)機(jī)行事，切忌盲目激動(dòng)。另外，教育地產(chǎn)一直是市場(chǎng)中的“硬通貨”，處于供不應(yīng)求狀態(tài)，因此賣(mài)家往往抱著奇貨可居的心理。故要想從高高在上的價(jià)格上占到什么便宜，幾乎是不可能的事。二手房過(guò)戶流程主要有以下四步：一、買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)貸款： 買(mǎi)賣(mài)雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買(mǎi)房將**款支付給賣(mài)方；并約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間。進(jìn)交易中心的當(dāng)天，買(mǎi)房支付賣(mài)方除尾款以外所有的房款。20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過(guò)戶，**后在交房時(shí)，下家將尾款結(jié)清給賣(mài)方。二、賣(mài)方有貸款未還清： 買(mǎi)賣(mài)雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買(mǎi)房將**款支付給中介公司進(jìn)行監(jiān)管；賣(mài)方、買(mǎi)房和中介公司三方共同見(jiàn)證還清房東未付清的銀行貸款。7個(gè)工作日后，銀行貸款審結(jié)結(jié)束，雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間；進(jìn)交易中心的當(dāng)天，買(mǎi)房支付賣(mài)方除尾款以外所有的房款。20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過(guò)戶；**后在交房時(shí)，買(mǎi)房將尾款結(jié)清給賣(mài)方。三、買(mǎi)方貸款購(gòu)房： 首先對(duì)買(mǎi)方的貸款額度、資信進(jìn)行審核；審核無(wú)誤后，雙方達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。買(mǎi)賣(mài)雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買(mǎi)方將**款支付給賣(mài)方；買(mǎi)方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個(gè)工作日貸款審核結(jié)束后，雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間；進(jìn)交易中心20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣(mài)方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過(guò)戶；**后在交房時(shí)，買(mǎi)方將尾款結(jié)清給賣(mài)方。四、買(mǎi)賣(mài)雙方均有貸款： 首先對(duì)買(mǎi)方的貸款額度、資信進(jìn)行審核；審核無(wú)誤后，雙方達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。買(mǎi)賣(mài)雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買(mǎi)方將**款支付給中介公司進(jìn)行監(jiān)管；賣(mài)方、買(mǎi)方和中介公司三方共同見(jiàn)證還清賣(mài)方未付清的銀行貸款；7個(gè)工作日后，銀行貸款審結(jié)結(jié)束，買(mǎi)方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個(gè)工作日貸款審核結(jié)束后，買(mǎi)賣(mài)雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間；進(jìn)交易中心20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣(mài)方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過(guò)戶；**后在交房時(shí)，買(mǎi)方將尾款結(jié)清給賣(mài)方。房產(chǎn)證辦理過(guò)戶所需時(shí)間：材料都沒(méi)有問(wèn)題的話，須到房產(chǎn)局，填寫(xiě)一些表格和一個(gè)存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。材料都交給房產(chǎn)局之后，會(huì)有一個(gè)回 執(zhí)單，一定要在上面說(shuō)明的日期去繳納稅金，一般需要15個(gè)工作日左右。稅金交清以后就在那里排隊(duì)等著去拿新房產(chǎn)證。房產(chǎn)證辦理時(shí)限為10個(gè)工作日(自登記 受理后次日起)。二手房過(guò)戶所要繳納的費(fèi)用：交易稅費(fèi)共涵蓋8個(gè)稅種，主要有契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等。各稅種的征收比率依地域有所差異，但區(qū)別不大。1、契稅：基準(zhǔn)稅率3%，優(yōu)惠稅率為1.5%和1%。普通住宅征收比率為成交價(jià)的1.5%，非普通住宅為成交價(jià)的4%。具體征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；別墅等非普通住宅（成交價(jià)的4%）。2、營(yíng)業(yè)稅：稅率為5.5%。根據(jù)2010年房產(chǎn)新政，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足5年的非普通住宅按照全額征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅。3、印花稅第一種是比例稅率，適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，稅率為0．05%，同時(shí)適用于房屋租賃合同，稅率為1%，房產(chǎn)購(gòu)銷(xiāo)合同，稅率為0．03%；第二種是定額稅率，適用于房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)，包括房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，稅率為每件5元。4、個(gè)人所得稅：稅率為交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣(mài)方承擔(dān)。征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件①家庭唯一住宅②購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅；任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以?xún)?nèi)能夠重新購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價(jià)格較低的退還。5、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加等此類(lèi)稅種的征收以營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，按實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅稅額的7%、3%、1%分別繳納城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加。注意：資金監(jiān)管對(duì)二手房賣(mài)家和買(mǎi)家都有好處，它由獨(dú)立的第三方（資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)/銀行）出面，保障雙方利益，避免二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛，從而起到降低二手房交易風(fēng)險(xiǎn)的作用。

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• 問(wèn) 怎么購(gòu)買(mǎi)二手房?購(gòu)買(mǎi)二手房如何砍價(jià)?
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  二手房交易流程中的8大砍價(jià)技巧：1、了解周邊價(jià)位信息，做到心中有數(shù)可以多看幾套房源、多跑幾家中介，同時(shí)對(duì)比附近新房?jī)r(jià)格，來(lái)判斷所購(gòu)買(mǎi)二手房的價(jià)格是否可靠。換句話講，二手房的價(jià)格泡沫是可以通過(guò)比較衡量的，為之后的殺價(jià)做準(zhǔn)備。2、忌大幅度殺價(jià)雖然買(mǎi)房一般都有一定的議價(jià)空間，但如果殺價(jià)幅度太狠，往往會(huì)讓賣(mài)家難以接受，認(rèn)為買(mǎi)方心意不誠(chéng)，而使得交易告吹，所以前期調(diào)研很重要。3、忌盲目給房子挑缺點(diǎn)不要給房子挑出一大堆的缺點(diǎn)逼迫賣(mài)家降價(jià)。因?yàn)槿绻孔诱娴哪敲床?，那為什么還要買(mǎi)呢？這樣會(huì)造成賣(mài)家的反感，也反而暴露了很中意這套房子的心態(tài)。4、隱藏對(duì)所看房屋的喜愛(ài)程度不要表露對(duì)這套房子的好感，可以適當(dāng)?shù)奶粢恍┬?wèn)題，比如整個(gè)小區(qū)的交通很便利，但這套房子太靠近路邊了太吵；對(duì)于房型很滿意，但是樓層差了點(diǎn)等等。讓中介再推薦一些小區(qū)中央的、樓層好點(diǎn)的房源，或者讓這套房子的賣(mài)家在價(jià)格上讓一步。5、拖延時(shí)間表現(xiàn)出買(mǎi)不買(mǎi)都無(wú)所謂的姿態(tài)，如果賣(mài)方不肯降價(jià)，就擺出“我再考慮考慮”的樣子，賣(mài)家肯議價(jià)的話會(huì)主動(dòng)聯(lián)系，如果賣(mài)家不肯議價(jià)，再主動(dòng)聯(lián)系賣(mài)家表示愿意購(gòu)買(mǎi)，注意考慮時(shí)間不要太長(zhǎng)。6、還價(jià)底線不輕易松口如果賣(mài)方有議價(jià)空間，一定要堅(jiān)持自己的價(jià)格底線，不要輕易松口（前提是價(jià)格底線設(shè)置要合理）。7、善用手機(jī)營(yíng)造環(huán)境與其直接說(shuō)某某差不多的房子價(jià)格更便宜，不如自己營(yíng)造一個(gè)場(chǎng)景。在殺價(jià)的過(guò)程中，有其他中介公司業(yè)務(wù)員打電話來(lái)推薦一套周邊小區(qū)與這套房子差不多的房源，而在價(jià)格上有較大的議價(jià)空間，在通話中表示可以立即看房，此時(shí)如果房東愿意挽留就表示有殺價(jià)的空間。8、從其他費(fèi)用入手一般情況買(mǎi)賣(mài)雙方的稅費(fèi)都是由買(mǎi)方承擔(dān)，如果賣(mài)家不肯讓步，那么可以考慮讓賣(mài)家來(lái)承擔(dān)一部分稅費(fèi)，畢竟是能省一點(diǎn)算一點(diǎn)?？硟r(jià)一定要見(jiàn)機(jī)行事，切忌盲目激動(dòng)。另外，教育地產(chǎn)一直是市場(chǎng)中的“硬通貨”，處于供不應(yīng)求狀態(tài)，因此賣(mài)家往往抱著奇貨可居的心理。故要想從高高在上的價(jià)格上占到什么便宜，幾乎是不可能的事。二手房過(guò)戶流程主要有以下四步：一、買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)貸款： 買(mǎi)賣(mài)雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買(mǎi)房將**款支付給賣(mài)方；并約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間。進(jìn)交易中心的當(dāng)天，買(mǎi)房支付賣(mài)方除尾款以外所有的房款。20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過(guò)戶，**后在交房時(shí)，下家將尾款結(jié)清給賣(mài)方。二、賣(mài)方有貸款未還清： 買(mǎi)賣(mài)雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買(mǎi)房將**款支付給中介公司進(jìn)行監(jiān)管；賣(mài)方、買(mǎi)房和中介公司三方共同見(jiàn)證還清房東未付清的銀行貸款。7個(gè)工作日后，銀行貸款審結(jié)結(jié)束，雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間；進(jìn)交易中心的當(dāng)天，買(mǎi)房支付賣(mài)方除尾款以外所有的房款。20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過(guò)戶；**后在交房時(shí)，買(mǎi)房將尾款結(jié)清給賣(mài)方。三、買(mǎi)方貸款購(gòu)房： 首先對(duì)買(mǎi)方的貸款額度、資信進(jìn)行審核；審核無(wú)誤后，雙方達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。買(mǎi)賣(mài)雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買(mǎi)方將**款支付給賣(mài)方；買(mǎi)方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個(gè)工作日貸款審核結(jié)束后，雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間；進(jìn)交易中心20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣(mài)方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過(guò)戶；**后在交房時(shí)，買(mǎi)方將尾款結(jié)清給賣(mài)方。四、買(mǎi)賣(mài)雙方均有貸款： 首先對(duì)買(mǎi)方的貸款額度、資信進(jìn)行審核；審核無(wú)誤后，雙方達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。買(mǎi)賣(mài)雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買(mǎi)方將**款支付給中介公司進(jìn)行監(jiān)管；賣(mài)方、買(mǎi)方和中介公司三方共同見(jiàn)證還清賣(mài)方未付清的銀行貸款；7個(gè)工作日后，銀行貸款審結(jié)結(jié)束，買(mǎi)方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個(gè)工作日貸款審核結(jié)束后，買(mǎi)賣(mài)雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間；進(jìn)交易中心20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣(mài)方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過(guò)戶；**后在交房時(shí)，買(mǎi)方將尾款結(jié)清給賣(mài)方。

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• 問(wèn) ??如何購(gòu)買(mǎi)二手房？購(gòu)買(mǎi)二手房都有哪些費(fèi)用？
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  二手房的稅主要有三大部分：契稅、個(gè)人所得稅、增值稅及附加。1、契稅（基準(zhǔn)稅率3% 優(yōu)惠稅率1.5% 和1% 買(mǎi)方繳納） 征收方法：（1）按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%，若買(mǎi)方是首次購(gòu)買(mǎi)面積小于（含）90m2的普通住宅計(jì)稅單價(jià)*總面積*1%，若買(mǎi)方首次購(gòu)買(mǎi)面積超過(guò)90m2的普通住宅則繳納交易總額的1.5%；（2）二套房購(gòu)買(mǎi)面積小于（含）90m2的普通住宅計(jì)稅單價(jià)*總面積*1%，若買(mǎi)方首次購(gòu)買(mǎi)面積超過(guò)90m2的普通住宅則繳納交易總額的1.5%；（3）三套及以上收取計(jì)稅單價(jià)*總面積*3%。注：首次購(gòu)買(mǎi)和普通住宅同時(shí)具備才可以享受優(yōu)惠，契稅的優(yōu)惠是以個(gè)人計(jì)算的，只要是首次繳契稅都可以享受優(yōu)惠。若買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。2、印花稅（稅率1‰買(mǎi)賣(mài)雙方各半）不過(guò)從2009年至今國(guó)家暫免征收。3、城建稅（1）營(yíng)業(yè)稅的7%；（2）教育費(fèi)附加稅；（3）營(yíng)業(yè)稅的3%。4、個(gè)人所得稅（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣(mài)方繳納）征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件：①家庭唯一住宅；②購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅；任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。=注：如果所售房產(chǎn)是非住宅類(lèi)房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。而且地稅局在征稅過(guò)程中對(duì)于營(yíng)業(yè)稅繳納差額的情況，個(gè)人所得稅也必須征收差額的20%。

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