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• 142****9640

  房產(chǎn)稅的規(guī)定是出租方不繳納的由實(shí)際使用人（承租方）繳納。

  查看全文↓ 2014-03-26 15:01:05
• 137****7608

  一般是房屋所有人來(lái)交房產(chǎn)稅，但出租時(shí)應(yīng)該是兩家協(xié)商，看誰(shuí)繳納，可以再簽 個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，下面給你介紹一個(gè) 來(lái)源于江蘇省地方稅務(wù)局網(wǎng)站的 關(guān)于“出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅政策解讀”也許對(duì)你有幫助
  房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，以房屋價(jià)值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人或者房產(chǎn)的實(shí)際使用人等征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。我們根據(jù)有償租賃和無(wú)償租賃兩種租賃形式對(duì)出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅政策進(jìn)行了梳理，其中還囊括了一些特殊的租賃形式比如融資租賃、地下建筑出租、無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋出租等特殊的租賃情形。
  一、 有償租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅相關(guān)政策
  （一）基本規(guī)定
  《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。
  （二）優(yōu)惠稅率
  1、低稅率4%。按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）的規(guī)定，自2008年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅（注：依據(jù)蘇政辦發(fā)[2006]136號(hào)文件，江蘇省對(duì)個(gè)人出租房屋的各項(xiàng)稅費(fèi)按照5%進(jìn)行綜合征收，房產(chǎn)稅包含在內(nèi)）；對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
  2、江蘇私房出租綜合征收率5%。按照《江蘇省個(gè)人出租房屋稅收征管暫行辦法》（蘇政辦發(fā)[2006]136號(hào)）對(duì)個(gè)人（含外籍個(gè)人、華僑和港、澳、臺(tái)人員）在本省范圍內(nèi)出租房屋應(yīng)繳納的包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加費(fèi)、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、印花稅和土地使用稅等稅費(fèi)在內(nèi)的各種稅收的征收管理作出了特別規(guī)定。對(duì)租金收入申報(bào)屬實(shí)，能提供真實(shí)有效的房屋租賃合同、協(xié)議或收費(fèi)依據(jù)的，以租金收入和本辦法規(guī)定的綜合征收率計(jì)算征收。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：
  應(yīng)納稅額=租金收入×綜合征收率
  綜合征收率統(tǒng)一規(guī)定為5%。
  3、公有住房和廉租住房等的免稅規(guī)定。按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知》（ 財(cái)稅〔2000〕125號(hào)）：
  對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅。
  （三）有償租賃房產(chǎn)的特殊情形
  1、關(guān)于融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題。按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕128號(hào)）的規(guī)定，自2009年12月1日起，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開(kāi)始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
  2、關(guān)于地下建筑出租的房產(chǎn)稅問(wèn)題。按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅〔2005〕181號(hào)）規(guī)定，凡在房產(chǎn)稅征收范疇內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包含與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功效的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，可以遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)合。
  出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。
  3、關(guān)于以房產(chǎn)投資收取固定收益的房產(chǎn)稅問(wèn)題。對(duì)以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，由出租方按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。
  4、關(guān)于業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)出租的房產(chǎn)稅問(wèn)題。依據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）：對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)（包括自營(yíng)和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營(yíng)的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)征，沒(méi)有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開(kāi)的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計(jì)征。
  5、關(guān)于免稅單位出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題。依據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（1986）財(cái)稅地字第8號(hào)規(guī)定：國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)，是指這些單位本身的辦公用房和公務(wù)用房。
  事業(yè)單位自用的房產(chǎn)，是指這些單位本身的業(yè)務(wù)用房。
  宗教寺廟自用的房產(chǎn)，是指舉行宗教儀式等的房屋和宗教人員使用的生活用房屋。
  公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)，是指供公共參觀游覽的房屋及其管理單位的辦公用房屋。
  上述免稅單位出租的房產(chǎn)以及非本身業(yè)務(wù)用的生產(chǎn)、營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)不屬于免稅范圍，應(yīng)征收房產(chǎn)稅。
  
  二、 無(wú)償租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅相關(guān)政策
  無(wú)償租賃房產(chǎn)涉及到兩種情況，一種是合同約定免收租金期間使用他人房產(chǎn)，另一種是無(wú)租金使用他人房產(chǎn)。這兩種情況表面上看來(lái)納稅人都無(wú)需支付租金給房產(chǎn)所有人，但兩者有著本質(zhì)的區(qū)別。
  （一）免收租金和無(wú)租使用的區(qū)別
  免收租金是指本身存在發(fā)生的租賃事實(shí)，但在租賃交易中，出租方根據(jù)合同約定在一定期限內(nèi)豁免承租方租金，也即免租期就是在合同期內(nèi)支付租金的前提下免收部分期限租金的行為。
  而無(wú)租使用本身不存在租賃交易行為，實(shí)際上是一種無(wú)償出借的行為。因此，免收租金期間和無(wú)租使用他人房產(chǎn)雖然表現(xiàn)形式是一樣的，即使用人無(wú)需支付租金。但實(shí)質(zhì)上是完全不同的，前者是一項(xiàng)租賃交易，后者則屬于無(wú)償出借。
  （二） 兩者的房產(chǎn)稅政策區(qū)別
  1、 關(guān)于出租房產(chǎn)免收租金期間的房產(chǎn)稅問(wèn)題。依據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）：對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
  案例介紹：
  2012年6月，稅務(wù)人員在對(duì)某企業(yè)進(jìn)行日常納稅評(píng)估時(shí)發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)賬面上有價(jià)值2000萬(wàn)的店面出租給個(gè)體商戶，但是2011年未申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。該企業(yè)解釋， 與個(gè)體商戶簽訂了三年的租賃協(xié)議，第一年優(yōu)惠免收租金。2011年是第一年免收租金期間，該公司認(rèn)為按照從租計(jì)征房產(chǎn)稅的規(guī)定，第一年不收取租金，因此無(wú)需繳納房產(chǎn)稅。對(duì)此，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為依據(jù)財(cái)稅〔2010〕121號(hào)文件，對(duì)于出租房產(chǎn)免收租金期間的房產(chǎn)稅應(yīng)該由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納。
  該企業(yè)應(yīng)補(bǔ)繳2011年房產(chǎn)稅16.8萬(wàn)元，并按規(guī)定加收滯納金及罰款。計(jì)算公式：2000×（1-30%）×1.2%=16.8萬(wàn)元
  注：根據(jù)《江蘇省房產(chǎn)稅暫行條例施行細(xì)則》：我省房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次扣除百分之三十后的余值計(jì)算繳納。
  2、 關(guān)于無(wú)租使用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題。依據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕128號(hào)）：無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。也就是說(shuō)，在無(wú)租使用情況下，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)主體仍為產(chǎn)權(quán)所有人，只是由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。
  案例介紹：
  近日，我局稅務(wù)人員在對(duì)某單位進(jìn)行日常納稅評(píng)估時(shí)發(fā)現(xiàn)，該單位2011年度無(wú)租使用其關(guān)聯(lián)企業(yè)的房產(chǎn)，該房產(chǎn)原值280萬(wàn)元，但是未代繳房產(chǎn)稅。對(duì)此，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為依據(jù)財(cái)稅〔2009〕128號(hào)文件，該單位無(wú)租使用其他單位的房產(chǎn)，應(yīng)代繳房產(chǎn)稅2.352萬(wàn)元，并按規(guī)定加收滯納金及罰款。
  計(jì)算公式：280×（1-30%）×1.2%=2.352萬(wàn)元

  查看全文↓ 2014-03-26 10:43:02

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房屋出租房產(chǎn)稅需要交納嗎，出租房的房產(chǎn)稅是多少
  答

  第一、有房屋租賃經(jīng)營(yíng)行為的納稅人，應(yīng)自取得房管部門出具的房屋租賃登記備案證明之日起30日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理臨時(shí)稅務(wù)登記，視同個(gè)體工商戶進(jìn)行稅收管理；對(duì)有房屋租賃行為并取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的納稅人，應(yīng)當(dāng)自取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。第二、租房分為兩種：非住房（商鋪、寫(xiě)字樓）、住房1、非住房：a.房產(chǎn)稅：以租金收入12%計(jì)算繳納；b.營(yíng)業(yè)稅：以租金收入的5%計(jì)算繳納；d.城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費(fèi)附加率3%計(jì)算繳納；c.個(gè)人所得稅：按財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過(guò)4000元的，減除費(fèi)用800元；4000元以上的，減除20%的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額，稅率是20%；d印花稅：按財(cái)產(chǎn)租賃合同租賃金額的千分之一貼花。稅額不足1元，按1元貼花；e.城鎮(zhèn)土地使用稅：按當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)核定的單位稅額征收 。2、住房：a房產(chǎn)稅：以租金收入4%計(jì)算繳納。b營(yíng)業(yè)稅：3%稅率的基礎(chǔ)上減半計(jì)算繳納。c城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加和非住房稅費(fèi)一樣。d個(gè)人所得稅：對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過(guò)4000元的，減除費(fèi)用800元；4000元以上的，減除20%的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額。e免征城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。還有很多人抱有僥幸的心理覺(jué)得可以偷偷的出租住房，這么多人怎么會(huì)查到自己的頭上，法律規(guī)定：納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)和報(bào)送納稅資料的，可以處2000元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以處2000元以上1萬(wàn)元以下的罰款。

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• 問(wèn) 房屋出租房產(chǎn)稅需要交納嗎出租房的房產(chǎn)稅是多少
  答

  對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

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• 問(wèn) ?? 房屋出租房產(chǎn)稅如何計(jì)算
  答

  　　租金4000元，房產(chǎn)稅480元?！　∫弧⒎慨a(chǎn)稅的稅率按照規(guī)定,房產(chǎn)稅采用比例稅率、從價(jià)計(jì)征。實(shí)行從價(jià)計(jì)征的,稅率為 1.2%;從租計(jì)征的稅率為12%?！　《⒎慨a(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有兩種:一是房產(chǎn)的計(jì)稅余值,二是房產(chǎn)租金收入。　　(一)房產(chǎn)的計(jì)稅余值按稅法規(guī)定,對(duì)于企業(yè)自用房產(chǎn),應(yīng)以房產(chǎn)的計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)。所謂房產(chǎn)的計(jì)稅余值,是指房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的自然損耗等因素后的余額。這里所說(shuō)的房產(chǎn)原值,是指企業(yè)按照會(huì)計(jì)制度的規(guī)定,在“固定資產(chǎn)”賬簿中記載的房屋的原價(jià)。因此,凡是在企業(yè)“固定資產(chǎn)”賬簿中記載有房屋原價(jià)的,均以房屋原價(jià)扣除一定比例后作為房產(chǎn)的計(jì)稅余值。按照規(guī)定,企業(yè)對(duì)房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的,要相應(yīng)增加房產(chǎn)的原值?！　?二)租金收入按照規(guī)定,對(duì)于企業(yè)出租的房產(chǎn),應(yīng)以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)租金收入是指企業(yè)出租房產(chǎn)所得到的報(bào)酬,包括貨幣收入和實(shí)物收入。對(duì)于以勞務(wù)或其它形式作為報(bào)酬抵付房租收入的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平,確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金,按規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅?！　∪?、房產(chǎn)稅的計(jì)算方法根據(jù)稅法規(guī)定,房產(chǎn)稅的計(jì)算方法有以下兩種: (一)按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算。其計(jì)算公式為:年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值×(1-30%)×1.2% (二)按租金收入計(jì)算,其計(jì)算公式為:年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率(l2%)以上方法是按年計(jì)征的,如分期繳納,比如按半年繳納,則以年應(yīng)納稅額除以2;按季繳納,則以年應(yīng)納稅額除以4;按月繳納,則以年應(yīng)納稅額除以12?！　∷摹⒎慨a(chǎn)稅的會(huì)計(jì)處理方法施工企業(yè)房產(chǎn)稅應(yīng)納稅款,通過(guò)“應(yīng)交稅金——應(yīng)交房產(chǎn)稅”科目進(jìn)行核算。該科目貸方反映企業(yè)應(yīng)交納的房產(chǎn)稅,借方反映企業(yè)實(shí)際已經(jīng)繳納的房產(chǎn)稅,余額在貸方反映企業(yè)應(yīng)繳而未繳的房產(chǎn)稅

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• 問(wèn) 出租房屋房產(chǎn)稅
  答

  如果是出租房征收房產(chǎn)稅的話，那么會(huì)按照從租計(jì)征的方式來(lái)征收費(fèi)用，一般就是用全年的租金直接乘以12%的稅率就可以了，假設(shè)出租房房屋全年的出租費(fèi)用是10萬(wàn)，那么最終需要繳納的房產(chǎn)稅就是12,000元。個(gè)人出租房，除了要支付房產(chǎn)稅以外，還需要支付以下費(fèi)用：①營(yíng)業(yè)稅，在計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的時(shí)候，通常是以租金收入的5%來(lái)進(jìn)行繳納的。②除了要支付營(yíng)業(yè)稅以外，還需要支付城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育附加費(fèi)，這個(gè)各地的征收標(biāo)準(zhǔn)都是不一樣的，一般情況下是按照3%到7%的比例來(lái)收取。③需要支付個(gè)人所得稅，個(gè)人所得稅同樣也是按照財(cái)產(chǎn)的租賃所得來(lái)進(jìn)行征收的，如果每次的收入在4000元以內(nèi)，會(huì)直接增收800元。如果每次的收入在4000元以上，那么可以直接征收20%的費(fèi)用。

• 問(wèn) 出租房房產(chǎn)稅如何計(jì)算? 個(gè)人出租房屋繳納房產(chǎn)稅的知識(shí)
  答

  房屋出租稅收一、個(gè)人出租非住房（商鋪、寫(xiě)字間等）應(yīng)繳納以下稅款：1.房產(chǎn)稅：以租金收入12%計(jì)算繳納（根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第四條的規(guī)定）。2.營(yíng)業(yè)稅：以租金收入的5%計(jì)算繳納（根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》稅目稅率表）。3.城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費(fèi)附加率3%計(jì)算繳納。4.個(gè)人所得稅：按財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過(guò)4000元的，減除費(fèi)用800元；4000元以上的，減除20%的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額，稅率是20%（根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》第三條和第六條及《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第八條和第二十一條的規(guī)定）。5.印花稅：按財(cái)產(chǎn)租賃合同租賃金額的千分之一貼花。稅額不足1元，按1元貼花（根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》及印花稅稅目稅率表）。二、個(gè)人出租住房應(yīng)繳納以下稅款，根據(jù)財(cái)稅〔2008〕24號(hào)文件（對(duì)房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅分別做以下優(yōu)惠）：1.房產(chǎn)稅：以租金收入4%計(jì)算繳納。2.營(yíng)業(yè)稅：3%稅率的基礎(chǔ)上減半計(jì)算繳納。3.城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費(fèi)附加率3%計(jì)算繳納。

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